Гражданский кодекс часть 1

Требования мотивированы тем, что на основании письменного договора купли-продажи он приобрел у ФИО1 принадлежащую ему на праве собственности на основании договора купли-продажи комнаты в двухкомнатной квартире коммунального заселения от 15.05.2008, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области 06.06.2008, номер регистрации <…>, комнату в двухкомнатной квартире коммунального заселения, площадью 24,7 кв.м., по адресу: <…>.

Договор купли-продажи был составлен сторонами 12.05.2016, но фактически подписан 14.11.2016, в момент передачи денежных средств за проданную комнату и составления расписки. Денежные средства по договору были переданы ответчику в полном объеме, при подписании договора, что подтверждается распиской. После подписания договора купли-продажи и передачи денег, они договорились, что ФИО1 освободит комнату, документы на квартиру были переданы ему при подписании договора купли-продажи и составлении расписки. Никаких претензий со стороны ФИО1 в момент заключения договора и передачи денежных средств не поступило.

Однако, в настоящее время ответчик уклоняется от регистрации договора купли-продажи комнаты в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, не отвечает на телефонные звонки, скрывается от встречи и разговоров.

В соответствии с п. 1 договора продавец продал, а покупатель купил в собственность комнату в двухкомнатной квартире коммунального заселения, продажи комнаты в двухкомнатной квартире коммунального заселения, площадью 24,7 кв.м., по адресу: <…>.

Согласно п. 4 договора стороны достигли соглашения о цене отчуждаемой комнаты, составляющей <…> рублей, уплаченных покупателем продавцу до подписания данного договора полностью единым платежом. Факт передачи денег подтверждается распиской.

В соответствии с п. 8 договора продавец передает отчуждаемую по договору комнату при подписании настоящего договора, который по обоюдному согласию сторон, имеет силу акта приема-передачи. Одновременно с передачей комнаты продавец обязан передать покупателю документы, имеющие отношение к отчуждаемой комнате. Договор купли-продажи одной комнаты в двухкомнатной квартире коммунального заселения от 15.05.2008, на основании которого ответчик ФИО1 являлся собственником комнаты, был передан ему в момент подписания договора купли-продажи между ним и ответчиком и составления расписки.

Таким образом, продавец ФИО1 свою обязанность по передаче имущества исполнил. Считает, что он свои обязательства по договору исполнил надлежащим образом, оплатив стоимость имущества, в соответствии с условиями договора, ФИО1 уклоняется от исполнения обязанности регистрации перехода права собственности на комнату, поскольку отказывается обратиться в компетентный орган и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.

Просил признать исполненным договор купли продажи комнаты в двухкомнатной квартире коммунального заселения, площадью 24,7 кв.м., расположенной по адресу: <…>, заключенный 14.11.2016 между ним и ФИО1; зарегистрировать переход права собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 12.05.2016 на объект недвижимости: комнату в двухкомнатной квартире коммунального заселения, площадью 24,7 кв.м., расположенной по адресу: <…>, от ФИО1 к нему.

30.06.2017 определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечен ФИО2

ФИО1 предъявил встречный иск к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи от 12.05.2016.

Требования мотивировал тем, что в мае 2016 между ним и ФИО3 была достигнута договоренность о поиске покупателя на принадлежащую ему комнату по адресу: <…>. ФИО3 занимается риэлтерской деятельностью и сказал, что найдет ему покупателя на комнату и после продажи комнаты со сделки получит оплату в размере 10% от продажной стоимости комнаты. В свою личную собственность и в свое личное пользование его комнату ФИО3 приобретать не собирался.

Кроме того, он пояснял ФИО3, что у него имеется задолженность, взысканная судебными органами, и возбуждено исполнительное производство. Для того чтобы судебные приставы в рамках взыскания задолженности по исполнительному производству не обратили взыскание на комнату и имущество в ней находящееся, а также для гарантии, что он не обратится к другому риэлтору для поиска покупателя на комнату, решили формально подписать документы. Для создания видимости исполнения сделки составили договор купли-продажи от 12.05.2016 комнаты в двухкомнатной коммунальной квартире по адресу: <…>, и позже ФИО3 попросил его написать расписку 14.11.2016.

Полагает, что договор купли-продажи от 12.05.2016, заключенный между ним и ответчиком, является мнимой сделкой, заключенной без намерений создать соответствующие правовые последствия, заключен с целью сокрытия имущества от обращения на него взыскания, а также в целях ограничения его в правах как собственника имущества в поиске покупателя на комнату.

Данная сделка является мнимой и была совершена только на бумаге для вида, у сторон сделки не имелось намерений реально совершить и исполнить договор купли-продажи спорной квартиры, что подтверждается следующими фактическими обстоятельствами: ни ответчик, как покупатель, ни он, как продавец по сделке свои обязательства не выполнили, не реализовали свои права, денежные средства за квартиру не передавались. ФИО3 в спорную квартиру не вселялся и не пытался, ключей и документов от квартиры ему не передавалось, никаких требований о передаче ключей и документов от квартиры, выселении, снятии с регистрационного учета, фактической передачи ему комнаты за период с 2016 г. по настоящее время им не высказывалось, расходы за содержание квартиры не нес.

ФИО3 с 2016 г. не обращался к нему с требованием или предложением сдать документы на регистрацию перехода права собственности, поскольку комнату планировалось продать третьему лицу и регистрировать транзитное (краткосрочное) право собственности на ФИО3 было нецелесообразно (налоговые платежи с дальнейшей продажи при небольшом сроке владения недвижимостью). Поводом для данного иска как раз и послужил тот факт, что он самостоятельно нашел покупателя на данную комнату и заключил сделку с третьим лицом – ФИО2, которая реально исполнена сторонами - уплачены денежные средства, покупателю передана недвижимость во владение и пользование, он выселился из квартиры.

Считает, что они, как стороны договора купли-продажи квартиры от 12.05.2016 не имели намерений создать в результате данной сделки соответствующие правовые последствия. После совершения сделки купли-продажи комната продолжала находиться в его владении вплоть до июня 2017.

Установление факта того, что стороны договора купли-продажи комнаты от 12.05.2016 на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации этой сделки как ничтожной.

Просил признать недействительным договор от 12.05.2016, заключенный между ним и ФИО3 на комнату в двухкомнатной коммунальной квартире по адресу: <…>.

Решением Осинниковского городского суда Кемеровской области от 29.08.2017 постановлено:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи комнаты в двухкомнатной квартире коммунального заселения, площадью 24,7 кв.м., находящейся по адресу: <…>, заключенный 14.11.2016 между ФИО3 и ФИО1 исполненным.

Зарегистрировать переход права собственности на основании договора купли-продажи комнаты заключенного 14.11.2016 на объект недвижимости: комнату в двухкомнатной квартире коммунального заселения, площадью 24,7 кв.м., по адресу: <…>, от ФИО1 к ФИО3

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО3 о признании договора купли-продажи комнаты в двухкомнатной квартире коммунального заселения, площадью 24,7 кв.м., находящейся по адресу: <…>, от 12.05.2016 недействительным - отказать.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда.

Указывает, что решением суда нарушено право не привлеченного к участию в деле Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Осинниковского городского округа, поскольку другая комната в коммунальной квартире является муниципальным имуществом, однако при заключении договора купли-продажи от 12.05.2016 согласие муниципалитета, имеющего преимущественное право покупки комнаты, на заключение сделки не испрашивалось.

Факт его уклонения от регистрации сделки не подтвержден надлежащими доказательствами, и при этом из пояснений ФИО3 следует, что он с ФИО1 дважды приходил в территориальное отделение Росреестра, но специалистом Росреестра документы не были приняты.

Вопреки выводам суда об исполнении сделки, не представлены доказательства вселения либо попыток вселения ФИО3 в жилое помещение, в то время как содержание представленных истцом документов: предварительный договор купли-продажи от 12.05.2016 спорной комнаты № <…>; договор купли-продажи от 12.05.2016 комнаты № <…>, расписка от 14.11.2016, а также обстоятельства, изложенные истцом при даче пояснений, вступают в противоречие с выводами об исполнении данной сделки сторонами.

Так, договор купли-продажи и предварительный договор датированы одной датой 12.05.2016, в связи с чем возникает вопрос о мотиве заключения предварительного договора купли-продажи.

Согласно п. 3 предварительного договора и п. 4 основного договора купли-продажи от 12.05.2016 расчет между сторонами уже произведен до подписания договоров, хотя согласно пояснениям истца ФИО3, на самом деле расчет в действительности произведен 14.11.2016, Однако в расписке от 14.11.2016 указано, что стороны обязуются заключить договор купли-продажи в будущем, в самом договоре купли-продажи не указано на то, что при расчетах сторонами должна быть составлена расписка, в связи с чем вывод суда об относимости данной расписки именно к договору купли-продажи от 12.05.2016 не подтвержден доказательствами.

При подписании данных документов у ФИО3 и ФИО1 не было намерений создать соответствующие правовые последствия, поскольку интересам обоих являлся поиск реального покупателя на комнату и формальное составление документов о купле-продаже комнаты ФИО3 с целью уклонения от обращения взыскания в рамках исполнительного производства на имущество, находящееся в комнате, на период поиска покупателя.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит отменить решение суда.

Указывает, что при покупке комнаты по договору от 06.06.2017 им были соблюдены все требования закона, в том числе было учтено преимущественное право муниципалитета на покупку комнаты. Сделка от 06.06.2017 исполнена: он оплатил стоимость комнаты, получил комнату во владение, ему переданы ключи, ФИО1 и его бабушка выселились.

Если бы сделка между ФИО1 и ФИО3 была реальной, то с 12.05.2016 ФИО3 предпринял бы меры для принятие недвижимого имущества во владение.

Договор, заключенный между ФИО1 и ФИО3, нельзя признать исполненным, поскольку комната не выбывала из собственности ФИО1

Как следует из позиции Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого оно передано (Пункт 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010: Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2015 N 5-КГ14-173 (Судебная коллегия по гражданским делам) Определение Верховного Суда РФ от 02.09.2014 N 18-КГ14-84 (Судебная коллегия по гражданским делам).

ФИО3 поданы возражения на апелляционные жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, заслушав представителя ФИО1 – ФИО4, действующую на основании ордера № <…> от 21.11.2017, поддержавшую доводы жалобы и просившую решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований ФИО3 и удовлетворении встречных исковых требований, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п.п. 1, 2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Исходя из смысла вышеприведенной нормы, для признания сделки мнимой обязательно наличие следующих обстоятельств: по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Согласно пункту 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи одной комнаты в двухкомнатной квартире коммунального заселения от 15.05.2008 принадлежало на праве собственности жилое помещение - комната общей площадью 24,7 кв.м., в том числе жилой - 17,1 кв.м., по адресу: <…> (л.д. 37-38, 39).

Из договора купли-продажи от 12.05.2016 (л.д. 11) следует, что ФИО1 (продавец) продал, а ФИО3 (покупатель) купил в собственность комнату в двухкомнатной квартире коммунального заселения общей площадью 24,7 кв.м., в том числе жилой - 17,1 кв.м., расположенную на 1 этаже пятиэтажного панельного жилого дома по адресу: <…>.

Согласно п. 4 договора стороны достигли соглашения о цене отчуждаемой «комнаты», которая составляет <…> рублей, расчет произведен в полном объеме до подписания настоящего договора. Согласно п. 8 договора, в соответствии со ст. 556 ГК РФ продавец передает отчуждаемую по настоящему договору «комнату» при подписании настоящего договора, который по обоюдному согласию сторон имеет силу акта приема-передачи. Одновременно с передачей комнаты продавец обязан передать покупателю, документы, имеющие отношение к отчуждаемой «комнате».

Установив, что указанный договор купли-продажи подписан сторонами 14.11.2016, что также подтвердили стороны в ходе рассмотрения дела, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи фактически заключен сторонами 14.11.2016.

Факт передачи денежных средств по договору в размере <…> рублей продавцу подтверждается распиской, составленной собственноручно ФИО1 14.11.2016 (л.д. 13).

Государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект недвижимости к ФИО3 не произведена.

В ходе судебного разбирательства, ФИО3 пояснил, что он фактически принял недвижимое имущество по договору купли-продажи, пользовался приобретенной комнатой, приступил к ремонту, завез свои вещи, но ответчик ФИО1 создал препятствия в реализации его прав собственника, так как сменил дверной замок. ФИО3 пытался разыскать ФИО1, но тот встреч избегал, на телефонные звонки не отвечал. ФИО1 в судебном заседании факт замены дверного замка подтвержден.

06.06.2017 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи спорной комнаты.

Проанализировав и оценив в совокупности собранные по делу доказательства, в том числе, пояснения сторон, показаний допрошенных свидетелей: <…>, которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд пришёл к выводу о том, что сделка (договор купли-продажи недвижимости от 14.11.2016) совершена сторонами в надлежащей форме, имущество фактически было передано ФИО3 (п. 8 договора), оплата приобретаемого ФИО3 имущества произведена, его действия были направлены на создание соответствующих правовых последствий, однако, поскольку одна из сторон сделки - ФИО1, уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, о чём свидетельствует заключение договора купли-продажи спорной комнаты ФИО1 с ФИО2 от 06.06.2017, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО3 о признании договора купли-продажи, заключенного 14.11.2016, исполненным и о государственной регистрации перехода права собственности на спорную комнату № <…>, расположенную по адресу: <…>, от ФИО1 к ФИО3

Отказывая ФИО1 в удовлетворении встречного иска о признании договора купли-продажи комнаты в двухкомнатной квартире коммунального заселения, находящейся по адресу: <…> от 12.05.2016 недействительным, суд исходил из того, что допустимых и относимых доказательств мнимости оспариваемой сделки, свидетельствующих о порочности воли сторон, заключивших сделку купли-продажи без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, не представлено.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела, представленных доказательствах и нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения, на которые сослался суд.

Доводы жалобы ФИО1 о том, что судом нарушено право не привлеченного к участию в деле Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Осинниковского городского округа, поскольку другая комната в коммунальной квартире является муниципальным имуществом, однако при заключении договора купли-продажи от 12.05.2016 согласие муниципалитета, имеющего преимущественное право покупки комнаты, на заключение сделки не испрашивалось, отмену решения суда не влекут, поскольку требования п. 1 ст. 250 ГК РФ должны применяться судом только при наличии отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя.

Между тем, как следует из материалов дела, спорная комната не находилась в собственности нескольких лиц.

Иные доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, с которой судебная коллегия согласна.

При рассмотрении спора судом правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела и правильно применены нормы права.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда, судом не допущено.

Учитывая, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не свидетельствуют о незаконности или необоснованности решения, а иных доводов, указывающих на нарушения норм материального или процессуального права, приведших к неправильному разрешению спора, в жалобе нет, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного постановления по доводам жалобы.

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Осинниковского городского суда Кемеровской области от 29 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1 и ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: