Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску департамента муниципального имущества администрации г.Волгограда к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, по иску ФИО1 к департаменту муниципального имущества администрации г. Волгограда, ООО «Аналитик Центр» о признании недостоверным размера годовой арендной платы, установлении арендной платы, обязании произвести перерасчет задолженности по арендной плате и неустойки, внести изменения в договор аренды земельного участка путем применения значения рыночной стоимости земельного участка

по апелляционной жалобе департамента муниципального имущества администрации г.Волгограда на решение Центрального районного суда г. Волгограда от 26 июня 2019 года, которым ПОСТАНОВЛЕНО:

Исковые требования департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда задолженность по арендной плате за период с 23 апреля 2018 года по 30 ноября 2018 года в размере 860 089 рублей 65 копеек, неустойку в размере 100 000 рублей.

В удовлетворении исковых требований департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате в остальной части, неустойки в остальной части – отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 900 рублей 45 копеек.

Исковые требования ФИО1 к департаменту муниципального имущества администрации г. Волгограда, ООО «Аналитик Центр» о признании недостоверным размера годовой арендной платы, установлении арендной платы, обязании произвести перерасчет задолженности по арендной плате и неустойки, внести изменения в договор аренды земельного участка путем применения значения рыночной стоимости земельного участка – удовлетворить частично.

Признать недостоверным размер годовой арендной платы по договору от 30 июля 2018 года № <...>, определенный в сумме 4 921 383 рубля 60 копеек, рассчитанной с использованием данных недостоверного отчета от 25 июля 2018 года № <...> об оценке рыночной стоимости объекта земельного участка с кадастровым номером № <...>, расположенный по адресу: <адрес>

Обязать департамент муниципального имущества администрации г. Волгограда установить арендную плату на землю по договору аренды № <...> от 30 июля 2018 года из расчета рыночной стоимости земельного участка 16 717 000 рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к департаменту муниципального имущества администрации г. Волгограда об обязании произвести перерасчет задолженности по арендной плате и неустойки, внести изменения в договор аренды земельного участка путем подписания дополнительного соглашения об изменении порядка расчета арендной платы с применением значения рыночной стоимости земельного участка, определить размером годовой арендной платы сумму 723 240 рублей – отказать.

Взыскать с департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 150 рублей.

Заслушав доклад судьи Куратовой Л.В., объяснения представителей ФИО1 – ФИО2, ФИО3, возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Департамент муниципального имущества администрации г. Волгограда обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что согласно пункту 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа. Между департаментом муниципального имущества администрации г. Волгограда и ФИО1 ФИО4 был заключен договор аренды № <...> от 30 июля 2018 года земельного участка, площадью 32 272 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для эксплуатации здания склада, сроком действия по 10 июля 2067 года. Согласно п. 2.6 договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца. Арендная плата, начисленная за период с 23 апреля 2018 года по 31 декабря 2018 года, вносится ежемесячно равными частями до 10 числа каждого месяца, с первым сроком уплаты до 10 числа месяца. Период взыскания задолженности по арендной плате по настоящему иску составляет с 23 апреля 2018 года по 30 ноября 2018 года. Размер годовой платы составляет 55798000*0,882*1=4 921 383 рубля 60 копеек. Ответчиком в нарушение ст. 309 ГК РФ и условий договора аренды обязательство по внесению арендной платы должным образом не исполняется, в связи с чем, за ответчиком образовалась задолженность в размере 2 712 229 рублей 20 копеек. Поскольку арендатором своевременно плата по договору аренды не вносилась, была начислена неустойка, размер которой в период с 11 августа 2018 года по 30 ноября 2018 года составляет 1 790 07 копеек 13 копеек.

Истец просил суд взыскать с ФИО1 в пользу департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда задолженность по арендной плате за период с 23 апреля 2018 года по 30 ноября 2018 года в сумме 2 712 229 рублей 20 копеек, неустойку за период с 11 августа 2018 года по 30 ноября 2018 года в размере 1 790 07 рублей 13 копеек.

В свою очередь, ФИО1 обратилась в суд с иском к департаменту муниципального имущества администрации г. Волгограда, ООО «Аналитик Центр» с требованиями о признании недостоверным размера годовой арендной платы, установлении арендной платы, об обязании произвести перерасчет задолженности по арендной плате и неустойки, внести изменения в договор аренды земельного участка путем применения значения рыночной стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных исковых требований указала, что сделанные ООО «Аналитик Центр» выводы при согласовании результатов оценки, не соответствуют предмету оценки, а именно вместо оценки земельного участка для целей аренды фактически произведена оценка самого земельного участка.

С учетом измененных требований, просила суд признать недостоверным размер годовой арендной платы по договору от 30 июля 2018 года № <...>, определенной в сумме 4 921 383 рубля 60 копеек, рассчитанной с использованием данных недостоверного отчета от 25 июля 2018 года № <...> об оценке рыночной стоимости объекта: земельного участка с кадастровым номером № <...> площадью 32 272 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для эксплуатации здания; определить размером годовой арендной платы по договору от 30 июля 2018 года № <...> сумму 723 240 рублей, рассчитанную с использованием данных справки о средней рыночной стоимости аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, ул. им. <адрес> установить арендную плату на землю по договору аренды № <...> от 30 июля 2018 года из расчета рыночной стоимости земельного участка в размере 16 717 000 рублей; обязать департамент муниципального имущества администрации г. Волгограда произвести перерасчет заявленной к взысканию задолженности по арендной плате и начисленной неустойки с применением значения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> определенной в размере 13 232 000 рублей; внести изменения в договор аренды земельного участка от 30 июля 2018 года № <...> путем подписания дополнительного соглашения об изменении порядка расчета арендной платы с применением значения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> определенного в размере 13 232 000 рублей.

Данные гражданские дела на основании определения суда были объединены в одно производство.

Суд постановил указанное выше решение.

В апелляционной жалобе департамент муниципального имущества администрации г. Волгограда оспаривает законность и обоснованность судебного постановления, просит его отменить в части признания недостоверным размера годовой арендной платы по договору от 30 июля 2018 года № <...>, рассчитанной с использованием отчета от 25 июля 2018 года № <...> об оценке рыночной стоимости земельного участка и обязания департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда установить арендную плату на землю по договору аренды № <...> от 30 июля 2018 года из расчета рыночной стоимости земельного участка 16 717 000 рублей, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований отказать.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Судом установлено, что между департаментом муниципального имущества администрации г. Волгограда и ФИО1 был заключен договор аренды № <...> от 30 июля 2018 года земельного участка, площадью 32 272 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для эксплуатации здания склада, сроком действия по 10 июля 2067 года.

Арендная плата, начисленная за период с 23 апреля 2018 года по 31 декабря 2018 года, согласно п. 2.6 договора вносится ежемесячно равными частями до 10 числа каждого месяца, с первым сроком уплаты до 10 числа месяца.

Согласно отчету № <...> ООО «Аналитик Центр» об оценке земельного участка рыночная стоимость земельного участка площадью 32 272 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> составляет 55 798 000 рублей.

Размер годовой платы составляет 55798000*0,882*1=4 921 383 рубля 60 копеек.

Ответчиком в нарушение ст. 309 ГК РФ и условий договора аренды обязательство по внесению арендной платы должным образом не исполняется, в связи с чем, по расчету истца департамента муниципального имущества администрации Волгограда за ответчиком ФИО1 образовалась задолженность в сумме 2 712 229 рублей 20 копеек за период с 23 апреля 2018 года по 30 ноября 2018 года.

В связи с тем, что арендатором своевременно плата по договору аренды не вносилась, ФИО1 была также начислена неустойка, за период с 11 августа 2018 года по 30 ноября 2018 года в размере 1 790 07 рублей 13 копеек.

Поскольку ответчиком ФИО1 не было предоставлено доказательств исполнения обязательств по оплате арендных платежей, суд пришел к выводу о том, что департаментом муниципального имущества г. Волгограда требования о взыскании задолженности заявлены обоснованно.

Однако ФИО1 не согласилась с отчетом ООО «Аналитик Центр» № <...>, полагая размер рыночной стоимости земельного участка завышенным, в связи с чем, обратилась в суд.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Поскольку между сторонами имелся спор о достоверности отчёта ООО «Аналитик Центр» № <...>, на основании которого определена рыночная стоимость земельного участка и рассчитана арендная плата, судом была назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр экспертизы и профессиональной оценки».

Согласно экспертному заключению № <...> от 22 мая 2019 года, отчёт № <...> об оценке участка площадью 32 272 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № <...>, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета. Рыночная стоимость земельного участка площадью 32 272 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составляет 16 717 000 рублей.

Оценив представленные доказательства в соответствии с правилами ст.67 ГПК РФ, суд при определении размера задолженности по арендной плате исходил из стоимости земельного участка, определенного отчетом об оценке № <...> выполненного <.......>, в связи с чем, пришел к обоснованному выводу о том, что задолженность ФИО1 по арендной плате составляет 860 089 рублей 65 копеек.

При определении размера неустойки суд посчитал ее чрезмерной, не соответствующей последствиям нарушенного обязательства, снизив размер неустойки до 100 000 рублей с применением ст. 333 ГК РФ.

С учетом изложенных обстоятельств, суд также пришел к выводу о том, что подлежат удовлетворению требования ФИО1 о признании недостоверным размера годовой арендной платы по договору от 30 июля 2018 года № <...>, определенной в сумме 4 921 383 рубля 60 копеек, рассчитанной с использованием данных недостоверного отчета от 25 июля 2018 года № <...> об оценке рыночной стоимости объекта - земельного участка с кадастровым номером № <...> площадью 32 272 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для эксплуатации здания. Суд удовлетворил требования ФИО1, установив арендную плату на землю по договору аренды № <...> от 30 июля 2018 года из расчета рыночной стоимости земельного участка в размере 16 717 000 рублей.

Приведенные выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит верными, мотивированными, подтвержденными имеющимися в деле доказательствами.

При этом, разрешая спор, суд отказал в удовлетворении исковых требований ФИО1 об определении размером годовой арендной платы по договору в сумме 723 240 рублей, поскольку указанный размер рассчитан истцом на основании среднерыночной стоимости земельного участка, достоверность которой не подтверждена материалами дела и представленными доказательствами. Суд также отказал в удовлетворении исковых требований ФИО1 об обязании департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда произвести перерасчет заявленной к взысканию задолженности по арендной плате и начисленной неустойки с применением значения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>, определенной в размере 13 232 000 рублей, поскольку суд самостоятельно произвел расчет задолженности арендной платы. Судом также отказано в удовлетворении требований о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 30 июля 2018 года № <...> путем подписания дополнительного соглашения об изменении порядка расчета арендной платы с применением значения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>, определенного в размере 13 232 000 рублей, по изложенным в решении основаниям.

Решение суда в части отказа ФИО1 в удовлетворении вышеуказанных исковых требований не обжаловано сторонами, апелляционная жалоба соответствующих доводов не содержит.

Вопрос о распределении судебных расходов разрешен судом первой инстанции в соответствии с положениями главы 7 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда относительно того, что судом не учтено отсутствие в законодательстве предусмотренной возможности фиксации размера арендной платы в твердой сумме, нельзя признать состоятельными, поскольку при принятии решения подобный размер не установлен, определена сумма, из которой подлежит расчету соответствующий платеж истца на основании предусмотренной законом формулы.

Доводы апелляционной жалобы относительно возможности изменения размера арендной платы и рассмотрения вопросов достоверности стоимости объекта оценки исключительно до заключения договора, основаны на ошибочном толковании подателем жалобы норм материального права, примененных судом при разрешении спора.

Не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводами суда о недостоверности отчета об оценке № <...> от 25 июля 2018 года. Суд в решении дал надлежащую правовую оценку доказательствам и обоснованно руководствовался выводами экспертного заключения <.......> поскольку данное заключение выполнено в соответствии с требованиями ГПК РФ и законодательства об экспертной деятельности, выводы эксперта логичны и непротиворечивы, являются полными и ясными, экспертиза проведена экспертом, имеющим соответствующую квалификацию, эксперт предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем, оснований не доверять данному заключению у суда первой инстанции не имелось. О проведении повторной экспертизы стороны не ходатайствовали.

Иные доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 и 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Центрального районного суда г. Волгограда от 26 июня 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: