Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Голодных Дмитрия Александровича – Филипповой Екатерины Викторовны на решение Березовского городского суда Кемеровской области от 02 сентября 2019 года

по иску Голодных Дмитрия Александровича к Чульмяковой Татьяне Николаевне, Куликовой Людмиле Владимировне о признании договора купли - продажи жилого помещения недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на жилое помещение, прекращении ограничения прав в виде ипотеки, передачи жилого помещения, признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛА:

Голодных Д.А. обратился с иском к Чульмяковой Т.Н., Куликовой Л.В. о признании договора купли - продажи жилого помещения недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на жилое помещение, прекращении ограничения прав в виде ипотеки, передачи жилого помещения, признании права собственности на жилое помещение.

Требования обосновал тем, что 13.10.2017 между ним и Чульмяковой Т.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым, Чульмякова Т.Н. обязалась передать квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой <данные изъяты> кв.м.

Согласно, данного договора он купил квартиру у Чульмяковой Т.Н. за 500 000 руб. Расчет между сторонами был произведен в полном объеме (п.2.3. предварительного договора купли-продажи квартиры).

В соответствии с п. 2.4. договора передача квартиры будет осуществлена по передаточному акту, в день подписания основного договора купли-продажи квартиры.

Стороны обязались в срок не позднее 13.10.2018 на условиях, изложенных в заключенном предварительном Договоре, заключить Договор купли-продажи квартиры.

Согласно разъяснениям судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 13.07.2017 дело № 33-7308/2017, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из такого договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ.

12.10.2018 Чульмяковой Т.Н. вручено предложение о заключении основного договора купли - продажи спорной квартиры, в котором она выразила согласие его заключения. 13.10.2018 Чульмякова Т.Н. не явилась на сделку, после 13.10.2018 она перестала отвечать на телефонные звонки, по месту ее последнего места жительства не проживала. Соседи поясняли, что она уехала на север на три месяца.

В апреле 2019 года стало известно, что 22.10.2018 Чульмякова Т.Н. продала квартиру Куликовой Людмиле Владимировне, (лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ПАО «Сбербанк России» ИНН: 7707083893), что подтверждается сведениями из ЕГРН, о чем сделана запись регистрации №. Тем самым нарушив, его имущественные права, поскольку, спорное имущество должно было быть отчуждено ему, исходя из вышеуказанных договорных отношений.

Так как в силу заключенного договора от 13.10.2017 спорная квартира должна была перейти в его собственность. В силу ст.2.5 договора осуществление всех необходимых действий и несение всех расходов, связанных с подготовкой объекта недвижимого имущества, к продаже, является обязанностью Продавца. Однако вопреки заключенного договора и действующего законодательства Чульмякова Т.Н. на незаконном основании осуществила продажу спорной квартиры.

В обоснование исковых требований ссылается на ст. ст. 166,309, 310, 420, 421, 487 ГК РФ.

Уточнив требования (л.д. 74-77), просил: признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между Чульмяковой Т.Н. и Куликовой Л.В. недействительным; применить последствия недействительности сделки, путем возврата указанной квартиры в собственность Чульмяковой Т.Н. и прекращении права собственности Куликовой Л.В. на указанную квартиру, имеющую номер государственной регистрации №; прекратить ограниченное право - ипотека в силу закона – указанной квартиры, принадлежащей Куликовой Л.В., с погашением записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; обязать Чульмякову Т.Н. передать ему указанную квартиру; признать право собственности за ним на квартиру.

В судебное заседание истец Голодных Д.А. не явился, его представитель Филиппова Е.В. поддержала иск.

Ответчики Чульмякова Т.Н. и Куликова Л.В. в судебное заседание не явились.

Представитель ответчика Куликовой Л.В. – Суханцова Е.А., не признала иск.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России», в судебное заседание не явился.

Решением Березовского городского суда Кемеровской области от 02.09.2019 постановлено (л.д. 122-128):

В удовлетворении исковых требований Голодных Дмитрия Александровича к Чульмяковой Татьяне Николаевне, Куликовой Людмиле Владимировне о признании договора купли - продажи жилого помещения недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на жилое помещение, прекращении ограничения прав в виде ипотеки, передаче жилого помещения, признании права собственности на жилое помещение, отказать.

В апелляционной жалобе представитель Голодных Д.А. – Филиппова Е.В., просит отменить решение суда (л.д. 134-136).

Приводя доводы, изложенные в исковом заявлении, указывает, что иск подлежит удовлетворению.

Приводя разъяснения, изложенные в п. 5 и п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», указывает, что истец является надлежащим субъектом требования о признании сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, поскольку имеет личный материально-правовой интерес в оспаривании сделки, заключенной между ответчиками, учитывая, что данной сделкой нарушены имущественные права истца и в случае признания сделки недействительной и применении последствий ее недействительности у истца возникнет безусловное право требовать передачи квартиры в его собственность на условиях ранее заключенного договора.

После приведения сторон недействительной сделки в первоначальное положение права истца будут восстановлены, поскольку из представленных доказательств сторонами, с учетом сложившейся практики, связанной с рассмотрением таких споров о признании права собственности в порядке ст. 487 ГК РФ, у суда не было бы оснований отказывать в удовлетворении таких требований. Сделка была совершена на условиях предварительной оплаты, расчет между сторонами произведен в полном объеме, предмет договора четко определен. Указанный договор не оспорен, не был расторгнут, а значит является допустимым, достоверным доказательством заключения договора купли-продажи между истцом и Чульмяковой Т.Н.

В случае признания Куликовой Л.В. судом добросовестным владельцем, имущество все равно должно быть истребовано у нее, поскольку вышло из обладания истца помимо его воли (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца - Филиппову Е.В., поддержавшую доводы апелляционной жалобы и просившую решение суда отменить, проверив законность и обоснованность решения суда, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в собственности ответчика Чульмяковой Т.Н. на основании договора дарения от 13.01.2016 находилась квартира, расположенная по адресу: <адрес>, в отношении которой Чульмяковой Т.Н. было заключено два договора купли-продажи: одна с истцом Голодных Д.А. (предварительный договор), другая с ответчиком Куликовой Л.В.

13.10.2017 между Чульмяковой Т.Н., выступившей в качестве продавца, и Голодных Д.А., как покупателем, заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого (п. 1.1.) стороны обязались в будущем заключить договор о передаче покупателю на условиях, предусмотренных Договором - квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый №

В соответствии с п.2.1. предварительного договора квартира оценивается сторонами и продается за 500 000 руб. Цена договора является окончательной и в дальнейшем изменению не подлежит.

Из п. 2.2. Договора следует, что покупатель единовременно выплачивает продавцу сумму, указанную в п. 2.1. настоящего договора, при подписании договора.

Согласно п. 2.3 предварительного договора расчет между сторонами осуществляется наличными денежными средствами. Указанный договор является подтверждающим документом о приеме – передаче денежных средств.

Согласно п. 3.1. Договора стороны обязуются заключить основной договор до 13.10.2018.

В соответствии с п. 5.6. Договора обязательства, предусмотренные настоящим договором, прекращаются, если до окончания срока, в который Стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор (л.д. 7-10).

09.10.2018 Голодных Д.А. вручено Чульмяковой Т.Н. предложение о заключении основного договора купли - продажи спорной квартиры, предложил явиться на сделку 13.10.2018 в 10-00 часов в МФЦ г. Березовского (л.д. 11).

Вместе с тем, из пояснений представителя истца в судебном заседании установлено, что Чульмякова Т.Н. в МФЦ г. Березовского не явилась для совершения вышеуказанной сделки.

25.03.2019 Голодных Д.А. в адрес Чульмяковой Т.Н. была направлена телеграмма с повторным предложением исполнить условия предварительного договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, с заключением основного договора купли-продажи указанной квартиры 02.04.2019 в 12.00 ч. в Березовском многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (л.д. 12), однако, Чульмякова Т.Н. на сделку не явилась, при этом, из полученной истцом выписки из Единого государственного реестра недвижимости 25.03.2019 последнему стало известно о продаже Чульмяковой Т.Н. вышеуказанной квартиры Куликовой Л.В.

21.06.2018 между Агентством недвижимости <данные изъяты> в лице ИП ФИО10 и Чульмяковой Т.Н. заключен агентский договор на оказание риэлторских услуг № об отчуждении недвижимого имущества – спорной квартиры.

22.10.2018 между Чульмяковой Т.Н., выступившей в качестве продавца, и Куликовой Л.В., как покупателем, заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, стоимостью 1 200 000 руб.

Согласно п. 2.1. указанного Договора стоимость объекта составляет 1 200 000 руб.

В соответствии с п.п. 2.2.1 часть стоимости объекта в сумме 180 000 руб. оплачивается за счет собственных денежных средств Покупателя в день подписания настоящего договора.

Согласно п.п. 2.2.2. Договора часть стоимости объекта в сумме 1 020 000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств.

На основании п. 3.1. Договора с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН объект находится в залоге (ипотеке) у банка.

Согласно расписке от 26.10.2018 Чульмякова Т.Н. получила денежные средства в качестве окончательного взноса в размере 1 020 000 руб. за проданную ею квартиру от Куликовой Л.В.

Как следует из выписки из ЕГРН от 25.03.2019 с 26.10.2018 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировано за Куликовой Л.В. на основании договора купли-продажи от 22.10.2018 рег. №. Наложено ограничение прав и обременение объекта недвижимости – залог в силу закона на 120 месяцев с даты фактического предоставления кредита в пользу ПАО «Сбербанк России» (л.д. 15-16).

В обоснование иска указано на уклонение ответчика Чульмяковой Т.Н. от предложения Голодных Д.А. о заключении основного договора купли-продажи указанной квартиры, последовавших дважды: 09.10.2018 и 25.03.2019 (л.д. 11-12), в связи с чем истец требует обязать ответчика Чульмякову Т.Н. передать ему спорную квартиру, поскольку с ним Чульмяковой Т.Н. был заключен 13.10.2017 вышеуказанный договор, который квалифицируется как договор купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате, соответственно подлежит признанию недействительным вышеуказанный договор от 22.10.2018, заключенный между ответчиками, с применением последствий недействительности сделки (двусторонняя реституция).

В апелляционной жалобе приведена такая же, как и в исковом заявлении правовая позиция о разрешении настоящего спора в соответствии с положениями п. 3 и п. 4 ст. 487 ГК РФ, со ссылкой на разъяснения, изложенные в п. 5 и п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В соответствии с п. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии с п. 4 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 8 приведенного постановления, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Разрешая спор, суд правильно исходил из того, что Чульмякова Т.Н. не владеет указанной квартирой, которая принадлежит на праве собственности Куликовой Л.В. на основании договора купли-продажи недвижимости от 22.10.2018, заключенного с Чульмяковой Т.Н., государственная регистрация перехода права собственности к Куликовой Л.В. была произведена 26.10.2018, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации №.

При таких установленных обстоятельствах, в иске Голодных Д.А. судом было отказано обоснованно, с учетом приведенных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», поскольку оснований для признания недействительным договора купли-продажи от 22.10.2018, заключенного между Чульмяковой Т.Н. и Куликовой Л.В., в связи с ранее заключенным между истцом Голодных Д.А. и Чульмяковой Т.Н. предварительным договором купли-продажи от 13.10.2017, не имеется, так как в отношении спорного имущества (квартиры) 26.10.2018 была произведена государственная регистрация перехода права собственности за покупателем ответчиком Куликовой Л.В., а следовательно истец Голодных Д.А. вправе только требовать от продавца Чульмяковой Т.Н. возмещения убытков, вызванных неисполнением предварительного договора купли-продажи от 13.10.2017.

В данном случае, нарушенное право истца, уплатившего стоимость недвижимого имущества, но не получившего недвижимое имущество, не подлежит защите путем признания недействительной сделки в отношении того же имущества и применения двусторонней реституции, с последующей передачей истцу недвижимого имущества продавцом.

Судом правильно указано на то, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи Чульмякова Т.Н. не вышла за пределы правомочий, предоставленные ей законодательством как собственнику (ст. 209 ГК РФ), поскольку, в действующем законодательстве нет норм, запрещающих собственнику распоряжаться своим имуществом, даже если в отношении этого имущества был заключен предварительный договор.

Кроме того, разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно учел, что в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истцом Голодных Д.А. не было представлено доказательств того, что покупатель ответчик Куликова Л.В. при заключении оспариваемого договора действовала недобросовестно или неразумно, что ей было или должно было быть известно относительно обязанности продавца Чульмяковой Т.Н. заключить договор купли-продажи в отношении того же объекта недвижимости с истцом Голодных Д.А., в то время как материалы дела не содержат доказательств, однозначно указывающих на совершение сторонами оспариваемой сделки от 22.10.2018 исключительно с целью уклонения Чульмяковой Т.Н. от заключения договора купли-продажи с истцом Голодных Д.А., а имеющийся в материалах дела договор на оказание риэлторских услуг № об отчуждении недвижимости имущества от 21.06.2018, заключенный между Агентством недвижимости <данные изъяты> в лице ИП ФИО10 и Чульмяковой Т.Н. на продажу спорной квартиры, согласуется с позицией ответчика Куликовой Л.В. о приобретении ею указанной квартиры через Агентство недвижимости «Веста» в отсутствие информации о наличии у продавца Чульмяковой Т.Н. обязательств по заключению договора купли-продажи спорной квартиры с истцом Голодных Д.А.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу сводятся к несогласию с постановленным решением по основаниям, которые были предметом судебного рассмотрения, эти доводы направлены на иную оценку норм материального права и обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции по правилам ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, на иное толкование закона, а потому не могут служить поводом к отмене данного решения.

Иных доводов, которые могли бы опровергнуть выводы суда и являться основанием к отмене судебного решения, жалоба не содержит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Березовского городского суда Кемеровской области от 02 сентября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Голодных Дмитрия Александровича – Филипповой Екатерины Викторовны – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: