Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на решение Стерлибашевского районного суда Республики Башкортостан от 14 августа 2013 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи, об обязании освободить занимаемое помещение, взыскании денежных средств за пользование помещением - отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО2 о понуждении заключить основной договор купли-продажи помещения на условиях указанных в предварительном договоре купли-продажи помещения - удовлетворить.

Обязать ФИО2, ... г.р., место рождения ..., заключить с ФИО3, ... г.р., место рождения гор. ... основной договор купли-продажи помещения общей площадью 38.6 кв. метров (№2, согласно технического паспорта инвентарный номер №6217. изготовленного 05.07.2012г. Стерлибашевским территориальным участком Стерлитамакского филиала государственного унитарного предприятия Бюро технической инвентаризации РБ) находящегося в подвале нежилого здания магазина, расположенного по адресу: РБ, <...> в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 оплаченную государственную пошлину в размере 200 руб. 00 коп.

Заслушав доклад судьи Михляевой Г.А., судебная коллегия

установила:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5 о расторжении предварительного договора купли-продажи, об обязании освободить занимаемое помещение, взыскании денежных средств за пользование помещением. В обоснование иска указала, что 21 апреля 2011г. между ней и ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи помещения площадью 38,6 кв.м., расположенного на территории подземного этажа нежилого здания магазина с уплатой аванса, находящегося в с... До подписания данного договора ФИО5 была оплачена сумма в размере ... рублей в качестве аванса, а остальную сумму в размере ... рублей он обязался оплатить до 15 августа 2011 года с учетом того, что ей необходимо было привести в порядок документацию по данному объекту. С момента подписания покупатель обязался оплачивать расходы по содержанию вышеуказанного помещения (налоги, тепло, свет и т.д.), исключая оплату арендной палаты за помещение, а также нести ответственность за сохранность вышеназванного помещения. ФИО5 во исполнение указанного договора с ней не рассчитался. В связи с истечением срока действия предварительного договора она направила в адрес ответчика уведомление с требованием об освобождении занимаемого им помещения, или же заключения договора аренды на занимаемое помещение. Ответа на уведомление от 18.04.2013г. не поступило, не последовало и действий, направленных на заключение договора аренды. Вместо этого ответчик обвинил ее в мошеннических действиях и подал заявление в полицию, где ему в данном заявлении отказано ввиду законности ее действий и претензий. Так же в связи истечением предварительного договора купли-продажи 15 августа 2011г., она направила в адрес ответчика предложение на расторжение предварительного договора, с указанием предложения в срок до 10 июня 2013г., однако до настоящего времени ответа на предложение не поступило. Ответчик не оплатил оставшуюся сумму по предварительному договору, не изъявил желание на заключение основного договора, не реагирует на ее заявления и предложения, не освобождает данное помещение. Просила суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи (...) помещения, площадью 38,6кв.м. расположенного на территории подземного этажа нежилого здания магазина от 21 апреля 2011г. заключенный между ней и ответчиком ФИО5, обязать ФИО5 освободить занимаемое помещение площадью 38,6 кв.м. расположенного на территории подземного этажа нежилого здания магазина находящемся РБ ..., взыскать с ответчика упущенную выгоду в размере в виде арендной платы ... рублей, возложить на ответчика понесенные ею расходы на оплату госпошлины, а также юридических услуг согласно приложенным квитанциям.

ФИО5 обратился в суд со встречным исковым заявлением о понуждении заключения основного договора купли-продажи, которое мотивировал тем, что 21 апреля 2011 г. между ним и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи помещения площадью 38,6 кв. метров, расположенного на территории подземного этажа нежилого здания магазина с уплатой аванса в размере ... руб., находящегося в селе ... Данный договор, акт приема-передачи помещения, был удостоверен нотариусом нотариального округа Стерлибашевский район РБ ФИО6 ФИО4 является собственником указанного помещения. В материалах технического паспорта, указанный спорный объект отражен. Сторонами согласованы существенные условия договора купли-продажи, в т.ч. о стоимости продаваемого объекта, определенной в ... рублей, из которых ... рублей уплачены покупателем продавцу в качестве аванса до подписания предварительного договора купли-продажи, а остальные ... рублей должны быть уплачены им после оформления и получения продавцом кадастрового паспорта здания на вышеназванное помещение, свидетельства о государственной регистрации права собственности на вышеназванное помещение, с присвоением данному помещению нового почтового адреса, и в последующем заключении основного договора купли-продажи в регистрационной палате (УФС по РБ) в срок до 15 августа 2011 г. Распиской передачи и приема денежной суммы, (которая является приложением к вышеуказанному договору купли-продажи помещения и удостоверенная нотариусом ФИО6) от 21.04.2011г. он передал ФИО4, а она приняла в качестве аванса денежную сумму в размере ... рублей. По акту приема-передачи помещения от 21.04.2011г. который является приложением к вышеуказанному предварительному договору купли-продажи, в целях исполнения предварительного договора купли продажи, гр. ФИО4 передала ему указанное помещение, а он принял на себя обязанность по его содержанию, а так же оплате расходов (за налоги, тепло, свет и т.д.), исключая арендную плату, без каких-либо претензий. Считает, что фактически сделка состоялась, так как практически все условия для заключения основного договора купли продажи были выполнены без каких-либо претензий сторон. В течение срока действия предварительного договора он постоянно вел телефонные переговоры с гр. ФИО4 с целью выяснения даты подписания основного договора купли-продажи помещения и сдачи его на регистрацию в УФРС по РБ. 16.07.2011г., а так же 02.08.2011г. он в присутствии ФИО7, ФИО8, ФИО9 обращался к гр. ФИО4 с предложением заключить основной договор и зарегистрировать его в установленной законом порядке, в ответ она обещала все сделать в ближайшее время, мотивировав, что еще документы, необходимые для сдачи в рег.палату, обещая известить его о дне подписания договора и сдачи его на регистрацию. Считает, что форма предложения о заключении основного договора может быть любая, с учетом положений ст. 435 ГК РФ, в том числе устная. Также им было направленно гр. ФИО4 требование о заключении основного договора купли-продажи указанного помещения. 03.07.2013г. на что ФИО4 ответила отказом, в связи с тем, что между ними не была оговорена продажа земельного участка. Учитывая, что фактически передача имущества произошла, он оплатил 90% его стоимости, открыто владеет и распоряжается им на протяжении двух лет, просил обязать ФИО4 заключить с ним основной договор купли-продажи помещения общей площадью 38.6 кв. метров, находящегося в подвале нежилого здания магазина, расположенного по адресу: ... в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу, взыскать с ФИО4 оплату госпошлины в размере ... рублей.

Судом вынесено приведенное выше решение.

Не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе ФИО2 просит его отменить по мотиву незаконности и необоснованности, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Проверив материалы дела, выслушав ФИО2 и ее представителя ФИО10, поддержавших жалобу, представителя ФИО3 ФИО11 возражавшего против ее удовлетворения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемое решение приведенным выше требованиям не соответствует.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно положениям ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, установленные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что 21 апреля 2011 года ФИО4 и ФИО5 был заключен предварительный договор купли продажи нежилого помещения, площадью 38,6 кв.м., расположенного на территории подземного этажа нежилого здания магазина, торгового назначения, находящегося в селе .... По условиям предварительного договора, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до 15 августа 2011 года. Аванс по данному договору купли-продажи составил ... руб., которые ФИО5 передал в момент подписания предварительного договора купли продажи. Оставшуюся часть денежных средств в размере ... коп. ФИО5 обязался оплатить до подписания основного договора купли-продажи, а именно до 15 августа 2011 года, в свою очередь ФИО2 обязалась подготовить до 15 августа 2011 года всю необходимую документацию для переоформления права собственности на помещение (изготовить кадастровый паспорт нежилого помещения, присвоить отдельный почтовый адрес).

21 апреля 2011 года спорное нежилое помещение было передано ФИО5 по акту приема-передачи (приложения к предварительному договору купли-продажи). ФИО4 от ФИО5 согласно расписке от 21 апреля 2013 года приняты денежные средства в качестве аванса в размере ... руб.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права ... ФИО4 принадлежит здание магазина, общей площадью 371,5 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан, ...

Уведомлением от 18.04.2013 года, врученным ФИО5 23.04.2013 года, ФИО4 просила ФИО5 освободить занимаемое помещение в связи с тем, что в основной договор купли-продажи ими в установленный законом срок заключен не был.

Разрешая спор об отказе в удовлетворении иска ФИО2 и удовлетворяя исковые требования ФИО3 к ФИО2 о понуждении заключить основной договор купли-продажи помещения на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи помещения, суд первой инстанции исходил из того, что в течение срока действия предварительного договора ФИО3 предлагал ФИО2 заключить основной договор купли-продажи, что подтверждается свидетельскими показаниями и распечаткой телефонных переговоров, считая, что в соответствии с положениями ст. 435 ГК РФ в данном случае допускается устная форма такого предложения, что, поскольку ФИО2 в силу предварительного договора взяла на себя обязательство по заключению основного договора купли-продажи, оно должно быть исполнено, от чего последняя уклоняется, что фактически передача имущества состоялась, истец оплатил большую часть его стоимости.

Судебная коллегия с указанным выводом суда согласиться не может.

Возникшие между сторонами правоотношения регулируются специальной нормой – ст. 429 ГК РФ, которой установлен порядок и сроки заключения основного договора.

В связи с этим суд первой инстанции необоснованно руководствовался общей нормой закона о форме обращения с предложением о заключении договора.

Вместе с тем, п.6 ст. 429 ГК РФ прямо предусмотрено, что предложение заключить основной договор одной из сторон должно быть направлено другой стороне, что исключает возможность обращения в устной форме.

Кроме того, приведенной специальной нормой установлен срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор – в срок, установленный предварительным договором, либо в течение года с момента его заключения.

Более того, п.6 ст. 429 ГК РФ установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Срок, предусмотренный в пункте 4 статьи 429 ГК РФ, является пресекательным.

Поскольку в указанный в предварительном договоре срок – до 15.08.2011 г., с момента его заключения стороны не заключили основной договор, и ни одна из сторон не выразила четкого волеизъявления на его заключение (доказательства обратного в материалах дела отсутствуют), обязательства сторон по предварительному договору от 21.04.2011 прекратились, а потому за пределами этого срока истец лишился возможности защиты своего права на заключение основного договора, в том числе путем понуждения к его заключению.

В связи с изложенным требования ФИО3 об обязании ФИО2, заключить основной договор купли-продажи спорного помещения не подлежат удовлетворению.

Поскольку действие предварительного договора и обязательства по нему прекращены в силу закона, основной договор купли-продажи недвижимого имущества не заключен, требования ФИО12 о расторжении предварительного договора купли-продажи также являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия не усматривает оснований и для удовлетворения требований ФИО2 в части взыскания упущенной выгоды, заключающейся в неполучении доходов, которые они имела бы при сдаче в аренду объекта, занимаемого ФИО3 на основании предварительного договора купли-продажи от 21.04.2013 г.

В материалах дела отсутствуют сведения о пользовании ФИО3 спорным объектом на основании договора аренды недвижимого имущества, который в силу ст. 609 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Более того, в п.10 предварительного договора купли-продажи прямо оговорено, что объекты недвижимости в пользование передаются исключая при этом арендную плату.

В иске представлен расчет арендной платы с августа 2011 г., вместе с тем уведомление с предложением заключения договора аренды направлено только в конце апреля 2013 г.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда об отказе в удовлетворении требований ФИО2 о взыскании упущенной выгоды.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласить с решением суда в части отказа в иске ФИО2 об обязании ФИО3 освободить занимаемое помещение площадью 38,6 кв.м., расположенное на территории подземного этажа нежилого здания магазина, находящегося в с... собственником которого она является.

В материалах дела отсутствуют сведения о наличии у ФИО3 правовых оснований занимать и пользоваться указанным объектом. Доказательства таковым ФИО3 не представлены.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает необходимым решение суда в части отказа в удовлетворении требования ФИО2 к ФИО3 об обязании освободить занимаемое помещение, удовлетворения требования ФИО3 к ФИО2 о понуждении заключить основной договор купли-продажи помещения на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи помещения, взыскания с ФИО2 в пользу ФИО3 расходов по оплате государственной пошлины в размере ... руб. отменить.

В отмененной части вынести новое решение, которым обязать ФИО3 освободить занимаемое помещение общей площадью 38,6 кв. м., находящееся на территории подземного этажа нежилого здания магазина, расположенного по адресу: ...; в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2 о понуждении заключить основной договор купли-продажи помещения на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи помещения отказать

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Стерлибашевского районного суда Республики Башкортостан от 14 августа 2013 года отменить в части отказа в удовлетворении требования ФИО2 к ФИО3 об обязании освободить занимаемое помещение, удовлетворения требования ФИО3 к ФИО2 о понуждении заключить основной договор купли-продажи помещения на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи помещения, взыскания с ФИО2 в пользу ФИО3 расходов по оплате государственной пошлины в размере ... руб.

В отмененной части вынести новое решение, которым обязать ФИО3 освободить занимаемое помещение общей площадью 38,6 кв.м., находящееся в подвале нежилого здания магазина, расположенного по адресу: ....

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2 о понуждении заключить основной договор купли-продажи помещения на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи помещения, взыскании с ФИО2 в пользу ФИО3 расходов по оплате государственной пошлины в размере ... руб. отказать

В остальной части решение Стерлибашевского районного суда Республики Башкортостан от 14 августа 2013 года оставить без изменения.

Председательствующий: Н.В. Козлова

Судьи: Г.А.Михляева

ФИО1

справка: судья ...