Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 18 июля 2018 г. в г. Саранске гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Заимка и К» о расторжении договора аренды нежилого помещения, приведении нежилого помещения в первоначальное состояние и возложении обязанности освободить подвальное помещение по апелляционной жалобе представителя истца ФИО1 ФИО2 на решение Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 27 апреля 2018 г.

Заслушав доклад судьи Козлова А.М., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

ФИО1 через своего представителя ФИО2 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Заимка и К» (далее – ООО «Заимка и К») о расторжении договора аренды нежилого помещения, приведении нежилого помещения в первоначальное состояние и возложении обязанности освободить подвальное помещение.

Заявленные требования мотивированы тем, что истцу на праве общей долевой собственности принадлежит объект бытового обслуживания и здание кафе, расположенные по адресу: <адрес> (доля в праве - <данные изъяты>). Сособственником данного недвижимого имущества до 10 июня 2014 г. являлась ФИО3 (доля в праве - <данные изъяты>

19 февраля 2014 г. между ФИО1 и ФИО3 с одной стороны и ООО «Заимка и К» с другой стороны заключен договор аренды указанных объектов недвижимости сроком на 5 лет. В нарушение условий данного договора арендатор произвел перепланировку и переоборудование арендуемых помещений без разрешения арендодателей. Требование истца от 21 ноября 2017 г. о расторжении указанного договора аренды ответчиком оставлено без ответа.

Просил расторгнуть договор аренды от 19 февраля 2014 г., обязать ответчика за свой счет привести арендуемое нежилое помещение в первоначальное состояние: снести на 1 этаже в помещении № 3 стену линейным размером 3,48 м, на мансарде восстановить стены в помещениях №№ 12-14 с оборудованием дверных проемов, в помещении № 5 снести стены линейными размерами 5,47 и 1,1 м, в помещении № 4 стену с оборудованным дверным проемом, а также стены с линейными размерами 1,42 и 1,23 м, образующие тамбур; и освободить подвальное помещение (т. 1 л.д. 35-37).

Решением Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 27 апреля 2018 г. в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Заимка и К» отказано (т. 2 л.д. 107-120).

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО2 выражает несогласие с принятым по делу решением суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Оспаривает вывод суда о том, что ответчиком не нарушены условия договора аренды. Считает, что нежилое помещение передавалось в аренду ООО «Заимка и К» в состоянии, отраженном в техническом паспорте от 15 сентября 2009 г., согласно которому общая площадь данного объекта недвижимости составляла 859,7 кв.м. Обращает внимание на уменьшение данной площади на 7,3 кв.м., что подтверждается техническим отчетом ООО «Кадастровый центр» от 23 октября 2017 г. Полагает, что суд неправильно распределил бремя доказывания между сторонами, возложив на истца обязанность по доказывания факта передачи в аренду недвижимого имущества в соответствии с техническим паспортом от 15 сентября 2009 г. Указывает на то, что договоры подряда от 2 февраля 2014 г. и 5 августа 2017 г. подтверждают доводы истца о производстве ответчиком перепланировки арендуемого помещения. Утверждает, что после подписания акта приемки-передачи и предоставления объекта в пользование ответчику, последний стал обязанным лицом по договору аренды, в связи с чем довод ФИО3 о том, что перепланировка выполнена ею как собственником недвижимого имущества, подлежал отклонению. Заключение указанных договоров подряда от имени ФИО3, а не арендатора, по его мнению, свидетельствует о злоупотреблении правом с её стороны. В обоснование доводов жалобы ссылается также на то, что изменение конфигурации спорных помещений и их показателей в отсутствие согласия арендодателей является существенным нарушением условий договора аренды. Просит решение отменить и принять новое решение об удовлетворении требований ФИО1 (т. 2 л.д. 146-150).

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО3, действующая как представитель ответчика ООО «Заимка и К» и третье лицо, просила решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения В обоснование возражений указала, что подрядные работы в здании объекта бытового обслуживания выполнены ею как собственником данного имущества. Общая площадь здания в результате данных работ уменьшилась на 5,5 кв.м. или на 0,6 % (т. 2 л.д.169-173, 174-176, 180-181).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В судебное заседание истец ФИО1 и третье лицо ФИО4 не явились.

На основании части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 апелляционную жалобу поддержал.

Представители ответчика ООО «Заимка и К» ФИО5 и ФИО3, действующая также в качестве третьего лица, просили апелляционную жалобу отклонить.

Изучив материалы дела по доводам, изложенным в апелляционной жалобе и поступивших относительно неё возражениях, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия с учетом положений статьи 327.1 ГПК РФ приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 19 февраля 2014 г. между ФИО3 и ФИО1 с одной стороны и ООО «Заимка и К» в лице генерального директора ФИО4 заключен договор аренды здания объекта бытового обслуживания (здания ритуальных услуг – поминального зала) общей площадью 859,7 кв.м. и здания кафе общей площадью 818,1 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, сроком на 5 лет до 19 февраля 2019 г.

В пункте 3.2 данного договора стороны предусмотрели обязанность арендатора не производить перепланировок и переоборудование арендуемых помещений без разрешения арендодателей (т. 1 л.д. 8-10).

В этот же день арендуемые помещения переданы ООО «Заимка и К», что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 19 февраля 2014 г. (т. 1 л.д. 11).

На момент заключения данного договора ФИО3 принадлежало <данные изъяты> доли, а ФИО1 – <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на указанные объект бытового обслуживания (здание ритуальных услуг – поминального зала) и здание кафе, а также земельный участок общей площадью 2 024 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 13-14, 193-194, т. 2 л.д.208-210, 213-215).

30 мая 2014 г. ФИО3 принадлежащие ей на праве собственности доли в указанном имуществе подарила ФИО4 (т. 1 л.д. 173), которая впоследствии возвратила данное имущество ФИО3 на основании договора дарения от 23 мая 2016 г. (т. 1 л.д. 158).

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются и у судебной коллегии сомнений не вызывают.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1, суд первой инстанции исходил из недоказанности факта выполнения ответчиком работ по перепланировке арендуемого здания и отсутствия нарушений ООО «Заимка и К» условий договора аренды.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда по следующим основаниям.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что в период с 10 марта 2009 г. по 5 августа 2017 г. в здании объекта бытового обслуживания проводились подрядные работы, заказчиком которых являлась ФИО3

10 марта 2009 г. она заключила договор подряда с К.С.П. на устройство стропильной системы и обрешетки, покрытие металлопрофилем карниза (т. 2 л.д. 73-76), 2 февраля 2014 г. - с Ж.В.П. на установку перегородки в кабинете № 3 в малом зале (т. 2 л.д. 77-80), 5 августа 2017 г. – с Ж.В.П. на снос перегородки между кабинетами № 14 и № 13 на мансарде и установку перегородки с дверью (т. 2 л.д. 69-72).

Как следует из показаний свидетеля К.С.П. после устройства крыши на здании, она прогнулась от снеговой нагрузки и через год, весной 2010 года, ему пришлось в помещении мансарды её усилить, установив две прямые стойки и две косые, а также две перегородки для укрепления стропильной системы. Между перегородками образовался дверной проём. Данная работа предложена ему была ФИО3, которая и оплатила её (т. 2 л.д. 100).

Свидетель Ж.В.П. показал, что по просьбе ФИО3 зимой 2014 года установил перегородку из гипсокартона в бухгалтерии, а в августе 2017 года демонтировал перегородки на мансарде, установил дверной проем. Работы оплатила ФИО3 (т. 2 л.д. 101).

Согласно пояснениям специалиста Б.А.С., он проводил строительно-техническое исследование здания ритуальных услуг - поминального зала. На первом этаже в помещении № 3 установлена перегородка из гипсокартона и бруса. На мансарде в помещениях № 14 и № 15 перегородки выполняют ограждающую функцию. Данные перегородки не являются капитальными, не влияют на несущую способность и пожарную безопасность здания. Между помещениями № 4 и № 13 перегородка раздельная, сделанная из каркаса, обшитая гипсокартонном, поддерживает несущую способность кровельной системы (т. 2 л.д. 98-99).

На момент заключения указанных договоров подряда и производства подрядных работ ФИО3 являлась сособственником указанного недвижимого имущества.

На должность генерального директора ООО «Заимка и К» она была избрана 29 июня 2017 г., до неё данную должность занимала ФИО4 (т. 2 л.д. 47-48).

В договоре подряда от 5 августа 2017 г. ФИО3 указана как физическое лицо, а не как представитель ООО «Заимка и К».

Следовательно, приведенные доказательства подтверждают вывод суда первой инстанции о том, что указанные подрядные работы выполнены не ответчиком, а по поручению сособственника здания объекта бытового обслуживания ФИО3

Утверждение в апелляционной жалобе о том, что предоставляемый 19 февраля 2014 г. в аренду ООО «Заимка и К» объект недвижимости находился в техническом состоянии, отраженном в техническом паспорте от 15 сентября 2009 г. является несостоятельным.

После составления данного паспорта и до передачи здания ритуальных услуг - поминального зала ответчику во временное пользование данный объект претерпел изменения, поскольку в нём были выполнены подрядные работы весной 2010 года и 2 февраля 2014 г.

Таким образом, спорное недвижимое имущество передано в аренду ООО «Заимка и К» в техническом состоянии отличном от технического состояния, отраженного в техническом паспорте от 15 сентября 2009 г.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

С учетом приведенных правовых норм, а также положений части 1 статьи 56 ГПК РФ, сторона истца должна была предоставить суду доказательства обосновывающие свои требования, в частности доказать факт нарушения ответчиком условий договора аренды и существенность данных нарушений.

Суд первой инстанции правильно определил указанные юридически значимые обстоятельства и возложил на сторону истца бремя их доказывания.

Таким образом, довод апелляционной жалобы о неправильном распределении между сторонами бремени доказывания данных обстоятельств является несостоятельным.

Ссылка в жалобе на злоупотребление правом со стороны ФИО3, которое, по мнению представителя истца, выразилось в заключении ею договоров подряда от своего имени, а не от лица арендатора, судебная коллегия отклоняет.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ под злоупотреблением правом понимается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

ФИО3 являясь сособственником спорного здания объекта бытового обслуживания вправе в соответствии с положениями пункта 1 статьи 209 ГК РФ владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Кроме того, как сособственник она несет бремя содержания принадлежащего ей имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ).

Следовательно, выполняя подрядные работы в отношении принадлежащего ей на праве собственности имущества, при отсутствии возражений со стороны арендатора, она реализовала свои законные правомочия.

С учетом изложенного осуществление своих гражданских прав ФИО3 в данном случае нельзя признать злоупотреблением правом.

Иные доводы апелляционной жалобы, исходя из установленных обстоятельств дела, не могут повлиять на правильность принятого судом решения.

Судебная коллегия полагает, что при разрешении спора судом первой инстанции были правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению. При этом, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам, подтвержденным материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку в соответствие с требованиями процессуальных норм. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения судом также допущено не было.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

определила:

решение Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 27 апреля 2018 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца ФИО1 ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий	В.И. Литюшкин
Судьи	А.М. Козлов
	Л.И. Скипальская