Гражданский кодекс часть 1

по иску Мирошниченко Н.П. к Комитету по управлению муниципальным имуществом г.Юрги о возложении обязанности на Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Юрга внести изменения в договор аренды земельного участка № 483 от 26 мая 2003 года,

установила:

Мирошниченко Н.П. обратился в суд с иском к КУМИ г.Юрги о возложении обязанности на Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Юрга внести изменения в договор аренды земельного участка № 483 от 26 мая 2003 года.

Требования мотивировал тем, что 13 мая 2003г. на основании выданного главой г.Юрги распоряжения о предоставлении и продаже права на заключение договоров аренды земельных участков гражданину Мирошниченко Н.П. продано право на заключение договора аренды земельного участка с видом использования под мичуринский участок, расположенного в г.Юрге по ул. <адрес>, без выставления на торги.

26 мая 2003 года между гражданином Мирошниченко Н.П. и КУМИ г.Юрга заключён договор № 483 аренды земельного участка от 26.05.2003г., согласно которому Мирошниченко Н.П. предоставляется в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 655,8 квадратных метров, расположенный по адресу: г.Юрга, ул. <адрес>, для использования под мичуринский участок.

В соответствии с пунктом 1.2 договора в редакции дополнительного соглашения № 1775 от 26.07.2010г. в соответствии со статьей 621 ГК РФ договор аренды возобновлён на неопределенный срок.

В конце 2012 года Мирошниченко Н.П. обратился в Юргинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в целях регистрации права аренды земельного участка, но регистрация данного права приостановлена в связи с имеющимся в правоустанавливающих документах недостатком, а именно такой вид разрешенного использования земельного участка как использование под мичуринский участок не имеет законного закрепления, не содержится ни в одном нормативном акте, регулирующем земельные правоотношения, в силу чего является некорректным и препятствующим государственной регистрации права.

21 июля 2014 года Мирошниченко Н.П. обратился с письменным заявлением в КУМИ г.Юрга, в котором, ссылаясь на нормы права, указал, что предоставленный ему земельный участок не должен иметь разрешенное использование, нарушающее закон, и должно соответствовать требованиям градостроительного регламента.

Согласно полученному письму Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области в ответ на соответствующий запрос истца, указанный земельный участок, согласно градостроительному регламенту, располагается на территориальной зоне Ж 1, предусматривающей застройку индивидуальными жилыми домами, основными видами разрешенного использования для данной зоны являются одноквартирные жилые дома не выше двух этажей с приквартирными участками, вспомогательными видами являются сады и огороды. Никакого вида разрешенного использования под мичуринский участок ни законом, ни регламентом не предусмотрено.

Мирошниченко Н.П. обращается с просьбой внести изменения в договор аренды земельного участка № 483 от 26.05.2003 г. и привести вид использования земли в соответствие с законом. 21 августа 2014 года Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Юрга в ответ на заявление Мирошниченко Н.П. дан письменный ответ, в котором поясняется, что формулировка вида разрешенного использования под мичуринский участок не нарушает права арендодателя на использование участка по назначению.

Иными словами, по мнению КУМИ города Юрга использовать данный участок можно исключительно как мичуринский. КУМИ города Юрга сообщает, что в силу пункта 2.5 договора аренды № 483 от 26.05.2003 г. арендатор не вправе возводить капитальные постройки на арендуемом земельном участке, но в договоре аренды № 483 от 26.05.2003 г., хранящемся у Мирошниченко Н.П., пункт 2.5. не содержит ни слова о таком ограничении.

В ответе КУМИ г.Юрга от 28.08.2014г. сообщается, что предоставление данного земельного участка в целях жилищного строительства возможно, но только путем расторжения действующего договора аренды и инициации выставления данного участка на торги. Один и тот же участок может иметь различные виды разрешенного использования в зависимости от способа его предоставления, а не в зависимости от градостроительного регламента, что представляет собой очевидное злоупотребление Комитета своим правом распоряжения муниципальным имуществом.

Решением Юргинского городского суда Кемеровской области от 13 октября 2014 года постановлено:

Отказать в удовлетворении искового требования Мирошниченко Н.П. к КУМИ г.Юрга о возложении обязанности на КУМИ г.Юрга внести изменения в договор аренды земельного участка № 483 от 26 мая 2003г., изменив вид использования под мичуринский участок на одноквартирные жилые дома не выше двух этажей с приквартирными участками.

В апелляционной жалобе Мирошниченко Н.П. просит решение суда отменить как необоснованное.

Указывает, что грубо нарушены требования ЗК РФ в части установления видов использования земли в соответствии с классификатором. Ответчик КУМИ указывает на ст. 7 3К РФ, но приводит ее не полностью, умалчивая требования ЗК применять виды использования земли в соответствии с классификатором. Государственный кадастр является вторичным документом. Нарушение требований ЗК РФ лежит на ответчике КУМИ г.Юрги.

Мирошниченко Н.П. было продано право аренды указанного участка на законных основаниях, соответствующих требованиям законодательства того времени по указанному адресу в жилой зоне. Договор аренды земельного участка по ул. <адрес>», заключен в 2003г. и возобновлен на неопределенный срок в 2005г. Этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договоров аренды ст. 422 ГК РФ. Поэтому выставления арендованного участка на торги со 02.07.2008 года не требуется.

Ответчик КУМИ ввел в заблуждение суд, ссылаясь на то, что договор аренды заключен на срок менее года и не подлежит государственной регистрации. Он скрыл факт, что договор аренды № 483 от 26.05.2003г. устанавливает срок действия договора с 13.05.2003г. по 01.05.2004г. Дополнительным соглашением № 461 от 16.06.2004г. продлен срок действия договора по 15.06.2005г. (Дополнительное соглашение № 461 от 16.06.2004г. прилагается к жалобе).

Таким образом, срок действия договора более двух лет. Дополнительным соглашением № 1775 от 26.07.2010г. договор продлен на неопределенный срок. Договор аренды № 483 от 26.05.2003г. заключен на срок более двух лет и, продленный на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Суд не учел Постановление Администрации г.Юрги от 27.02.12012 года №13 «О внесении дополнений в Постановление Администрации г.Юрги от 30.11.2010 года №20-17 «О предоставлении земельных участков для строительства исключительно на торгах».

Так как земельный участок по адресу: <адрес>, находится в жилой зоне - Ж1, где установлены виды использования земли в соответствии с правилами застройки и требованиями Градостроительного кодекса, то КУМИ г.Юрги, наделенный вещным правом как распорядитель имущества, вправе внести соответствующие изменения в договор аренды на основании обращения Мирошниченко Н.П.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

При разрешении спора судом установлено, что согласно архивной выписке из распоряжения главы г. Юрги № 474-р от 13.05.2003 г. о предоставлении и продаже права на заключение договоров аренды земельных участков Мирошниченко Н.П. продано право на заключение договора аренды земельного участка под мичуринский участок, площадью 655,8 кв.м., расположенный по ул. <адрес>, в водоохраной зоне р. Томи, в полосе затопления паводком, определив срок права аренды до 1.05.2004 г., цену продажи <данные изъяты> рублей, использование земельного участка под мичуринский участок, что подразумевало огородничество и садоводство (л.д.6).

Договором аренды № 483 от 26.05.2003 г., дополнительным соглашением №1775 от 26.07.2010 г. подтверждается, что КУМИ г. Юрги передало в аренду Мирошниченко Н.П. земельный участок с ограничениями, с кадастровым номером: №, общей площадью 655,8 кв.м., расположенный в г.Юрге по ул. <адрес> для использования под мичуринский участок со сроком аренды на неопределённый срок (л.д. 7-8 и 9). В экземпляре договора КУМИ г. Юрги (л.д. 38 и 39-40) в пункте 2.5 содержится запрет на возведение капитальных построек. В экземпляре договора аренды истца запрет отсутствует.

17.10.2011 г. истец обращался в КУМИ г. Юрги с просьбой исключить из пункта 2.5 договора аренды запрет возведения капитальных построек (л.д. 41). В положительном решении заявления КУМИ г. Юрги отказано (л.д. 42).

Пунктом 2.4.2 договора аренды установлено, что арендатор обязуется эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением.

Согласно пункту 5.1 договора изменение условий договора (за исключением п. 3.1), его расторжение, прекращение допускается по соглашению сторон.

Заявлением Мирошниченко Н.П. подтверждается, что истец обращался в КУМИ г. Юрги для внесения изменений в договор аренды № 483 от 26.05.2003г. (л.д. 13). Согласно информационному письму КУМИ г. Юрги истцу отказано в изменении договора аренды земельного участка, так как содержание кадастрового паспорта арендуемого земельного участка свидетельствует о виде разрешенного использования земельного участка - мичуринский участок. Каких-либо изменений в содержание сведений об арендуемом земельном участке в государственный кадастр недвижимости не вносилось. Поскольку указанный земельный участок выделялся истцу в ином порядке, отличном от установленного законодательством для предоставления земельных участков в целях жилищного строительства, то недопустимо изменение предмета договора в части вида разрешенного использования для размещения жилых домов коттеджного типа с приквартирными участками для арендуемого истцом земельного участка по ул.<адрес>. Один земельный участок не может иметь два вида разрешенного использования, поэтому требование в части установления вспомогательного вида разрешенного использования для садов, огородов, палисадников не обосновано. Согласно пункту 4.1 Порядка предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности Кемеровской области, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена, утверждённого Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 06.05.2010 №176, предоставление земельных участков для садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, личного подсобного хозяйства из земель населенных пунктов допускается только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования, только в случае наличия у заявителя на момент обращения к соответствующей территориальной зоне прав на земельный участок с основным видом разрешенного использования. Поскольку у истца отсутствуют права на земельный участок с основным видом разрешённого использования в соответствующей территориальной зоне, земельный участок предоставлен истцу с единственным назначением под мичуринский участок, положение вышеназванного пункта Порядка не допускает установление вида разрешенного использования под сады, огороды, палисадники для арендуемого земельного участка по ул. <адрес>. Вид разрешённого использования под мичуринский участок не нарушает его права на использование участка по назначению. В целях представления земельного участка по ул. <адрес>, для индивидуального жилищного строительства истцу необходимо подать заявление в КУМИ г. Юрги о расторжении договора аренды земельного участка № 483 от 26.05.2003 г. и инициировать процедуру представления названного участка для жилищного строительства, по результатам которой участок будет выставлен на торги. В нарушение п. 2.5. договора аренды земельного участка №483 от 26.05.2003 г. истцом на земельном участке возведён дачный дом (л.д. 14).

Из кадастрового паспорта земельного участка следует, что он относится к землям населённых пунктов с использованием под мичуринский участок (24-25).

Согласно карте градостроительного зонирования, утверждённой в составе Правил землепользования и застройки г. Юрги, утверждённых решением Юргинского городского Совета народных депутатов от 26.12.2007 г. № 179, земельный участок с кадастровым № №, расположенный по ул.<адрес>, общей площадью 655,8 квадратных метров, расположен в территориальной зоне Ж1 - зона застройки индивидуальными домами (л.д. 37).

Согласно ч.3 ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации и п.5 ст. 85 ЗК Российской Федерации земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, стоянками автомобильного транспорта, гаражами, объектами, связанными с проживанием граждан и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду.

Исходя из п.1 ст. 41 ЗК Российской Федерации арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК Российской Федерации, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется ст. 30.1 ЗК Российской Федерации, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен посредством проведения аукциона.

В силу ст.ст. 40-41 ЗК Российской Федерации если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка.

Если правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.

В силу п.п.1 и 2 ст. 30.1 ЗК РФ осуществление жилищного строительства на основании договора аренды участка № 483 от 26.05.2003 года на земельном участке, предоставленном не по установленной процедуре, не соответствует закону. Изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах истца может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

На основании п.3 ст. 3 ЗК Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Порядок внесения изменения в гражданско-правовой договор регламентируется главой 29 ГК Российской Федерации.

При этом основанием внесения изменений в действующий договор с учетом принципа свободы договора является взаимное волеизъявление сторон сделки.

В ч.ч.2, 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено, что применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Согласно п.1 ст. 615 ГК Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

В соответствии с п.п.1 и 2 ст. 451 ГК Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п.4 ст. 451 ГК Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Решение только арендатора о внесении изменений в договор аренды в случае, когда определено целевое назначение арендуемого имущества, по смыслу действующего законодательства таким обстоятельством не является.

Данные о невозможности использования истцом арендуемого земельного участка в соответствии с условиями договора аренды отсутствуют.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Мирошниченко Н.П. об отказе в удовлетворении исковых требований о возложении обязанности на КУМИ г.Юрга внести изменения в договор аренды земельного участка № 483 от 26 мая 2003г., изменив вид использования под мичуринский участок на одноквартирные жилые дома не выше двух этажей с приквартирными участками, поскольку указанный вывод основан на имеющихся в деле доказательствах, во взаимосвязи с правовыми нормами, регулирующими спорные правоотношения.

Доводы жалобы о том, что, поскольку арендуемый участок находится в территориальной зоне «Ж-1», где установлены виды использования земли в соответствии с правилами застройки и требованиями Градостроительного Кодекса РФ, то КУМИ вправе внести соответствующие изменения в договор аренды, не может быть признан судебной коллегией обоснованным, поскольку нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне «Ж-1» само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для огородничества без права капитального строительства), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (для ИЖС), изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа).

Кроме того, в силу п.3 ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в состав жилых зон (Ж-1) могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Доводы жалобы о том, что выставления арендованного участка на торги со 02.07.2008 года не требуется, не служат основанием к отмене решения суда, поскольку спорный земельный участок был предоставлен Мирошниченко Н.П. в порядке ст. 34 ЗК РФ, без проведения аукциона, для огородничества без права капитального строительства, что соответствует законодательству, а земельный участок для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен посредством проведения аукциона.

Ссылка в апелляционной жалобе на Постановление Администрации г.Юрги от 27.02.2012 года №13 «О внесении дополнений в Постановление Администрации г.Юрги от 30.11.2010 года №20-17 «О предоставлении земельных участков для строительства исключительно на торгах», является необоснованной, поскольку в нем речь идет о предоставлении земельных участков для строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а не для индивидуального жилищного строительства.

Другие доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов, сделанных судом первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит, что суд вынес законное и обоснованное решение, и оснований для отмены или изменения судебного постановления по доводам апелляционной жалобы у судебной коллегии не имеется.

Судебная коллегия полагает, что при разрешении спора судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 327.1 частью 1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда

определила:

Решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 13 октября 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Мирошниченко Н.П. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: