Гражданский кодекс часть 1

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Крейса В.Р., объяснения представителя ТСЖ «На ФИО1» в лице председателя Ч.Н.М., представителя истцов М.М.В., С.А.И., М.Н.А. – С.Н.Г., представителей ответчика Д.Т.В. – С.Н.А., А.В.Н., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ТСЖ «На ФИО1», С.А.В., М.Н.А., М.М.В. обратились в суд с иском к Д.Т.В.

В обоснование требований указали, что являются собственниками квартир многоквартирного дома (далее – МКД) № 55 по ул. ФИО1 в г. Новосибирске, управление которым осуществляет управляющая компания ТСЖ «На ФИО1».

Д.Т.В. с 08.12.2014 года является собственником нежилого помещения технического назначения на техническом этаже дома.

В связи с тем, что спорное имущество является общим имуществом собственников помещений в МКД; технические коммуникации в нежилых помещениях являются общей долевой собственностью собственников МКД; перепланировка и изменение инженерных коммуникаций в спорных помещениях произведены ответчиком без согласования с собственниками.

Истцы просили признать право общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений МКД - помещения на 11-м техническом этаже площадью 48,3 кв.м, и 32,5 кв.м., номера на поэтажном плане: 14 и 15, согласно техническому паспорту по состоянию на 17.10.2011;

- признать отсутствующим у Д.Т.В. право собственности на нежилые помещения общей площадью 76,8 кв.м., номера на поэтажном плане 1-2, этаж технический, расположенные на 11 этаже <адрес> кадастровым номером: №;

- истребовать из владения ответчика в пользу УК ТСЖ «На ФИО1» нежилые помещения общей площадью 76,8 кв.м.; привести решение в данной части к немедленному исполнению;

- возложить на ответчика обязанность после передачи помещений истцу не препятствовать в пользовании инженерными сетями; привести нежилые помещения и инженерные коммуникации в них расположенные, в первоначальное состояние в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда;

- взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 528 рублей.

Решением Центрального районного суда города Новосибирска от 24 сентября 2018 года исковые требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ТСЖ «На ФИО1», С.А.В., М.Н.А., М.М.В. указывают, что судом не правильно определены юридически значимые обстоятельства при разрешении спора, а именно, основания определения назначения спорного имущества, момент возникновения на него права собственности.

Считают, что помещения проектировались и построены для обслуживания более одного помещения в МКД, а договор с Д.Т.В. от 26.12.2006 года является недопустимым доказательством в подтверждение того, что при проектировании и строительстве помещения имели самостоятельное назначение и не являлись местами общего пользования.

Судом не применен п. 3 ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004, поскольку представленный ответчиком договор об инвестиционной деятельности № 31-12 от 26.12.2006 года не имеет государственной регистрации, а потому считается незаключенным и не влечет правовых последствий, в том числе, не является основанием возникновения права собственности на указанное в нем нежилое помещение.

Д.Т.В. не представлены доказательства по оплате инвестиционного взноса, а также того, что на момент заключения договора 26.12.2006 помещения не предназначались для общего пользования в связи с обслуживанием более одного помещения в доме.

Вывод суда о том, что на момент заключения Д.Т.В. договора 26.12.2006 имелись указанные в договоре помещения с самостоятельным назначением, сделан в противоречии с имеющимися доказательствами, ввиду отсутствия этих помещений в проектной документации при вводе дома в эксплуатацию.

Поскольку по состоянию на 11.11.2008 года спорные помещения проектировались, строились, были учтены и сформированы, как общее имущество собственников помещений МКД, на эти помещения возникло право общей долевой собственности собственников помещений МКД.

При таких обстоятельствах, с учетом основания и предмета иска, представленных истцами доказательств, постановка Д.Т.В. на кадастровый учет спорных помещений 06.09.2011 года не влияет на признание помещений общим имуществом собственников помещений МКД. Уполномоченные лица не совершали сделку со спорным общим имуществом.

С момента создания ТСЖ 28.03.2008 года помещения всегда находились во владении и пользовании собственников помещений в МКД и ТСЖ. Ответчик не представила доказательств владения помещениями до 03.05.2017 года и того, что производила оплату расходов за содержание этих помещений с 2006 года по настоящее время.

Суд необоснованно принял технический отчет ООО «Упор», представленный стороной ответчика, поскольку не обосновал, к какому виду доказательств относится технический отчет, что не позволяет установить относимость, допустимость, достоверность этого документа.

Вывод ООО «Упор» о необходимости выноса инженерных коммуникация с запорной и регулирующей арматурой из спорных помещений для удобства эксплуатации без ущерба для общедомового имущества, подтверждает исковые требования о нахождении общедомового имущества в спорных помещениях и о техническом предназначении спорных помещений для обслуживания более одного помещения в доме.

Вывод суда о том, что представленная истцами проектная документация является недопустимым доказательством, сделан в противоречие с содержанием проектной документации и заключением судебной экспертизы и показаниями эксперта, так как суд не является специалистом в области проектной документации.

Ссылка суда на то, что инженер ТСЖ внес изменения в проектную документацию, опровергается проектной документацией, из которой видно, что инженер обвел цветными фломастерами спорные помещения и никаких изменений в графическую часть не вносил.

Учитывая достоверность содержания проектной документации и технической инвентаризации, суд не применил ч. 3 ст. 79 ГПК РФ.

С учетом требований ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, наличие решения суда от 27.08.2014 года, которым за Д.Т.В. признано право собственности на спорные помещения, не является препятствием по доказыванию заявленных требований и правового значения при рассмотрении настоящего дела не имеют, т.к. они не участвовали в рассмотрении указанного дела.

Полагают, что на момент вынесения решения судом 27.08.2014 года достоверно было известно, что помещения были зарегистрированы как места общего пользования.

Рассмотрев дело в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что истцы С.А.В., М.Н.А., М.М.В. являются собственниками квартир МКД <адрес>, управление которым осуществляет управляющая компания ТСЖ «На ФИО1».

Д.Т.В., с 08.12.2014 года является собственником нежилого помещения технического назначения на техническом этаже <адрес> на основании решения Центрального районного суда г. Новосибирска от 27.08.2014 года.

Указанным решением суда, вступившим в законную силу 28.10.2014 года, установлено право собственности Д.Т.В. на нежилое помещение, состоящее из двух комнат во второй блок-секции на техническом этаже в осях Б-Д/1-4, в доме (строительный адрес: <адрес>

Кроме этого, решением установлено, что земельный участок, с назначением: земли населенных пунктов - многоэтажные жилые здания секционного типа с адресным ориентиром: Новосибирск, ФИО1, 55, принадлежит на праве собственности ЗАО СМУ «Карин-Новосибирск».

26.12.2006 года между ЗАО СМУ «Карин-Новосибирск» и Д.Т.В. (Инвестор) был заключен договор об инвестиционной деятельности №31-12, по условиям которого стороны договорились сотрудничать в инвестиционной деятельности по строительству 1 очереди жилого квартала, ограниченного улицами <адрес>. После сдачи объекта в эксплуатацию Общество обязалось передать Инвестору его долю - нежилое помещение во второй блок-секции на техническом этаже в осях Б-Д/1-4 по <адрес>, общей площадью 76,8 кв.м, (пункт 1.2 договора). Стоимость помещения в соответствии с пунктом 3.2 договора составила 1 536 000 руб., которая исполнена инвестором в полном объеме.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано мэрией города Новосибирска 28.04.2007 года.

20.06.2007 года Общество передало Д.Т.В. в собственность нежилое помещение состоящее из 2 комнат общей площадью 76,8 кв.м. на техническом этаже дома, о чем составлен соответствующий акт приема-передачи нежилого помещения, при этом, признав договор об инвестиционной деятельности от 26.12.2006 года - Договором об участии в долевом строительстве, указав что к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон от 30.12.2004 года N 214-ФЗ).

Истцы в иске ссылаются на то, что спорные помещения №№ 14, 15 принадлежат на праве общей долевой собственности, поскольку в них расположено санитарно-техническое и иное оборудование обслуживающее более одной квартиры.

Из материалов дела усматривается, что согласно плану технического 11-го этажа и экспликации к нему, на указанном этаже имеются помещения № 14, площадью 48,3 кв.м, назначение: кабинет общего пользования, № 15 общей площадью 32,5 кв.м, с назначением: помещение техническое, общего пользования. При этом, собственником спорных нежилых помещений является Д.Т.В.

В процессе рассмотрения спора по ходатайству сторон судом была назначена технико-экономическая экспертиза.

Согласно заключению ООО «НБСТЭЭ» от 28.05.2018 года, в помещениях № 14, № 15 по плану БТИ имеются инженерные коммуникации, а именно трубопроводы горячего и холодного водоснабжения с вентилями, трубопроводы бытовой К1 и ливневой К2 канализации, которые обслуживают более одного помещения. Свободного доступа на дату осмотра к данным помещениям для управляющей компании и аварийной бригады нет из-за выполненной перепланировки и заделки дверного проема кирпичной кладкой. Считать, что произошло изменение назначения спорных помещений из-за выполненной перепланировки и переустройства части инженерных сетей нет оснований, так как подводка трубопроводов к стоякам Ст. В1, ТЗ, К1-1 проложена в канале, выполненном в полу помещения № 14, а непосредственно в месте подключения трубопроводов к стоякам проектом предусмотрена запорная арматура. Вынос данных трубопроводов без нарушения работы стояков, обеспечивающих снабжение горячей и холодной водой квартир, не возможен. Спорные помещения имеют высоту 2,2 м, что меньше минимально допустимой по норме в части высоты для жилых и административных помещений и, как следствие, изменить назначение данных жилых помещений, с учетом выполненных ремонтных работ по перепланировке, нельзя.

Ответчиком был представлен Технический отчет ООО «Упор» от 18.09.2018 года в отношении строительных конструкций и инженерного оборудования нежилого помещения площадью 76,8 кв.м.

Изложенные в отчете выводы подтверждаются фактическими обстоятельствами по делу, не противоречат выводам судебной экспертизы, пояснениям эксперта, данных в судебном заседании, дополняют их сведениями о имеющихся коммуникациях внутри помещений, а так же с представленными фотоматериалами, из которых судом установлен факт расположения технического оборудования в виде запорного вентиля на системе горячего водоснабжения Т4 и ливневой канализации за пределами спорных помещений, в связи с чем, доступ к ним управляющей компании, собственников и аварийных бригад - свободный.

Разрешая спор, суд руководствуясь ст.ст. 289, 290, 301, 304 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, п.52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п.п. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08. 2006 года N 491, принимая во внимание выводы экспертного заключения ООО «НБСТЭЭ», Технического отчета ООО «Упор», пояснения эксперта, пришел к выводу об отсутствии законных оснований для признания отсутствующим право собственности на спорные помещения у Д.Т.В. и признания права общей долевой собственности на спорные помещения за собственниками МКД №, поскольку истцами не представлено доказательств того, что на момент заключения Д.Т.В. Договора от 26.12.2006 года, спорные нежилые помещения не предназначались для самостоятельного использования, а были предназначены исключительно для размещения в них инженерных коммуникаций и систем, предназначенных для обслуживания помещений в МКД.

При этом, суд указал, что наличие в спорных помещениях инженерных коммуникаций само по себе не имеет значения для определения правового режима данных помещений, так как использование спорных помещений № 14 и № 15 возможно как самостоятельных, независимо от технических характеристик и наличия в спорных помещениях инженерных коммуникаций, такие коммуникации, помимо прочего, расположены в квартирах, офисных (нежилых) помещениях и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования; не связанные с обслуживанием жилого дома.

Судебная коллегия соглашается с обоснованностью и законностью принятого судебного решения и выводами суда первой инстанции, не усматривая оснований для удовлетворения требований апеллянтов.

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорные помещения проектировались и были построены для обслуживания более одного помещения в МКД, а договор с Д.Т.В. от 26.12.2006 года является недопустимым доказательством в подтверждение того, что при проектировании и строительстве спорные помещения имели самостоятельное назначение и не являлись местами общего пользования в МКД, безосновательны, поскольку нежилые помещения, принадлежащие ответчику, предназначены для самостоятельного использования, в связи, с чем суд первой инстанции с учетом всех представленных в материалы дела доказательств, сделал обоснованный вывод об отсутствии общей долевой собственности в отношении спорных помещений.

Так, 17.10.2011 г. многоквартирный жилой <адрес> был поставлен на технический учет ФГУП «НФ Ростехинвентаризация», что подтверждается техническим паспортом, из которого усматривается, что на 11-м этаже имеются помещения № общей площадью 48,3 кв.м, и № общей площадью 32,5 кв.м.

Из кадастрового паспорта помещения от 31.10.2011, отражающего технические характеристики вновь созданного объекта недвижимости, составленного по состоянию на 06.09.2011 года, соответствующий графическому изображению объекта, отраженному в плане, прилагаемом к договору об инвестиционной деятельности № 31-12 от 26.12.2006 г., усматриваются идентифицирующие характеристики спорного нежилого помещения, состоящего из двух помещений общей площадью 48,3 кв.м, и 28,5 кв.м., всего 76,8 кв.м.

Кадастровый паспорт в соответствии с частью 3 статьи 1 и пункта 1 части 2 статьи 23 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости» является свидетельством постановки объекта недвижимости на кадастровый учет, подтверждает внесение в государственный кадастр недвижимости его уникальных характеристик. Данный документ подтверждает существование недвижимого имущества в качестве индивидуально определенной вещи.

Таким образом, на момент учета многоквартирного жилого дома, в котором расположены спорные нежилые помещения, эти нежилые помещения были учтены как самостоятельные объекты недвижимого имущества, в связи, с чем суд первой инстанции, основываясь на указанных выше документах и решении Центрального районного суда от 27.08.2014 г. по делу № 2-2983/2014, обоснованно установил существование спорных нежилых помещений в качестве индивидуально определенной вещи.

Ссылка апеллянтов на технический паспорт, выданный ФГУП «Ростехинветаризация - Федеральное БТИ» НФ в отношении многоквартирного <адрес> по состоянию на 12.02.2007 г. является необоснованной, поскольку данный документ не может подтверждать тот факт, что спорные помещения являются местами общего пользования, ввиду того, что составлен до выдачи мэрией города Новосибирска 28.04.2007 г. разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Кроме того, о том, что спорные помещения являются самостоятельными объектами прав, свидетельствует договор об инвестиционной деятельности №31-12 от 26.12.2006г., заключенный между ЗАО СМУ «Карин-Новосибирск» (общество) и Д.Т.В. (инвестор), в соответствии с которым общество обязалось передать инвестору его долю - нежилое помещение, расположенное во второй блок- секции на техническом этаже в осях Б-Д/1-4 по <адрес>, общей площадью 76,8 кв.м, (пункт 1.2 договора).

20.06.2007 года нежилое помещение, состоящее из 2 комнат общей площадью 76,8 кв.м., расположенных на техническом этаже, <адрес>, было передано Д.Т.В., что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения.

Решением Центрального районного суда г. Новосибирска от 27.08.2014 года установлено право собственности Д.Т.В. на нежилое помещение, общей площадью 76,8 кв.м.

Таким образом, спорные помещения были учтены и отчуждались как самостоятельные объекты недвижимости.

Судебная коллегия считает, что судом первой инстанции обоснованно установлено, что само по себе нахождение в спорных помещениях инженерных коммуникаций не свидетельствует о возникновении права общей долевой собственности на эти помещения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 5, 6 п. 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Руководствуясь изложенными разъяснениями, суд первой инстанции законно и обоснованно пришел к тому выводу, что разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Как следует из технического отчета ООО «Упор», часть инженерных систем МКД проходит через спорные помещения, однако, эти инженерные системы проходят и через другие помещения (квартиры, офисы) этого жилого дома и служат для эксплуатации как в целом всего МКД, так и его частей: квартир, офисов, нежилых помещений, являющихся частью данного МКД, система ливневой канализации К2 фактически расположена за пределами спорных нежилых помещений, запорный вентиль на системе Т4 фактически расположен в лестничной клетке за пределами спорного нежилого помещения.

Изложенные в отчете выводы дополнили экспертное заключение по делу сведениями об имеющихся коммуникациях внутри помещений, в связи с чем подтверждено, что техническое оборудование в виде запорного вентиля на системе горячего водоснабжения Т4 и ливневой канализации находится за пределами спорных помещений, в связи с чем, доступ к ним управляющей компании, собственников и аварийных бригад обеспечен.

При этом судом первой инстанции правильно установлено, что само по себе наличие в одном из спорных помещений (№ 14) стояков трубопроводов холодного водоснабжения (В 1) и горячего водоснабжения (ТЗ) и их запорных вентилей не свидетельствует о признании его общим имуществом, поскольку наличие технических коммуникаций не является единственным и бесспорным доказательством отнесения такого помещения к общему имуществу, такие коммуникации могут быть в любом самостоятельном помещении (квартире).

Учитывая, что спорные помещения приобретены ответчиком на основании договора, сформированы и поставлены на учет как самостоятельные объекты недвижимости, право собственности ответчика признано решением суда, то при таких обстоятельствах право общей долевой собственности на спорные помещения не возникает.

Более того, с момента прекращения доступа в помещения обслуживание дома происходит в штатном режиме и в полном объеме со стороны ТСЖ, что подтверждает несостоятельность доводов апелляционной жалобы.

Ссылка апеллянтов на то, что суд не применил ч. 3 ст. 79 ГПК РФ, не может быть принята во внимание судебной коллегией, так как оценивая приведенное выше заключение эксперта, суд правомерно пришел к выводу, что судебная экспертиза является допустимым доказательством; в заключении подробно изложена исследовательская часть, из которой видно, в связи с чем эксперт пришел к таким выводам. К заключению приложены необходимые документы о надлежащем образовании эксперта. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статьям 307, 308 Уголовного кодекса РФ, выводы эксперта обоснованы и мотивированы. Учитывая наличие у эксперта необходимой квалификации и достаточного опыта работы, оснований не доверять его выводам у суда не имеется.

По смыслу части 2 статьи 67 ГПК РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Кроме того, суд правомерно отказал в ходатайстве стороны ответчика о назначении по делу повторной экспертизы, поскольку в представленном экспертном заключении, составленном на основании определения суда о назначении судебной экспертизы, в отсутствие возражений сторон по выбору судом экспертной организации и вопросов, поставленных в определении суда, не усматривается неясности или неполноты заключения.

С учетом изложенного оснований к удовлетворению апелляционной жалобы не имеется, ее доводы сводятся к переоценке доказательств и иному толкованию норм материального права, аналогичны обстоятельствам, на которые ссылался истец в своем иске в обоснование исковых требований, они были предметом обсуждения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Центрального районного суда города Новосибирска от 24 сентября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ТСЖ «На ФИО1», С.А.В., М.Н.А., М.М.В. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: