Гражданский кодекс часть 1

исковые требования открытого акционерного общества <.......> к ФИО4 о признании права аренды прекращенным и истребовании имущества из чужого незаконного владения – удовлетворить.

Признать прекращенным право аренды ФИО4 на недвижимое имущество по договорам аренды от ДД.ММ.ГГГГ № <...> заключенным с ФИО3, ФИО5.

Обязать ФИО4 освободить недвижимое имущество, принадлежащее ФИО3 и ФИО5 на праве общей долевой собственности:

- встроенное нежилое помещение общей площадью <.......> кв.м., по адресу: <адрес>;

- встроенное нежилое помещение общей площадью <.......> кв.м., по адресу: <адрес>.

заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Жабиной Н.А., судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда,

установила :

Открытое акционерное общество <.......> обратилось в суд с иском к ФИО1. о признании права аренды прекращенным.

Свои требования мотивировали тем, что в период 2006-2008 годов ОАО <.......> предоставило ИП ФИО3 кредиты под залог недвижимого имущества: встроенного нежилого помещения общей площадью <.......> кв.м., расположенного на первом этаже и в подвале семиэтажного жилого дома, находящегося по адресу<адрес>; встроенного нежилого помещения, общей площадью <.......> кв.м., расположенного на первом этаже здания, находящегося по адресу<адрес>; встроенного нежилого помещения общей площадью <.......> кв.м., расположенного на первом этаже в здании, находящемся по адресу: <адрес>; встроенного нежилого помещения общей площадью <.......> кв.м., расположенного на втором этаже 22-х этажного жилого дома, находящегося по адресу: Волгоград, <адрес>.

Решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, было признано право собственности ФИО5 на половину совместно нажитого супругами ФИО3 имущества, и произведен раздел совместно нажитого имущества. Заложенное имущество стало принадлежать ФИО3 и ФИО5 на праве общей долевой собственности в равных долях.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО3 была признана несостоятельным (банкротом). Определениями суда от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ требования ОАО <.......> были включены в третью очередь реестра требований кредиторов ИП ФИО3 как обеспеченные залогом долей ФИО3 в праве собственности в отношении названного недвижимого имущества.

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску ОАО <.......> к ФИО5, было обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО5

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО5 был признан несостоятельным (банкротом), в связи с чем, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ требование ОАО <.......> на общую сумму <.......> рублей было включено в третью очередь реестра требований кредиторов ИП ФИО5, как обеспеченное залогом указанного выше заложенного имущества.

Однако ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО5 без согласия залогодержателя заключили договоры № <...> аренды нежилого помещения с ИП ФИО1 о передаче ей в аренду нежилых помещений: нежилое помещение общей площадью <.......> кв.м., расположенное на первом этаже в здании, находящемся по адресу: <адрес>; нежилое помещение общей площадью <.......> кв.м., расположенное на первом этаже здания, находящегося по адресу: Волгоград, <адрес>; нежилое помещение общей площадью <.......> кв.м., расположенное на первом этаже и в подвале семиэтажного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>. Срок аренды установлен по ДД.ММ.ГГГГ.

До настоящего времени указанное имущество находится во владении ФИО4, которой с ДД.ММ.ГГГГ прекращен статус индивидуального предпринимателя.

Полагают, что с даты вступления в законную силу решения Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об обращении взыскания на заложенное имущество все права аренды, предусмотренные договорами № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, прекратились и в настоящее время заложенное имущество находится в незаконном владении арендатора.

В этой связи, с учетом уточненных исковых требований, просили суд признать прекращенным право аренды ФИО4 на недвижимое имущество по договорам аренды от ДД.ММ.ГГГГ № <...> заключенным с ФИО3, ФИО5; обязать ФИО4 освободить недвижимое имущество, принадлежащее ФИО3 и ФИО5 на праве общей долевой собственности: встроенное нежилое помещение общей площадью <.......> кв.м., по адресу: <адрес>; встроенное нежилое помещение общей площадью <.......> кв.м., по адресу: <адрес>; встроенное нежилое помещение общей площадью <.......> кв.м., по адресу: <адрес>.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО4 в лице представителя ФИО2 оспаривает законность и обоснованность судебного постановления, просит его отменить и постановить по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование доводов ссылается на те обстоятельства, что истец не является собственником истребуемого имущества, следовательно, право на обращение в суд с настоящим иском у него отсутствует.

Кроме того, в случае реализации объектов аренды с торгов в рамках конкурсного производства договоры могут быть расторгнуты арендодателем досрочно и в одностороннем порядке.

Выслушав объяснения представителя ФИО4 по доверенности ФИО2, поддержавшей доводы жалобы, представителя ОАО <.......> по доверенности ФИО6 возражавшего против доводов жалобы, обсудив доводы жалобы, проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, судебная коллегия по гражданским делам приходит к следующему.

Согласно статье 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).

Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 40 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются (пункт 2 статьи 40 Закона об ипотеке).

Как указал Высший Арбитражный Суда РФ в своем Постановлении от 25 сентября 2012 года № 6616/12, сами по себе специальные нормы об особом порядке реализации имущества должника в процессе банкротства не препятствуют применению положений статьи 40 Закона об ипотеке и не отменяют действие этих норм в части, определяющей условия соотношения прав залогодержателей и арендодателей одного и того же имущества.

При решении вопроса о том, с обременением арендой или без такового подлежит реализации в процессе банкротства заложенное имущество должника, следует применять положения статьи 40 Закона об ипотеке.

Если аренда возникла позже ипотеки имущества или без согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества в процессе конкурсного производства аренда подлежит прекращению и имущество предлагается конкурсным управляющим к продаже по рыночной стоимости без учета его обременения правом аренды, поскольку последнее отпадает.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, между ОАО «<.......>» и ИП ФИО3 в обеспечение исполнения обязательств заемщика ИП ФИО3 по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № <...> на сумму <.......> рублей ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор ипотеки, по условиям п. 1.4 которого предметом залога является принадлежащее залогодателю на праве собственности встроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже и в подвале семиэтажного жилого дома, общей площадью <.......> кв.м., находящееся по адресу: <адрес>.

В обеспечение исполнения обязательств ИП ФИО3 по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № <...> на сумму <.......> рублей, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «<.......>» и ИП ФИО3 был заключен договор ипотеки № <...>и, по условиям п. 1.4 которого, предметом залога является принадлежащее залогодателю на праве собственности встроенное нежилое помещение, назначение: торговое, общая площадь <.......> кв.м., этаж: 1, находящееся по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Банком с ИП ФИО3 был заключен договор ипотеки <.......> в обеспечение обязательств последней по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № <...> на сумму <.......> рублей, согласно п. 1.4 которого залогодатель предоставила в залог принадлежащее ей на праве собственности встроенное нежилое помещение, назначение: торговое, общая площадь <.......> кв.м., этаж: 1, находящееся по адресу: <адрес>.

Сведения об обременении вышеуказанного имущества залогом в пользу ОАО «<.......>» были внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ был произведён раздел имущества супругов ФИО3, за ФИО5 было признано право собственности на: <.......> доли в праве собственности на встроенное нежилое помещение общей площадью <.......> кв.м., расположенное на первом этаже и в подвале семиэтажного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, инвентарный номер № <...>, кадастровый номер - № <...> <.......> доли в праве собственности на встроенное нежилое помещение общей площадью <.......> кв.м., расположенное на первом этаже здания, находящегося по адресу: <адрес>, инвентарный номер № <...>, кадастровый номер - № <...>; <.......> доли в праве собственности на встроенное нежилое помещение общей площадью <.......> кв.м., расположенное на первом этаже в здании, находящемся по адресу: Волгоград, <адрес>, инвентарный номер № <...>, кадастровый номер -№ <...>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО5 (арендодатели) и ИП ФИО1 (арендатор) были заключены: договор аренды нежилого помещения № <...> в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>; договор аренды нежилого помещения № <...> в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>; договор аренды нежилого помещения № <...> в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Срок договоров аренды определен сторонами по ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 5.2 указанных договоров предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на тех же условиях. В этом случае стороны вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца.

При заключении вышеуказанных договоров аренды согласия залогодержателя ОАО <.......>» на передачу заложенного недвижимого имущества залогодателями получено не было.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № <...> ИП ФИО3 была признана несостоятельным (банкротом).

Определениями Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ по указанному делу требования ОАО <.......> на сумму <.......> копеек и на сумму <.......> копеек включены в третью очередь реестра требований кредиторов ИП ФИО3 как обеспеченные залогом долей ФИО3 в праве общей долевой собственности в отношении приведенного недвижимого имущества.

Индивидуальный предприниматель ФИО5 был признан несостоятельным (банкротом) решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № <...>.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ требование ОАО «<.......>» на общую сумму <.......> рублей включено в третью очередь реестра требований кредиторов ИП ФИО5, как обеспеченное залогом недвижимого имущества.

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ было обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО5: <.......> доли в праве собственности на встроенное нежилое помещение общей площадью <.......> кв.м., расположенное на первом этаже и в подвале семиэтажного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер – № <...>; <.......> доли в праве собственности на встроенное нежилое помещение общей площадью <.......> кв.м., расположенное на первом этаже здания, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер – № <...>; <.......> доли в праве собственности на встроенное нежилое помещение общей площадью <.......> кв.м., расположенное на первом этаже в здании, находящемся по адресу: <адрес>:, кадастровый номер- № <...>.

Материалами дела подтверждено, что ФИО1 была изменена фамилия на ФИО4 Согласно выписке из ЕГРИП от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя на основании собственного решения с ДД.ММ.ГГГГ.

До настоящего времени нежилые помещения, принадлежащие ФИО3 и ФИО5, являющиеся предметами договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ № <...> находятся во владении ФИО4 Данный факт не оспаривался при рассмотрении дела судом первой инстанции лицами, участвующими в деле.

Таким образом, поскольку судом первой инстанции было установлено, что собственники заложенного недвижимого имущества ФИО3 и ФИО5 при заключении с ИП ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ договоров аренды № <...> недвижимого имущества, обремененного ипотекой, не получили согласия залогодержателя ОАО <.......> на передачу имущества в аренду, в настоящее время решением суда обращено взыскание на данное имущество в пользу ОАО <.......>, то суд пришел к правильному выводу о необходимости прекращении права аренды ФИО4 по правилам, установленным пунктом 2 статьи 40 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В этой связи судом постановлено законное и обоснованное решение и оснований для его отмены не имеется.

Доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы ответчика, по которым она возражала относительно исковых требований, они были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, мотивы, по которым суд отверг данные доводы, подробно изложены в мотивировочной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда города Волгограда от 23 сентября 2014 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 в лице представителя ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий: Подпись

Судьи: Подписи

Копия верна:

Судья Волгоградского областного суда Н.А. Жабина