Гражданский кодекс часть 1

по иску ФИО1 к ФИО2, ООО «КузбассИнвестСтрой» о признании сделки недействительной, признании нежилого помещения общим имуществом собственников нежилых помещений, обязании освободить нежилое помещение,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 с требованиями о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, общей площадью 8,9 кв.м, предназначенное для комнаты охраны в торгово-деловом Центре <данные изъяты>», расположенном по адресу: <адрес>, прекращении права собственности на спорное нежилое помещение, истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения.

Свои требования мотивирует тем, что он является собственником нежилого помещения, общей площадью 46,7 кв.м., в торгово-деловом центре «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>.

21.05.2014 г. ему стало известно, что нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 8,9 кв.м, предназначенное для комнаты охраны в торгово-деловом центре, незаконно передано в собственность ФИО2

Согласно акта от 16.09.2013 года в указанном нежилом помещении смонтировано и установлено оборудование, относящееся к общему имуществу торгово-делового центра «<данные изъяты>»: прибор приемно-контрольный охранно-пожарный «Гранит», блок питания к нему, система видеонаблюдения (видеорегистратор, монитор, видеомагнитофон, коммутационное оборудование, кабели видеокамер), кабельные линии охранно-пожарной сигнализации, видеонаблюдения и служебной связи.

Указывает, что спорное нежилое помещение относится к местам общего пользования, поскольку в нем установлено необходимое для жизнедеятельности Центра оборудование. Он своего согласия на отчуждение мест общего пользования не давал, поэтому нарушенное право может быть восстановлено путем истребования у ответчика спорного нежилого помещения с кадастровым номером №.

С учетом неоднократных уточнений исковых требований, истец просит суд признать договор купли-продажи вспомогательного помещения с кадастровым номером №, общей площадью 8,9 кв.м, предназначенного для комнаты охраны в торгово-деловом центре <данные изъяты> по <адрес>, заключенный между ООО «КузбассИнвестСтрой» и ФИО2, недействительным с момента заключения, обязать ФИО2 освободить спорное нежилое помещение в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, признать нежилое помещение общим имуществом собственников нежилых помещений в торгово-деловом центре «<данные изъяты>».

Определением суда от 15.07.2014 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «КузбассИнвестСтрой», в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО «Служба коммунального сервиса».

В судебном заседании ФИО1 и его представитель ФИО3, действующий на основании доверенности от 06.08.2011 г., на исковых требованиях настаивали, пояснили, что сделка купли-продажи недействительна по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 168 ГК РФ.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО4, действующий на основании доверенности от 01.11.2011 г., иск не признал.

Представитель ООО «КузбассИнвестСтрой» ФИО5, действующий на основании доверенности 25.04.2012 г., просил отказать в удовлетворении исковых требований, представив письменные возражения.

Представитель третьего лица ООО «Служба коммунального сервиса» ФИО1, действующий на основании приказа о назначении на должность директора, заявленные требования полагал обоснованными.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Решением Центрального районного суда города Кемерово от 31 октября 2014 года постановлено: «В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ООО «КузбассИнвестСтрой» о признании сделки недействительной, признании нежилого помещения общим имуществом собственников нежилых помещений, обязании освободить нежилое помещение – отказать».

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда как незаконное, указывая, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы, целью которой было определить, относится ли спорное помещение к местам общего пользования собственников здания.

Кроме того, суд лишил его права представлять доказательства по делу, в частности, отказал в приобщении к материалам дела экспертного заключения №144 от 20.10.2014 г. АНО «Кемеровская областная лаборатория судебных экспертиз» в отношении исследования спорного помещения, мотивировав тем, что не представлена копия для стороны ответчика.

Также указывает, что судом не был учтен порядок пользования спорным помещением, что подтверждается техническим паспортом торгово-делового центра.

Полагает необоснованным вывод суда о том, что им не было представлено доказательств, свидетельствующих о том, что спорное помещение, принадлежащее в настоящее время ФИО2, является комнатой охраны, так как противоречит письменным доказательствам: отчету №27/05/2014-01-12/1 «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества» от 27.05.2014 г., техническому паспорту на нежилые помещения, акту от 16.09.2013 г., составленному в присутствии должностных лиц, из которого следует, что установленное охранно-пожарное оборудование «Гранит», система видеонаблюдения, кабельные линии оборудования относятся к общему имуществу собственников, рабочему проекту 2004/09-ПС по установке приемно-контрольных охранно-пожарных приборов сигнализации «Гранит».

Также указывает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства об истребовании материалов регистрационного дела в отношении спорного помещения с кадастровым номером № из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, необходимых для установления условий и целей использования спорного помещения, в связи с наличием противоречивых сведений в акте приема-передачи спорного нежилого помещения от 28.08.2007 г. и свидетельстве о государственной регистрации права от 29.01.2008 г.

Кроме того, суд необоснованно отклонил ходатайство об увеличении исковых требований.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав пояснения истца и представителя третьего лица ООО «Служба коммунального сервиса» ФИО1, представителя истца ФИО3, действующего на основании доверенности, поддержавших доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя ФИО2 – ФИО6, действующего на основании доверенности, возражавшего против доводов жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании п. 2 ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) сделка, нарушающая требования закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иные последствия нарушения.

Судом первой инстанции и материалами дела установлено, что истец ФИО1 является собственником нежилого помещения, общей площадью 46,7 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Указанное недвижимое имущество приобретено истцом в собственность на основании договора дарения от 27.07.2007 г., право собственности на нежилое помещение зарегистрировано за ФИО1 в установленном порядке (свидетельство о государственной регистрации права серии № от 17.08.2009 г.).

Ответчику ФИО2 принадлежит на праве собственности нежилое помещение, общей площадью 8,9 кв.м, расположенное в торгово-деловом центре «<данные изъяты>» по <адрес>. Право собственности на указанное недвижимое имущество приобретено ответчиком на основании договора купли-продажи от 06.12.2012 г., заключенного с ООО «КузбассИнвестСтрой», и зарегистрировано в установленном законом порядке, в подтверждение чего выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права серии № от 27.05.2014 г.

В соответствии с актом от 16.09.2013 г., составленным генеральным директором ООО «Служба коммунального сервиса» ФИО1, зам.генерального директора М.В.Л., директором ООО «Регион-Защита ПЛЮС» М.С.А., охранником ООО ЧОО «Аларт» П.А.В., в нежилом помещении, принадлежащем ответчику ФИО2, расположены: прибор приемно-контрольный охранно-пожарный «Гранит», блок питания к нему, система видеонаблюдения (видеорегистратор, монитор, видеомагнитофон, коммутационное оборудование, кабели видеокамер), кабельные линии охранно-пожарной сигнализации, видеонаблюдения и служебной связи.

Из материалов дела следует, что истец ФИО1 оспаривает договор купли-продажи от 06.12.2012 г., заключенный между ФИО2 и ООО «КузбассИнвестСтрой», на основании которого ФИО2 приобрел в собственность нежилое помещение, общей площадью 8,9 кв.м, расположенное в торгово-деловом центре «<данные изъяты>» по <адрес>, указывая, что сделка противоречит закону, нарушает права и законные интересы третьих лиц, поскольку заключена в отношении нежилого помещения, относящегося к общему имуществу собственников нежилого помещения в торгово-деловом центре «<данные изъяты>», при этом он как собственник нежилого помещения согласия на отчуждение указанного недвижимого имущества не давал.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения.

Суд первой инстанции установил, что в соответствии с данными технического паспорта торгово-делового центра «Континент» по состоянию на 14.07.2007 г. спорное помещение, принадлежащее ответчику ФИО2, обозначенное на поэтажном плане под номером 49, действительно, является комнатой охраны.

Давая оценку данному доказательству, суд первой инстанции обоснованно указал, что указанная техническая документация не является правоустанавливающей и не определяет принадлежность объекта недвижимого имущества к местам общего пользования, что было подтверждено пояснениями специалиста ГПКО «Центр технической инвентаризации Кемеровской области» А.О.С. о том, что режим использования помещения определяется по результатам визуального осмотра на момент проведения инвентаризации, однако затем вид использования помещения собственником может быть изменен.

В материалы дела представлен акт приема-передачи нежилого помещения от 28.08.2007 г., в соответствии с которым ООО «КемБИР» на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 24.08.2007 г. и договора об инвестиционной деятельности № 1-ТДЦ от 23.06.2003 г., заключенного между ООО «КемБИР» и ООО «КузбассИнвестСтрой», передало, а ООО «КузбассИнвестСтрой» приняло в собственность спорное нежилое помещение, общей площадью 8,9 кв.м., расположенное на первом этаже пятиэтажного административно-бытового здания по адресу: <адрес> В акте не содержится сведений о том, что спорное нежилое помещение относится к местам общего пользования и предназначено для оборудования комнаты охраны (л.д. 159).

Из материалов дела видно, что на основании перечисленных документов (акт приема-передачи, договор об инвестиционной деятельности, разрешение на ввод в эксплуатацию) 29.01.2008 г. за ООО «КузбассИнвестСтрой» было зарегистрировано право собственности на указанное нежилое помещение, площадью 8,9 кв.м. (л.д. 60 – копия свидетельства о государственной регистрации права).

В договоре купли-продажи от 06.12.2012 г., заключенном между ООО «КузбассИнвестСтрой» (Продавец) и ФИО2 (Покупатель), указывается на продажу и приобретение в собственность нежилого помещения, общей площадью 8,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, без указания на принадлежность спорного помещения к местам общего пользования или назначения данного жилого помещения как «комната охраны». Таким же образом, без каких-либо оговорок 29.12.2012 г. внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности ответчика ФИО2 на указанное нежилое помещение, назначение объекта указано - нежилое.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела верно исходил из того, что к общему имуществу собственников нежилых помещений в здании относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Суд обоснованно указал, что спорное нежилое помещение не отвечает критериям, позволяющим отнести его к общему имуществу собственников здания, т.е. не является помещением, предназначенным для обслуживания более одного помещения. Как следует из поэтажного плана и не оспаривалось стороной истца в судебном заседании, нежилое помещение, принадлежащее ФИО2,, является обособленным, как и иные помещения, принадлежащие другим собственникам, не предполагает доступ в него других собственников помещений в здании торгово-делового центра (л.д. 173-178). Данных о том, что в помещении размещено стационарное действующее оборудование, инженерные системы и коммуникации, обслуживающие более одного помещения в здании, перенос которых или демонтаж повлечет реконструкцию помещения, требующую получения специальных разрешений, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу об отсутствии оснований для отнесения этого помещения к общей долевой собственности собственников помещений в здании.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы для определения, относится ли нежилое помещение, являющееся предметом спора, к местам общего пользования, являются необоснованными. Разрешая указанное ходатайство, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что отнесение помещения к общему имуществу осуществляется на основании правовых критериев и не подлежит установлению в результате проведения экспертизы, назначаемой судом в силу ст. 79 ГПК РФ для разрешения вопросов, требующих специальных познаний, что в данном случае не требовалось.

Суд исследовал вопрос о том, устанавливался ли режим общего имущества в отношении спорного помещения общим решением собственников помещений, при этом доказательств, свидетельствующих о принятии собственниками нежилых помещений в здании ТДЦ «<данные изъяты>» решения об установлении режима использования спорного нежилого помещения, принадлежащего ответчику ФИО2, в качестве комнаты охраны здания и о размещении в спорном нежилом помещении охранно-пожарной сигнализации, системы видеонаблюдения, в суд представлено не было.

Суд первой инстанции правильно указал, что установка в спорном помещении охранно-пожарной сигнализации, иного оборудования сама по себе не влияет и не может повлиять на правовой режим спорного нежилого помещения и послужить основанием для отнесения его к общему имуществу собственников.

Использование нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности ответчику, а до заключения договора купли-продажи от 06.12.2012 г. - принадлежащего ООО «КузбассИнвестСтрой», для общих нужд в течение какого-то, даже довольно длительного, периода времени без каких-либо правовых оснований, не влечет изменение правового режима имущества, прекращение права собственности на него, приобретенного на основании договора, зарегистрированного в установленном порядке, также как и служить основанием для отнесения нежилого помещения к общему имуществу собственников помещений в торгово-деловом центре «Континент».

Отнесение нежилого помещения к общему имуществу собственников зависит не от размещения в нем какого-либо имущества, а от его предназначения для обслуживания более одного помещения в строении, установленного при проектировании и строительстве здания либо впоследствии общим решением собственников помещений в нежилом строении.

Таким образом, учитывая изложенное, требование истца ФИО1 о признании нежилого помещения, принадлежащего ФИО2, общим имуществом не подлежит удовлетворению, принимая также во внимание, что отнесение нежилого помещения к общему имуществу осуществляется не посредством его признания таковым решением суда, а иным образом.

Довод жалобы о том, что суд необоснованно отказал в принятии к рассмотрению в рамках настоящего дела дополнительных исковых требований о признании недействительным договора об инвестиционной деятельности № 1-ТДЦ от 23.06.2003 г., заключенного между ООО «КемБИР» и ООО «КузбассИнвестСтрой», также не влечет отмену решения суда, поскольку указанные требования не связаны с требованиями, рассматриваемыми по настоящему делу, предусмотренных ст. 151 ГПК РФ оснований для соединения и рассмотрения указанных требований в одном производстве не имелось. Истец не лишен возможности обратиться в суд с самостоятельным иском, заявив вышеуказанные требования, если полагает, что его права были нарушены договором об инвестиционной деятельности № 1-ТДЦ от 23.06.2003 г., и он имеет законный интерес в признании данной сделки недействительной.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции. Судом правильно определены и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и основаны на законе.

Руководствуясь ч.1 ст. 327.1, ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Центрального районного суда города Кемерово от 31 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи