Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 31 августа 2016 года, которым иск ФИО3 удовлетворен, расторгнут договор купли-продажи квартиры от 14.03.2014 г., заключенный между ФИО3 и ФИО2 ФИО11

В удовлетворении иска ФИО2 ФИО12 – отказано.

Заслушав доклад судьи Ивановой О.В., возражения представителя ФИО3 по ордеру – ФИО4, полагавшей апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО10 обратилась в суд с иском к ФИО1, уточненным в ходе судебного разбирательства в порядке ст. 39 ГПК РФ, в обоснование которого указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчицей был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого она продает, а ФИО1 покупает квартиру, расположенную на первом этаже четырехэтажного жилого дома, состоящую из трех комнат, общей площадью 91,1 кв.м., и находящуюся по адресу: <адрес>, с рассрочкой платежа на оговоренных сторонами условиях. На основании пункта 1 договора купли-продажи квартиры стороны самостоятельно обращаются в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области с заявлением о государственной регистрации (ипотека в силу закона) указанного договора и перехода права собственности на квартиру в срок не позднее 28.02.2017 г., покупателю предоставляется рассрочка платежа за квартиру на три года, указанная квартира продается покупателю по соглашению сторон за общую стоимость, составляющую в рублевом эквиваленте 120000 Евро, что по курсу Центрального Банка России на день заключения договора составляет 6097152 рубля. По условиям договора купли-продажи квартиры при подписании названного договора покупатель передает продавцу денежные средства в размере, эквивалентном 20000 Евро, что по курсу Центрального Банка России на день заключения договора составляет 1016192 рубля, а оставшаяся сумма в размере, эквивалентном 100000 Евро, уплачивается покупателем по установленному графику платежей в срок до ДД.ММ.ГГГГ Претензия от ДД.ММ.ГГГГ с требованием в добровольном порядке произвести оплату просрочки либо расторгнуть договор купли-продажи и выселиться из <адрес> в <адрес>, полученная ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, была оставлена без ответа.

С учетом изложенного, ссылаясь на положения ч. 2 ст. 450 и ч. 4 ст. 486 ГК РФ, ФИО3 просила суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО2

В свою очередь ФИО2 обратилась со встречным иском к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ней и ФИО3, недействительным, применении последствий недействительности указанной сделки. В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ФИО3 договор аренды квартиры, расположенной по адресу <адрес>. Данный договор аренды был заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с указанным договором аренды ее семья вселилась в спорную квартиру, что подтверждается передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды. В этот же день ФИО2 была полностью оплачена арендная плата, предусмотренная условиями договора, в размере 36000 рублей, что подтверждается распиской арендодателя о получении указанных денежных средств. ДД.ММ.ГГГГ договор арены был предоставлен сторонами для государственной регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области. Однако, поскольку государственная регистрация заключенного между физическими лицами договора найма жилого помещения действующим законодательством не предусмотрена, в государственной регистрации указанного договора аренды было отказано. На момент заключения договора аренды квартира была в плохом техническом состоянии и требовала проведения ремонтных работ. Ее семья на момент заключения договора аренды не имела собственной квартиры и рассматривала указанную квартиру как возможный вариант для последующего приобретения в будущем, так как не располагала на тот период деньгами для ее покупки. С учетом указанных обстоятельств, а также в целях фиксации своих финансовых вложений в ремонт арендуемой квартиры условиями указанного договора аренды (п.1, п. 11.1-11.7) было предусмотрено право последующего выкупа арендатором указанной квартиры при условии оплаты арендодателю в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ ее стоимости в размере, соответствующем рублевому эквиваленту 120 000 Евро. После заключения договора аренды с правом выкупа для обеспечения гарантий вложений в ремонт квартиры риэлтор предложил дополнительно заключить отдельный договор купли-продажи данной квартиры, и ДД.ММ.ГГГГ стороны такой договор заключили. Она передала ФИО3 денежные средства в сумме 28 000 Евро, что подтверждается соответствующими расписками. Действий по исполнению условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны не осуществляли, так не была произведена государственная регистрация договора, предусмотренная п. 1 указанного договора, а также не зарегистрирован переход права собственности на спорную квартиру к покупателю. В связи с изложенным полагала, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть заключенный сторонами договор аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ Договор аренды с правом выкупа ДД.ММ.ГГГГ являлся смешанным договором, включающим наряду с арендными отношениями также условия о приобретении спорной квартиры, поэтому заключения дополнительного договора купли-продажи той же квартиры не требовалось. Кроме того, при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ она (ФИО2) составила для себя неправильное мнение относительно обстоятельств, связанных с возникновением обязанности, а не права на приобретение спорной квартиры, необходимостью исполнения обязательства по оплате квартиры в иностранной валюте в течение 2014-2017 гг. до оформления перехода права собственности на квартиру, поскольку считала, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключается для предоставления ей дополнительных гарантий по ранее заключенному договору аренды квартиры. Таким образом, указанная сделка совершена под влиянием заблуждения и в силу ст. 178 ГК РФ является недействительной.

Рассмотрев дело, суд постановил приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное. Считает, что правовых оснований для удовлетворения заявленного ФИО3 иска не имелось. Выражая несогласие с выводами суда, продолжает настаивать на приведенных во встречном иске доводах, а также ссылается на аналогичные изложенным в исковом заявлении обстоятельства о недействительности сделки как притворной и совершенной под влиянием заблуждения, которые суд надлежащим образом не проверил и не исследовал, что повлияло на правильность выводов суда по существу спора. Кроме того, обращает внимание, что договор купли-продажи от 14.03.2014 г. не был исполнен сторонами, квартира в соответствии со ст. 556 ГК РФ по акту приема-передачи по указанному договору не передавалась, акт приема-передачи квартиры сторонами не составлялся, стороны в нарушение условий договора (п.1) за государственной регистрацией договора и перехода прав собственности на квартиру в регистрирующий орган не обращались, денежные средства передавались ею в соответствии с условиями договора аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО3 в заседание судебной коллегии не явилась, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещена надлежащим образом, с заявлением об отложении судебного заседания не обращалась, направила для участия в судебном заседании своего представителя.

ФИО2 в заседание судебной коллегии не явилась, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещена надлежащим образом, сведений о причинах неявки не сообщила, с заявлением об отложении судебного заседания не обращалась.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ – только в обжалуемой части и в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены либо изменения решения, постановленного в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона.

Как следует из материалов дела, ФИО3 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что между ФИО3 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды квартиры с правом выкупа, по условиям которого арендодатель (ФИО3) предоставляет в пользование арендатору (ФИО2) жилое помещение – квартиру по адресу: <адрес>, состоящую из трех жилых комнат, общей площадью 91,1 кв.м. По соглашению сторон срок аренды квартиры составляет 36 календарных месяцев, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ включительно. В силу п. 4 договора аренды квартиры арендная плата составляет 1000 рублей за один календарный месяц и является фиксированной в течение всего срока действия настоящего договора.

Пунктами 5 и 8.3. договора аренды квартиры установлено, что арендатор имеет право преимущественно перед другими лицами приобрести квартиру в собственность путем выкупа на условиях, предусмотренных в настоящем договоре; арендодатель обязан в течение срока действия договора заключить договор купли-продажи квартиры с арендодателем на условиях, определенных разделом «11» настоящего договора.

ФИО3 в соответствии с договором аренды квартиры с правом выкупа на основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ передала в пользование, а ФИО2 приняла <адрес> в <адрес>, при этом ФИО3 получила от ФИО2 денежные средства в сумме 36000 рублей в счет стоимости аренды квартиры за весь срок аренды – 36 месяцев.

Также судом установлено и подтверждается материалами дела, что во исполнение положений договора аренды квартиры с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключили нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил указанную квартиру с рассрочкой платежа на оговоренных сторонами условиях.

В соответствии с п.1 названного договора купли-продажи квартиры покупателю предоставляется рассрочка платежа за квартиру на три года, указанная квартиры продается покупателю по соглашению сторон за общую стоимость, составляющую в рублевом эквиваленте 120000 Евро, что по курсу Центрального Банка России на день заключения договора составляет 6097152 рубля. По условиям договора купли-продажи квартиры при подписании названного договора покупатель передает продавцу денежные средства в размере, эквивалентном 20000 Евро, что по курсу Центрального Банка России на день заключения договора составляет 1016192 рубля, а оставшаяся сумма в размере, эквивалентном 100000 Евро, уплачивается покупателем по установленному графику платежей в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Во исполнение условий договора об оплате стоимости квартиры ФИО2 в адрес ФИО3 переданы денежные средства на общую сумму, эквивалентную 28000 Евро, в том числе 20000 Евро в день заключения и подписания договора купли-продажи квартиры.

Разрешая заявленный ФИО2 встречный иск и не соглашаясь с его обоснованностью, суд первой инстанции, полно и правильно установив все юридически значимые обстоятельства и дав им надлежащую правовую оценку, руководствуясь надлежащими нормами материального права, пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной.

Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к названным выводам со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права изложены в оспариваемом решении, и их правильность не вызывает сомнений у судебной коллегии.

Выводы суда основаны на совокупности исследованных в судебном заседании доказательств, которым суд дал в соответствии со ст.67 ГПК РФ правильную оценку, и подтверждены материалами дела.

Доводы апелляционной жалобы ФИО2, которые сводятся к несогласию с принятым решением в указанной части, не опровергают изложенные в судебном постановлении выводы суда.

Подобные доводы приводились ФИО2 суду первой инстанции, исследовались судом и обоснованно отклонены.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Так, давая оценку доводам ФИО2 о заключении притворной сделки купли-продажи квартиры, суд обоснованно исходил из того, что признаком притворности сделки является, в том числе, и отсутствие у сторон волеизъявления на исполнение заключенной сделки и намерения фактически исполнить прикрываемую сделку, то есть в случае совершения притворной сделки воля сторон направлена на установление между сторонами сделки иных правоотношений, по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон.

Вместе с тем, такой факт судом не установлен, поскольку в соответствии со ст. 56 ГПК РФ ФИО2 не представила суду доказательств, подтверждающих обстоятельства, на которые она ссылалась в обоснование встречного иска.

Так, отказывая в удовлетворении встречного иска в указанной части, суд обоснованно исходил из того, что стороны действительно имели намерение заключить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа и согласовали все существенные условия названного договора от 14.03.2014 г. Более того, ФИО2 в соответствии с условиями названного договора производила платежи согласно определенному договором графику, т.е. фактически осуществляла действия по его исполнению. Передача денежных средств в счет оплаты приобретенной квартиры в сумме, эквивалентной 28000 Евро, то есть именно по договору купли-продажи квартиры, подтверждается материалами дела.

Доводы апелляционной жалобы о том, что заключенный договор аренды квартиры с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ является смешанным договором, включающим наряду с арендными отношениями и условия о приобретении спорной квартиры, в связи с чем дополнительного договора купли- продажи той же квартиры не требовалось, несостоятельны.

Так, данный договор аренды не содержит указание, что стороны на ДД.ММ.ГГГГ достигли соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи, фактически данный договор содержит лишь условия о намерениях заключить в будущем такой договор купли-продажи квартиры на определенных условиях, что и было впоследствии сделано. Об этом же свидетельствуют условия договора о праве арендатора выкупить квартиру до окончания срока действия договора аренды (п. 11.3) и обязанности арендодателя в течение срока действия договора аренды заключить договор купли-продажи квартиры с арендатором на условиях, определенных разделом 11 настоящего договора (п. 8.3).

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы ФИО2 о том, что денежные средства в размере, эквивалентном 28000 Евро, выплачены ею по договору аренды квартиры с правом выкупа несостоятельны и противоречат фактическим обстоятельствам дела, поскольку именно заключенный ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры содержит указание о продаже квартиры с рассрочкой платежа на три года, при подписании договора покупатель передает продавцу денежные средства в размере, эквивалентном 20000 Евро, при этом установлен график платежей, согласно которому покупатель осуществляет пять платежей в размере, эквивалентном 8000 Евро каждый, и платеж в размере, эквивалентном 6000 Евро.

При этом с учетом положений п. 8 ст. 2 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (с ДД.ММ.ГГГГ), судом дана надлежащая оценка доводам встречного иска, аналогичным изложенным в апелляционной жалобе, со ссылкой на те обстоятельства, что стороны не осуществляли действий по исполнению условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны, так как не произвели государственную регистрацию договора, а также не зарегистрировали переход права собственности на спорную квартиру к покупателю. Оснований не согласиться с приведенной в решении оценкой таких доводов у судебной коллегии также не имеется.

Таким образом, поскольку договор не может быть признан притворной сделкой, если установлены наличие у сторон волеизъявления на исполнение заключенной сделки и фактическое ее исполнение, суд правомерно отказал в удовлетворении встречного иска в указанной части.

Апелляционная жалоба также не опровергает правильность постановленного судом решения.

При этом давая оценку доводам встречного иска о недействительности сделки со ссылкой на ее совершение под влиянием заблуждения, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ФИО2 не доказано наличие обстоятельств, предусмотренных ст. 178 ГК РФ, являющихся основаниями для признания оспариваемой сделки недействительной, тогда как именно сторона, заявившая о признании сделки недействительной, должна в соответствии со ст. 56 ГПК РФ доказать эти обстоятельства.

Выводы суда в указанной части соответствуют действующему законодательству и установленным по делу фактическим обстоятельствам, и их правильность не вызывает сомнений у судебной коллегии.

Судом установлено и объективно подтверждается материалами дела, что ФИО2 нарушила условия об оплате товара в рассрочку и таким образом допустила нарушение договора, которое повлекло для ФИО3 такой ущерб, что она в значительной степени лишалась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, установив факт существенного нарушения покупателем ФИО2 условий договора и соблюдения продавцом ФИО3 досудебного порядка его расторжения, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных ФИО3 требований.

Судебная коллегия находит, что судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства дела, выводы суда должным образом мотивированы, оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает, поскольку они основаны на нормах действующего законодательства и подтверждены имеющимися в материалах дела доказательствами.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены решения, не опровергают выводов суда и не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Калининграда от 31 августа 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу– без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: