Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 3 апреля 2019 года гражданское дело по апелляционной жалобе администрации г. Коврова Владимирской области на решение Ковровского городского суда Владимирской области от 22 января 2019 года, которым исковые требования Теляна Ашота Аркадьевича к администрации г. Коврова Владимирской области о признании права собственности на самовольно реконструированный объект, удовлетворены.

Нежилое здание- торговый павильон, находящийся по адресу: **** сохранен в реконструированном состоянии в соответствии с техническим паспортом от 28 марта 2013 года, признано право собственности на него за Теляном Ашотом Аркадьевичем.

Заслушав доклад судьи Закатовой О.Ю., объяснения представителя администрации г. Коврова Калининой А.П., поддержавшей доводы апелляционной жалобы,судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Телян А.А. обратился в суд с иском к администрации г. Коврова, в котором просил сохранить в реконструированном состоянии нежилое помещение - торговый павильон и признать за ним право собственности.

В обоснование иска указал, что спорное нежилое помещение возведено на принадлежащем ему земельном участке, все предусмотренные законом меры для легализации объекта недвижимости им приняты, между тем администрация г. Коврова отказывает в узаконении данного объекта, несмотря на отсутствие доказательств нарушения противопожарных, градостроительных норм и правил, прав и интересов третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца Поздняков В.А. поддержал требования иска и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика - администрации г. Коврова Калинина А.П. возражала относительно удовлетворения требований иска. Суду пояснила, что реконструкция произведена Теляном А.А. без разрешительной документации. За разрешением на строительство Телян А.А. обратился лишь в 2018, хотя объект существует более 15 лет. По результатам публичных слушаний истцу отказано в предоставлении разрешения на реконструкцию, поскольку на земельном участке, где расположен спорный объект, невозможно организовать стоянку автотранспорта, площадок для разгрузки и погрузки, а также временного сбора мусора, а также ввиду несогласия правообладателей смежного земельного участка- собственников многоквартирного дома ****.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе администрация г. Коврова просит об отмене решения суда, как незаконного. В жалобе заявитель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, на нарушение судом норм материального и процессуального права. Реконструированный истцом объект имеет отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Спорная постройка возведена с нарушением градостроительных норм, представляет угрозу жизни и здоровью граждан. В подтверждение ссылается на обращения жителей ****, протокол публичных слушаний от 04.12.2018. Между тем, вопрос о проведении соответствующей экспертизы судом не обсуждался. Суд полностью доверился представленным истцом заключениям и сделал несоответствующий действительности вывод, что в ходе рассмотрения дела истцом устранены все основания, послужившие отказу в выдаче разрешения на строительство. Полагает, что принятые истцом меры по легализации постройки носят формальный характер. Возникшие на публичных слушаниях вопросы о парковке, погрузке и разгрузке автотранспорта, вывозе бытовых отходов, остались не разрешенными. Кроме того, получив градостроительный план земельного участка, Телян А.А. повторно за разрешением на реконструкцию не обращался. Отказ в выдаче разрешения на реконструкцию не обжаловался, незаконным не признавался.

От представителя Теляна А.А. - Позднякова В.А. поступили возражения на апелляционную жалобу.

Апелляционное рассмотрение на основании ч.3 ст. 167 ГПК РФ проведено в отсутствие истца Теляна А.А., его представителя Позднякова В.А., уведомленных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Телян А.А. уведомлялся заказной корреспонденцией, которая получена последним заблаговременно под роспись, Представитель Поздняков В.А. был уведомлен телефонограммой.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, приходит к следующему.

В силу положений п.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из правового толкования данной нормы следует, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке представляет собой исключительный способ введения объекта в гражданский оборот, который подлежит применению в ситуации, когда лицо, действующее в полной мере законно и добросовестно, но по независящим от него причинам не смогло получить в установленном законом порядке документы, обусловливающие законность возведения объекта капитального строительства.

Из материалов дела следует, что по договору аренды от 29.12.2010, заключенному между администрацией г. Коврова и Теляном А.А., последнему в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером **** по адресу: **** для размещения торгового павильона, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, общей площадью 72 кв.м.

14.02.2017 и 01.03.2017 специалистами администрации г. Коврова произведен осмотр и замер вышеуказанного нежилого строения и земельного участка, в ходе которых выявлено, что общая площадь торгового павильона составляет128,3 кв.м Вокруг торгового павильона выполнено благоустройство в виде вымощенной тротуарной плитки территории. Фактически Теляном А.А. используется земельный участок площадью 187,6кв.м.

Согласно техническому паспорту нежилого здания (торговый павильон), расположенного по адресу: ****, по состоянию на 28.03.2013 имеет общую площадь 128,3 кв.м, площадь застройки -187,6 кв.м.

На основании договора купли-продажи от 29.08.2017, заключенному с администрацией г. Коврова Телян А.А. приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером ****, общей площадью 289 кв.м. Право собственности истца на данный земельный участок под расположенным на нем торговым павильоном зарегистрировано в ЕГРП 25.10.2017.

Согласно заключению о проведении кадастровых работ от 28.12.2017 нежилое строение по адресу: **** расположено на земельном участке с кадастровым номером **** с разрешенным использованием: для объектов торговли, для строительства торгового объекта, за границы данного земельного участка не выходит.

Телян А.А. обращался в ООО «ПЭК «СтройФорма» для технического обследования и получения заключения на спорный объект. Согласно заключению от 21.01.2017 несущие и ограждающие строительные конструкции соответствуют требованиям действующих строительных норм и правил, дефектов, влияющих на несущую способность строительных конструкций здания и на параметры микроклимата обследуемых помещений не выявлено. Текущее состояние несущих и ограждающих конструкций нежилого здания торгового павильона обеспечивает эксплуатацию, и не представляет угрозу для жизни и здоровья людей, как внутри, так и на территории, прилегающей к строению. Дальнейшая эксплуатация нежилого здания, согласно его функционального назначения -торговый павильон, возможна.

Из заключения о противопожарном состоянии торгового павильона от декабря 2017, подготовленного Ковровским отделением «Всероссийского добровольного пожарного общества» следует, что объемно-планировочные решения и системы противопожарной защиты соответствуют требованиям пожарной безопасности. Эксплуатация объекта защиты не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и законные интересы других лиц, поэтому возможна его безопасная эксплуатация.

16.08.2018 Телян А.А. обратился в администрацию г. Коврова за получением разрешения на строительство (реконструкцию) спорного торгового павильона, однако администрацией г. Коврова истцу отказано в выдаче такого разрешения по причине отсутствия градостроительного плана земельного участка.

В последующем Теляном А.А. приняты меры к получению Градостроительного плана земельного участка, в котором указано, что максимальный процент застройки в границах земельного участка для строительства (реконструкции) объекта торговли составляет 40%. Теляном А.А. допущено превышение процента застройки земельного участка, который составил 51,9%.

По результатам публичных слушаний постановлением администрации г. Коврова от 14.12.2018 Теляну А.А. отказано в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, ввиду невозможности организации на земельном участке стоянки автотранспорта, площадки для погрузки-разгрузки, площадки для временного сбора мусора, а также отсутствие согласия правообладателей смежного земельного участка дома 99****. В качестве устранения имеющихся нарушений главным архитектором г. Коврова истцу было предложено решить вопрос об увеличении площади земельного участка либо установлении сервитута.

Разрешая спор, удовлетворяя требования Теляна А.А., суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 222 ГК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в пунктах 26, 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и исходил из того, что спорный объект капитального строительства после реконструкции расположен в границах принадлежащего Теляну А.А. на праве собственности земельного участка, отвечает требованиям строительных и градостроительных норм и правил, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем, выводы суда сделаны без учета всех значимых по делу обстоятельств, представленных доказательств, без применения норм материального права, подлежащих применению к спорным отношениям.

Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что согласно нормам статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениям статьи 3 Федерального закона № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса РФ документы.

Отказывая истцу в выдаче разрешения на строительство, администрация г. Коврова ссылалась на превышение процента застройки земельного участка максимально разрешенным требования. Для реконструкции объекта торговли истца максимальный процент должен составлять 40%, фактически составляет 51,9%, что отражено в градостроительном плане земельного участка. В границах земельного участка истца не предусмотрены: места для стоянки транспортных средств (более двух машино-мест), одного машино-место для инвалидов, отсутствуют технические условия подключения планируемого объекта строительства к сетям инженерной инфраструктуры, в том числе отопления; отсутствие площадки для погрузки-разгрузки; для временного сбора мусора. По этому основанию постановлением администрации г. Коврова от 14.12.2018 №3057 Теляну А.А. отказано в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 38 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают, помимо прочего, максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (часть 1 статьи 40 ГрК РФ).

Согласно п. 2 ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые согласно ч. 1 ст. 38 данного Кодекса могут включать в себя, в том числе: максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка (п. 4).

Пунктом 21 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ определено, что парковкой (парковочным местом) является специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения.

Таким образом, применительно к рассматриваемому случаю машино - места (парковочные места) являются частью проектируемой реконструкции объекта капитального строительства и предназначены для кратковременной стоянки автомобилей. В соответствии с общими требованиями градостроительного законодательства, в том числе существующими СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» проектирование застройки, в том числе и проектирование парковок и озеленения, должно осуществляться в пределах отведенного земельного участка и соответствовать требованиям градостроительного плана.

Среди параметров разрешенного строительства установлены требования к количеству парковочных мест, которые отражены в существующем СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», где в разделе «Приложение Ж» указано, что на 40-50 кв.м общей площади объекта торговли предусмотрено 1 машино-место, у истца общая площадь торгового павильона - 128,3 кв.м. Значит парковочных мест должно быть более 2.

Вместе с тем указанные требования истцом не соблюдены, что является нарушением градостроительного регламента, установленного для территориальной зоны, в которой размещается объект капитального строительства, правил землепользования и застройки.

В силу вышеприведенных правовых норм градостроительного законодательства, нельзя согласиться с выводами суда о том, что отсутствие мест для погрузки-разгрузки, контейнерной площадки на земельном участке истца не связано с недостатками реконструкции спорного объекта, а относится к ненадлежащей эксплуатации нежилого строения.

В материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения санитарно-эпидемиологических норм и правил при реконструкции спорного объекта, при этом наличие договора на вывоз твердых бытовых отходов, заключенный арендатором помещения, при отсутствии размещения контейнера для сбора ТБО, не является достаточным основанием полагать, что санитарные нормы истцом не нарушаются.

В обоснование своей позиции истцом представлены составленные ООО «ПЭК «СтройФорма», Ковровское районное отделение «Всероссийского добровольного пожарного общества» заключения, которые суд посчитал достаточным основанием для узаконения самовольно реконструированного объекта.

В выводах технических исследований ООО «ПЭК «СтройФорма», Ковровского районного отделения «Всероссийское добровольное пожарное общество» специалисты указали на рабочее состояние несущих и ограждающих конструкций, на соответствие объекта пожарной безопасности, на отсутствие угрозы для жизни и здоровья людей. Вместе с тем, исследовательская часть указанных технических обследований не содержат обоснования безопасности данного объекта жизни и здоровью граждан. Также специалисты не исследовали и не отразили в заключении вопросы соблюдения правил землепользования и застройки.

Ходатайства о проведении судебной экспертизы на соответствие реконструированного объекта строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам сторонами суду не заявлялось, такого ходатайства не заявлено и в суде апелляционной инстанции.

Судебное решение от 29.12.2017, которым администрации г.Коврова в удовлетворении исковых требований к Теляну А.А. о приведении реконструированного объекта в прежнее состояние, отказано, вступившее в законную силу 10.02.2018, преюдициального значения для данного спора не имеет, хотя и состоялось между теми же сторонами и принято в отношении одного и того же объекта, поскольку обстоятельства настоящего дела иные.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим постройку, если постройка не соответствует правилам землепользования и застройки, обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных документах и сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (третий абзац пункта 3 статьи 222ГК РФ в редакции действовавшей на момент возникновения спорных отношений).

Таким образом, отсутствует совокупность оснований, предусмотренных законом для сохранения спорного объекта - торгового павильона общей площадью 128,3 кв.м по данным технического паспорта по состоянию на 28.03.2013 в реконструированном состоянии и право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим такую постройку.

В связи с чем, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, с вынесением нового решения - об отказе истцу в иске.

Руководствуясь ст.ст. 328 и 329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Ковровского городского суда Владимирской области от 22 января 2019 года отменить.

Постановить новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Теляну Ашоту Аркадьевичу к администрации г. Коврова Владимирской области о сохранении в реконструированном состоянии и признании права собственности на торговый павильон по адресу: ****, в соответствии с данными технического паспорта от 28 марта 2013 года, общей площадью 218,3 кв.м, отказать.

Председательствующий Якушев П.А.

Судьи Закатова О.Ю.

Кутовая И.А.