Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Сортавальского городского суда Республики К.. от ХХ.ХХ.ХХ по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 об устранении нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения, и по встречному иску ФИО4 к ФИО1 об определении порядка пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Заслушав доклад судьи Тимошкиной Т.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 по тем основаниям, что стороны являются собственниками жилых помещений в многоквартирном двухэтажном жилом доме по адресу: (.....). Истцу принадлежат комнаты (.....), составляющие (.....), расположенные на втором этаже. Ответчикам принадлежат все жилые помещения первого этажа: (.....) находится в собственности ФИО4, (.....) - в совместной собственности ФИО2 и ФИО4, (.....) – в общей долевой собственности ответчиков. Форма управления многоквартирным домом (далее – МКД) определена как непосредственное управление собственниками. Под МКД сформирован земельный участок с кадастровым номером (...), площадью 1500 кв.м., являющийся общим имуществом собственников МКД. В цокольной части дома расположен подвал, общей площадью 120 кв.м., который, за исключением помещения, площадью 20,8 кв.м., принадлежащего ФИО2, также относится к общему имуществу собственников помещений в МКД. Вместе с тем, у истца отсутствует возможность пользоваться общим имуществом в полном объеме. Так, ответчики на земельном участке построили забор на металлических столбах из профилированного листа высотой 2 метра, который делит участок на две неравные части. Со стороны (.....) ответчики построили решетчатый металлический забор с запирающимися воротами и калиткой. Указанные обстоятельства исключают доступ истца на отгороженную часть земельного участка и к подвальным помещениям дома, так как оба входа в подвальные помещения находятся внутри отгороженной забором территории. Кроме того, на отгороженной придомовой территории ответчиками без согласия других собственников возведен сарай, который находится практически посредине земельного участка и также препятствует проезду на отгороженную территорию. Таким образом, ответчики препятствуют использованию общедомового имущества. Кроме того, ответчиками демонтирована часть системы отопления – трубы, ведущие на второй этаж, вследствие чего истец лишен возможности отапливать свои помещения. Общего собрания на предмет определения порядка пользования земельным участком под МКД, порядка пользования подвальными помещениями не проводилось. На предложение устранить имеющиеся нарушения и совместно использовать общее имущество ответчики не ответили. С учетом изложенного, в целях устранения нарушений прав истца как собственника, ФИО1 просил обязать ответчиков в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу убрать забор, разделяющий на части земельный участок (...), расположенный по адресу: (.....), демонтировать сарай, расположенный в центральной части указанного земельного участка, не препятствовать истцу в пользовании земельным участком, обеспечить доступ истца к подвальным помещениям цокольного этажа дома, расположенного по указанному адресу, восстановить систему отопления жилого дома, признать за истцом право при неисполнении ответчиками возложенной на них обязанности в течение установленного срока совершить снос забора за счет ответчиков с взысканием с них необходимых расходов.

Не согласившись с заявленными истцом требованиями, ФИО4 обратилась со встречным иском к последнему об определении порядка пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Требования мотивированы тем, что истец с членами своей семьи (третьими лицами) проживают в спорном доме на 1 этаже, все жилые помещения которого принадлежат им на праве общей долевой собственности, ответчику на праве собственности принадлежат помещения на втором этаже. Помимо жилых помещений, в доме имеются подвальные помещения, помещение чердака, а также нежилые помещения второго этажа, состоящие на кадастровом учете, как, например, (.....). Согласно сложившейся между собственниками жилых помещений данного дома более 10 лет назад договоренности, собственники жилых помещений 1 этажа пользуются подвальными помещениями, собственники жилых помещений 2 этажа - чердаком. ФИО1 отказался соблюдать сложившийся порядок и потребовал доступ в подвальные помещения, отказываясь предоставлять доступ другим собственникам к чердаку. Кроме того, общим собранием собственников от ХХ.ХХ.ХХ было принято решение разделить право пользования земельным участком, сформированным под домом, площадью 1500 кв.м., с учетом того, что каждый этаж имеет отдельный вход с разных сторон дома. Итоги собрания никто не оспаривал. Забор по границе землепользования установлен по согласованию со всеми собственниками помещений в доме. В связи с изложенным, ФИО4 просила установить порядок пользования нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирном доме по адресу: (.....), находящимися в общей долевой собственности собственников помещений в доме, следующим образом: закрепить за ФИО4, ФИО2, ФИО3, ФИО6 и ФИО5 право пользования помещениями, расположенными в цокольном этаже, за ФИО1 закрепить право пользования квартирой № и помещениями, расположенными на чердаке. Установить порядок пользования земельным участком с кадастровым номером (...), площадью 1500 кв.м., по указанному адресу, между указанными лицами по фактическому землепользованию.

Впоследствии требования встречного иска были уточнены. Истец просила установить порядок пользования нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирном доме следующим образом: передать в пользование ФИО4, ФИО2, ФИО3 и ФИО5 помещения, расположенные в цокольном этаже (.....), передать в пользование ФИО1 общедомовые помещения второго этажа и помещения чердака. Установить порядок пользования земельным участком следующим образом: передать в пользование ФИО4, ФИО2, ФИО3 и ФИО5 часть земельного участка, площадью 928 кв.м., в пользование ФИО1 – другую часть земельного участка согласно приведенным точкам границ в системе координат МСК-10 в соответствии с заключением эксперта № № от ХХ.ХХ.ХХ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Сортавальского городского поселения, Государственный комитет по строительству, жилищному и дорожному надзору по Республике К.., Управление по охране объектов культурного наследия Республики К...

В ходе рассмотрения дела ФИО6 умерла ХХ.ХХ.ХХ. наследником, принявшим наследство после ее смерти, является ФИО4, в результате правопреемства круг участвующих в деле лиц не изменился.

Решением суда в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано. Встречный иск ФИО4 удовлетворен. Суд установил порядок пользования нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирном доме по адресу: (.....), находящимися в общей долевой собственности собственников помещений в доме, следующим образом: передал в пользование собственникам жилых помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома, помещения, расположенные в цокольном этаже дома, передал в пользование собственникам жилых помещений, расположенных на втором этаже многоквартирного жилого дома, помещения чердака и общедомовые помещения, расположенные на втором этаже многоквартирного дома. Суд установил порядок пользования земельным участком с кадастровым номером (...), площадью 1500 кв.м., с учетом прилегающей к участку территории, фактически используемой под объект культурного наследия «Дом жилой кон. XIX-нач.XX вв.», по адресу: (.....), следующим образом: передал в пользование собственникам жилых помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома, часть земельного участка (ЗУ2), площадью 928 кв.м., с определением границ в точках, определенных с учетом системы координат МСК-10, согласно заключению эксперта №(...) от ХХ.ХХ.ХХ, выполненному ООО «Эксперт». Передал в пользование собственникам жилых помещений, расположенных на втором этаже многоквартирного жилого дома, часть земельного участка (ЗУ1), площадью 754 кв.м., с определением границ в точках, определенных с учетом системы координат МСК-10, согласно заключению эксперта №(...) от ХХ.ХХ.ХХ, выполненному ООО «Эксперт». Кроме того, взыскал с ФИО1 в пользу ФИО4 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

С решением суда не согласен истец (ответчик по встречному иску) ФИО1, в апелляционной жалобе просит его отменить с вынесением нового судебного акта об удовлетворении его требований. В обоснование жалобы, ссылаясь на ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, указывает, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства, иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. При вынесении решения судом не учтено, что его доля в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет - 764,25 кв.м. (1500*50,95%), доля ответчиков по первоначальному иску составляет 735,75 кв.м. (1500*50,95%). Оспариваемым решением в его пользование выделена часть земельного участка, площадью 754 кв.м., что меньше его доли в праве общей долевой собственности. При этом суд не учел, что границы предлагаемого в пользование земельного участка выходят за границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а общая площадь двух частей участка превышает площадь участка, собственниками которого являются истец и ответчики. Доводы стороны ответчиков по первоначальному иску о якобы фактически занимаемом участке большей площадью, чем по правоустанавливающим документам, по какой-то договоренности, являются необоснованными, поскольку это самовольное занятие территории, которая относится к землям, собственность на которые не разграничена. Суд своим решением, без согласия собственника территории, расположенной за границами земельного участка под МКД, определил порядок пользования чужим земельным участком между истцом и ответчиками по первоначальному иску. Полагает такой порядок пользования земельным участком грубым нарушением норм земельного и гражданского законодательства. Ссылка суда на то обстоятельство, что ранее, в 2019 году в отношении раздела земельного участка проводилось общее собрание собственников и было принято решение, не обоснована, так как несмотря на то, что решение общего собрания не было оспорено, предыдущие собственники с таким решением не были согласны. Истец указывает, что суд передал в пользование собственникам помещений первого этажа помещения цокольного этажа, мотивируя это отсутствием необходимости с его стороны в пользовании цокольным этажом, одновременно передав ему в пользование чердак и общедомовые помещения на втором этаже под номерами 7, 8, 11, указав на «приблизительно равные площади общедомовых помещений, предложенных к передаче в пользование каждой из сторон», при этом в решении не указан точный размер площадей, передаваемых в пользование ФИО1 помещений. Обжалуемым решением суд нарушает право ФИО1 на пользование помещениями цокольного этажа, особенно с учетом расположения в указанном этаже помещения котельной, которая апелляционным определением Верховного Суда РК от ХХ.ХХ.ХХ по делу № признана общедомовым имуществом. Кроме того, судом не дана оценка тому обстоятельству, что ФИО7 демонтировал старый котел, установленный ООО «Петербуртеплоэнерго» для обеспечения отопления всего дома и установил, с его слов, новый котел, который используется для технической эксплуатации коммунальных систем дома без финансового участия собственника второго этажа, то есть исключительно в своих целях, что ограничивает доступ другого собственника к коммунальным ресурсам. Однако в судебном заседании ХХ.ХХ.ХХФИО7 подтвердил наличие не только нового, но и старого котла в помещении котельной. Использование ФИО7 помещения котельной единолично не означает, что собственник второго этажа (ФИО1) не имеет право отапливать свои помещения, используя для этих целей общедомовую котельную и существующую общедомовую систему отопления. Он не должен обеспечивать комфортное проживание в своих помещениях исключительно за счет электроэнергии, при том, что отсутствует совместное решение собственников о переводе дома на такой вид отопления. Кроме того, вводное устройство подачи электроэнергии для помещений, принадлежащих ФИО1, находится на фасаде здания, за забором, построенным ФИО7, доступ у истца к устройству отсутствует, в подтверждение чего в суд представлены подтверждающие документы и фото, которым не дана соответствующая оценка. Экспертное заключение, на которое ссылается суд, не обладает признаками допустимости, поскольку выполнено в период до вступления в силу апелляционного определения Верховного суда Республики К.. от ХХ.ХХ.ХХ, которым помещение котельной, расположенное в цокольном этаже дома, признано общедомовым имуществом, и, соответственно, данный факт не был учтен экспертом при выполнении указанной экспертизы. (.....) переданных в его пользование помещений почти в 6 раз меньше причитающейся ему доли в праве собственности на общее имущество дома.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО2 и ФИО4 считают постановленное судом первой инстанции решение законным и обоснованным, просят оставить его без изменения. Относительно доводов апелляционной жалобы, выражают свое несогласие, поскольку предметом исковых требований было установление порядка пользования, а не раздел или выдел земельного участка, как объекта права собственности. Оспариваемым ФИО1 решением последнему предоставлено право пользования территорией, площадью 754 кв.м., что превышает половину площади участка и значительно превышает его долю, с учетом расчета пропорционального соотношения этой площади к площади земельного участка, являющегося общей долевой собственностью всех собственников жилых помещений дома. Таким образом, права ФИО1 данным решением ни в какой части не нарушены. Довод о незаконности решения общего собрания собственников жилых помещений дома, на котором рассматривались вопросы использования собственниками земельного участка и другие вопросы по пользованию общим имуществом дома, не может быть принят во внимание, поскольку решение собрания никем не было обжаловано или оспорено в установленном законом порядке, поэтому данное решение необходимо принимать, как состоявшийся факт.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец (ответчик) ФИО1 поддержал жалобу по изложенным в ней основаниям. Полагает, что у него должен быть доступ в помещения в цокольном этаже с целью организации отопления своих жилых помещений. За забором, со стороны той части земельного участка, которой пользуются ответчики, на фасаде дома расположен общедомовой прибор учета электрической энергии, доступ к нему отсутствует. Считает, что забор препятствует ему проезжать по территории земельного участка с той стороны, где имеется вход в жилые помещения ответчиков, при этом подтверждает, что проезд с другой стороны дома, где расположен вход в его жилые помещения, имеется, и он им активно пользуется. Факт размещения сарая на земельном участке полагает нарушающим его права как собственника, так как сарай выглядит не эстетично.

Представитель истца (ответчика) ФИО8, действующая на основании доверенности, участие которой было обеспечено посредством видеоконференц-связи, в судебном заседании также жалобу поддержала, дополнив, что решения общего собрания, на которые ссылаются ответчики, ничтожны, так как приняты с нарушением закона. Порядок пользования земельным участком в границах, превышающих его площадь, не может быть установлен.

Ответчики ФИО2, ФИО4, являющаяся одновременно истцом по встречному иску, а также их представитель ФИО9, действующий по доверенности, полагали решение суда законным и необоснованным, указав, что в спорном доме проживают продолжительное время, порядок пользования общедомовым имуществом сложился до приобретения в собственность помещений ФИО1 Полагают, что последний действует с целью причинить им вред, незаконно выполнил перепланировку помещений на втором этаже, ликвидировав чердак как отдельное помещение, тем самым увеличив высоту стен в своих помещениях, он единолично пользуется всеми общедомовыми помещениями на 2 этаже, препятствий ему в этом не чиниться. Также ФИО1 сообщал, что желает в своих помещениях организовать гостиницу, тогда как ответчики пользуются своими помещениями для постоянного проживания. Предлагаемый порядок пользования общедомовым имуществом ничьи права не нарушает, при необходимости доступ к помещениям цокольного этажа и доступ в прибору учета на фасаде дома будет обеспечен, ФИО2 обращал внимание, что стороны не имеют общих сетей, для учета электроэнергии в целях ее оплаты у ФИО1 имеется отдельный прибор учета в его помещениях. Также ФИО2 указал, что ключи от помещений в цокольном этаже находятся у него. По вопросу отопления собственниками помещений в МКД было принято решение от ХХ.ХХ.ХХ до приобретения помещений ФИО1

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Согласно п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив материалы гражданского дела, обозрев материалы гражданских дел №, дело технической инвентаризации домовладения №, исследовав новые доказательства, в том числе допросив экспертов, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В ст. 304 ГК РФ установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из разъяснений, данных в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее. В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном жилом доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определяется также Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, согласно пп. «а» п. 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, стороны являются собственниками жилых помещений в многоквартирном двухэтажном жилом доме по адресу: (.....).

ФИО1 является собственником всех жилых помещений второго этажа МКД: комнат № в (.....). Право собственности истца на данные объекты недвижимости возникло на основании договора купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ, зарегистрировано в ЕГРН ХХ.ХХ.ХХ.

Собственником (.....)ХХ.ХХ.ХХ является ФИО4, (.....)ХХ.ХХ.ХХ находится в совместной собственности ФИО2 и ФИО4, (.....)ХХ.ХХ.ХХ - в общей долевой собственности ответчиков.

Форма управления МКД № - непосредственное управление собственниками.

На основании утвержденного Приказом Министерства культуры Республики К.. от ХХ.ХХ.ХХ№ Списка вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, данный дом является выявленным объектом культурного наследия (дом жилой кон.XIX-нач.XX вв.).

Согласно выписке из ЕГРН под данным домом сформирован земельный участок с кадастровым номером (...), площадью 1500 кв.м.

В цокольной части дома расположен подвал, общей площадью 152,2 кв.м., который относится к общему имуществу собственников МКД, что сторонами не оспаривается. Из технического паспорта следует, что в подвале имеются помещения котельной, общие коридоры, кладовые, туалет.

Между сторонами возник спор относительно порядка пользования помещениями в цокольном этаже и земельным участком под МКД.

В рамках рассмотрения гражданского дела № было установлено, что помещение угольной котельной, расположенное в цокольном этаже спорного МКД, использовалось для размещения котельной, которая предназначалась для отопления одного указанного дома, дом не был подключен к сетям центрального теплоснабжения. Такие обстоятельства пояснены в судебном заседании суда апелляционной инстанции и представителем ООО «Петербургтеплоэнерго», которое до принятия собственниками решения об отказе от услуг теплоснабжения занималось обслуживанием указанного жилого дома. Протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома собственники приняли решение об отказе от услуг ООО «Петербургтеплоэнерго» по горячему теплоснабжению, об отказе от подключения к запланированным сетям центрального теплоснабжения ООО «Петербургтеплоэнерго» и о расторжении договора с ООО «Петербургтеплоэнерго» с ХХ.ХХ.ХХ. При этом решений о демонтаже оборудования котельной и переходе на электроотопление собственниками не принималось.

Из материалов указанного дела также следует, что ранее ФИО2 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества №ПИ от ХХ.ХХ.ХХ, заключенного с МУП «Чистый город» по итогам аукциона на право заключения договора купли-продажи муниципального имущества от ХХ.ХХ.ХХ, приобрел помещение котельной в единоличную собственность. Данное решение было оспорено в судебном порядке.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики К.. от ХХ.ХХ.ХХ, оставленным без изменения Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от ХХ.ХХ.ХХ, отменено решение Сортавальского городского суда Республики К.. от ХХ.ХХ.ХХ по настоящему делу, исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, признано отсутствующим право собственности ФИО2, право муниципальной собственности администрации Сортавальского городского поселения, право муниципальной собственности администрации Сортавальского муниципального района, право собственности Республики К.. на нежилое помещение с кадастровым номером (...), площадью 20,8 кв.м., расположенное на цокольном этаже здания по адресу: Республика К.., (.....). В удовлетворении остальных исковых требований, в том числе требований к муниципальному унитарному предприятию «Чистый город», Министерству имущественных и земельных отношений Республики К.. отказано.

Несмотря на то, что помещения в цокольном этаже МКД находятся в собственности всех собственников помещений МКД, ФИО1 не имеет возможности беспрепятственно пользоваться указанным помещением в связи с тем, что на земельном участке с кадастровым номером (...) имеется забор, разделяющий на части земельный участок, расположенный по адресу: (.....), у истца отсутствуют ключи от входа в помещения в цокольном этаже. ФИО1, кроме того, в целях устранения нарушений его прав как собственника просил суд обязать ответчиков демонтировать забор и сарай, возведенный ими без согласования со всеми собственниками, поскольку они мешает ему беспрепятственно проезжать на автомобиле по земельному участку, находящемуся в общей долевой собственности.

ФИО4, мотивируя свои встречные требования, указала, что истец с членами своей семьи (третьими лицами) проживают в спорном доме на 1 этаже, все жилые помещения которого принадлежат им на праве общей долевой собственности, ответчику на праве собственности принадлежат помещения на втором этаже. Помимо жилых помещений, в доме имеются подвальные помещения, помещение чердака, а также нежилые помещения второго этажа. ФИО1 после приобретения жилых помещений на втором этаже отказался соблюдать ранее сложившийся порядок пользования общедомовым имуществом.

В целях установления возможных вариантов порядка пользования спорным земельным участком и общедомовыми помещениями в многоквартирном доме по адресу: (.....), между собственниками помещений первого этажа и собственником помещений второго этажа, отвечающих требованиям необходимых технических норм и правил, обеспечивающие доступ к необходимым устройствам и инженерным сооружениям для их эксплуатации и поддержания в исправном состоянии, с учетом технических и эксплуатационных характеристик многоквартирного дома в целом, а также жилых помещений, принадлежащих каждому из собственников МКД, по ходатайству ФИО4 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Как установлено в экспертном заключении №(...) от ХХ.ХХ.ХХ, жилой дом по спорному адресу построен до 1939 года и представляет собой двухэтажное здание, имеется цокольный этаж и чердак. Между сособственниками сложился определенный порядок пользования земельным участком. По фактическому землепользованию раздел участка металлическим забором утвержден общим собранием и не ущемляет прав собственников жилых помещений дома как объекта культурного наследия. Площадь участка, фактическая используемая под объект культурного наследия, 1682 кв.м., при типовой нормативной площади – 1500 кв.м. (.....) участка для эксплуатации первого этажа (ЗУ2) - 928 кв.м., фактическая площадь участка для эксплуатации второго этажа (ЗУ1) - 754 кв.м. Фактическая территория дома больше типовой нормативной для жилых домов, принятой в (.....). Территориальная зона объекта культурного наследия, обслуживаемая собственниками первого этажа, благоустроена, озеленена, как садик, ограждена со стороны улицы металлическим забором на кирпичных столбиках, в целом стилизована под памятник архитектуры. Внесение изменений в территорию и ограждение данной зоны объекта, включая демонтаж каких-либо ограждений, устройство дополнительного въезда приведет к утрате архитектурной и территориальной целостности памятника. Территориальная зона объекта, обслуживаемая собственником второго этажа, неблагоустроенна, мало озеленена, ограждена полуразрушенным деревянным забором.

Со стороны улицы имеется естественный заезд на эту территориальную зону обслуживания, которая без утраты архитектурной ценности дома-памятника может использоваться для заезда, остановки, стоянки. При этом, наиболее возможным, практичным и правильным вариантом пользования земельным участком, с учетом удобства пользования им, отвечающим требованиям технических норм и правил, а также обеспечивающим каждому совладельцу доступ к принадлежащим ему частям дома, хозяйственным постройкам, иным устройствам и инженерным сооружениям для их эксплуатации и поддерживания в исправном состоянии является использование земельного участка по фактическому землепользованию с разделом участка металлическим забором, иными ограждениями от проникновения третьих лиц, с последующим восстановлением в кадастровом учете фактической (проектной) территории земельного участка памятника архитектуры республиканского значения в первоначальных границах по ограждающим заборам с учетом данных земельного участка по техническому паспорту и с учетом наличия двух деревянных сараев на территории 2 этажа здания и одного деревянного сарая на территории 1 этажа здания (условное деление территории).

Согласно указанному выше заключению экспертов, возможным вариантом порядка пользования общим имуществом помещений в МКД между собственниками помещений первого этажа и собственниками помещений второго этажа, является сохранение существующего порядка пользования: помещения общего пользования второго этажа, включая чердачные помещения, доступны только собственнику второго этажа и не могут свободно использоваться собственниками первого этажа. Цокольные помещения, фактически являющиеся техническими помещениями для эксплуатации коммунальных систем МКД, не могут быть предоставлены к свободному доступу и использованию ни одной из сторон спора, за исключением осуществления по поручению ТСЖ эксплуатации коммунальных систем и помещений, включая помещение котельной, что соответствует требованиям эксплуатационной и террористической безопасности. В границах стен площадь помещений цокольного этажа равна площади помещений чердака. Собственник помещений второго этажа осуществил самозахват чердачного помещения, но собственники первого этажа не возражают против этого в связи с практической невозможностью использования ими чердачных помещений и коридоров второго этажа.

В экспертном заключении также отмечено, что собственники первого этажа не только не нарушили систему отопления дома, не демонтировали часть кирпичной трубы на 1 этаже здания, ведущей на второй этаж здания, но и системно осуществляют техническую эксплуатацию коммунальных систем дома без финансового участия собственника второго этажа.

Отказывая в удовлетворении требований ФИО1, и удовлетворяя встречные исковые требования ФИО4, суд первой инстанции руководствовался выводами по вышеуказанному экспертному заключению, полагая возможным решением суда определить порядок пользования общедомовым имуществом.

Однако судебная коллегия с выводами суда первой инстанции в полной мере согласиться не может в силу следующего.

Так, согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Положениями п. 1 ст. 246 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Как указано выше, собственнику жилых помещений в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения дома, в том числе и земельный участок под МКД.

Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Буквальное толкование указанной нормы указывает на то, что своим решением собственники могут решить вопрос и о передаче части общего имущества одному из собственников помещений в МКД.

В п. 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ХХ.ХХ.ХХ, было разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Таким образом, предусмотренное в ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных. Соответствующая правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ ХХ.ХХ.ХХ.

С учетом положений ч. 1 ст. 46, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение общего собрания собственниками помещений в МКД на предмет порядка пользования помещениями цокольного этажа и чердака, а также иными помещениями на втором этаже, не принималось.

При этом каждому собственнику помещений в МКД принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома. Суд своим решением не может подменить особый порядок, установленный ЖК РФ, в отношении определения порядка пользования общедомовым имуществом.

Решение собственников от ХХ.ХХ.ХХ, устанавливающее порядок пользования земельным участком, не принято квалифицированным большинством (т.2, л.д. 50-51).

Таким образом, отсутствие у ФИО1 доступа в нежилые помещения цокольного этажа, а также на всю территорию земельного участка под МКД нарушает его права как долевого собственника.

В отсутствие принятого собственниками в установленном законом порядке решения по вопросу пользования общедомовым имуществом решение суда, которым та или иная часть помещений из состава общедомового имущества передается тому или иному собственнику, нельзя признать законным.

Более того, являются обоснованными доводы жалобы ФИО1 о том, что суд разрешил спор в отношении площади земельного участка, выходящей за пределы сформированного участка под МКД.

Наличие реестровой ошибки, на которую указал в суде эксперт ФИО10, являющийся кадастровым инженером, соответствующие выводы суда не опровергает. До устранения реестровой ошибки, если таковая имеет место, спор по предложенному ФИО4 варианту не мог быть разрешен.

По мнению судебной коллегии, при разрешении требований ФИО1 о сносе забора и сарая ответчиков необходимо учитывать сложившийся до приобретения ФИО1 жилых помещений фактический порядок пользования общедомовым имуществом в виде земельного участка.

Доказательств наличия реальных препятствий в пользовании общедомовым имуществом в виде земельного участка, устранение которых возможно только путем сноса забора и сарая, не представлено. Бесспорно, ФИО1 должен иметь доступ на земельный участок в сложившейся ситуации, коль скоро собственники в установленном законом порядке не могут прийти к какому-либо соглашению, однако такой доступ может быть обеспечен ФИО1 путем передачи ключей от калитки при входе на участок со стороны, где расположен вход в помещения ответчиков, путем организации калитки в самом заборе или иным способом.

При этом конкретный способ обеспечения доступа на земельный участок предметом спора не является.

Предлагаемый ФИО1 способ защиты его прав как собственника является несоразмерным последствиям нарушения, имеет своей целью причинить исключительно вред ответчикам ввиду сложившихся личных неприязненных отношений и судебных споров, связанных с использованием помещений в МКД и с использованием общедомового имущества.

Как установлено, проезд к МКД со стороны входа в жилые помещения ФИО1 организован, то есть к своим помещениям он может подъезжать беспрепятственно. При этом ФИО1 не просит снести забор со стороны фасада дома, следовательно, заезжать на спорную территорию он намерен исключительно со стороны входа в свои помещения.

Доводы о том, что забор и сарай ФИО1 просто не нравятся, нельзя учитывать как достаточные для удовлетворения иска.

Более того, по данным заключения судебной экспертизы внесение изменений в территорию и ограждение данной зоны объекта (части участка со стороны входа в помещения ответчиков по первоначальному иску), включая демонтаж каких-либо ограждений, устройство дополнительного въезда приведет к утрате архитектурной и территориальной целостности памятника.

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции эксперты ФИО10 и ФИО11 обосновали такой вывод по заключению экспертизы, указав, что часть земельного участка со стороны входа в помещения ответчиков является благоустроенной, на земельном участке имеются многочисленные насаждения, ответчики ухаживают за соответствующей частью земельного участка, поддерживая в целом облик памятника культурного наследия, тогда как на другой части земельного участка соответствующий уход не осуществляется, складируется, в том числе строительный мусор, участок мало озеленен.

Эти обстоятельства следует и из фото, представленных в составе экспертного заключения.

Управление по охране объектов культурного наследия по РК претензий к ответчикам в части материалов, из которых изготовлены спорные забор и сарай, не имеет.

В настоящем споре, помимо положений гражданского и жилищного законодательства о правах и обязанностях долевых собственников, подлежат учету нормативные предписания, которые касаются защиты, охраны и специального порядка использования объектов культурного наследия.

Ссылки на тот факт, что ФИО1 сараи на земельном участке под МКД не размещались со стороны входа в его жилые помещения, поэтому и сарай ответчиков следует снести, судебная коллегия полагает необоснованными, поскольку соответствующие объекты на той части земельного участка, которой в настоящее время пользуется ФИО1, имелись, в том числе имелся навес для машин, зафиксированный на фото в составе судебного заключения, однако ФИО1 все строения снес по своему усмотрению, хотя иные собственники претензий к нему в данной части не имели.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Сохранение забора на земельном участке под МКД при обеспечении доступа ФИО1 на весь земельный участок, а также сохранение спорного сарая его права по существу не нарушают.

По требованиям ФИО1 обеспечить доступ в помещения в цокольном этаже ответчики ФИО4, ФИО5 и ФИО3 надлежащими не являются, так как нарушения прав истца по первоначальному иску именно их действиями (бездействием) не установлено. Ключи от таких помещений находятся у ФИО2

Таким образом, решение Сортавальского городского суда Республики К.. от ХХ.ХХ.ХХ по настоящему делу подлежит отмене в части отказа в иске ФИО1 об устранении препятствий в пользовании помещениями в цокольном этаже и земельным участком и в части удовлетворения встречного иска ФИО4 об определении порядка пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности, с принятием в этой части нового решения о возложении обязанности на всех ответчиков не чинить ФИО1 препятствий в пользовании земельным участком, расположенным под многоквартирным домом по адресу: (.....), и обеспечить на него доступ, а также с возложением обязанности на всех ответчиков не чинить ФИО1 препятствий в пользовании нежилыми помещениями в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: (.....). При этом судебная коллегия обязывает ФИО2 обеспечить доступ ФИО1 путем передачи ему и за его счет ключей в нежилые помещения в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: (.....), в течение 1 месяца со дня вступления в законную силу решения суда. В удовлетворении встречного иска ФИО4 следует отказать.

В то же время в отношении отопления доводы ФИО1 своего подтверждения не нашли. Соответствующее решение по отоплению собственниками помещений в МКД принято ХХ.ХХ.ХХ (т. 1, л.д. 232), в установленном законом порядке оно не оспорено. Ответчики, указанные ФИО1, не являются надлежащими по его требованиям об обязании восстановить систему отопления, более того, ФИО1 не конкретизировано, какие действия и на каком правовом основании должны выполнить ответчики, чтобы восстановить систему отопления.

В сложившейся ситуации собственники не лишены права организовать общее собрание и разрешить вопрос, в том числе о возобновлении договора по теплоснабжению.

Поскольку решение суда в части отменяется, с учетом результата рассмотренного дела, положений ст. 98 ГПК РФ, судебная коллегия принимает решение о возмещении судебных расходов в виде оплаченной при подаче иска ФИО1 государственной пошлины за счет ответчиков.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сортавальского городского суда Республики К.. от ХХ.ХХ.ХХ по настоящему делу отменить в части отказа в иске ФИО1 об устранении препятствий в пользовании помещениями в цокольном этаже и земельным участком и в части удовлетворения встречного иска ФИО4 об определении порядка пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности, принять в этой части новое решение.

Обязать ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 не чинить ФИО1 препятствий в пользовании земельным участком, расположенным под многоквартирным домом по адресу: (.....), и обеспечить на него доступ.

Обязать ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 не чинить ФИО1 препятствий в пользовании нежилыми помещениями в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: (.....).

Обязать ФИО2 обеспечить доступ ФИО1 путем передачи ему и за его счет ключей в нежилые помещения в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: (.....), в течение 1 месяца со дня вступления в законную силу решения суда.

В удовлетворении встречного иска ФИО4 отказать.

Взыскать в пользу ФИО1 расходы по государственной пошлине с ФИО3, ФИО4 и ФИО5 в размере по 150 руб. с каждого, с ФИО2 – 450 руб.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи