Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гаськова Юрия Владимировича к Комитету по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ о признании незаконным распоряжения и обязании предоставить в аренду земельный участок без проведения торгов, по апелляционной жалобе представителя истца Гаськова Ю.В. по доверенности Путиловой Е.С. на решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 14 января 2020 года, которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Кушнаревой И.К., ознакомившись с материалами дела и доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гаськов Ю.В. обратился в суд с иском к МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (далее – Комитет), просил признать незаконным решение Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ оформленное Распоряжением № ЗО-12 от 8 мая 2019 года; обязать Комитет предоставить Гаськову Ю.В. без проведения торгов земельный участок площадью 479 кв.м., с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <...>.

Исковое заявление мотивировано тем, что истцу Гаськову Ю.В.. было выдано разрешение на строительство RU04302000-208 от 20 ноября 2012 года на строительство объекта капитального строительства «Магазин на ул. <...> в Железнодорожном районе г. Улан-Удэ» сроком до 1 марта 2015 года, на основании которого истец возвел объект незавершенного строительства, о чем сделана запись в ЕГРН от 25 января 2019 года. Гаськов Ю.В. обратился в Комитет с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов сроком на 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельного участка площадью 479 кв.м. по указанному адресу, в чем ему отказано из-за отсутствие разрешения на строительство. Отказ в предоставлении земельного участка в аренду лишает истца возможности осуществить достройку объекта незавершенного строительства.

В судебное заседание суда первой инстанции истец Гаськов Ю.В. не явился, извещен надлежаще, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца по доверенности Колосов Б.Н. исковые требования поддержал.

Представитель ответчика Комитета по доверенности Пешняева А.С. исковые требования не признала.

Районный суд постановил приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель истца Путилова Е.С. просит решение суда отменить, указывая, что на дату принятия Распоряжения отсутствовали какие-либо основания для отказа в предоставлении земельного участка. Однако, суд отказал в иске полностью и не дал оценку законности распоряжения. Автор жалобы отмечает, что п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) к рассматриваемым отношениям не применяется, объект незавершенного строительства не является самовольной постройкой. По мнению апеллянта, суд незаконно вышел за пределы заявленных требований, так как истцом не заявлялось требования о признании объекта недвижимости самовольной постройкой. Также, автор жалобы обращает внимание, что судом проигнорировано апелляционное определение Верховного суда РБ от 11 ноября 2019 года, указывает на неверное применение в качестве относимого доказательства представление Прокуратуры. Как полагает апеллянт, вывод суда, что объект незавершенного строительства выступает за границы земельного участка является неверным и сделан без учета того факта, что государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства была бы невозможна, если бы нарушение границ действительно имело бы место. Кроме этого, решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 12 декабря 2019 года не вступило в законную силу на момент вынесения оспариваемого судебного акта. На момент государственной регистрации права разрешение на строительство было действующим.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель ответчика по доверенности Пешняева А.С. полагает, что суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований у Комитета для предоставления земельного участка в аренду Гаськову Ю.В.

В заседании судебной коллегии представитель истца Гаскова Ю.В. по доверенности Гладких В.Г. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика Комитета по доверенности Прокопьева И.В. просила в удовлетворении жалобы отказать, полагала, что для продления действия договора аренды необходима совокупность условий.

На основании положений ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, и возражениях на неё.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, как постановленным при неправильном применении норм материального права и неправильной оценке обстоятельств по делу.

Из материалов дела следует, что 26 ноября 2003 года между арендодателем Комитетом и арендатором Гергеновым М.Д. заключен договор аренды земельного участка № ..., согласно которому Гергенову М.Д. передан в аренду земельный участок площадью 480 кв.м. по адресу: <...>, для размещения строительства объекта торговли.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

Земельный участок с кадастровым номером <...>, поставлен на кадастровый учет 16 марта 2004 года, имеет статус ранее учтенного, вид разрешенного использования – для размещения объектов торговли, уточненную площадь 479 кв.м.

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 5 июля 2012 года все права и обязанности по указанному договору аренды перешли Гаськову Ю.В. Переход прав и обязанностей зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРН 15 августа 2012 года.

Решением Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Улан-Удэ от 19 октября 2012 года утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером <...> местоположение которого: г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, ул. <...> примерно в 270 м на северо-восток от ориентира.

20 ноября 2012 года Комитетом по строительству Администрации г. Улан-Удэ Гаськову Ю.В. выдано разрешение на строительство магазина общей площадью 799,7 кв.м. на срок до 20 июля 2013 года. Срок действия указанного разрешения продлевался 23 апреля 2015 года, 30 мая 2017 года.

6 декабря 2018 года срок действия разрешения на строительство продлен до 1 июня 2019 года, но приказом № 18 от 20 февраля 2019 года Комитет отменил продление срока.

28 мая 2019 года Комитет по строительству вновь издал приказ № 80 об отмене продления разрешения на строительство.

На основании указанного разрешения на строительство Гаськовым Ю.В. возведен объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...>.

25 января 2019 года в ЕГРН за Гаськовым Ю.В. зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, проектируемое назначение – нежилое, степенью готовности объекта незавершенного строительства – 30%.

По результатам проведенной проверки прокурором Железнодорожного района г. Улан-Удэ 17 января 2019 года внесено представление за № ... в адрес администрации г. Улан-Удэ, согласно которому выявлены грубые нарушения земельного и градостроительного законодательства при осуществлении строительства. Установлено, что фактически строительство начато в декабре 2018 года на основании разрешения на строительство, выданного в 2012 году и неоднократно продлевавшемуся с нарушением срока. Предложено принять меры по устранению допущенных нарушений закона.

Согласно приказу Комитета по строительству Администрации г. Улан-Удэ от 28 мая 2019 года № 80 в связи с грубыми нарушениями градостроительного законодательства при продлении разрешения на строительство отменено продление срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства « Магазин по ул. <...> в Железнодорожном районе г. Улан-Удэ».

25 января 2019 года Комитет направил истцу Гаськову Ю.В. письменное уведомление о расторжении договора аренды по истечении трех месяцев с даты уведомления. Согласно п.3.4 договора в течение 10 дней после окончания срока действия договора арендатор обязан передать арендодателю земельный участок на основании двустороннего акта приема-передачи.

Гаськов Ю.В. обратился в Комитет с заявлением о предоставлении ему в аренду без проведения торгов сроком на три года однократно земельного участка <...> для завершения строительства объекта с кадастровым номером <...>.

Распоряжением Комитета от 8 мая 2019 года № ЗО-12 в предоставлении в аренду земельного участка было отказано на основании пунктов1 и 4 ст.39.16 ЗК РФ. поскольку принят приказ об отмене разрешения на строительство и обращением Комитета по строительству Администрации г. Улан-Удэ в суд.

Гаськов Ю.В. обратился также в суд с административным исковым заявлением об оспаривании приказа об отмене продления срока разрешения на строительство от 20 февраля 2019 года № 18.

Решением Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 30 апреля 2019 года приказ Комитета признан незаконным. Решение вступило в законную силу 24 июля 2019 года.

28 мая 2019 года Комитет вновь издал приказ об отмене продления разрешения на строительство, поэтому Гаськов Ю.В. обратился в районный суд с новым административным иском.

Решением Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 12 декабря 2019 года в удовлетворении административного иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного суда РБ от 4 марта 2020 года решение районного суда отменено, принято новое решение об удовлетворении исковых требований. приказ Комитета по строительству Администрации г. Улан-Удэ от 28 мая 2019 года № 80 об отмене продления срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства «Магазин по ул. <...> в Железнодорожном района г. Улан-Удэ от 21 ноября 2012 г. № ... признан незаконным.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Гаськов Ю.В., считая, что отказ Комитета в предоставлении в аренду без торгов испрашиваемого земельного участка для завершения строительства не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, обратился в суд с настоящим иском о признании отказа незаконным и об обязании Комитета предоставить земельный участок в аренду.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу, что истцом допущены многочисленные нарушения земельного, градостроительного законодательства, фактически объект является самовольной постройкой.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Согласно п. 10 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных ч. 5 названной статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ при отказе в предоставлении земельного участка в решении уполномоченного органа должны быть указаны все основания отказа.

В соответствии с частями 1, 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из перечисленных в статье оснований, в том числе если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со ст. 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные ч. 11 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ (далее– ГрК РФ).

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов.

Такие основания для отказа в предоставлении земельного участка истцу, как отмена продления срока разрешения на строительство и обращение Комитета в суд положения ст. 39.16 ЗК РФ не содержат.

Пункт 4 ст. 39.16 ЗК РФ к рассматриваемой ситуации не применим, поскольку Гаськов Ю.В., обратившийся за предоставление в аренду земельного участка, является собственником незавершенного строительством объекта, расположенного на испрашиваемом участке, и включен в группу лиц, на которых данная норма не распространяется.

Иных оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду однократно для завершения строительства в материалах дела не имеется.

Оспариваемое истцом распоряжение Комитета не содержит правового обоснования отказа в предоставлении земельного участка, установленного ст. 39.16 ЗК РФ, в связи с чем, оснований полагать его соответствующим требованиям п. 3 ч. 5 ст. 39.17 ЗК РФ не имеется.

Обстоятельств того, что спорный участок предоставлен правопредшественнику Гаськова Ю.А. в аренду, в ходе судебного разбирательства не установлено и из материалов дела не следует.

Не установлено судом и условий, содержащихся в ч. 5 ст.39.6 ЗК РФ, которые исключают предоставление земельного участка собственнику находящегося на таком участке имущества, в аренду без проведения торгов однократно, поскольку уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлялось требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом было отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Кроме того, суд первой инстанции не дал оценки тому обстоятельству, что договор аренды от 17 июля 2009 года предусматривал преимущественное право Гаськова Ю.В. на заключение нового договора аренды земельного участка.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что у истца имеется право на приобретение земельного участка в аренду для окончания строительства.

Выводы суда первой инстанции о том, что незавершенный строительством объект является самовольной постройкой, не основан на материальном законе и обстоятельствах дела.

Статьей 222 ГК РФ предусмотрено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 года N 339-ФЗ, действовавшей в период строительства объекта) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где возведена постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу правовой позиции, содержащейся в абзаце 58 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года), право собственности на самовольное строение может быть признано и в случае возведения его без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен гражданину по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В п. 26 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года (ред. от 23 июня 2015 года) N 10/22 указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Ответчик не предоставил доказательств существенного нарушения истцом градостроительных и строительных норм и правил, нарушения прав третьих лиц.

Ссылка Комитета и суда первой инстанции на представление прокуратуры, как на доказательство нарушения строительных и градостроительных норм и правил при строительстве магазина на спорном земельном участке, ошибочна, поскольку указанные в нем допущенные нарушения при строительстве магазина не могут служить безусловным основанием для вывода о существенном нарушении градостроительных и строительных норм застройщиком при возведении объекта, а те, которые касаются непосредственно объекта незавершенного строительства, могут быть устранены при завершении строительства. Указание в представлении прокурора на не проведение экспертизы в отношении проектной документации объекта, как на нарушение градостроительного и экологического законов, основано на неправильном применении норм права.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ, в редакции Федерального закона от 04.12.2007 N 324-ФЗ, действовавшей в период подготовки проекта, государственная экспертиза не проводилась в отношении проектной документации отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв.м. и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.

В последующих изменениях, внесенных в ст. 49 ГрК РФ, и действующих до настоящего времени, так же не предусматривалось проведение государственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства.

Оснований для признания спорного объекта самовольной постройкой у суда первой инстанции не имелось и не входило в предмет иска, встречных требований о признании постройки самовольной, созданной с нарушением закона Комитет не предъявлял.

Комитетом подан отдельный иск о сносе самовольно возведенного строения, производство по которому приостановлено до рассмотрения данного дела, при этом об объединении двух связанных между собой дел не заявлялось.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 14 января 2020 года отменить, принять по делу новое решение.

Иск Гаськова Юрия Владимировича к Комитету по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ об оспаривании распоряжения, понуждении к предоставлению земельного участка удовлетворить.

Признать незаконным Распоряжение Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ от 8 мая 2019 года № ЗО-12 «Об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов».

Обязать Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ предоставить Гаськову Ю.В. без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 479 кв.м., расположенный по адресу: <...>, в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <...>.

Председательствующий:

Судьи коллегии: