Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Федерального казенного учреждения «Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, встречному иску ФИО1 к ФКУ «Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства» о признании договора незаключенным,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Шумячского районного суда Смоленской области от 17 ноября 2017 года.

Заслушав доклад судьи Цветковой О.С., пояснения ФИО1, судебная коллегия

установила:

Федеральное казенное учреждение «Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства» (далее ФКУ «Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства») обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, в обоснование требований указав, что (дата) между истцом и ИП ФИО1 в коммерческих целях был заключен договор аренды №, по условиям которого арендодатель предоставляет в аренду сроком на (дата) арендатору, находящееся в собственности Российской Федерации, расположенное по адресу: ..., следующее имущество недвижимое имущество: часть, площадью покрытия № кв.м, из асфальтированных проездов и площадок, площадь № кв.м, инв. №, лит.№, кадастровый номер №; уборная на два очка, общая площадь № кв.м, инв. №, кадастровый номер №; движимое имущество: гараж утепленный модульного типа №; крыльцо из стальных конструкций. По договору срок аренды установлен (дата) с даты заключения договора (по (дата) . В ту же дату имущество передано арендатору по акту приема-передачи. Договором предусмотрено внесение арендной платы по <данные изъяты> в месяц авансовыми платежами до (дата) оплачиваемого месяца. ФИО1 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (Рославльский отдел) с заявлением о государственной регистрации договора аренды, которая приостановлена до (дата) , ФИО1 предложено представить кадастровый паспорт на объекты недвижимости, чего сделано не было, но имуществом с даты его передачи по акту ответчик пользовался, при этом оплату по договору не производил, что привело к образованию задолженности за (дата) по арендной плате в сумме <данные изъяты>, а также пени в размере <данные изъяты>. После прекращению ответчиком деятельности индивидуального предпринимателя по его предложению договор аренды по соглашению сторон досрочно расторгнут, о чем заключено соответствующее соглашение от (дата) , имущество передано арендатором арендодателю по акту приема-передачи. Однако указанная задолженность ответчиком не погашена, на претензию истца о погашении задолженности ФИО1 ответил отказом. Просит суд взыскать с ФИО1 в пользу ФКУ «Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства» задолженность по арендной плате по договору аренды ... от (дата) за <данные изъяты> в размере <данные изъяты>, пени в размере <данные изъяты>, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

ФИО1 заявлен встречный иск к ФКУ «Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства» о признании договора незаключенным, ссылаясь в обоснование встречных требований на то, что сторонами не согласованы все существенные условия договора аренды, поскольку не представлен кадастровый паспорт на часть площадью покрытия № кв.м, в связи с чем государственная регистрация договора аренды не была произведена, хотя ФИО1 предприняты возможные меры для согласования всех существенных условий договора, по выполнению работ по межеванию земельных участков путем их раздела, по подготовке межевого плана и технического плана сооружения и предоставления их в орган государственной регистрации. Ответчик по встречному иску фактически препятствовал в пользовании арендованным имуществом, самостоятельно государственную регистрацию договора аренды не произвел. Поскольку договор не пошел государственную регистрацию, имуществом, указанным в договоре, он не пользовался, арендных платежей не вносил, полагает, что договорные отношения между сторонами не возникли. Просит признать заявленный в иске договор аренды № от (дата) незаключенным.

Определением суда от (дата) встречный иск ФИО1 принят к производству суда для совместного рассмотрения с иском ФКУ «Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства».

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) ФКУ «Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства» – ФИО2 иск поддержала по изложенным в нем основаниям, встречный иск не признала по доводам отзыва на него (л.д. №), поскольку факт передачи имущества арендатору подтверждено актом приема-передачи, с момента подписания которого и принятия по нему имущества сведений о невозможности пользования им ФИО1 арендодателю не сообщал, препятствий в пользовании имуществом со стороны Учреждения арендатору не создавал. Даже при отсутствии государственной регистрации договора аренды, поскольку сторонами достигнуто соглашение по его существенным условиям, связывает стороны обязательством по такой сделке, которое подлежит исполнению в соответствии с условиями договора (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). Просила иск удовлетворить, во встречном иске отказать.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 и его представитель адвокат Захаренко И.А. в судебном заседании иск не признали, поддержав встречный иск по доводам, изложенным в нем. Суду пояснили, что, несмотря на то, что имущество принято ФИО1 по акту приема-передачи, передаваемое имущество ФИО1 видел, его местоположение знал, однако полагают, что договорные отношения между сторонами не возникли, поскольку договор не прошел государственную регистрацию, имуществом, указанным в договоре он не пользовался, арендную плату не вносил, предмет договора точно не определен. Поскольку договор считается не заключенным, поэтому у ФИО1 отсутствует обязанность по оплате по договору. Просили в иске отказать, встречный иск удовлетворить.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях, привлеченное судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, его извещение признано судом надлежащим.

Решением Шумячского районного суда Смоленской области от 17 ноября 2017 года иск ФКУ «Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства» удовлетворен. С ФИО1 в пользу ФКУ «Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства» взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды № от (дата) за (дата) в размере <данные изъяты>, пени в размере <данные изъяты>, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>. В удовлетворении встречного иска ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового об отказе в удовлетворении иска и удовлетворении встречного иска. Ссылается на обстоятельства, аналогичные изложенным во встречном исковом заявлении. Указывает на отсутствие с его стороны фактического исполнения спорного договора аренды, поскольку с момента подписания договора все объекты недвижимого имущества, предоставленного в аренду по договору, были закрыты, ими он не пользовался, в гараж не заходил, платежей по договору не производил. Им были предприняты все возможные меры по регистрации договора аренды, однако ответчик по встречному иску препятствовал этому.

В возражениях на апелляционную жалобу ФКУ «Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства» просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 доводы апелляционной жалобы поддержал. Пояснил, что взял в аренду часть автомобильного участка для организации стоянки и ремонта автотранспорта, но договор не прошел государственную регистрацию, поэтому считается незаключенным. Ключи от арендованных помещений у него имелись, но он имуществом не пользовался, платежей не вносил.

Истец ФКУ «Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства», третье лицо Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях, извещенные надлежаще о месте и времени рассмотрения дела, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили, истец просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. Судебной коллегией на основании ч.ч. 3,5 ст. 167 и ст. 327 ГПК РФ определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав пояснения ответчика (истца по встречному иску), проверив решение суда первой инстанции, исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Положениями п. 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено судом и следует из материалов дела, (дата) между ФКУ «Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды федерального имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления №, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет в аренду арендатору имущество, расположенное по адресу: ...: 1. Недвижимое имущество: часть, площадью покрытия № кв.м., из асфальтированных проездов и площадок, площадь № кв.м., инв.№, лит.№, кадастровый (или условный) номер №; уборная на два очка, общая площадь № кв.м., инв.№, кадастровый (или условный) номер №; 2. Движимое имущество: гараж, утепленный модульного типа №; крыльцо из стальных конструкций, находящееся в собственности Российской Федерации (л.д. №).

По сведениям филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Смоленской области, а также ФКУ «Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства» недвижимое и движимое имущество по вышеуказанному договору является собственностью Российской Федерации и находятся у истца на праве оперативного управления (л.д.№).

Срок договора аренды установлен с (дата) по (дата) , размер годовой арендной платы согласован в сумме <данные изъяты>, с внесением ежемесячный авансовых платежей в федеральный бюджет по <данные изъяты> до (дата) оплачиваемого месяца (п.п. №, №, №).

Пунктом № договора установлено, что за неисполнение обязательства, предусмотренного п.№ договора аренды (по внесению арендной платы), арендатор обязан оплатить в федеральный бюджет пени в размере № % от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

По акту приемки-передачи имущества от (дата) арендодатель передал, а арендатор принял указанное в договоре недвижимое и движимое имущество, которое находится в удовлетворительном состоянии, претензий по состоянию имущества стороны друг к другу не имеют (л.д. №).

ФКУ «Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства» исполнило свои обязательства по договору, передав имущество по акту арендатору, однако ФИО1 обязательства по внесению арендных платежей не исполнены, что привело к образованию задолженности, на письменное предложение от (дата) погасить задолженность ФИО1 ответил отказом со ссылкой на то, что государственная регистрация договора не произведена в связи с отсутствием необходимых документов (отсутствует кадастровый паспорт на часть площадью покрытия № кв.м) (л.д.№).

Для представления в кадастровую палату межевого плана ФИО1 заключен договор с ООО «Т.» от (дата) на выполнение работ по межеванию земельных участков, выполнение раздела земельных участков с кадастровыми номерами №, №, на которых расположены объекты, являющиеся предметом договора аренды (л.д.№).

Также ФИО1 инициированы работы по изготовлению технической документации в отношении арендованного имущества, подготовленный (дата) кадастровым инженером технический план сооружения для регистрации изменений сооружения с кадастровым номером № (л.д.№).

(дата) ФИО1 прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, о чем в ЕГРИП внесена запись №, после чего (дата) ФИО1 обратился к ФКУ «Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства» с заявлением о расторжении с (дата) договора аренды от (дата) (л.д. №).

(дата) между ФКУ «Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства» и ФИО1 заключено соглашение о досрочном расторжении договора аренды имущества, относящегося к федеральной собственности № от (дата) , в соответствии с которым с (дата) договор аренды расторгнут; являющееся предметом договора имущество передано арендатором арендодателю в удовлетворительном состоянии, по которому стороны претензий друг к другу не имеют, о чем составлен и подписан сторонами акт приемки-передачи имущества от (дата) (л.д.№).

Согласно расчету истца на дату досрочного расторжения договора по соглашению сторон (на (дата) ввиду неуплаты арендной платы ФИО1 образовалась заявленная в иске задолженность за (дата) в сумме <данные изъяты>, а также предусмотренной договором пени в размере № % от просроченной суммы арендной платы в сумме <данные изъяты>, которая ответчиком, несмотря на предложение истца, не погашена.

Арифметическая верность расчета задолженности у суда сомнений не вызывает, ответчиком не оспорена. Невнесение платежей по договору аренды ФИО1 не оспаривал со ссылкой на отсутствие обязанности по их оплате, поскольку договор аренды полагал незаключенным, о чем заявлены встречные требования.

Оценив представленные сторонами доказательства применительно к нормам права, регулирующим возникшие правоотношения, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания заявленной истцом задолженности, которая ответчиком не погашена, что им не оспаривалось.

Встречные требования о признании договора аренды незаключенным судом признаны необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку, как установлено в ходе рассмотрения дела, ФИО1 принял переданное ему имущество по акту без замечаний, а также после подписания договора, по условиям которого обязанность по государственной регистрации сделки возложена на арендатора, принял меры к исполнению этой обязанности: произвел межевание земельных участков, обратился в орган государственной регистрации для регистрации договора аренды, то есть приступил к исполнению договора.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что основанием возникновения взаимных обязательств сторон является договор аренды от (дата) №, который сохранил свое действие безотносительно факта его государственной регистрации до его расторжения сторонами, поскольку арендованное имущество передано арендатору и принято последним, арендатор принял его без замечаний и приступил к исполнению договора, стороны согласовали существенные условия договора, конкретное переданное в аренду имущество в договоре определено, соглашение об арендной плате сторонами достигнуто.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального закона к фактическим обстоятельствам дела.

Ссылки в жалобе о том, что договор является незаключенным, поскольку не произведена его государственная регистрация, существенные условия по нему сторонами не согласованы, платежи по договору не вносились, имуществом арендатор не пользовался судебной коллегией отклоняются, поскольку являются несостоятельными, являлись предметом оценки суда первой инстанции, которым отвергнуты, чему дана верная мотивированная оценка в решении. Кроме того, сторонами достигнуто соглашение о досрочном расторжении договора, что также свидетельствует о реальности сделки. Доводы о том, что ФИО1 арендованным имуществом не пользовался, не может повлечь освобождение его от обязанности оплаты по договору, равно как и не свидетельствует о незаключении договора. Препятствий в пользовании арендованным имуществом не имелось, о его местонахождении ему было известно, ключи от объектов у него имелись, что им не оспаривалось.

Как разъяснено в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст.ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В силу п. 15 вышеуказанного Постановления Пленума, даже если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны изложенным в обоснование встречного иска, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения иного судебного решения, влияли ли бы либо опровергали изложенные выводы. С учетом этого, они признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм права.

Юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, представленным сторонами доказательствам в решении дана надлежащая оценка в соответствии со ст.67 ГПК РФ.

Решение является законным и обоснованным и по доводам жалобы оснований для его отмены либо изменения не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Шумячского районного суда Смоленской области от 17 ноября 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: