Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третье лицо Коммерческий банк «Росэнергобанк» об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, по встречному иску ФИО2 к ФИО1, третье лицо Коммерческий банк «Росэнергобанк» о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, по иску третьего лица Коммерческого банка «Росэнергобанка» к ФИО2, ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 17 мая 2019г. Заслушав доклад судьи Зинкиной И.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, 3-е лицо Коммерческий банк «Росэнергобанк» об обязании заключить договор купли-продажи жилого помещения.

В обоснование заявленных требований указано, что 23.11.2017 между истцом и ответчиком заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому стороны договорились 2 июля 2018г. заключить основной договор Нежилого помещения площадью 264,3 кв.м., кадастровый номер помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного на 1-м этаже 8-ми этажного многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН помещения 20,21,22. Стороны достигли соглашение по цене продаваемого объекта, установив цену 9 000 000 рублей. При подписании предварительного договора истец заплатил ответчику 6 200 000 рублей. Ответчик сообщил истцу, что продаваемый объект обременен залогом в пользу КБ «Росэнергобанк» и принял на себя обязательство к моменту заключения основного договора купли-продажи освободить помещение от залога. Оставшуюся часть цены помещения покупатель должен отдать продавцу в момент подписания основного договора. По причинам, не зависящимся от истца, основной договор не был подписан и исполнен сторонами. Ответчик предложений подписать договор не направлял истцу, ровно как и не вернул полученные денежные средства. Ответчик отказывается подписать проект основного договора купли-продажи.

На основании изложенного истец просил обязать ФИО2 заключить с ним договор купли-продажи нежилого помещения.

ФИО2 обратились в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО1, 3-е лицо КБ «Росэнергобанк» о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества между ФИО1 и ФИО2 ничтожной сделкой по основаниям её несоответствия закона.

В обоснование указала, что данный предварительный договор был заключен без согласия залогодержателя КБ «Росэнергобанк», а также по данному предварительному договору от ФИО1 ФИО2 никакие денежные средства не передавались, в том числе в качестве задатка, аванса в размере 6 200 000 рублей.

Привлеченный в качестве 3-го лица, заявляющего самостоятельные требования, КБ «Росэнергобанк» просил признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.11.2017г. недействительным.

Решением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 17 мая 2019г. в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Признан предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.11.2017г. недействительным.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1, третье лицо Коммерческий банк «Росэнергобанк» о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества притворной (ничтожной) сделкой, как совершенную с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях- отказано.

В своей апелляционной жалобе ФИО1 считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований ФИО1

Апеллянт в жалобе повторяет обстоятельства дела, указывая, что у суда имелось достаточно оснований и доказательств по делу установить, что ФИО2 получила денежные средства в сумме 6 200 000 рублей, что подтверждается ее собственноручной подписью.

Заявитель полагает, что суд ошибочно пришел к выводу о том, что основной договор не подписан по вине истца. Указывает, что положения ст.319 ГК РФ применяются к обязательствам по предварительным договорам. Условиями предварительного договора предусмотрено, что в случае отказа продавца продавец обязан вернуть покупателю двойную сумму, переданную продавцу по предварительному договору, в течение 5 дней с момента окончания действия предварительного договора.

ФИО1 указывает, что суд необоснованно признал договор недействительным, поскольку предметом договора являлось заключение основного договора, для заключения которого требовалось согласие залогодержателя, в связи с чем права банка как залогодержателя предварительным договором не нарушены.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав ФИО2 и ее представителя ФИО3, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 23.11.2017г. между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Стороны предварительного договора купли-продажи договорились до 2 июля 2018г. заключить основной договор купли-продажи Нежилого помещения площадью 264, 3 кв.м., кадастровый номер помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного на 1-м этаже 8ми этажного многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН помещения 20,21,22. Ответчику данные помещения принадлежат на праве собственности. Стороны достигли соглашения по цене продаваемого объекта, установив цену 9 000 000 рублей.

Продаваемый объект обременен залогом в пользу КБ «Росэнергобанк» на основании Договора ипотеки нежилого посещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 25.11.2016г., заключенного между КБ «Росэнергобанком» и ФИО2

Согласно п.3.3. данного договора ипотеки нежилого помещения распоряжение предметом ипотеки возможно только по согласию залогодержателя, которым выступает 3-е лицо АО КБ «РЭБ».

Как следует из предварительного договора стороны взяли на себя обязательство в срок до 02.07.2018 года заключить основной договор купли-продажи недвижимого объекта.

Основной договор в установленный договором срок истец и ФИО2 не заключили, предложений о его заключении до окончания установленного в договоре срока стороны друг другу не направляли.

Как следует из материалов дела, а также самого текста договора нежилое помещение и на момент заключения предварительного договора и в настоящее время обременено в пользу Коммерческого банка «Росэнергобанк».

Как следует из предварительного договора купли-продажи, до заключения основного договора купли-продажи сторона продавца обязуется освободить объект недвижимого имущества из под залога и передать покупателю недвижимое имущество без обременений. Однако вышеуказанное условие стороной по договору исполнено не было. Ввиду наличия залога в отношении спорного имущества заключение основного договора купли- продажи не состоялось и не возможно в силу закона «Об Ипотеке», которое предусматривает условие о получении согласии залогодержателя на продажу объекта недвижимости, находящегося в залоге. Такого согласия в рамках рассматриваемого спора сторонами не представлено.

Фактические отношения сторон свидетельствуют о прекращении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и незаключении основного договора купли-продажи в установленный срок.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1, суд руководствовался положениями статей 425, 429, 431, 432, 435, 445 ГК РФ, исходил из того, что данный договор не является договором купли-продажи, поскольку не содержит всех существенных условий, предъявляемых к такому договору, а его предметом является заключение в будущем основного договора купли-продажи спорного имущества при условии передать указанное имущество без обременений в пользу любых лиц, в том числе в пользу АО Коммерческого банка «Росэнергобанк».

Удовлетворяя требования АО Коммерческого банка «Росэнергобанк» о признании сделки недействительной, суд руководствовался положениями статей 168, 173.1 ГК РФ, ст.37, 39 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исходил из нарушения залогодателем ФИО2 условий договора о запрете распоряжаться предметом залога путем его отчуждения, без предварительного письменного согласия на то залогодержателя.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО2, суд руководствовался статьями 166, 170, 421 ГК РФ, принял во внимание показания свидетелей ФИО15, ФИО16, исходил из того, что ФИО2, подписывая договор и указывая в договоре собственноручно о получении денежных средства в размере 6 200 000 рублей, осознавала, что берет на себя обязательства по совершению сделки по продаже нежилого помещения. Воля сторон при совершении данного договора была направлена у ФИО2 на возмездное отчуждение в будущем нежилого помещения в пользу ФИО4

Каких-либо доказательств того, ФИО5 не знала, что подписывает предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, не представлено, не подтверждена доказательствами притворность сделки купли-продажи нежилого помещения для достижения иных правовых последствий, чем в ней указано; не подтверждена иная воля участников сделки, чем та, которая отражена в сделке.

В силу статьи 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно п. 1 статьи 422 ГК Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В соответствии с п. 1 статьи 168 ГК Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору ипотеки, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Статьей 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 ст. 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать, в том числе признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

По правилам п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

Довод жалобы о том, что суд необоснованно признал договор недействительным, отклоняется судебной коллегией.

В соответствии со ст. 39 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 вышеуказанного закона залогодержатель вправе потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной.

Пунктом 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 года N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя.

Судебная коллегия учитывает, что предварительный договор заключен в отношении имущества, находящегося в залоге у банка, о чем сторонам было достоверно известно. Договор заключен без согласия залогодержателя на заключение такого договора.

Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению иной позиции по настоящему делу, которая не соответствует требованиям закона.

Оценивая законность и обоснованность выводов суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции при рассмотрении настоящего гражданского дела выяснены все обстоятельства, имеющие значение для дела, верно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, оснований к его отмене или изменению по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 17 мая 2019г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 02 августа 2019 года.