Гражданский кодекс часть 1

по иску АО «Россельхозбанк» в лице Бурятского регионального филиала к Кардасевичу И.М., Сокуевой М.А., Кардасевичу Г.И., Кардасевичу В.И. о взыскании задолженности по договору аренды, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета;

встречному иску Кардасевича И.М. к АО «Россельхозбанк» в лице Бурятского регионального филиала о признании договора аренды недействительным,

по апелляционным жалобам ответчиков Кардасевича И.М., Сокуевой М.А., Кардасевича Г.И. на решение Советского районного суда г.Улан-Удэ от 01 июня 2021 года, которым постановлено:

иск АО «Россельхозбанк» в лице Бурятского регионального филиала удовлетворить.

Взыскать с Кардасевича И.М. в пользу АО «Россельхозбанк» в лице Бурятского регионального филиала задолженность по договору аренды жилого помещения в размере ... руб.

Признать Кардасевича И.М., Сокуеву М.А., Кардасевича Г.И., Кардасевича В.И. утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <...>

Выселить Кардасевича И.М., Сокуеву М.А., Кардасевича Г.И., Кардасевича В.И. из жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, без предоставления другого жилого помещения.

Настоящее решение является основанием для снятия Кардасевича И.М., Сокуевой М.А., Кардасевича Г.И., Кардасевича В.И. с регистрационного учета по адресу: <...>

Взыскать с Кардасевича И.М. в пользу АО «Россельхозбанк» расходы по уплате государственной пошлины в размере ... руб.

Взыскать с Сокуевой М.А., Кардасевича Г.И., Кардасевича В.И. в пользу АО «Россельхозбанк» расходы по уплате государственной пошлины по ... руб. с каждого.

Встречный иск Кардасевича И.М. к АО «Россельхозбанк» в лице Бурятского регионального филиала о признании договора аренды недействительным оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад председательствующего, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Обращаясь в суд, с учетом увеличения требований, представитель истца Цыденова А.Э. просила: взыскать с Кардасевича И.М. задолженность по арендной плате по договору аренды жилого помещения в размере ... руб.; признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <...>; выселить их из указанного жилого помещения и снять с регистрационного учета.

Исковые требования мотивированы тем, что ... г. между АО «Россельхозбанк» (арендодатель) и Кардасевичем И.М. (арендатор) был заключен договор аренды (найма) жилого помещения №..., по условиям которого арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование помещение – часть жилого дома (2 комнаты первого этажа, 2 комнаты второго этажа), расположенное по адресу: <...>

В п.2.1.1 договора аренды установлено, что вместе с арендатором в помещении будут проживать Сокуева М.А., Кардасевич В.И. и Кардасевич Г.И.

Согласно п.3.2.4 договора аренды арендатор обязался своевременно уплачивать арендную плату в размере ... руб. за расчетный период, равный одному календарному месяцу, а также иные платежи.

В соответствии с п.4.6 договора аренды с целью обеспечения надежного выполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы и иных платежей, арендатор в течение трех рабочих дней после подписания договора, отдельным платежом перечисляет арендодателю обеспечительный платеж в размере однократной арендной платы за расчетный период.

... г. арендатором оплачен обеспечительный платеж в размере ... руб., иных платежей в счет исполнения обязательства по оплате арендной платы арендатором произведено не было.

... г. арендатору вручено уведомление о расторжении договора аренды, в котором арендодатель требовал освобождения арендуемого помещения, однако арендуемое помещение арендатором и членами его семьи не освобождено и арендодателю не возвращено, с регистрационного учета ответчики не сняты.

Кардасевич И.М. обратился в суд со встречным исковым заявлением о признании недействительным указанного договора аренды (найма) жилого помещения.

Встречные требования мотивированы тем, что ... г. банк обратился с иском к ним о выселении, ввиду отсутствия у них иного места жительства в ... года ему было предложено заключить договор аренды (найма) на часть дома.

Указал, что банк воспользовался их тяжелым положением, вынудив совершить сделку на заведомо невыгодных условиях, при этом в уставе данной финансовой организации отсутствует деятельность по сдаче в аренду жилых помещений, в связи с чем АО «Россельхозбанк» не может осуществлять права владения, пользования, распоряжения жилым помещением в соответствии с его назначением.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца Цыденова А.Э. настаивала на иске, просила в удовлетворении встречного требования отказать.

Ответчики Кардасевич И.М., Сокуева М.А., Кардасевич Г.И. и Кардасевич В.И. в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Прокурор Бадмажапова Д.Е. дала заключение об обоснованности заявленных требований банка, отсутствии оснований для удовлетворения встречного требования Кардасевича И.М.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционных жалобах ответчики Кардасевич И.М., Сокуева М.А. и Кардасевич Г.И. просят об его отмене и удовлетворении требования о признании недействительным указанного договора аренды (найма) жилого помещения на основании доводов, изложенных во встречном иске.

Сокуева М.А. и Кардасевич Г.И., Кардасевич В.И. договор аренды с банком не заключали, зарегистрированы по адресу: <...> в ... году на основании свидетельства о государственной регистрации права.

Ответчики просили обратить внимание на нарушение судом первой инстанции правил подсудности, так как данный иск должен был рассматриваться по месту нахождения имущества.

Кроме того, Кардасевич И.М. ссылается на то, что в акте приема-передачи от ... г. указано на наличие несуществующего в действительности помещения, что разницу между стоимостью взысканного имущества, подлежащего реализации банком, и суммой долга он так и не получил.

В своем возражении представитель АО «Россельхозбанк» Цыденова А.Э. просила оставить решение суда без изменения, поскольку договор аренды между сторонами был заключен добровольно, нарушений правил подсудности не допущено, так как в данном случае спор о правах на недвижимость отсутствует.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель АО «Россельхозбанк» Цыденова А.Э. возражала по доводам жалобы, пояснила, что залоговое имущество в настоящий момент продано, новый собственник зарегистрировал переход права собственности. Решением Кабанского районного суда Республики Бурятия от ... г. удовлетворено его требование о снятии ответчиков с регистрационного учета.

Прокурор Сметанина И.Г. дала заключение о том, что производство по требованию банка о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета необходимо прекратить, в части взыскания задолженности по договору аренды обжалуемое решение суда подлежит оставлению без изменения.

Ответчики Кардасевич И.М. Сокуева М.А., Кардасевич Г.И. и Кардасевич В.И. в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Проверив материалы дела, решение суда в соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п.2 ст.292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Согласно ст.301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу ст.304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с ч.1 ст.35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Согласно ст.78 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В силу ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст.622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.Как следует из материалов дела, 14.05.2014 г. между АО «Россельхозбанк» и Сокуевой М.А., Кардасевичем И.М. был заключен кредитный договор №1459041/0188, по условиям которого заемщикам был предоставлен ипотечный кредит на приобретение жилого дома с земельным участком, расположенными по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, с.Кабанск, ул.Октябрьская, д.27.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору банк обратился в суд с исковым заявлением к Сокуевой М.А. и Кардасевичу И.М. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

Определением Кабанского районного суда Республики Бурятия от 18.08.2016 г. утверждено мировое соглашение, по условиям которого в случае неисполнения ответчиками любого из обязательств истец имеет право получить исполнительные листы на принудительное исполнение условий мирового соглашения, в том числе, об обращении взыскания на залоговое имущество.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиками условий мирового соглашения кредитору были выданы исполнительные листы на принудительное исполнение условий мирового соглашения.

... г. в отношении ФИО1 в Кабанском РОСП УФССП России по РБ было возбуждено исполнительное производство с предметом исполнения – обращение взыскания на заложенное имущество.

Поскольку залоговое имущество должника в принудительном порядке в рамках исполнительного производства не было реализовано, банк выразил согласие оставить нереализованное на повторных торгах имущество, судебным приставом-исполнителем вынесено постановление от ... г. о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю.

... г. банком в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на нереализованное на торгах имущество.

Вступившим в законную силу решением Кабанского районного суда Республики Бурятия от ... г. исковые требования ФИО1 к АО «Россельхозбанк» в лице Бурятского регионального филиала, Кабанскому РОСП УФССП России по РБ, МТУ Росимущества в Забайкальском крае и Республике Бурятия о признании торгов недействительными оставлены без удовлетворения.

... г. между АО «Россельхозбанк» (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды (найма) жилого помещения №..., по условиям которого арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование помещение – часть жилого дома (2 комнаты первого этажа, 2 комнаты второго этажа), расположенное по адресу: <...>

В п.2.1.1 договора аренды установлено, что вместе с арендатором в помещении будут проживать <...> ФИО1, <...> ФИО3 и ФИО4

Согласно п.3.2.4 договора аренды арендатор обязался своевременно уплачивать арендную плату и иные платежи, размер арендной платы за расчетный период, равный одному календарному месяцу, составил ... руб.

Согласно п.4.6 договора аренды с целью обеспечения надежного выполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы и иных платежей, арендатор в течение трех рабочих дней после подписания договора, отдельным платежом перечисляет арендодателю обеспечительный платеж в размере однократной арендной платы за расчетный период.

... г. арендатором оплачен обеспечительный платеж в размере ... руб. Иных платежей в счет исполнения обязательства по оплате арендной платы арендатором произведено не было.

... г. арендатору вручено уведомление о расторжении договора аренды, в котором арендодатель требовал освобождения арендуемого помещения, однако арендуемое помещение ответчиками - арендатором и членами его семьи не освобождено и арендодателю не возвращено, с регистрационного учета ответчики не сняты.

Согласно расчету банка задолженность по договору аренды за период с ... г. за вычетом обеспечительного платежа составила ... руб.

Указанный размер задолженности по договору аренды, как и факт отсутствия ее оплаты, подтвержден исследованными судом доказательствами.

Каких-либо надлежащих и достоверных доказательств отсутствия либо погашения задолженности по арендным платежам ответчиками представлено не было.

Судебная коллегия, принимая во внимание неисполнение ответчиком ФИО2 обязательств по договору аренды, соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения данного требования банка.

В опровержение доводов истца ответчик ФИО2 во встречном иске ссылается на недействительность заключенного договора аренды жилого помещения в силу ст.ст.166, 168, 169, а также, ст.179 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст.168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст.169 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные ст.167 настоящего Кодекса.

Согласно ч.1 ст.179 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Согласно ч.3 ст.179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Как обоснованно установил суд первой инстанции, представленный договор аренды является правовым основанием для взыскания убытков в виде арендных платежей.

Поскольку доказательств кабальности договора аренды в материалах дела не имеется, факты угрозы и насилия, введения в заблуждение или обмана в отношении ФИО2 и членов его семьи при его заключении ничем не подтверждены, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречного иска.

Судом первой инстанции дана также надлежащая оценка доводам ответчиков об отсутствии у АО «Россельхозбанк» полномочий по заключению оспариваемого договора аренды.

Так спорный договор аренды не выходит за рамки полномочий кредитной организации, деятельность по его заключению осуществлена банком в силу общей правоспособности и не противоречит ст.5 Федерального закона от 02.12.1990 г. №395-1 «О банках и банковской деятельности», согласно которой кредитная организация вправе осуществлять иные сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Кредитной организации запрещается заниматься только производственной, торговой и страховой деятельностью, указанные ограничения не распространяются на продажу имущества, приобретенного кредитными организациями в целях обеспечения своей деятельности, и на продажу имущества, реализуемого кредитной организацией в случае обращения взыскания на предмет залога в связи с неисполнением должником обязательства, обеспеченного залогом имущества.

Рассматривая довод апелляционных жалоб о нарушении правил подсудности, суд апелляционной инстанции считает его основанным на неверном толковании норм процессуального права и подлежащим отклонению.

В соответствии со ст.28 Гражданского процессуального кодекса РФ иск предъявляется по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

Согласно ч.1 ст.30 Гражданского процессуального кодекса РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).

В п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 г. №10 «О некоторых вопросах возникающих в судебной практики при разрешении связанных с защитой права собственности и иных вещных прав» разъяснено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Таким образом, споры, вытекающие из договоров аренды недвижимого имущества (о взыскании арендной платы, о возмещении убытков, связанных с неисполнением договора аренды и т.п.), не подпадают под правило исключительной подсудности, установленное ч.1 ст.30 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Кроме того, в п.11.2 договора аренды установлено, что все споры, возникающие из договора, подлежат передаче на разрешение суда общей юрисдикции по месту нахождения Бурятского регионального филиала АО «Россельхозбанк».

Заявленный по настоящему делу иск о взыскании задолженности по договору аренды не подпадает под действие статей, запрещающих изменение подсудности спора.

Следовательно, банк реализовал право, предоставленное ст.32 Гражданского процессуального кодекса РФ на изменение территориальной подсудности спора в соответствии с правилами договорной подсудности, предусмотренной договором аренды.

Из пояснений прокурора и представителя истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции установлено, что имущество по адресу: <...> в настоящее время продано банком, право собственности на него зарегистрировано за новым собственником.

Решением Кабанского районного суда Республики Бурятия от ... г. удовлетворено требование нового собственника указанного недвижимого имущества о выселении и снятии ответчиков с регистрационного учета по указанному адресу.

В соответствии с абз.3 ст.220 Гражданского процессуального кодекса РФ суд прекращает производство по делу в случае, если имеется вступившее в законную силу решение суда по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям.

Поскольку имеется судебный акт, принятый по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции об удовлетворении требований о признании ответчиков утратившими право пользования, их выселении и снятии с регистрационного учета с прекращением производства по делу в данной части.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда г.Улан-Удэ от 01 июня 2021 года отменить в части удовлетворения исковых требований о признании ФИО2, ФИО1, ФИО4, ФИО3 утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <...>, их выселении и снятии с регистрационного учета.

В этой части производство по делу прекратить.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: