Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционную жалобу департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска на решение Советского районного суда г. Томска от 06.02.2020

по делу по иску муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов; встречному иску ФИО1 к муниципальному образованию «город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска о признании договора аренды земельного участка заключенным на неопределенный срок, действующим,

заслушав доклад судьи Небера Ю.А., объяснения представителя департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска ФИО2, поддержавшей доводы жалобы, объяснения представителя ФИО1 ФИО3, возражавшей против удовлетворения жалобы

установила:

муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска обратилось в суд с иском к ФИО1 об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства площадью застройки /__/ кв.м. (с кадастровым номером /__/), расположенного по адресу: /__/.

В обоснование требований указано, что на основании п.21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» между муниципальным образованием «Город Томск» и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка от 25.05.2016 № ТО-21-21375, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью /__/ кв.м. с кадастровым номером /__/, местоположение: /__/, для завершения строительства объекта. Срок действия договора установлен с 14.04.2016 по 13.04.2019.

23.11.2016 в связи с продажей расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства произошла перемена лиц на стороне арендатора, в указанном качестве выступает ФИО1 (дополнительное соглашение от 23.11.2016). Договор аренды земельного участка от 25.05.2016 № ТО-21-21375 прекратил своё действие с 13.04.2019, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства площадью застройки /__/ кв.м. (с кадастровым номером /__/), право собственности на который зарегистрировано за ответчиком, строительство объекта в установленном порядке не завершено, а потому на основании п. 1, п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации объект незавершенного строительства подлежит изъятию у собственника на основании решения суда путем продажи с публичных торгов.

ФИО1 обратился к муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска со встречным иском о признании договора аренды земельного участка от 25.05.2016 № ТО-21-21375 заключенным на неопределенный срок и действующим.

В обоснование встречных требований указал, что арендодатель по договору аренды земельного участка вплоть до 11.11.2019 (даты подачи иска в суд) не требовал от арендатора освобождения земельного участка, не считал пользование участком со стороны арендатора нарушением своих прав. Поскольку по окончании действия договора арендодатель не заявил о своих правах на земельный участок, а арендатор продолжал пользоваться земельным участком, возвел на нём индивидуальный жилой дом со степенью готовности 80%, то в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды продлил своё действие на неопределенный срок.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска ФИО5 заявленные требования поддержала, встречный иск полагала не подлежащим удовлетворению.

Представители ответчика по первоначальному иску ФИО1 - ФИО6 и ФИО3 в судебном заседании исковые требования полагали не подлежащими удовлетворению, выразив позицию об удовлетворении встречного иска.

Судебное заседание проведено в отсутствие ответчика ФИО1

Решением Советского районного суда г. Томска от 06.02.2020 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска просит об отмене судебного решения в части разрешения первоначального иска, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Установив факт прекращения договора аренды, суд, в нарушение положений статьи 239.1 ГК РФ, не применил последствия, предусмотренные данной нормой закона. При этом наличие разрешения на строительство не порождает право ответчика на предоставление ему земельного участка на условиях аренды, поскольку такого основания закон не содержит. В рассматриваемом случае отсутствует приоритет норм градостроительного законодательства над положениями земельного законодательства.

Учитывая тот факт, что ответчик использовал предусмотренное законом право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства, оснований для его повторного предоставления на условиях аренды не имеется. Договор аренды земельного участка прекратил свое действие с 13.04.2019, соответственно, в силу положений статьи 239.1 ГК РФ расположенный на нем объект подлежит изъятию.

Относительно апелляционной жалобы представителем ответчика ФИО1 ФИО3 поданы возражения, из которых следует, что решение суда является законным и обоснованным.

Судебная коллегия на основании ч.3 ст.167, ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела дело в отсутствие ответчика ФИО1, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного решения по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу о его отмене.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

Как следует из п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

Согласно п.1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в п. 5 данной статьи (пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подп. 2).

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права – п.4 данной статьи.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Земельный кодекс и Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 указанной статьи).

Согласно разъяснениям, приведенных в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2020 № 2, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 ст. 239.1 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 25.05.2016 между МО «Город Томск в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска и ФИО4 заключен договор № ТО-21-21375 аренды вышеуказанного земельного участка, площадью /__/ кв.м., расположенного по адресу: /__/ (кадастровый номер /__/) для завершения строительства индивидуального жилого дома (п. 1.3. договора).

Срок действия договора определен с 14.04.2016 по 13.04.2019 (п.2.1).

Между сторонами договора подписан акт приема-передачи от 25.05.2016, в соответствии с которым земельный участок передан арендатору для завершения строительства индивидуального жилого дома.

23.11.2016 между сторонами договора и ФИО1 оформлено соглашение о перемене стороны в указанном договоре аренды, которым предусмотрено, что права и обязанности ФИО4 по указанному выше договору аренды принимает на себя ФИО1, остальные условия договора, в том числе и срок, остаются неизменными.

Сведения об обременениях земельного участка (договоре аренде и соглашении к нему) в пользу ФИО1 внесены в ЕГРН.

Из выписки из ЕГРН, актов обследования земельного участка (л.д. 57, 76) следует, что в пределах границ названного земельного участка расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером /__/, принадлежащий на праве собственности ФИО1 с 22.08.2016 (л.д. 15).

Согласно техническому плану (л.д. 119) по состоянию на 09.01.2020 объект незавершенного строительства представляет собой жилой дом площадью застройки /__/ кв.м., степенью готовности 80%.

Установив указанные обстоятельства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска при наличии действующего разрешения на строительство, использовании ФИО1 земельного участка, отметив при этом, что истец обратился в суд с настоящим иском за пределами предусмотренного законом шестимесячного срока.

С таким выводом судебная коллегия не может согласиться, исходя из следующего.

Так, факт наличия действующего разрешения на строительство, сам по себе, основанием к отказу в иске не является.

Ссылка суда первой инстанции в этой части на определение Верховного Суда Российской Федерации № 89-КА19-2 от 04.10.2019, в котором содержится, по мнению суда, указанная правовая позиция, безосновательна. Из содержания данного судебного постановления следует, что суд не усмотрел оснований для изъятия объекта, поскольку, несмотря на требование закона, стороны в договоре аренды предусмотрели право арендатора на заключение нового договора по истечении срока действия предыдущего договора аренды.

Учитывая, что законом право заключения нового договора аренды не предусмотрено, если собственник не возражает, стороны вправе предусмотреть такое право в договоре.

Между тем в данном случае пролонгация договора аренды сторонами предусмотрена не была, равно как отсутствует в договоре условие о праве ФИО1 на заключение договора на новый срок или его преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Расположенный на спорном земельном участке объект недвижимости на момент обращения администрации г. Томска с настоящим иском в суд не был завершен строительством.

Данное обстоятельство представитель ФИО1 в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции подтвердила (л.д. 132). Однако в судебном заседании в апелляционной инстанции 09.11.2021 пояснила о том, что на момент принятия судом решения объект был завершен строительством. Изменение позиции в этой части обосновала опиской в заключении кадастрового инженера.

Однако, вопреки позиции представителя ФИО1 ФИО3, из имеющегося в деле заключения кадастрового инженера не следует, что вследствие допущенной описки появились сведения о готовности объекта (100%). Из данного заключения следует лишь то, что степень готовности данного объекта изменилась в сравнении с той степенью готовности, которая была отражена в сведениях ЕГРН (степень готовности объекта 10%) по состоянию на 11.09.2019. При этом выводов о степени готовности объекта, оконченного строительством (100%), заключение не содержит.

В этой связи не может быть принят во внимание довод представителя ФИО1 ФИО3 об окончании строительства объекта.

Поскольку доказательств иной степени готовности объекта материалы настоящего дела не содержат, оснований полагать, что она отличается от указанной в техническом плане, не имеется.

При этом факт использования земельного участка ФИО1 за пределами действия договора аренды, как на то сослался суд, правового значения при разрешении настоящего спора не имеет.

Что касается вывода суда первой инстанции об обращении истца в суд за пределами 6-месячного срока с даты прекращения договора аренды, он основанием к отказу в иске не является.

Так, как указано выше, срок договора аренды истек 13.04.2019, строительство объекта завершено не было. В суд с настоящим иском истец обратился 11.11.9019.

Между тем согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Как указано выше, истец обратился в суд спустя 6 месяцев 29 дней со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Однако, как указано в подпункте 2 пункта 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Между тем спорный земельный участок был предоставлен после 01.03.2015 ФИО4 и далее - ФИО1 для завершения строительства, соответственно, указанные последствия не подлежат применению в данном случае.

К тому же ФИО1 обращался в администрацию Города Томска с заявлением от 10.07.2020 № 7338 о предоставлении земельного участка по адресу: /__/, на праве аренды на основании пп.9-10 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для завершения строительства, в чём ему было отказано 06.08.2020.

Законность отказа органа местного самоуправления подтверждена апелляционным определением Томского областного суда от 12.02.2021.

Учитывая, что право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, срок действия договора аренды истёк 13.04.2019, строительство объекта на момент обращения Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска с иском (11.11.2019) не закончено, истцом соблюдены условия для предъявления требования в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В этой связи суд оснований для отказа в иске в этой части, по мнению судебной коллегии, не имел.

Более того, основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта, строительство которого завершено не было, установлены пунктом 3 ст. 239.1 ГК РФ, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник такого объекта докажет, что нарушение срока строительства связано с действиями (бездействием) органов государственной власти/органов местного самоуправления.

Таким образом, нарушение срока строительства, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным и единственным основанием для отказа в удовлетворении требований о принудительном изъятии незавершенного строительством объекта.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав и являющейся гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимающих соответствующие меры, но допустившие нарушение сроков строительства не по своей вине.

Ответчиком доказательств, подтверждающих, что нарушение сроков строительства находится в прямой причинной связи с действиями (бездействием) уполномоченных органов, не представлено.

При таких данных отказ судом в удовлетворении иска об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не основан на законе, а потому решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска.

Согласно пункту 4 статьи 229.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

В соответствии с пунктом 2 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами (пункт 3 указанных Правил).

В подпункте «з» пункта 7 названных Правил установлено, что начальная цена предмета аукциона определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Оценка рыночной стоимости объекта незавершенного строительства в предмет исследования суда первой инстанции не входила. Требования об установлении начальной продажной стоимости имущества истцом в иске не заявлялось.

Учитывая изменения, происходящие на рынке недвижимости, длительность судебного разбирательства и процедуры публичной реализации имущества, отражение в судебном акте стоимости спорного имущества не будет соответствовать реальной рыночной стоимости объекта реализации, отсутствие объективных препятствий для определения актуальной рыночной стоимости спорного имущества при проведении торгов, судебная коллегия не усматривает необходимости указывать начальную продажную цену имущества одновременно с принятием решения об изъятии объекта незавершенного строительства. Проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости производится после вынесения судом решения об изъятии данного объекта органом, обеспечивающим организацию проведения публичных торгов.

В части отказа в удовлетворении встречного иска решение суда не обжаловано, в связи с чем его проверку в этой части судебная коллегия не осуществляет.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Томска от 06.02.2020 об отказе в удовлетворении иска муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительством путем продажи с публичных торгов отменить.

Принять в указанной части новое решение, которым удовлетворить иск муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительством путем продажи с публичных торгов.

Изъять путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ № 1299 от 03.12.2014 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: /__/.

В остальной части это же решение оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи: