Гражданский кодекс часть 1

заслушав доклад судьи Безуха А.Н., объяснения представителя истца АО «Белгородская ипотечная корпорация» ФИО2 поддержавшей доводы апелляционной жалобы; объяснения представителя ответчика ФИО1 – ФИО3, считающей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия,

установила:

23 сентября 2010 года между ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» (в настоящее время АО «БИК» далее – истец или продавец) и ФИО1 (далее - ответчик или покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № 292, по условиям которого, ответчик приобрел в собственность земельный участок площадью 1533 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу г<адрес> стоимостью 1 150 000 рублей.

Договором было предусмотрено, что покупатель оплачивает за земельный участок 35 000 рублей. На оплату оставшейся части стоимости ему предоставлена отсрочка и предусмотрено прощение долга, в случае если в течение 5 лет со дня государственной регистрации права собственности на земельный участок, построит на нем жилой дом, и в установленном порядке оформит на дом право собственности.

При заключении договора покупатель обязался принять участие в соинвестировании строительства инженерных сетей, затраты по строительству которых на один земельный участок определены в размере 340 000 рублей из которых покупателем фактически оплачено 175 000 рублей.

Пунктами 3.2.5, 5.6 договора предусмотрено прощение оставшейся стоимости работ по подведению коммуникаций, в случае, если покупатель в течение пяти лет со дня регистрации перехода права собственности на участок подключит построенный дом к инженерным коммуникациями по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом. За нарушение сроков подключения покупатель оплачивает продавцу штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, и суммой, фактически уплаченной покупателем.

Право собственности на земельный участок зарегистрировано за покупателем 21 января 2011 года.

АО «Белгородская ипотечная корпорация» обратилась в суд и, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств, просило взыскать с ФИО1 1 943 906 рублей из которых: 1 115 000 рублей оставшаяся часть стоимости земельного участка; 165 000 рублей штраф за нарушение обязательств по подключению дома к коммуникационным системам; 646 075,92 рублей проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части цены участка, а также возврат оплаченной при подаче заявления пошлины в сумме 17 830 рублей 38 копеек.

Решением суда требования удовлетворены в части.

В пользу АО «БИК» с ФИО1 взысканы штраф в размере 165 000 рублей за нарушения сроков исполнения обязательств по подключению дома к инженерным сетям; частичный возврат оплаченной при подаче заявления пошлины в сумме 4 500 рублей; расходы за проведение экспертизы в сумме 2 272 рубля; расходы по обследованию земельного участка и строения в сумме 272 рубля; почтовые расходы в размере 40,5 рублей.

В апелляционной жалобе АО «БИК» просит решение отменить в части отказа во взыскании оставшейся части стоимости земельного участка и процентов на оставшуюся часть стоимости земельного участка и принять в указанной части новое решение, которым удовлетворить заявленные требования. Ссылаются на нарушения судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Поскольку в части удовлетворенных требований, в том числе о взыскании судебных расходов судебный акт не оспаривается, судебная коллегия считает обоснованным, правильность судебного акта в указанной части оставить без обсуждения и проверки и не находит процессуальных оснований выйти за пределы доводов жалобы.

Выслушав представителей, проверив материалы дела по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из тех обстоятельств, что истицей на земельном участке, в сроки предусмотренные договором построен дом площадью 36,2 кв.м., который отапливается посредством электрокотла, на который зарегистрировано право собственности и данное право является единственным доказательством существования объекта, тем самым посчитал, что покупатель выполнила условия договора.

С данными выводами не может не согласиться судебная коллегия, поскольку они основаны на нормах материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В силу положений статей 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом.

Как было указано ранее, истица приобрела земельный участок для строительства дома произведя его частичную оплату. По условиям договора было предусмотрено прощение долга по оплате полной стоимости участка, если покупатель в течение пяти лет построит на земельном участке жилой дом и в установленном порядке оформит на него право собственности.

Согласно материалам дела, переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке 21 января 2011 года.

Таким образом, для наступления обязательств по прощению долга, истица на приобретенном участке должна была построить дом и зарегистрировать на него право собственности до 21 января 2016 года.

Как установлено судом первой инстанции, на основании свидетельства о государственной регистрации за ответчиком 20 ноября 2014 года зарегистрировано право собственности на жилой одноэтажный дом, общей площадью 36,2 кв.м. Указанному объекту присвоен номер и адрес: <адрес>, а также присвоен кадастровый номер №

То есть, исходя из представленных доказательств, как правильно отражено судом, ответчиком исполнено обязательство по строительству дома в срок предусмотренный договором, что предусматривает встречное исполнение обязательств истцом по прощению оставшейся части стоимости земельного участка.

Ссылка на то, что прощение долга является правом, а не обязанностью истца не соответствует условиям договора и будет означать нарушение обязательств стороной истца.

Поэтому суд обоснованно отклонил требования о довзыскании полной стоимости земельного участка.

Согласно положениям частей 2, 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе. Государственный кадастровый учет подтверждает существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости).

В силу положений ч.ч. 2, 6 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Исходя из названной нормы, а также положений части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права собственности – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прекращения или перехода права на недвижимое имущество и никто не вправе ссылаться на отсутствие такового у стороны, за которой оно зарегистрировано.

По смыслу названных норм, при постановке объекта на кадастровый учет, а также регистрации на него права собственности, сторона не вправе без оспаривания в судебном порядке учета существования объекта и права собственности на него, а также без аннулирования сведений о нем в государственном кадастре, ссылаться на отсутствие объекта недвижимости и соответственно на то, что в рамках рассмотрения настоящего дела, ответчиком не были выполнены обязательства по строительству дома.

Поэтому, доводы жалобы со ссылкой на фотоснимки спорного объекта и заключение специалистов, не влияют на правильность выводов оспариваемого судебного акта. Суд, исходя из вышеупомянутых норм, не вправе ревизировать без наличия соответствующих требований действия государственного органа, как и не может доказываться посредством предъявления требований о ненадлежащем исполнении обязательств, отсутствие либо наличие объекта недвижимости пригодного для проживания.

Кроме того, с регистрацией права собственности у субъектов гражданских правоотношений, возникает ряд определенных обязанностей, в том числе по уплате налога на недвижимость.

Поэтому, при удовлетворении требований в рамках рассмотрения настоящего дела, при наличии зарегистрированного права на жилой дом, будет установлено, что указанный объект не пригоден для проживания, при этом у собственника обязанность по уплате налога останется, что недопустимо исходя из требований материального закона.

Также судебная коллегия считает необходимым указать следующее.

В силу положений пункта 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 2.5 договора указано, что по истечении срока отсрочки долг по оплате оставшейся части цены участка прощается в соответствии со ст. 415 ГК РФ, если покупатель в течение 5 лет со дня государственной регистрации права собственности на участок построит на нем жилой дом и в установленном порядке оформит на него право собственности.

То есть исходя из буквального толкования условий договора, для прощения долга необходимо два условия, а именно строительство дома и оформление его в собственность, что исходя из материалов дела, было выполнено покупателем.

Кроме того, регистрация права собственности, исходя из указанного пункта договора, является вторым этапом выполнения покупателем принятых обязательств, соответственно не может быть признано, что первой обязательство не исполнено, без оспаривания права собственности.

Иные доводы жалобы в рамках рассмотрения настоящего дела, правового значения не имеют, поскольку не являются юридически значимыми.

При таких обстоятельствах, решение является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 327.1-329 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 14 декабря 2016 г. по делу по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО1 о взыскании задолженности оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи