Гражданский кодекс часть 1

З. обратился в суд с иском к А., Ш.., ОАО «Сбербанк России» о переводе прав и обязанностей покупателя, применении последствий недействительности сделки. Требования мотивировал тем, что он проживает в коммунальной квартире, состоящей из двух комнат жилой площадью 16,5 и 15,5 кв.м.

Комната размером 16,5 кв.м. принадлежит ему на праве собственности.

Комната размером 15,5 кв.м. принадлежала ответчику А.

ДД.ММ.ГГГГ он узнал о том, что А. продал свою комнату ответчику ФИО4 Л.В. за <данные изъяты> рублей не известив его в письменной форме о намерении продать комнату постороннему лицу. При этом А. знал об его заинтересованности в покупке комнаты. Тем самым А. нарушил принадлежащее истцу преимущественное право покупки, закрепленное ст. 250 ГК РФ и п. 6 ст. 42 ЖК РФ. За <данные изъяты> рублей он готов приобрести указанную комнату.

Со сделкой, совершенной между А. и Ш. не согласен. Ш. комната куплена в ипотеку. В соответствии с выпиской из ЕГРП на комнату установлено обременение - ипотека в пользу ОАО «Сбербанк России». Договор залога об ипотеке, заключенный между ФИО4 и ОАО «Сбербанк России» считает ничтожным, поскольку он совершен в нарушение ст. 250 ГК РФ и п. 6 ст. 42 ЖКРФ.

С учётом уточнения первоначально заявленных исковых требований, просил перевести на него права и обязанности покупателя жилого помещения общей площадью 24 кв.м. - комнаты размером 15,5 кв.м. по адресу: <адрес>, обязать А. принять от него денежную сумму, полученную за продажу комнаты; применить последствия недействительности сделки - договора о залоге недвижимого имущества - комнаты в жилом помещении в доме коридорного типа площадью 24 кв.м., размером 15,5 кв.м. по адресу: <адрес>; обязать А. возвратить Ш. денежные средства, полученные за продажу указанной комнаты в жилом помещении в доме коридорного типа; расторгнуть договор ипотеки между Ш. и ОАО «Сбербанк России» на покупку комнаты; обязать Ш. возвратить ОАО «Сбербанк России» денежные средства, полученные по кредитному договору на покупку комнаты в жилом помещении в доме коридорного типа; погасить регистрационную запись № об ипотеке комнаты в жилом помещении в доме коридорного типа; прекратить право собственности Ш. на комнату в жилом помещении в доме коридорного типа, а также взыскать с ответчиков расходы, связанные с оплатой услуг представителя - <данные изъяты> руб., расходы, связанные с составлением искового заявления - <данные изъяты> руб., расходы, связанные с оплатой устных юридических консультаций - <данные изъяты> руб., расходы, связанные с формированием пакета документов в суд - <данные изъяты> руб., расходы, связанные с составлением доверенности – <данные изъяты> руб., расходы, связанные с перечислением денежных средств, в качестве обеспечительных мер - <данные изъяты> руб.

Решением Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 10.10.2013 года постановлено:

в удовлетворении иска З. к А., Ш.., ОАО «Сбербанк России» о переводе прав и обязанностей покупателя, применении последствий недействительности сделки отказать.

В апелляционной жалобе З. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить, заявленные им исковые требования.

Указывает, что решение суда является незаконным и принято с нарушениями норм материального права, неправильным толкованием юридически значимых обстоятельств.

Полагает, что вывод суда о том, что доказательств того, что спорная квартира имеет статус комнаты в коммунальной квартире, истцом не предоставлено, является неверным, поскольку в материалах дела имеются доказательства подтверждающие обратное. Такими доказательствами является выписка из технического паспорта и свидетельство о государственной регистрации права З. на комнату в коммунальной квартире по адресу <адрес>.

Из вышеуказанного свидетельства видно, что З. принадлежит на праве собственности комната в коммунальной квартире. В свою очередь из схемы квартиры в выписке из технического паспорта видно, что комната ответчика, как и комната истца, имеют места общего пользования, такие как туалет, кухня и ванна, общий выход на лестничную площадку.

То обстоятельство, что в свидетельстве на право собственности А. объектом права указана - комната в жилом помещении, не противоречит тому, что это жилое помещение может являться коммунальной квартирой.

Согласно письму Министерства ЖКХ РСФСР от 9 марта 1977 г. № 15-1-103 «О классификации помещений зданий гражданского назначения», а более поздних документов аналогичного содержания не существует, в жилых зданиях коридорного типа с отдельными комнатами, выходящими в общий коридор, квартирой считается комплекс комнат с общей кухней и санузлом (в благоустроенном водопроводом и канализацией доме) для них на каждом этаже по каждую сторону лестничной клетки. Если же в каждой из комнат имеется кухня и санузел, то она учитывается как отдельная квартира.

Спорная комната, как и комната истца, не имеет отдельных санузлов, и кухни, при этом имеют общий коридор, следовательно, этот комплекс комнат является квартирой.

Согласно ст. 15 Закона города Москвы от 11 марта 1998 года № 6 «Основы жилищной политики города Москвы» (в редакции Закона г. Москвы от 10.07.2002 № 40) коммунальная квартира - квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и / или собственникам, не являющимся членами одной семьи, ^ на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования.

С учётом того, что в действующем законодательстве федерального уровня нет определения такому объекту жилого фонда как коммунальная квартира, суд при принятии решения должен был исходить из имеющихся фактических обстоятельств и ориентироваться на имеющиеся нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации.

З. в родственных отношениях с А. не состоит, членом его семьи не является, спорная комната и комната, принадлежащая истцу, имеют общие санузел и кухню, имеют выходы в общий коридор, а из общего коридора имеют выход на лестничную площадку, следовательно, указанный выше комплекс комнат, является коммунальной квартирой.

В ходе судебного разбирательства А. подтвердил, что не уведомлял надлежащим образом З. о намерении продать свою комнату. Таким образом, первоочередное право выкупа, предусмотренное законом, истцом реализовано не было.

Считает, что суд не дал должную оценку предоставленным доказательствам и фактическим обстоятельствам, не устранил противоречия, имеющиеся в предоставленных документах, не разобрался, каким образом в одном жилом помещении одновременно оказалась «комната в коммунальной квартире» и «комната в жилом помещении».

Кроме того, суд при вынесении решения не учёл моральную сторону вопроса, З. является пенсионером, инвалидом второй группы, совместно с ним в одной комнате проживает несовершеннолетний сын, воспитанием которого он занимается в одиночку. В спорной комнате в данный момент проживает супруг Ш.., который ведёт асоциальный образ жизни. В данной ситуации невозможно проживать и растить ребёнка.

На апелляционную жалобу представителем ОАО «Сбербанк России» в лице Новокузнецкого отделения Кемеровского отделения № 8615, Ч., принесены возражения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, поданных на неё возражений, заслушав представителя ОАО «Сбербанк России» В., действующую по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ г., просившую решение суда не отменять, проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что З. на праве собственности принадлежит комната в двухкомнатной квартире коммунального заселения, общей площадью 33,3 кв.м., в том числе жилой 16,5 кв.м., расположенная по адресу: <адрес> (л.д.5).

А. на праве собственности принадлежит одна комната в жилом помещении из двух комнат № в жилом доме коридорного типа, общей площадью 24 кв.м., расположенная по адресу: <адрес> (л.д.49).

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сбербанк России» - кредитором и Ш. (заёмщик) заключен кредитный договор <***>, согласно которому кредитор обязуется предоставить заемщику кредит «Приобретение готового жилья» в сумме <данные изъяты> рублей под 13,5 процентов годовых на приобретение объекта недвижимости: одна комната в жилом помещении из двух комнат № в жилом доме коридорного типа, расположенная на 8-ом этаже 9-ти этажного жилого дома общей площадью 24 кв.м., находящегося по адресу: Россия, <адрес>, в собственность Ш. именуемого далее объект недвижимости, на срок 120 месяцев, считая с даты его фактического предоставления (л.д.36-40).

В силу п. 2.1. кредитного договора, в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по Договору заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) кредитору: 2.1.1. залог приобретаемого объекта недвижимости: одна комната в жилом помещении из двух комнат № в жилом доме коридорного типа, расположенная на 8-ом этаже 9-ти этажного жилого дома общей площадью 24 кв.м., находящегося по адресу: Россия, <адрес>, кадастровый/условный номер: №.

ДД.ММ.ГГГГ между А. - продавцом и Ш. - покупателем был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность одну комнату в жилом помещении из двух комнат № в жилом доме коридорного типа, далее именуемая «комната», находящуюся по адресу: Россия, <адрес>, просп. Октябрьский, <адрес>, общей площадью 24 кв.м., в том числе жилой 15,5 кв.м., расположенную на восьмом этаже девятиэтажного Ж/Б панельного жилого дома (л.д.41-43).

Согласно п. 5 указанного стороны достигли соглашения о цене отчуждаемой комнаты, которая составляет <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей покупатель оплачивает из собственных средств, а часть стоимости комнаты в размере <данные изъяты> рублей оплачивается покупателем за счет кредитных средств, предоставленных в соответствии с кредитным договором №. заключенным в <адрес> ДД.ММ.ГГГГг. между Покупателем (заемщиком) и Открытым акционерным обществом «Сбербанк России», именуемым в дальнейшем Банк, на приобретение комнаты по адресу: Россия, <адрес>, просп. Октябрьский, дом №, квартира №, на срок 120 месяцев, считая с даты его фактического представления под 13,5 процентов годовых. Расчет в сумме <данные изъяты> рублей производится между продавцом и покупателем после государственной регистрации настоящего договора, права собственности и ипотеки.

02.07.2013г. УФСГРКК по <адрес> было зарегистрировано право собственности Ш. на одну комнату в жилом помещении из двух комнат № в жилом доме коридорного типа, находящуюся по адресу: Россия, <адрес>, дом №, квартира №, общей площадью 24 кв.м., в том числе жилой 15,5 кв.м.

Ш. обязательства по кредитному договору были исполнены в полном объеме, что подтверждается выпиской на л.д.44.

Согласно ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Понуждение к осуществлению гражданских прав и обязанностей в силу закона не допускается.

Таким образом, З. участником долевой собственности в занимаемом жилом помещении не является, а следовательно и преимущественным правом покупки спорной комнаты не обладает, ввиду чего его согласия на отчуждение имущества не требовалось.

При изложенных обстоятельствах у суда не было оснований для удовлетворения требований истца.

Доводы апелляционной жалобы направлены на ошибочное толкование закона, оспаривание выводов суда, по существу являются повторением позиции заявителя, изложенной в суде первой инстанции, которая являлась предметом рассмотрения и получила правовую оценку по правилам ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить поводом к отмене оспариваемого решения.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым дана надлежащая оценка.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда и оснований для отмены решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, по делу не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 10.10.2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу З. – без удовлетворения.

Председательствующий: Е.А. Чёрная

Судьи: Н.Л. Жуленко

И.П. Фатьянова