Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 июня 2014 года апелляционную жалобу Рябцева Владислава Андреевича на решение Красногорского городского суда Московской области от 02 апреля 2014 года по делу по иску Рябцева Владислава Андреевича к администрации Красногорского муниципального района Московской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом Красногорского муниципального района Московской области о признании преимущественного права на заключение договора коммерческого найма жилого помещения и по встречному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Красногорского муниципального района Московской области к Рябцеву Владиславу Андреевичу, Рябцевой Татьяне Вячеславовне о выселении, снятии с регистрационного учета,

заслушав доклад судьи Шевчук Т.В.,

объяснения явившихся лиц, заключение прокурора,

установила:

Рябцев В.А. обратился в суд с иском к администрации Красногорского му нипипального района Московской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом Красногорского муниципального района Московской области о признании преимущественного права на заключение договора коммерческого найма жилого помещения.

В обоснование заявленных фебований истец указал, что Комитетом по управлению муниципальным имуществом Красногорского муниципального района Московской области 29 декабря 2008года с его отцом Рябцевым А.В. был заключен договор коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда.

Вместе с нанимателем в квартиру по адресу: г. Красногорск микрорайон Опалиха <данные изъяты>, вселились члены семьи истец - сын, и Рябцева Т.В.- супруга.

21 августа 2013 года на основании решения Красногорского городского суда от 16 мая 2013 года с Рябцевым В.А. было заключено дополнительное соглашение, согласно которого нанимателем по договору является истец.

Истцом было получено уведомление, направленное ответчиком 05 сентября 2013 года о прекращении договора коммерческого найма по основаниям пункта 1 стать 683 Г К РФ. Он считает, что данное уведомление не основано на законе и умоляет его право пользования жилым помещением посредством заключения договора коммерческого найма в порядке преимущественного права. Кроме того, он отмечает, что проживает в квартире на постоянной основе, иного жилого помещения не имеет, так как не имеет и иного места жительства. Просил признать за ним преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения по адресу: МО г. Красногорск микрорайон Опалиха <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> на условиях и на срок договора коммерческого найма помещения мунннипадьного жилищного фонда №1 109 от 29 декабря 2008года с учетом дополнительного соглашения от 21 августа 2013 года.

Комитет но управлению муниципальным имуществом Красногорского муниципального района МО в лице представителя против удовлетворения иска Рябцева В.А. возражал, предъявил встречный иск о выселении Рябцева В.А. и Рябцевой Т.В. из занимаемого жилого помещения.

Встречные требования обоснованы тем, что договор коммерческого найма жилого помещения был заключен с отцом истца - Рябцевым А.В. на основании ходатайства УВД по Красногорскому муниципальному району МО па срок прохождения службы в УВД. Вместе с нанимателем в спорную квартиру вселились сын Рябпев В.Д. и супруга Рябцева Т.В.

В настоящее время Рябцев А.В. сотрудником УВД является, оставил службу и покинул предоставленное ему жилое номешение.

На основании решения Красногорского городского суда от 16 мая 2013 года с истцом заключено дополнительное соглашение в части указания его нанимателем на период действия договора.

05 сентября 2013 года в адрес истца было направлено уведомление, в котором КУМИ поставило истца в известность об отказе от заключения договора коммерческого найма на новый срок.

В спорной квартире постоянно проживает Рябцева Т.В., которая имеет в собственности иное жилое помещение. Учитывая, что истец не относится к категории граждан, которым может быть предоставлено жилое помещение по договору коммерческого найма в жилищном фонде коммерческого использования, просил выселить Рябцевых В.А., Т.В. из квартиры по адресу: Красногорск, микрорайон Опалиха <данные изъяты> снять с регистрационного учета.

В судебное заседание Рябцев В.А. не явился, его представитель Цуканов О.В. поддержал иск своего доверителя, указав, что тот на законных основаниях занимает квартиру и имеет в силу закона преимущественное право на заключение договора коммерческого найма на новый срок. Полагает, что администрация Красногорского района нарушила процедуру расторжения договора и не приняла решение об отказе в течение года не сдавать жилое помещение в наем, что могло бы явиться основанием для отказа в продлении срока договора.

Представитедь КУМИ Красногорского муниципального района Дейниченко Т.Н. поддержала встречный иск и возражала против требований Рябцева В.А., считала, что оснований для заключения договора коммерческого найма с истом не имеется.

Представитель администрации Красногорского муниципального района Марченкова К.II. против заявленных требований Рябцева В.А возражала, встречные требования КУМИ Красногорского муниципального района поддержала, указав, что администрация не планирует в течение не менее года не сдавать жилое помещение в наем, о чем предупредило в установленном порядке истца.

Решением Красногорского городского суда Московской области от 02 апреля 2014 года в удовлетворении иска Рябцеву В.А. отказано, встречный иск удовлетворен, Рябцевы выселены из занимаемого жилого помещения.

С решением суда не согласился Рябцев В.А., в апелляционной жалобе просил о его отмене, как постановленного с нарушением норм материального права.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав мнение явившихся лиц, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям:

Разрешая спор по существу, суд пришел к выводу о соблюдении КУМИ Администрации порядка расторжения договора коммерческого найма, установил наличие решения собственника жилого помещения не сдавать его в найм в течение года, отсутствие оснований для заключения договора коммерческого найма с Рябцевой Т.В., имеющей жилое помещение в собственности, и Рябцевым В.А., в связи с чем, указал на прекращение договора найма и выселении Рябцевых из жилого помещения.

С такими выводами судебная коллегия не может согласиться, поскольку они не основаны на фактических обстоятельствах дела и нормах материального права.

Как следует из материалов дела, 29 декабря 2008года КУМИ администрации Красногорского муниципального района с Рябцевым А.В. был заключен договор коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда.

Рябцев А.В. выехал из занимаемого жилого помещения, в связи с чем, 21 августа 2013 года на основании решения Красногорского городского суда от 16 мая 2013 года с Рябцевым В.А. было заключено дополнительное соглашение, согласно которого нанимателем по договору является истец.

05 сентября 2013 года Рябцевым В.А. было получено уведомление, направленное ответчиком, о прекращении договора коммерческого найма по основаниям пункта 1 стать 683 Г К РФ.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами встречного иска о том, что Рябцевы по истечению срока договора подлежат выселению, поскольку право на жилище относится к фундаментальным конституционным правам человека. Статья 40 Конституции Российской Федерации закрепляет, что никто не может быть произвольно лишен жилища.

В пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений и судам следует иметь ввиду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота /например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений/.

Одностороннее прекращение договора коммерческого найма жилого помещения может иметь место при реализации правового предписания, предусмотренного ст. 684 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 684 ГК РФ по истечении договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

В соответствии с ч. 2 ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Кроме того, из смысла статьи 684 ГК РФ следует, что юридическое лицо, собственник жилого помещения, может отказаться от продления договора коммерческого найма с гражданином при определенных условиях, а именно, в связи с принятием уполномоченным на то органом собственника не сдавать в течение одного года жилое помещение в наем.

При этом решение собственника не должно быть произвольным, то есть выселение только ради выселения неугодного лица, проживающего в этом жилом помещении, а исключительно при наличии существенных оснований к выселению.

Между тем суду не представлено решения компетентного органа, принятого с обоснованием причин принятия такого решения с учетом целевого использования собственником здания, в котором находится спорное жилое помещение. Ссылки представителя КУМИ на наличие устного решения собственника жилого помещения не сдавать его в найм в течение года материалами дела не подтверждаются.

С учетом изложенного оснований для выселения Рябцевых из квартиры у суда не имелось.

Кроме того, судебная коллегия в соответствии с ч. 1 ст. 684 ГК РФ находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о наличии права истца на заключение договора найма на новый срок, поскольку в силу требований ч.2 ст. 677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

Согласно ст. 686 ГК РФ в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними.

Таким образом, вселившись в спорное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя и после выезда Рябцева А.В. из жилого помещения, договор коммерческого найма от 29.12.2008г. продолжил свое действие на тех же условиях, в том числе, Рябцев В.А. получил преимущественное право на заключение договора коммерческого найма на новый срок в соответствии со ст. 684 ГК РФ, как наниматель.

В этой связи, доводы представителей КУМИ администрации Красногорского муниципального района и администрации о том, что после выезда Рябцева А.В. его сын Рябцев В.А. не наделен правом на заключение договора коммерческого найма жилого помещения на новый срок, судебная коллегия не основанными на законе и не подлежащими удовлетворению.

Помимо этого, ссылки представителей ответчиков на отсутствие оснований для заключения с Рябцевым В.А. нового договора коммерческого найма жилого помещения, поскольку Рябцев В.А. не является сотрудником УВД и не состоит на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку в данном конкретном случае Рябцев В.А. приобрел право пользования жилым помещением как член семьи нанимателя жилого помещения, в связи с чем, его право на заключение договора найма на новый срок предусмотрено требованиями ст. 686, 684 ГК РФ.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 330 ГПК РФ судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы Рябцева В.А. об отмене обжалуемого решения суда с вынесением нового об удовлетворении иска Рябцева В.А. к администрации Красногорского муниципального района Московской области, признании за Рябцевым В.А. преимущественного права на заключение с администрацией Красногорского муниципального района Московской области договора коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Красногорск микрорайон Опалиха <данные изъяты>, на условиях и на срок договора коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда № 1109 от 29.12.2008г. с учетом дополнительного соглашения от 21.08.2013г.

Признав преимущественное право Рябцева В.А. на заключение договора коммерческого найма на новый срок, судебная коллегия на основании названных выше норм права приходит к выводу об отсутствии оснований для выселения Рябцевых в настоящее время, в связи с чем, встречный иск КУМИ администрации Красногорского муниципального района Московской области не подлежит удовлетворению, как необоснованный и преждевременный.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красногорского городского суда Московской области от 02 апреля 2014 года отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить иск Рябцева Владислава Андреевича. Признать преимущественное право Рябцева Владислава Андреевича на заключение договора коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Красногорск микрорайон Опалиха <данные изъяты>, на условиях и на срок договора коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда № 1109 от 29.12.2008г. с учетом дополнительного соглашения от 21.08.2013г.

Отказать в удовлетворении иска Комитета по управлению муниципальным имуществом Красногорского муниципального района Московской области к Рябцеву Владиславу Андреевичу, Рябцевой Татьяне Вячеславовне о выселении, снятии с регистрационного учета по адресу: Московская область, г. Красногорск микрорайон Опалиха <данные изъяты>.

Председательствующий

Судьи