Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя акционерного общества «Кировский Сельский Строительный Комбинат» ФИО1 на решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 26 января 2018 года, которым постановлено:

Признать недействительным пункт 4.9 договора участия в долевом строительстве от 05 ноября 2014 года №, заключенный между ФИО2 и АО «Кировский ССК», а также акт приема-передачи квартиры в черной отделке, составленный АО «Кировский ССК» в одностороннем порядке 01 марта 2016 года.

Применить последствия недействительности акта приема-передачи квартиры в виде возложения на ООО «УК «Ваш дом» обязанности списать долг по оплате коммунальных услуг Марьина Сергея Васильевича по лицевому счету № и закрыть указанный счет.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Зотиной Е.Г., объяснения ФИО2 об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к акционерному обществу «Кировский Сельский Строительный Комбинат» (далее по тексту АО «Кировский ССК»), обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ваш дом» (далее по тексту ООО «УК «Ваш дом») о признании п.4.9 договора участия в долевом строительстве жилья, одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства недействительными, применении последствий недействительности акта.

В обоснование иска указал, что 5 ноября 2014 года между ним и ОАО «Кировский ССК» (ныне АО «Кировский ССК») заключен договор участия в долевом строительстве жилья №-К, по условиям которого Общество приняло на себя обязательство в 2015 году окончить строительством многоквартирный жилой дом № со встроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой, по адресу: <адрес> и в течение шести месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать ему под отделочные работы с черновой отделкой объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру строительный №, расположенную на восьмом этаже, общей проектной площадью 70,11 кв.м. по акту приема-передачи, а он был обязан с момента государственной регистрации договора внести в течение трех дней долевой взнос в размере <данные изъяты>, в течение десяти дней произвести окончательный расчет в размере <данные изъяты> за счет кредитных средств, предоставленных ОАО «Сбербанк России». 24 декабря 2014 года условия, предусмотренные названным договором, им исполнены. 8 февраля 2016 года им получено уведомление ОАО «Кировский ССК» от 26 декабря 2015 года о вводе объекта долевого строительства в эксплуатацию. Однако таковое не соответствует требованиям ч.4 ст.8 Закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку не содержит сведения о готовности объекта к передаче дольщику, ответственности последнего в случае уклонения от принятия объекта. При этом в уведомлении указано, что объект не будет передан до расчета за работы по остеклению лоджии, которые не входят в стоимость договора. Ввиду того, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком 26 декабря 2015 года, исходя из п.5.2 договора передача объекта должна состояться до 28 июня 2016 года. Таким образом, односторонний акт передачи объекта долевого строительства мог быть составлен застройщиком не ранее 29 августа 2016 года. В тоже время по договору от 21 марта 2016 года права участника долевого строительства перешли к ФИО3, который 28 марта 2016 года в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию, о чем был надлежаще уведомлен застройщик. Поскольку дополнительные работы по остеклению лоджии, не входящие в стоимость договора, не были оплачены ФИО3, последней объект долевого строительства застройщиком не передан. ФИО3 обратилась к застройщику с заявлением о рассрочке платежа. Вместе с тем на основании составленного 1 марта 2016 года застройщиком одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства, ООО «УК «Ваш дом» произведено открытие лицевого счета на его имя №<***> с целью начисления коммунальных платежей. Вынесенный 30 сентября 2016 года мировым судьей судебного участка №3 судебного района города окружного значения Лабытнанги судебный приказ в отношении него о взыскании задолженности по коммунальным платежам в пользу ООО «УК «Ваш дом» в сумме <данные изъяты> на основании поданного им возражения был отменен. О составлении застройщиком в одностороннем порядке акта приема-передачи квартиры он не уведомлялся. Пунктом 4.9 договора участия в долевом строительстве на участника долевого строительства возложено бремя содержания объекта долевого строительства, в том числе коммунальные платежи с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома до регистрации права собственности на этот объект. В силу п.6 ч.2 ст.153 Жилищного кодекса РФ ответственным лицом за внесение платы за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги до передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства во вновь построенном и введенным в эксплуатацию доме, является застройщик. Таким образом, в соответствии со ст.16 Закона о защите прав потребителей полагал, п.4.9 договора, устанавливающий бремя участника долевого строительства по содержанию объекта долевого строительства до момента его передачи застройщиком, недействительным в силу его ничтожности. Также, ссылаясь на положения ч.ч.4, 6 ст.8 Закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст.ст.166, 168 Гражданского кодекса РФ, просил признать составленный ответчиком односторонний акт приема-передачи объекта недействительным и применить последствия его недействительности путем возложения на ООО «УК «Ваш дом» обязанности по списанию начисленного ему долга по лицевому счету №<***> и закрытии указанного лицевого счета.

В судебном заседании ФИО2 иск поддержал по изложенным в нем доводам.

Представитель АО «Кировский ССК» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. В отзыве на иск полгал заявленные ФИО2 требования не подлежащими удовлетворению. Указал, что истец добровольно выразил согласие на заключение договора, не отказавшись от оформления такового и не заявив возражений против предложенных застройщиком условий. Обществом не допущено нарушений прав истца, поскольку начисление коммунальных платежей произведено с 1 марта 2016 года, а именно: с даты составления одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства. Заявил о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, подлежащего исчислению с даты заключения договора участия в долевом строительстве жилья. Направленное Обществом в адрес ФИО2 уведомление содержит необходимую информацию, из которой следует о намерении застройщика передать объект долевого строительства в установленный договором срок. Обществом не нарушен срок передачи объекта, составление одностороннего акта приема-передачи явилось следствием уклонения ФИО2 от принятия объекта. В адрес застройщика и управляющей компании заявлений от истца о переуступке прав требования по договору участия в долевом строительстве жилья не направлялось. Урегулировать спорные правоотношения в досудебном порядке истцом не предлагалось.

Представитель ответчика ООО «УК «Ваш дом», третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения спора.

Представитель Роспотребнадзора по ЯНАО участия в судебном заседании также не принимал, извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, в письменном заключении полагал требования иска, подлежащими частичному удовлетворению.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

С данным решением не согласен представитель АО «Кировский ССК» ФИО1 В апелляционной жалобе по доводам, приведенным в отзыве на иск, просит его отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО2 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный закон №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как видно из дела, 5 ноября 2014 года между ОАО «Кировский ССК» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве жилья №, по условиям которого Общество приняло на себя обязательство в 2015 году окончить строительством многоквартирный жилой дом № со встроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой, по адресу: <адрес> и в течение шести месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать ФИО2 под отделочные работы с черновой отделкой объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру строительный №, расположенную на восьмом этаже, общей проектной площадью 70,11 кв.м. по акту приема-передачи, а он был обязан с момента государственной регистрации договора внести в течение трех дней долевой взнос в размере <данные изъяты>, в течение десяти дней произвести окончательный расчет за счет кредитных средств, предоставленных ОАО «Сбербанк России» (л.д.11-16).

Согласно п.5.2 застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства по подписываемому сторонами договору о передаче объекта в собственность не позднее шести месяцев с момента получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома при условии оплаты стоимости объекта долевого строительства.

10 декабря 2014 года ФИО2 внесен долевой взнос в сумме <данные изъяты> (л.д.17), 24 декабря 2014 произведен окончательный расчет в размере <данные изъяты> (л.д.18).

26 декабря 2015 года АО «Кировский ССК» ФИО2 направлено извещение о вводе в эксплуатацию жилого дома №, расположенного по адресу: <адрес>, которое получено им 8 февраля 2016 года (л.д.19-22).

В приведенном уведомлении указано, что дом сдан в эксплуатацию, передача квартиры будет осуществлена только лишь после производства между сторонами расчета, а именно: внесения полной стоимости за объект долевого строительства и оплаты работ по остеклению лоджии, после чего участник долевого строительства может оформить право собственности на квартиру.

1 марта 2016 года застройщиком составлен односторонний акт приема-передачи квартиры в черновой отделке (л.д.32).

21 марта 2016 года между ФИО2, действующей в интересах ФИО2, и ФИО3 заключен договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве жилья № от 5 ноября 2014 года (л.д.23-26).

30 сентября 2016 года на основании поданного ООО «УК «Ваш дом» заявления мировым судьей судебного участка №3 судебного района города окружного значения Лабытнанги ЯНАО выдан судебный приказ о взыскании с ФИО2 в пользу ООО «УК «Ваш дом» задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 1 марта 2016 года по 30 июня 2016 года в размере 9 024,35 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в сумме 200 рублей (л.д.33).

Определением мирового судьи судебного участка №3 судебного района города окружного значения Лабытнанги ЯНАО от 3 февраля 2017 года на основании возражений ФИО2 от 2 февраля 2017 года судебный приказ от 30 сентября 2016 года отменен (л.д.34).

В силу ч.ч.4, 6 ст.8 Федерального закона №214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия. При этом право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

В рассматриваемом случае направленное АО «Кировский ССК» ФИО2 извещение о вводе в эксплуатацию жилого дома, не отвечает требованиям ч.4 ст.8 Федерального закона №214-ФЗ, поскольку не содержит предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства.

ФИО2 не уклонялся от принятия объекта долевого строительства в срок его передачи, установленный договором от 5 ноября 2014 года.

В связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований полагать, о недобросовестности поведения ФИО2, в том числе ввиду получения им уведомления не соответствующего требованиям Федерального закона №214-ФЗ и неимении при таком положении у застройщика права на составление одностороннего акта приема-передачи объекта.

При этом ссылка ответчика на п.4.1.5 договора участия в долевом строительстве об обязанности участника долевого строительства приступить к принятию объекта долевого строительства под отделку в семидневный срок с момента получения от застройщика сообщения о завершении строительства многоквартирного дома по передаточному акту о передаче под отделку, исходя из содержания уведомления, направленного истцу, не может быть принята во внимание в качестве обстоятельства, свидетельствующего о наличии у застройщика оснований для составления акта приема-передачи квартиры в одностороннем порядке.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о признании одностороннего акта приемки-передачи квартиры в черновой отделке от 1 марта 2016 года недействительным и необходимости применения последствий, предусмотренных ст.167 Гражданского кодекса РФ.

Пунктом 4.9 договора участия в долевом строительстве бремя содержания объекта долевого строительства, в том числе коммунальные платежи, с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома до регистрации права собственности на объект долевого строительства и далее несет участник долевого строительства.

В соответствии с п.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п.1 ст.422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» (ст.9 Федерального закона от 26 января 1996 года «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с п.1 ст.16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, после выдачи последнему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию возникает с момента передачи жилого помещения по передаточному акту или иному документу о передаче (п.6 ч.2 ст.153 Жилищного кодекса РФ).

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч.1 ст.12 Федерального закона №214-ФЗ).

В тоже время односторонний акт приема-передачи квартиры составлен застройщиком в отсутствие на то оснований.

Застройщик не вправе требовать от дольщика возмещения коммунальных расходов за период с момента выдачи разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию до даты подписания передаточного акта.

Таким образом, дольщик фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества.

Следовательно, включение Обществом в договор участия в долевом строительстве жилья № от 5 ноября 2014 года п.4.9, устанавливающего обязанность участника долевого строительства нести бремя содержания объекта долевого строительства, в том числе коммунальные платежи, с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома до регистрации права собственности на объект долевого строительства, ущемляет установленные законом права потребителя, а потому обоснованно признан судом недействительным.

Ввиду того, что объект недвижимости АО «Кировский ССК» фактически не передан ФИО2 по акту приема-передачи, обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги у последнего не возникла.

Срок исковой давности по оспариванию п.4.9 договора участия в долевом строительстве истцом не пропущен, поскольку исходя из положений п.1 ст.181 Гражданского кодекса РФ, п.101 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, то есть со дня, когда одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такового исполнения.

Применительно к спорным правоотношениям, течение срока исковой давности исчисляется с 10 декабря 2014 года, а именно: с даты внесения ФИО2 долевого взноса в сумме <данные изъяты> (л.д.17).

Таким образом, решение судом постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 26 января 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судья (подпись) Е.Г. Зотина