Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 в лице представителя ФИО2 на решение Автозаводского районного суда г.Тольятти Самарской области от 6 сентября 2018г., которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 21.02.2018 г. отказать».

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Маликовой Т.А., объяснения представителя истца ФИО2, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, ответчицу ФИО3, возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в Автозаводский районный суд г. Тольятти с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, указав, что 21 февраля 2018 г. между ним и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому, арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение (общей площадью 150 кв.м.) на 2 этаже здания, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащее арендодателю на праве собственности. Согласно п. 4.1.1 Договора, Арендодатель обязуется передать Арендатору помещение по передаточному акту, который подписывается Арендодателем и Арендатором 25.02.2018 г. Указанный акт прилагается к договору и является его неотъемлемой частью. По акту приема-передачи от 25 февраля 2018 г., объект аренды был передан истцом ответчику. Согласно пункту 6.1 договора аренды от 21 февраля 2018 г., измененному соглашением о расторжении договора от 16.04.2018 г.: «Арендная плата составляет 40000 рублей в месяц. Первый арендный платеж, включающий в себя сумму арендной платы за апрель 2018 г., составляет 40000 рублей. На период с 25.02.2018 г. по 31.03.2018 г., согласно условиям договора аренды, ответчику были предоставлены арендные каникулы. 16.04.2018 г. сторонами был подписан Акт возврата помещения. Таким образом, задолженность по арендной плате за апрель 2018 г. составляет: 40000руб/30дней х 16дней = 21333,33 рублей. По Акту о возмещении фактических затрат по обслуживанию помещений от 26.03.2018 г., стороны согласовали стоимость коммунальных услуг за период с 25.02.2018 г. по 25.03.2018 г. в размере 34449,86 рублей. Актом о возмещении фактических затрат по обслуживанию помещений от 16.04.2018 г., стороны согласовали стоимость коммунальных услуг за период с 25.03.2018 г. по 16.04.2018 г. в размере 29333 рублей. Согласно п. 4.1.3 Договора: «Арендодатель обязуется передать Арендатору продукты по передаточному акту, который подписывается Арендодателем и Арендатором 25.02.2018 г. Указанный акт прилагается к договору и является его неотъемлемой частью». Согласно Акту приема передачи от 25.02.2018 г., приложение № 2 к договору от 21.02.2018 г., Арендодатель сдал, а Арендатор приняла продукты на общую стоимость 150761 рубль. Арендатор обязался оплатить Арендодателю стоимость продуктов в соответствии с графиком. Согласно п. 4.2.28. Договора: «Арендатор обязуется оплатить Арендодателю стоимость продуктов переданных по передаточному акту на общую стоимость в размере 150 761 рубль, который подписывается Арендодателем и Арендатором 25.02.2018 г. Указанный акт прилагается к договору и является его неотъемлемой частью». Таким образом, задолженность за предоставленные продукты составляет 150761 рубль. В нарушение условий заключенного Договора аренды, ответчик не исполнил свои обязательства как арендатора по внесению арендных платежей, коммунальных платежей и не оплатил задолженность за предоставленные продукты. Общая сумма задолженности составляет 235 877,19 рублей.

Просил взыскать с ФИО3 задолженность по договору аренды от 21.02.2018 г. в размере 235877,19 рублей, из которых задолженность по арендной плате в размере 21 333,33 рублей, задолженность по коммунальным услугам в размере 63 782,86 рублей, задолженность за предоставленные продукты в размере 150 761 рубля, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 559 рублей.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 в лице представителя ФИО2 просит решение отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, неправильным установлением обстоятельств, имеющих значение для дела. Указывает, что ответчицей не представлено доказательств передачи денежных средств в счет задолженности по договору аренды. Указание в дополнительном соглашении на то, что стороны не имеют претензий, относится к согласованным условиям о расторжении договора и размеру определенной сторонами задолженности на момент расторжения договора аренды.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержала.

В судебном заседании ФИО3 возражала против доводов жалобы, пояснила, что помещение по договору аренды представляло собой столовую. Денежные средства по договору она передавала бухгалтеру, расписок не брала, записи вносились в тетрадь, которая находилась у бухгалтера, а в последствии пропала. На расчетный счет истца денежные средства не перечисляла. Доказательств оплаты задолженности по актам у нее нет. Оплатила примерно в счет арендных платежей 45 000руб., коммунальных платежей 30 000руб. за первый период и по второму периоду 35 000руб.

В силу ст. 330 ГПК РФ, Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении», Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов. Выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть продемонстрированы в судебном постановлении убедительным образом, в противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав стороны, проверив, в соответствии со ст.330 ГПК РФ, правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия приходит к выводу, что указанным выше требованиям решение суда первой инстанции не отвечает, а потому подлежит отмене.

В соответствии со ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из материалов дела следует, что 21 февраля 2018 г. между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 150 кв.м., на 2 этаже здания, расположенного по адресу: <адрес> принадлежащее арендодателю на праве собственности (л.д. 5-10). Согласно условиям договора, договор заключен на период с 25.02.2018 г. по 25.12.2018 г. (п. 2.1).

Ставка арендной платы не включает в себя расходы на содержание и коммунальные услуги, которые включают в себя: расходы за потребленную электроэнергию по тарифам АО «ТЭК» (уровень расчетного напряжения НН, процент потерь 7.51%), расходы за водоснабжение по тарифам АО «ТЕВИС», расходы на теплоснабжение по тарифам АО «Т Плюс», расходы по вывозу мусора: расходы по уборке мест общего пользования (п. 6.2 Договора).

По акту приема-передачи от 25 февраля 2018 г., объект аренды был передан истцом ответчику.

Согласно пункт пункта 6.1 договора аренды от 21 февраля 2018 г., арендная плата составляет 45000 рублей в месяц. Первый арендный платеж, включающий в себя сумму арендной платы за апрель 2018 г. составляет 45000 рублей.

Согласно п. 4.2.3 Договора, Арендатор обязан своевременно и полностью вносить плату на содержание и коммунальные услуги за помещение и места общего пользования согласно счетов Арендодателя. Указанная обязанность возникает с даты подписания Акта приема-передачи помещения».

На основании п.4.2.28 договора, Арендатор обязался оплатить арендодателю стоимость продуктов, переданных по передаточному акту на общую стоимость в размере 150 761руб.

В силу п.6.2 договора, расходы за содержание и коммунальные услуги за помещение и места общего пользования включают в себя расходы за потребленную электроэнергию, за водоснабжение, на теплоснабжение, расходы на вывоз мусора, на уборку мест общего пользования.

Из материалов дела также следует, что 16.04.2018 г. между сторонами подписано соглашение о расторжении указанного договора аренды с изменением п. 6.1 договора аренды от 21.02.2018 г. (размер арендной платы изменен с 45000 рублей на 40000 рублей) (п. 1.2 Соглашения) (л.д. 25).

16.04.2018 г. ФИО3 по актам приема-передачи передала ФИО1 вышеуказанное нежилое помещение и оборудование (л.д. 22).

В пункте 5 указанного Соглашения стороны указали, что: «При расторжении договора стороны претензий не имеют».

Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды, пришел к выводу, что из буквального толкования текста данной фразы, следует, что стороны при расторжении договора купли-продажи достигли соглашения по всем вопросам расторжения договора купли-продажи, получив от ФИО3 исполнение обязательства по договору, что подтверждается фразой: «стороны претензий не имеют», т.е. истец в письменном виде подтверждает, что получил от ФИО3 в полном объеме денежные средства при расторжении договора аренды нежилого помещения. Указанные обстоятельства подтверждены допрошенными в судебном заседании свидетелями ФИО4, ФИО5, ФИО6, которые пояснили, что при расторжении договора аренды истец не имел материальных претензий к ФИО3, они лично видели, как ответчик передавала истцу денежные средства в счет оплаты по договору аренды за помещение, за продукты, за коммунальные услуги.

Между тем, судебная коллегия находит указанные выводы суда ошибочными, основанными на неверном толковании норм материального права и неверном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Так, в силу ст. 421 ГК РФ, Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

В соответствии со ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В судебном заседании ответчица указала, что передавала бухгалтеру истца денежные средства в счет арендных платежей около 45 000руб., коммунальных услуг за первый платежный период 30 000руб., за второй- 35 000руб., из показаний свидетелей следует, что они видели передачу денежных средств 30000-40000руб., что также не свидетельствует об исполнении обязательств по заявленным требованиям в полном объеме.

В соответствии со ст.60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Оплата ответчицей платежей, предусмотренных договором аренды, в силу прямого указания в договоре подлежала путем перевода на счет, указанный Арендодателем. (п.6.1, 6.2).

В силу п.6.3 договора, днем исполнения обязательств по уплате арендной платы считается день зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В силу ч.2 ст.408 ГК РФ, Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

При таких обстоятельствах, оплата арендных платежей, фактических затрат по обслуживанию помещений, по оплате за поставленные продукты, не может подтверждаться свидетельскими показаниями. Каких-либо письменных доказательств передачи истцу денежных средств в счет исполнения обязательств по договору аренды, платежных документов ФИО3 не представлено.

Выводы суда о подтверждении исполнения обязательств п.5 соглашения о расторжении договора, согласно которому, при расторжении договора стороны претензий не имеют, не подтверждены иными допустимыми и достаточными доказательствами по делу. Так, анализируя указанное положение в совокупности с другими условиями соглашения о расторжении договора и актами о возмещении фактических затрат по обслуживанию помещений от 256.03.2018г., 16.04.2018г., судебная коллегия приходит к выводу, что данный пункт не исключает обязанности Арендатора по надлежащему исполнению договора аренды, в т.ч. путем внесения платежей на счет, указанный Арендодателем. Однако доказательств внесения денежных средств на счет Арендодателя не представлено. Кроме того, при условии оплаты арендной платы ко дню заключения соглашения о расторжении договора 16 апреля 2018г. из расчета 45 000руб. и отсутствии задолженности по данным платежам, оснований для изменения п.6.1 основного договора аренды от 21.02.2018г. по снижению размера арендной платы до 40 000руб. не имелось. Также Акт о возмещении фактических затрат по обслуживанию помещений от 16.04.2018г., согласно которому, сумма к возмещению за коммунальные услуги за период с 25 марта по 16 апреля 2018г. составляет 30 321, 35руб., сумма за аренду за период с 25 марта по 16 апреля 2018г. – 29 333руб., подписанный обеими сторонами 16 апреля 2018г., определял окончательный расчет задолженности именно на дату заключения соглашения о расторжении договора. Однако доказательств оплаты данных денежных средств не представлено. При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что условие об отсутствии претензий в соглашении о расторжении договора однозначно не относится к отсутствии задолженности Арендатора и не может являться самостоятельным основанием для признания обязательств ответчицы исполненными.

В силу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (ч. 3 ст. 453 ГК РФ).

В силу п.2.2 договора, досрочное прекращение договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушения, которые были допущены в течение срока действия договора, не освобождает Арендатора от обязанности по уплате задолженности по арендной плате и иным платежам за период действия договора.

Таким образом, расторжение договора не влечет прекращение неисполненных обязательств, возникших в период его действия.

23.04.2018 г. ФИО1 в адрес ФИО3 направил претензию с требованием провести оплату по договору аренды от 21.02.2018 г. в сумме 245210 рублей 53 копейки в срок до 25.04.2018 г. (л.д. 26), которая до настоящего времени оставлена без удовлетворения.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что выводы суда об отсутствии задолженности ответчицы на момент заключения соглашения о расторжении договора не подтверждены достаточными, допустимыми и достоверными доказательствами.

Поскольку условия по задолженности за переданные продукты по акту от 25 февраля 2018г. на сумму 150 761руб., затрат по обслуживанию помещений за период с 25 февраля по 25 марта 2018г. 34 449, 86руб., фактических затрат по обслуживанию помещений с 25 марта по 16 апреля 2018г. 30 321, 35руб., суммы к возмещению за аренду помещения 29 333руб. были предусмотрены договором и согласованы сторонами, что подтверждается представленными актами, доказательств оплаты указанных денежных средств ответчицей не представлено, судебная коллегия приходит к выводу, что требования ФИО1 подлежат удовлетворению в рамках заявленных исковых требований.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, с ответчицы также подлежит взысканию оплаченная истцом при подаче иска госпошлина 5559руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Автозаводского районного суда г.Тольятти Самарской области от 6 сентября 2018г. отменить.

Постановить новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить. Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 задолженность по арендным платежам 21 333. 33руб., задолженность по коммунальным услугам 63 782. 86руб, за предоставление продуктов 150 761руб., в счет возврата госпошлины 5559руб., а всего 250 424, 21руб. (двести пятьдесят тысяч четыреста двадцать четыре рубля).

Определение судебной коллегии вступает в законную силу в день принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

Председательствующий:

Судьи: