Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 13 декабря 2018 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 на решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 21 сентября 2018 года, которым действия ТСЖ «Тихая площадь», выраженные в отказе ФИО1 в выдаче ей справки о зарегистрированных лицах и выписки из домовой книги, в ноябре 2015г. и 28.12.2016г. признаны незаконными.

Взыскано с ТСЖ «Тихая площадь» в пользу ФИО1 возврат госпошлины в размере 300 рублей.

Отказано в исковых требованиях ФИО1 к ТСЖ «Тихая площадь» о взыскании убытков.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Карболиной В.А., объяснения представителя ФИО1 – ФИО2, представителя ТСЖ «Тихая площадь» - ФИО3, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ТСЖ «Тихая площадь» о взыскании убытков, в котором указала что она планировала осуществить продажу <адрес> в <адрес>, заключив соглашение на продажу квартиры с ООО «Эрсико- НСК». Предметом данного соглашения был поиск потенциального покупателя на указанный объект недвижимости, за цену, обусловленную соглашением. На момент подписания предварительного договора купли-продажи от 13.02.2017г. она предоставила не полный пакет документов, отсутствовали выписка из домовой книги и выписка из лицевого счета об оплате за коммунальные услуги и капремонт. Данные документы ей не предоставило ТСЖ «Тихая площадь».

С конца 2015 г. она (истец) неоднократно обращалась в ТСЖ «Тихая площадь» за выдачей справки о зарегистрированных лицах. После отказа в выдаче справки, она (истец) обратилась в ГЖИ по НСО - ответом от 09.09.2016г. №6463/48 ГЖИ указало, что отказ в выдаче такой справки следует расценивать, как ограничение права субъекта персональных данных на доступ к своим персональным данным и, следовательно, как ограничение конституционного права граждан на информацию. ТСЖ письмом №184 от 28.12.2016г. в выдаче выписок ей (истцу) опять отказало. Таким образом, она (истец) предприняла все меры для получения необходимых справок.

На основании отказа ТСЖ «Тихая площадь» в предоставлении вышеуказанных справок, являющихся обязательными для подписания договора купли-продажи квартиры, она (истец) была вынуждена подписать соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи от 14.02.2017г. и заявление о расторжении соглашения на продажу объекта недвижимости между ней (истцом) и ООО «Эрсико-НСК» от 14.02.2017г.

Согласно п.1.6 договора, стоимость услуг агентства составляет 100 000 (сто тысяч) рублей, оплачивается заказчиком, т.е. ею (истцом), перед подписанием основного договора, направленного на отчуждение прав на объект недвижимости.

По условиям заявления о расторжении соглашения на продажу объекта недвижимости стороны согласились, что соглашение на продажу недвижимости считается исполненным в полном объеме. Агентство оказало полный комплекс услуг заказчику в подготовки сделки.

Сделка купли-продажи объекта недвижимости по заключенному предварительному договору купли-продажи от 13.02.2017г. не состоялась из-за отсутствия полного пакета документов.

Согласно п.1.6 заявления о расторжении договора, заказчик обязался оплатить стоимость услуг агентства за проведенный объем работ в полном объеме в размере 100 000 рублей.

На основании этого ООО «Эрсико-НСК» обратилось в Центральный районный суд г.Новосибирска с исковым заявлением к ФИО4 о взыскании задолженности по договору возмездного оказания услуг.

Решением Центрального районного суда г. Новосибирска от 04 декабря 2017г. взыскана с ФИО1 в пользу ООО «Эрсико-НСК» задолженность по договору в размере 100 000 рублей.

В результате незаконных действий ТСЖ «Тихая площадь», а именно отказа в предоставлении выписок, истец понесла убытки в размере 100 000 рублей.

Истец просила взыскать с ТСЖ «Тихая площадь» убытки в размере 100 000 рублей, признать действия ТСЖ «Тихая площадь», выраженные в отказе в выдаче справки о зарегистрированных лицах и выписки из домовой книги, незаконными, взыскать с ТСЖ «Тихая площадь» в ее пользу госпошлину в размере 3 500 рублей.

Судом постановлено указанное выше решение, обжалуемое ФИО1

В апелляционной жалобе ее представитель ФИО2 просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы указывает, что судом нарушены нормы материального права (ст. 15 ГК РФ), выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Суд необоснованно пришел к выводу об отсутствии причинно-следственной связи между незаконными действиями ТСЖ «Тихая площадь» по отказу ФИО1 в выдаче выписки из домовой книги и выписке из лицевого счета об оплате за коммунальные услуги и капремонт, поскольку ФИО1 за выдачей соответствующих документов после заключения договора с ООО «Эрсико-НСК» не обращалась.

Полагает, что очередной незаконный отказ ТСЖ «Тихая площадь» в выдаче выписки из домовой книги и выписки из лицевого счета об оплате за коммунальные услуги и капремонт находится в причинно-следственной связи с невозможностью представить указанные документы на подписание основного договора купли-продажи квартиры и последующим взысканием 100 000 рублей с ФИО1 в пользу агентства недвижимости, как с лица, не выполнившего условия договора о предоставлении документов.

Судом нарушены нормы материального права (ст. 432 ГК РФ).

Вывод суда о том, что наличие справки о зарегистрированных лицах не является обязательным и необходимым для заключения договора купли-продажи квартиры, отсутствие указанных документов не являлось основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи, не соответствует обстоятельствам дела.

В предварительном договоре были отражены и согласованы условия о предоставлении ФИО1 документов для сделки, в том числе выписки из домовой книги и выписки из лицевого счета об оплате коммунальных услуг и капремонта.

Таким образом, указанные условия были определены сторонами, как существенные и являлись обязательными и необходимыми для сторон для заключения и государственной регистрации договора купли-продажи квартиры.

Факт непредставления именно указанных документов отражен также в п. 3.1 соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи от 14.02.2017 г. и в решении Центрального районного суда г. Новосибирска от 04.12.2017 года.

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Удовлетворяя частично исковые требования истца, признавая действия ТСЖ «Тихая площадь», выраженные в отказе ФИО1 в выдаче ей справки о зарегистрированных лицах и выписки из домовой книги, в ноябре 2015г. и 28.12.2016г., суд исходил из показаний сторон, обстоятельств по делу.

Из обстоятельств дела видно, что ФИО1 планировала осуществить продажу <адрес> в <адрес>, заключив соглашение на продажу квартиры с ООО «Эрсико-НСК». Предметом данного соглашения был поиск потенциального покупателя на указанный объект недвижимости, за цену, обусловленную соглашением. На момент подписания предварительного договора купли-продажи от 13.02.2017г. она предоставила не полный пакет документов, отсутствовали выписка из домовой книги и выписка из лицевого счета об оплате за коммунальные услуги и капремонт.

Ранее 25.11.2015г. и 05.12.2016г. ФИО1 обращалась в ТСЖ «Тихая площадь» по вопросу выдаче ей справки о зарегистрированных лицах и выписки из домовой книги, но ей в этом ответчиком было незаконно отказано (л.д.8- 14;41,42).

В связи с чем, суд пришел к выводу, что требование истца о признании действий ТСЖ «Тихая площадь», выраженных в отказе ФИО1 в выдаче ей справки о зарегистрированных лицах и выписки из домовой книги, (в ноябре 2015г. и 28.12.2016г.), незаконными, следует признать обоснованным и указанное исковое требование подлежащим удовлетворению.

Однако, суд не усмотрел какой-либо причинно-следственной связи между действиями ответчика в отказе истцу 25.11.2015г. и 05.12.2016г. в выдаче ей справки о зарегистрированных лицах и выписки из домовой книги и понесенными истцом убытками, о которых ею заявлено в настоящем иске, в связи с чем пришел к выводу об отказе в исковых требованиях ФИО1 к ТСЖ «Тихая площадь» о взыскании убытков, при этом исходя из следующих норм права и установленного в судебном заседании.

Согласно п.1ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Согласно приглашения на сделку купли-продажи от 11.02.2017г. от ООО «Эрсико-НСК» ФИО1 при себе необходимо иметь следующие документы: документ, удостоверяющий личность; правоустанавливающие документы; выписку из ЕГРП; выписку из домовой книги; выписку из лицевого счета об оплате за коммунальные услуги и капремонт; нотариально заверенное согласие супруга на продажу объекта недвижимости.

ФИО1 не представила суду надлежащих доказательств, что из вышеперечисленного перечня документов она не смогла предоставить на сделку только: выписку из домовой книги и выписку из лицевого счета об оплате за коммунальные услуги и капремонт, а все остальные документы были представлены и из-за это сделка сорвалась.

Судом в решении указано, что истец обращалась за актом сверки по наличию- отсутствию задолженности и предоставлению справки о зарегистрированных лицах в квартирах от 25.11.2015г.; за выпиской о наличии, отсутствии зарегистрированных лиц в <адрес> по <адрес> от 05.12.2016г., т.е. до заключения соглашения на продажу квартиры с агентством недвижимости.

Соглашение на продажу объекта недвижимости по адресу: <адрес>, <адрес><адрес> заключено между ООО «Эрсико-НСК» и ФИО1 15.12.2016г. (л.д.15-17).

После 15.12.2016г., т.е. заключения соглашения о продаже квартиры с ООО «Эрсико-НСК», истец в ТСЖ «Тихая площадь» с заявлениями о выдаче выписки из домовой книги и выписки из лицевого счета об оплате за коммунальные услуги не обращалась.

Истец также и не обращалась перед подписанием основного договора купли- продажи квартиры.

В материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, подтверждающие обращения Ильной Е.В. в ТСЖ «Тихая площадь» с заявлением о выдаче выписки из домовой книги и выписки из лицевого счета об оплате за коммунальные услуги, после заключения соглашения о продаже квартиры с ООО «Эрсико- НСК».

На основании решения Центрального районного суда города Новосибирска от 04.12.2017г. дело №2-5600/17 с ФИО1 было взыскано в пользу «Эрсико- НСК» убытки в размере 100 000 рублей (л.д.23-26).

Согласно решения суда от 04.12.2017г. ФИО1 признала вину в не предоставлении полного пакета документов на сделку и обосновало это действиями третьих лиц.

Судом в решении от 04.12.2017г. установлено, что «Вместе с тем, предоставленные суду копии заявлений № 54 от 25.11.2015, № 164 от 05.12.2016, адресованные в ТСЖ «Тихая площадь» с просьбой предоставить акты сверок по наличию либо отсутствию задолженности по оплате услуг за жилье и коммунальные услугам, выписку из домовой книги, а также ответ исполнительного директора ТСЖ «Тихая Площадь» от 28.12.2016г., не свидетельствуют о невозможности получения ФИО5 документов, необходимых для заключения договора купли-продажи».

Судом первой инстанции сделан вывод, что указанный выше вывод суда заслуживает внимание, поскольку выписка из домовой книги является одним из документов, подтверждающих факт постоянного проживания на соответствующей территории, которую можно получить в следующих службах: ТСЖ; Управление федеральной миграционной службы (паспортный стол); МФЦ, Мои документы; Сайт Госуслуг.

За справкой за капремонт ФИО1 могла обратиться в Фонд модернизации и развития ЖКХ муниципальных образований Новосибирской области.

Таким образом, помимо ТСЖ «Тихая площадь», ФИО1 могла обратиться в другие государственные органы за предоставлением выписки из домовой книги и справкой за капремонт, чем она не воспользовалось.

Истец основывает своё исковое заявление на утверждении, что она (ФИО1), была вынуждена подписать соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи и заявление о расторжении соглашения на продажу объекта недвижимости между ею и ООО «Эрсико-НСК» ввиду обязательности наличия справки о наличии персональных данных для подписания договора купли-продажи объекта недвижимости. Суд первой инстанции пришел к выводу, что данное утверждение истца несостоятельно.

В соответствии со ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава- исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ст.558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В ст.18 «Представление заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов» Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N218-03, указано:

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Таким образом, наличие или отсутствие справки с информацией о наличии персональных данных, в частности выписки из домовой книги, никоим образом не препятствует заключению и регистрации договора о купли-продаже квартиры, а также и государственной регистрации прав на приобретённую квартиру.

Прямым доказательством этого является факт продажи <адрес> в <адрес> по <адрес> в <адрес>.

Как следует из выписки ЕГРН от 09.03.2017г., ФИО1, не имея на руках свежей выписки из домовой книги, продала, а ФИО6 купил 28.02.2017г. <адрес> в <адрес> по <адрес> в <адрес>.

Отсутствие выписки из домой книги не помешало ФИО7 зарегистрировать своё право собственности на приобретенную квартиру (л.д.39,40).

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана оценка в соответствии со ст.67 ГПК РФ.

Не являются основанием к отмене решения доводы жалобы о том, что при вынесении решения суд нарушил нормы материального права ст.15 ГК РФ, не установил причинно-следственной связи между незаконными действиями ответчика по отказу истцу в выдаче выписки из домой книги и выписки из лицевого счета об оплате за коммунальные услуги и капремонт и понесенными истцом убытками, потому что ФИО1 за выдачей соответствующих документов после заключения договора с ООО «Эрсико-НСК» не обращалась, поскольку из материалов дела следует, что истец ФИО1 как покупатель, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры от 13.01.2017г. обязалась предоставить при заключении основного договора купли-продажи квартиры не позднее 13.02.2017г. все документы, в том числе выписку из домовой книги, выписку из лицевого счета об оплате за коммунальные услуги и капремонт, при этом доказательств, что за данными справками истец обращалась к ответчику после заключения предварительного договора, истец не представила.

Также не являются основанием к отмене решения доводы жалобы, что при вынесении решения суд нарушил нормы материального права ст.432 ГК РФ и сделал выводы, не соответствующие обстоятельствам дела, а именно, что наличие справки о зарегистрированных лицах не является обязательным и необходимым для заключения договора купли-продажи квартиры и что отсутствие указанных документов не является основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи, поскольку в ст.18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015г. №218-ФЗ указан перечень документов для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав недвижимости и не допускается истребование у заявителя дополнительных документов. В перечне обязательных документов отсутствует предоставление выписки из домовой книги.

Иные доводы жалобы не являются основанием к отмене правильно принятого решения судом первой инстанции.

Разрешая возникший спор, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им оценку, основанную на нормах материального права, нарушений норм процессуального закона не усматривается, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 21 сентября 2018 года в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 – ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: