Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Варовой Л.Н., судей Кириенко Е.В. и Панковой Т.В., при секретаре Ощепковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Перми дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Чусовского городского суда Пермского края от 02 сентября 2015 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, о прекращении государственной регистрации права собственности ФИО2, о признании обременения (ипотеки) отсутствующей и о погашении регистрационной записи об ипотеке и в отношении жилого помещения по адресу: ****, отказать».

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Кириенко Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от 23.06.2015 г., заключенного между ФИО1 и ФИО2 на комнату, расположенную по адресу: **** и о прекращении государственной регистрации права собственности ФИО2 на вышеуказанную комнату, о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 госпошлины в сумме ** руб., расходов на оплату услуг представителя в сумме ** руб. В последствии обратилась с уточненным иском, в котором помимо требований о расторжении договора купли-продажи комнаты по адресу: **** и о прекращении государственной регистрации права собственности ФИО2 на вышеуказанную комнату, просила признать обременение (ипотеку) на комнату, находящуюся по вышеуказанному адресу отсутствующим, погасить регистрационную запись об ипотеке № ** от 24.06.2015 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Гильдия плюс». Требования мотивированы тем, что по условия заключенного с ФИО2 договора купли-продажи, ФИО2 приобрела комнату у ФИО1 за ** руб. из которых: ** руб. ** коп. - денежные средства, уплачены при подписании договора, ** руб. ** коп. - заемные денежные средства согласно договора целевого займа № ** от 23.06.2015 г., заключенного ФИО2 с ООО « Гильдия плюс». Передача денежных средств в сумме ** руб. ** коп. должна быть произведена в течение трех дней с момента регистрации перехода права собственности. Денежные средства в установленный срок не переданы, не получены они ФИО1 и до настоящего времени, тогда как по информации ООО «Гильдия плюс» денежные средства по договору займа перечислены ФИО2 30.06.2015г., с которыми она скрылась. ФИО1 обязательства по передаче товара выполнила, переход права собственности зарегистрирован. Истец полагает о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи, так как имеется существенное нарушение условий договора ФИО2, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание истец не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, с участием представителя ФИО3

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований.

Ответчик ФИО2 извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не предоставила.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьего лица Чусовской Межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание представителя не направили, оставили разрешение вопроса на усмотрение суда, просив о рассмотрении дела без их участия.

Представитель Общества с ограниченной ответственностью «Гильдия плюс» ФИО4 в судебном заседании согласился с заявленными ФИО1 исковыми требованиями.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит истец ФИО1, указывая, что судом неверно установлены фактические обстоятельства дела, нарушены нормы материального права, представленным доказательствам дана неверная оценка. Доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению фактических обстоятельств дела, указанных в обоснование исковых требований, которым, по мнению апеллянта, судом дана неправильная оценка, содержится просьба об отмене судебного решения и о принятии нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, лица, участвующие в деле, не присутствовали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что подтверждено имеющимися в деле расписками. В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы ( в соответствии с положениями части 1 статьи 327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) судебная коллегия находит его подлежащим отмене в связи с нарушением судом первой инстанции требований материального права.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 23 июня 2015 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли продажи жилого помещения, расположенного по адресу: ****. Согласно условий договора продавец ФИО1 продает в собственность ФИО2 вышеуказанное жилое помещение за ** руб.. Расчет между ФИО2 и ФИО1 осуществляется в следующем порядке: денежные средства в размере ** руб. ** коп. уплачиваются ФИО2 ФИО1 за счет собственных средств в день подписания договора путем передачи наличными, денежные средства в сумме ** руб. уплачиваются за счет заемных средств согласно договора целевого займа № ** от 23.06.2015 г., который предоставляется ответчику на 2 месяца ООО «Гильдия Плюс». Передача денежных средств Покупателем Продавцу производится в течение трех дней с момента регистрации перехода права собственности, путем передачи наличных денежных средств. При подписании договора купли-продажи, ФИО1 указала, что деньги в сумме ** руб. ** коп. получила. (л.д.7).

23 июня 2015 года между ООО «Гильдия плюс» и ФИО2 заключен договор целевого займа № **, по условиям которого ФИО2 предоставлен целевой кредит в сумме ** рублей ** копеек на приобретение в собственность комнату общей площадью 18,2 кв.м по адресу: ****, жилое помещение № **, стоимостью ** рублей (л.д.19). Сумма займа перечислена на счет ФИО2, 30 июня 2015 года, что подтверждено платежным поручением (л.дл.22). Право собственности на комнату зарегистрировано за ФИО2 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24 июня 2015 года, что подтверждено выпиской (л.д.28). Одновременно с регистрацией прав собственности ФИО2 на спорное жилое помещение, в ЕГРП зарегистрировано обременение сроком на два месяца в виде ипотеки.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1 суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом не представлено доказательств причинения ей значительного, по смыслу п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба. Суд пришел также к выводу, что в п.3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, которые заключаются в наличии у продавца права потребовать оплаты товара, а также дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд также признал необоснованной ссылку на положения пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22, указав, что в данном случае отсутствуют сами основания для расторжения договора купли-продажи, в связи с чем положения о праве продавца требовать возврата переданного покупателю имущества, по мнению суда первой инстанции, неприменимы.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неверной оценке фактических обстоятельства дела, на неправильном применении и толковании норм материального права, регулирующего спорные правоотношения.

В силу ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу предписаний ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

При этом, исходя из п. 4 ст. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.Из содержания приведенных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В Гражданском кодексе РФ, в частности, в параграфе 7 главы 30 ГК РФ, регулирующем продажу недвижимости, отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и аннулировать возникшее у покупателей право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем, в ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая другие правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, а именно: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора только при условии, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар.

Однако, в п. 5 ст. 453 ГК РФ, содержащем общую норму, предусмотрено также, что, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Как следует из содержания ст. ст. 488, 489 ГК РФ, договором купли продажи может быть предусмотрена оплата товара в кредит (через определенное время после его передачи покупателю), а при продаже товара в кредит может быть предусмотрена рассрочка платежа.

Кроме того, в п. 2 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 3.1 Договора купли-продажи от 23 июня 2015 года стороны указали, что до заключения настоящего договора «Продавец» передал, а «Покупатель» принял Комнату, оборудованную электрическим освещением, отоплением, пригодную для проживания и свободную от притязания третьих лиц. Обязательства сторон, в соответствии ст.556 ГК РФ по передаче и принятию Комнаты считается выполненным с момента подписания настоящего договора, без составления отдельного документа о передаче Комнаты.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют, что между сторонами заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с условием оплаты в рассрочку, а именно ** руб. ** коп. были оплачены при подписании договора, а в соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи, ФИО2 приняла обязательство передать ФИО1 оставшуюся сумму в счет оплаты полной стоимости комнаты в размере ** руб. ** копеек в течение трех дней с момента регистрации перехода права собственности, путем передачи наличных денежных средств. Право собственности ФИО2 зарегистрирована в ЕГРП 24 июня 2015 года, однако обязательство по оплате полной стоимости комнаты ответчиком не исполнено. Доказательств обратного ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не представлены.

Кроме того, при разрешении спора, судом первой инстанции не принято во внимание, что по заявлению ФИО1 о совершении мошеннических действий, органами полиции проводится проверка, постановление о/у ОЭБ ИО МВД России «Чусовской» об отказе в возбуждении уголовного дела отменено постановлением зам. Чусовского городского прокурора от 28 августа 2015 года. Из объяснения ФИО2, имеющегося в материалах проверки следует, что денежные средства по договору купли-продажи от 23 июня 2015 года она ФИО1 передавать не собиралась, часть полученных по договору целевого займа денежных средств она истратила на личные нужды. В ходе проверки также установлено, что фактически ФИО2 в комнате не проживает, проживает в <...>.

Таким образом, фактические обстоятельства дела, подтвержденные имеющимися в деле доказательствами свидетельствуют, что ФИО2 в нарушение условий договора, приемку объекта недвижимости и оплату стоимости комнаты в полном объеме не произвела, оплатив лишь незначительную часть стоимости, что свидетельствует о существенным нарушением условий заключенного между сторонами договора купли-продажи, поскольку объективно влечет за собой такой ущерб, что продавец в полной мере лишилась того, на что вправе была рассчитывать на момент заключения договора и в связи с этим о необходимости удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований.

В этой связи постановленное судом первой инстанции решение подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

В соответствии с приведенными выше нормами права, а также в соответствии с положениями п. 5 ст. 453 ГК РФ судебная коллегия считает необходимым одновременно с удовлетворением исковых требований о расторжении договора купли-продажи квартиры от 23 июня 2015 года и признании недействительным зарегистрированного права собственности ФИО2 на спорный объект недвижимости, признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в пользу ООО «Гильдия плюс».

Удовлетворяя исковые требования ФИО1, судебная коллегия в соответствии с положениями ст.ст. 88, 94, 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает необходимым взыскать с ответчицы в пользу истца судебные расходы, а именно расходы по уплате государственной пошлины в размере ** рублей и расходов связанных с оплатой услуг представителя в размере ** рублей. Оценивая объем работы, проделанной представителем истца ФИО5, сложность дела, с учетом принципа разумности и справедливости, судебная коллегия считает, что заявленные истцом ко взысканию расходы, понесенные в связи с оплатой услуг представителя, в размере ** рублей являются обоснованными и разумными.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Чусовского городского суда Пермского края от 02 сентября 2015 года отменить.

Принять новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи комнату, общей площадью 18,2 кв.м, расположенной по адресу: ****.

Признать обременение в виде ипотеки в пользу ООО «Гильдия плюс» на комнату по адресу: **** отсутствующим.

Апелляционное определение является основанием для внесения в ЕГРП сведений о погашении записи о праве собственности ФИО2, дата рождения, на комнату по адресу: ****, жилое помещение № **, прекращении обременения на указанный объект недвижимости и регистрации права собственности ФИО1 на вышеуказанную комнату.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы в виде государственной пошлины в размере ** рублей и расходов на оплату услуг представителя в сумме ** рублей.

Председательствующий:

Судьи: