Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 2 ноября 2016 года дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Пермского районного суда Пермского края от 6 июля 2016 года, которым постановлено:

«Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение: 2-х комнатную ****, площадью 51,6 кв.м, с кадастровым номером **, этаж 3, расположенную
по адресу: ****, от ФИО2 к ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от 03.02.2016 года - оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным (безденежным) - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры № **в доме № **по ул.**** в с.****, подписанный 03.02.2016 года между ФИО1 и ФИО3 от имени ФИО2 незаключенным (безденежным)».

Заслушав доклад судьи Петуховой Е.В., объяснения истца (по первоначальному иску) ФИО1, ее представителей ФИО4, ФИО5, изучив материалы дела, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру № **, расположенную по адресу: ****, на основании договора купли-продажи квартиры от 03.02.2016 года. Заявленные требования мотивировала тем, что 03.02.2016 года с ответчиком ФИО2, от имени которого по доверенности действовал ФИО3, был заключен договор купли-продажи квартиры № **, расположенной по адресу: ****. Строительство жилого дома осуществлялось в рамках договора от 13.05.2013 года, заключенного между ЖСК «Рублевка Лайт» и ИП ФИО2 Согласно пункту 5 договора от 13.05.2013 года ЖСК «Рублевка Лайт» привлекало денежные средства потенциальных покупателей, с целью заключения в дальнейшем договоров купли-продажи между ИП ФИО2 и потенциальными покупателями квартир. На данный момент строительство жилого дома завершено, дом
введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № ** от 25.12.2015 года. 10.02.2014 года ФИО2 была выдана доверенность ФИО3 на совершение действий от его имени по сбору средств на строительство жилого дома № **по адресу: **** и реализации имущества, принадлежащего ФИО2 на праве собственности, в том числе квартир в жилом доме № **по адресу: ****. Цена квартиры согласно договору купли-продажи определена сторонами в размере *** рублей, которые ФИО3 (доверенное лицо ответчика ФИО2) получил от истца, о чем имеется собственноручная расписка ФИО3 После подписания договора купли-продажи ФИО3 сообщил истцу, что ответчик ФИО2 отменил свою доверенность от 10.02.2014 года. В связи с чем, полномочия у ФИО3, как доверенного лица ответчика (продавца), на сдачу документов в МФЦ на переход права собственности отсутствуют. На момент подписания договора купли-продажи ни ФИО3, ни истец об отмене доверенности от 10.02.2014 года не знали, а значит, права и обязанности, приобретенные в результате действий ФИО3, полномочия которого
прекращены, сохраняют силу для ответчика ФИО2 в силу ст.189 ГК РФ. Согласно выписки из ЕГРП указанная квартира принадлежит ФИО2 05.05.2016 года истцом по известным адресам ФИО2 были направлены телеграммы с просьбой прибыть 11.05.2016 года в МФЦ для регистрации договора купли-продажи на спорную квартиру, заключенного с ФИО3, однако, ФИО2 в МФЦ не явился. В телефонном разговоре ФИО2 отказался приехать в МФЦ для регистрации перехода права собственности на спорную квартиру. 11.05.2016 года вышеуказанный договор купли-продажи спорной квартиры был предоставлен истцом в МФЦ для государственной регистрации перехода права собственности, о чем имеется соответствующая расписка. Истец считал, что со стороны ответчика
ФИО2 имеет место умышленное уклонение от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру № ** в доме № ** по ул.**** в с.****.

ФИО2 подано встречное исковое заявление к ФИО1 о признании незаключенным (безденежным) договора купли-продажи квартиры № **, подписанного ФИО1 и ФИО3, действовавшим в интересах ФИО2 Заявленные требования мотивированы тем, что по условиям договора купли-продажи от 03.02.2016 года стоимость квартиры определена в размере *** рублей. Из совершенной в договоре расписки следует, что ФИО3, действующий в интересах ФИО2, получил от ФИО1 денежные средства в размере *** рублей, которые были переданы в период с июля 2015 года по сентябрь 2015 года председателю ЖСК «Рублевка Лайт» ФИО3 в рамках договора об участии в ЖСК № ** от 31.07.2015 года. Денежные средства по договору купли-продажи от 03.02.2016 года ФИО2 не были получены.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение. Приводит доводы о том, что оспариваемое решение не содержит всесторонней оценки доказательств, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Судом по письменному ходатайству истца не были запрошены документы у ответчиков об инвестировании ЖСК строительства дома по ул. **** и, в том числе, спорной квартиры истца, передачи денежных средств ЖСК ответчику ФИО2 Самостоятельно получить указанные документы истец не имела возможности. Суд в нарушение требований ГПК РФ отказал истцу в истребовании указанных доказательств. Истец, инвестируя строительство своей квартиры, рассчитывала на получение ее в собственность в будущем. Заключив с ЖСК договор о совместной инвестиционной деятельности с целью строительства в качестве инвестора, ответчик ФИО2 согласился с источником финансирования строительства жилых домов и квартиры истца и передачи ее в будущем истцу.

В дополнениях к апелляционной жалобе ФИО1 указывает о том, что апелляционным определением Пермского краевого суда от 10.10.2016 года было отменено решение Пермского районного суда Пермского края от 15.06.2016 года, на которое имеется ссылка в оспариваемом решении. За ФИО1 признано право собственности на спорную квартиру. В апелляционной инстанции установлено, что за период с мая по декабрь 2015 года денежные средства от ЖСК «Рублевка Лайт» поступали на расчетный счет ФИО2, в том числе и уплаченные ФИО1 в качестве инвестиций на строительство дома. При заключении договора купли-продажи представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 действовал на основании доверенности от 10.02.2014 года, выданной ответчиком ФИО2 В ходе рассмотрения дела доказательств уведомления ФИО3 и истца ФИО1 об отмене доверенности от 14.02.2014 года представлено не было. 31.03.2016 года ФИО2 своим требованием, направленным в адрес ФИО3, одобрил указанную сделку, потребовав от ФИО3 передать ему денежные средства от продажи квартир. Отказ ФИО2 от переоформления квартир, расположенных в доме № ** по ул. ****, в с. ****, вызван наличием у последнего финансовых проблем. С учетом изложенного, встречные исковые требований ФИО2 удовлетворению не подлежали.

С учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении сторон о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы по правилам ст. ст. 113 - 116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции определил о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся ответчика ФИО2, представителя третьего лица.

Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ст.327.1 ГПК РФ), выслушав явившихся лиц, приобщив к материалам дела заявление ФИО6 об отказе от иска к ФИО2, копию определения судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 10.10.2016 г., а также письменные пояснения ФИО1 относительно встречных требований ИП ФИО2, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

В силу положений пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Исходя из положений статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, при разрешении спора о государственной регистрации перехода права собственности, суд проверяет законность оснований приобретения покупателем права собственности на недвижимое имущество, то есть наличие и законность правового основания для перехода права собственности от продавца к покупателю, проверяет наличие препятствий для осуществления перехода права собственности, а также устанавливает факт уклонения от совершения действий по регистрации перехода прав собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Из материалов дела установлено, что в 2011 создан Жилищно-строительный кооператив «Рублевка Лайт» (Кооператив), который зарегистрирован в качестве юридического лица 04.08.2011 года.

Согласно протоколу № 1 от 26.07.2011 года учредителями кооператива являются ФИО3, ФИО2, К., С1., С2.

Согласно пункту 2.1 Устава Жилищно-строительного кооператива «Рублевка Лайт» Кооператив создан в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Предметом деятельности Кооператива (пункт 2.2) является строительство многоквартирного жилого дома за счет собственных и привлечённых средств, ввод в эксплуатацию и последующее содержание жилого дома.

13.05.2013 года Архитектурно-строительной инспекцией Пермского муниципального района ФИО2 выдано разрешение на строительство №** объекта капитального строительства «Жилой односекционный многоквартирный трехэтажный дом», расположенный по адресу: ****.

В связи невозможностью привлечения денежных средств граждан в силу требований статьи 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», 13.05.2013 года (в день получения разрешения на строительство) ФИО2 заключено соглашение с ЖСК «Рублевка Лайт» о совместной деятельности, которым Кооперативу поручено осуществлять юридические и фактические действия по привлечению денежных средств потенциальных покупателей на строительство жилого дома по ул. **** в с. ****.

В силу указанного договора ИП ФИО2 принял на себя обязанность осуществлять строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке (кадастровый номер **) в соответствии со строительными нормами и правилами, с утверждённой проектно – сметной и иной технической документацией, финансировать строительство многоквартирного жилого дома в полном объёме (пункты 4, 4.1 – 4.2, 6).

Согласно договору № 1 от 13.05.2016 г. Кооператив принял на себя обязанность привлекать потенциальных покупателей в целях заключения с ними в будущем с ИП договоров купли – продажи квартир, в том числе путём проведения рекламной компании по продаже квартир, организации проведения смотра строительства многоквартирного дома, проведения переговоров по согласованию условий заключения договоров, подготовки всех необходимых документов, а также осуществление иных действий (пункты 5, 8).

31.07.2015 года между ЖСК «Рублевка Лайт» (Кооператив, ЖСК) и ФИО1 (пайщик) заключен договор об участии в ЖСК № **, по условиям которого пайщик принимает на себя обязательства по оплате вступительного и паевого взноса, а Кооператив принимает на себя обязательства по участию в инвестировании строительства жилого дома по адресу: ****, с целью получения в качестве результата инвестиционной деятельности жилого помещения в виде отдельной квартиры, имеющей следующие проектные характеристики: 3 этаж, количество комнат 2, площадь 53,3, номер на площадке **.

Выполнение ФИО1 финансовых обязательств по выплате суммы в размере *** рублей документально подтверждено первичными финансовыми документами.

25.12.2015 года ФИО2 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, расположенного адресу: ****, построенного на земельном участке (кадастровый номер **), что следует из соответствующего разрешения.

Квартира № **, находящаяся в жилом доме, расположенном адресу: ****, поставлена на кадастровый учет под № **, зарегистрирована на праве собственности за ФИО2 03.02.2016 года.

10.02.2014 года ФИО2 выдана доверенность ** на имя ФИО3, удостоверенная Б., временно исполняющей обязанности нотариуса Пермского нотариального округа Т., которой предусмотрено право доверенного лица продавать любое принадлежащее на праве собственности ФИО2, недвижимое имущество, расположенное по адресу: ****; привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов (инвестирования строительства), расположенных в с. ****.

15.04.2014 года К. дано согласие супругу ФИО2, оформленное в нотариальной форме, на продажу и заключение договоров купли-продажи за цену и на условиях по его усмотрению в отношении ряда квартир, в том числе квартиры по адресу: ****.

03.02.2016 года ФИО2 отменил доверенность, выданную 10.02.2014 года ФИО3, удостоверенную Б., временно исполняющей обязанности нотариуса Пермского нотариального округа Т., по реестру №**, распоряжение удостоверено нотариусом Пермского городского нотариального округа Т.

29.03.2016 года К. распоряжением, совершенным в нотариальной форме, отменила выданное 15.04.2014 года согласие супругу ФИО2 на заключение договоров купли-продажи за цену и на условиях по его усмотрению в отношении ряда квартир, в том числе квартиры по адресу: ****.

Из материалов дела также следует, что 03.02.2016 года между ФИО3, действующим от имении и в интересах ФИО2 на основании доверенности от 10.02.2014 года (продавец), и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ФИО2 обязался за плату предать в собственность ФИО1 2-х комнатную квартиру, площадью 51,6 кв. метров, этаж 3, адрес: ****, кадастровый номер **.

Из пунктов 2, 3 договора купли-продажи следует, что приобретаемая квартира принадлежит продавцу ФИО2 на праве собственности, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 25.12.2015 года, общая сумма договора составляет *** рублей, ФИО3, действующий от имени ФИО2, получил денежные средства в размере *** рублей, что следует из его расписки в договоре купли-продажи.

Удовлетворяя встречные исковые требования ФИО2 и отказывая в удовлетворении иска ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи квартиры от 03.02.3016 года является незаключенным (безденежным), поскольку покупателем ФИО1 не выполнены существенные условия сделки по передаче денежных средств продавцу ФИО2, ввиду чего отсутствуют основания для возложения на ФИО2 обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект недвижимости.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, как не соответствующими требованиям материального права, а также фактическим обстоятельствам дела, по следующим основаниям.

Согласно положениям пункта 1 статьи 549, статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку из анализа договора купли-продажи от 03.02.2016 года следует, что он содержит сведения о месте нахождения (адресе), площади, кадастровом номере жилого помещения, его цене и порядке ее оплаты, постольку, вопреки выводам суда, стороны достигли соглашения относительно предмета договора купли-продажи от 03.02.2016 г. Договор купли-продажи подписан сторонами, что подтверждает волеизъявление сторон на его заключение.

Довод ответчика о том, что расчеты по договору ФИО1 не произведены, является несостоятельным, поскольку проведение государственной регистрации не поставлено законодателем в зависимость от исполнения покупателем обязанности по оплате приобретенного имущества.

Договор купли-продажи от 03.02.3016 года также не содержит условий, ставящих государственную регистрацию права собственности покупателя на объект недвижимости в зависимость от внесения платы по договору в полном объеме.

Более того экземпляр договора содержит сведения об уплате покупателем ФИО1 и принятии ФИО3, действующим в интересах ФИО2 (продавца), суммы *** рублей, что согласуется с условиями пункта 3 договора.

Объективные, бесспорные и неопровержимые доказательства иного в материалах дела отсутствуют, ФИО2, в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлены. Факт передачи ФИО1 денежных средств по договору купли-продажи ФИО3, действующим в интересах ФИО2, не оспорен, как и принадлежность расписки ФИО3, подтверждающей факт передачи ему денежных средств за квартиру именно по договору от 03.02.2016 года.

Ссылка ответчика на то, что денежные средства по договору от 03.02.3016 года доверенным лицом (ФИО3) ему не переданы, не может быть принята во внимание, поскольку указанное обстоятельство не может влиять на права ФИО1, надлежаще исполнившей условия сделки в качестве покупателя.

Довод ответчика о принятии им распоряжения об отмене доверенности, выданной на имя ФИО3, также отклоняется судебной коллегией, поскольку это обстоятельство не изменяет и не прекращает обязательственные отношения сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи, учитывая, что суду не представлены доказательства того, что доверенность от 10.02.2014 года отозвана ответчиком до заключения договора купли-продажи и передачи денежных средств по сделке, о чем своевременно уведомлено доверенное лицо продавца. Возможность расторжения договора купли-продажи в одностороннем порядке ответчиком не подтверждена.

Вопреки позиции ответчика, передача денежных средств во исполнение обязательств по договору купли-продажи от 03.02.2016 года, не исключает самостоятельное исполнение ФИО1 условий договора об участии в ЖСК от 31.07.2015 года.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, все существенные условия договора купли-продажи от 03.02.3016 года сторонами согласованы, сделка купли-продажи недвижимости заключена в надлежащей письменной форме, ввиду чего основания для признания ее незаключенной в данном случае отсутствуют.

На основании изложенного, встречные исковые требования ФИО2 удовлетворению не подлежат, поскольку они основаны на неверном понимании положений материального законодательства, а также установленных обстоятельствах дела.

В судебное заседание апелляционной инстанции от истца ФИО1 поступило заявление об отказе от исковых требований к ИП ФИО2 о возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение: 2-х комнатную квартиру № **, площадью 51,6 кв.м, с кадастровым номером **, этаж 3, расположенную по адресу: ****, от ФИО2 к ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от 03.02.2016 года, в связи с тем, что апелляционным определением Пермского краевого суда от 10.10.2016 года по делу № 33-11284 отменено решение Пермского районного суда Пермского края от 15.06.2016 г. по делу № 1260 и за ней признано право собственности на спорную квартиру, что является основанием для государственной регистрации перехода права собственности.

Часть 2 статьи 326.1. ГПК РФ предусматривает, что при принятии отказа истца от иска или при утверждении мирового соглашения сторон суд апелляционной инстанции отменяет принятое решение суда и прекращает производство по делу.

В соответствии со статьей 221 ГПК РФ, производство по делу прекращается определением суда, в котором указывается, что повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Поскольку отказ от исковых требований ФИО1 заявлен добровольно, последствия отказа от иска, предусмотренные статьей 221 ГПК РФ, ей понятны, что следует из ее заявления; отказ ФИО1 от иска не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, судебная коллегия полагает возможным принять отказ истца ФИО1 от заявленных исковых требований. Учитывая вышеуказанное, судебная коллегия считает необходимым отменить решение Пермского районного суда Пермского края от 6 июля 2016 г. в полном объеме, прекратить производство по делу в части требований ФИО1 к ИП ФИО2 о возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение от ФИО2 к ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от 03.02.2016 года, ФИО2 отказать в удовлетворении заявленных им встречных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Пермского районного суда Пермского края от 6 июля 2016 года отменить.

Принять отказ ФИО1 от иска к ФИО2 о возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение: 2-х комнатную квартиру № **, площадью 51,6 кв.м, с кадастровым номером **, этаж 3, расположенную по адресу: ****, от ФИО2 к ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от 03.02.2016 года.

Производство по делу в указанной части прекратить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным (безденежным) отказать в полном объеме.

Председательствующий:

Судьи: