Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г.Л.Н. к ООО «Зеленый квартал» о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора, признании договора действующим,

по апелляционной жалобе Г.Л.Н. на решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 10 августа 2017 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Бичуковой И.Б., объяснения представителя Г.Л.Н. – Г.Л.А.., настаивавшей на доводах жалобы, возражения представителя ООО «Зеленый квартал» - Б.Д.Н. судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Г.Л.Н. обратилась в суд с названным иском. В обоснование заявленных требований указала, что 02.11.2015 между ней и ООО «Зеленый квартал» был подписан договор № № долевого участия в финансировании строительства жилого дома № №, расположенного в районе <адрес>. Указанный договор был зарегистрирован в Управлении ФРС по Приморскому краю 13.11.2015. Согласно п. 1.2 данного договора, объектом долевого строительства является однокомнатная квартира общей площадью 38,41 кв.м, расположенная на пятом этаже в осях VII – VIII/5 – 6 и А – В, строительный номер квартиры №. Общий размер долевого взноса дольщика был определен в размере 2350692 рубля и должен был вноситься в согласованном сторонами порядке. Как следует из п. 2.1.4 договора, застройщик обязался обеспечить сдачу дома в эксплуатацию во втором квартале 2017 года. Она оплатила ответчику 1528700 рублей, из которых 705200 рублей было оплачено 20.11.2015, 175000 рублей – в феврале 2016 года, 548500 рублей – 27.07.2016. В октябре 2016 года она получила от ответчика письмо с извещением о переносе срока завершения строительства на три месяца. Не согласившись с указанным переносом срока, она 30.12.2016 направила в адрес ответчика письмо о приостановлении своих обязательств по оплате названного договора до получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и уведомлением об изменении своего адреса. В конце 2017 года она получила от ответчика уведомление о расторжении договора от 14.02.2017, в связи с нарушением дольщиком сроков внесения платежей более чем на два месяца. Из текста уведомления следует, что 06.12.2016 ответчик направлял в ее адрес сообщение о наличии задолженности в размере 237497 рублей. Данное сообщение она не получала. Полагала односторонний отказ ответчика от исполнения названного договора незаконным, поскольку ответчик уклонился от урегулирования разногласий в указанном в договоре порядке. Кроме того, ответчик нарушил порядок расторжения договора, не направив в ее адрес соответствующее предупреждение. Уточнив исковые требования, просила признать недействительным односторонний отказ ООО «Зеленый квартал» от 14.02.2017 от исполнения договора № № от 02.11.2015, признать действующим указанный договор.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал. Пояснил, что его доверитель не имела намерения расторгать спорный договор. Полагал, что застройщик нарушил порядок уведомления о расторжении указанного договора в одностороннем порядке, так как названное уведомление было направлено не дольщику (истцу), а его представителю. Указал, что истец приостановила оплату по договору в связи с ненадлежащим исполнением обязательств застройщиком (ответчиком).

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал. Пояснил, что односторонний отказ ООО «Зеленый квартал» от исполнения договора долевого строительства явился следствием ненадлежащего исполнения обязательств по оплате данного договора истцом. Последний платеж был осуществлен Г.Л.Н. 27.07.2016. В декабре 2016 года ООО «Зеленый квартал» уведомило истца о наличии задолженности по указанному договору и необходимости произвести оплату по текущему графику платежей. В феврале 2017 года Г.Л.Н.. было направлено уведомление о наличии задолженности и расторжении договора, на которое истец не ответила. Полагал требования, заявленные истцом, незаконными.

Судом постановлено решение, с которым не согласилась Г.Л.Н.., подав апелляционную жалобу. Полагая, что судом неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и сделаны выводы, не соответствующие обстоятельствам дела, просила отменить решение суда и принять новое об удовлетворении иска.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене, в связи с неправильным применением судом норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

Из материалов дела следует, что 02.11.2015 между ООО «Зеленый квартал» и Г.Л.Н. лице Г.Е.Г. действующего на основании доверенности от 02.11.2015, удостоверенной нотариусом Владивостокского нотариального округа Б.., был заключен договор № № долевого участия в финансировании строительства жилого дома № №, расположенного в районе <адрес>

По условиям данного договора ООО «Зеленый квартал» обязалось построить на земельном участке с кадастровым номером № жилой дом и обеспечить его сдачу в эксплуатацию во втором квартале 2017 года.

Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира общей площадью 38,41 кв.м, расположенная на пятом этаже в осях VII – VIII/5 – 6 и А – В, строительный номер квартиры 129.

Общий размер взноса дольщика определен в сумме 2350692 рубля, который, согласно п. 3.2 договора, вносится в следующем порядке: в течение трех рабочих дней после государственной регистрации договора – 705207 рублей, с 01.12.2015 по 29.02.2016 – 274247,50 рублей, с 01.03.2016 по 31.05.2016 – 274247,50 рублей, с 01.06.2016 по 31.08.2016 – 274247,50 рублей, с 01.09.2016 по 30.11.2016 – 274247,50 рублей, с 01.12.2016 по 28.02.2017 – 274247,50 рублей, с 01.03.2017 по 28.04.2017 – 274247,50 рублей.

Пунктом 5.4 данного договора предусмотрено право застройщика расторгнуть договор в одностороннем порядке, в случае отказа или невозможности последнего финансировать работы по строительству объекта, систематического нарушения сроков внесения платежей, нарушения срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочки внесения платежа в течение более чем два месяца.

Истец выплатила 1528700 рублей, из которых: 705200 рублей – 20.11.2015, 275000 рублей – в феврале 2016 года, 548500 рублей – 27.07.2016, что подтверждено актами расчетов от 20.11.2015, 29.02.2016, 27.07.2016.

В октябре 2016 года Г.Л.Н. получила от ООО «Зеленый квартал» письмо с извещением о переносе срока завершения строительства жилого дома на три месяца.

Не согласившись с указанными изменениями, истец 30.12.2016 направила в адрес ответчика письмо о приостановлении своих обязательств по оплате спорного договора до получения ООО «Зеленый квартал» разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Получение Г.Л.Н. в конце марта 2017 года уведомления о расторжении договора, в связи с нарушением ею сроков внесения платежей более чем на два месяца, послужило основаниям для обращения в суд с настоящим иском.

Проанализировав условия договора долевого участия в финансировании строительства жилого дома и положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», суд первой инстанции признал действия истца об отказе от исполнения обязательств по оплате договора незаконными и обоснованно повлекшими возникновение у ответчика права на одностороннее расторжение договора.

Посчитав процедуру одностороннего расторжения застройщиком договора соблюденной, суд пришел к выводу о том, что иск не подлежит удовлетворению.

Указанный вывод противоречит требованиям действующего законодательства.

Так, перечень оснований одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве со стороны застройщика и порядок расторжения такого договора предусмотрены статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно части 3 названной нормы, застройщик, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с частью 4 статьи 8 названного Закона, сообщение о необходимости погашения дольщиком задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

Из приведенных норм следует, что реализации застройщиком своего права на расторжение договора в одностороннем порядке должно предшествовать обязательное направление участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности и последствиях не принятия мер для погашения, а также получение застройщиком сведений о вручении дольщику этого предупреждения либо о возврате заказного письма в виду отказа дольщика от его получения либо об отсутствии участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

При этом неполучение участником долевого строительства направленного ему предупреждения влечет одностороннее расторжение договора лишь тогда, когда в обратном уведомлении о вручении оператором почтовой связи проставлена такая причина возврата заказного письма, как отказ адресата от получения, либо отсутствие адресата по указанному адресу.

Как усматривается из обратного уведомления, полученного отправителем – ООО «Зеленый квартал» на направленное им предупреждение о задолженности по договору исх. № 524 от 06.12.2016, возврат заказного письма не осуществлялся. В данном случае осуществлялась досылка. Сведения о получении указанного письма участником долевого строительства ответчиком не представлены (л.д.54-58).

Из этого же уведомления и описи вложения следует, что предупреждение о задолженности было направлено по адресу регистрации Г.Е.Г.., действующего при оформлении договора долевого участия в финансировании строительства от лица Г.Л.Н. на основании нотариальной доверенности,

Вместе с тем по адресу регистрации самого дольщика, который указан в договоре долевого участия (<адрес>), и по которому Г.Л.Н. получила направленное ей в октябре 2016 года уведомление от 14.09.2016 о переносе сроков ввода объекта в эксплуатацию (л.д. 72,73), предупреждение отправлено не было.

Учитывая предъявляемые Федеральным законом № 214-ФЗ требования к порядку уведомления, сводящиеся к тому, что предупреждение должно быть направлено по адресу, который соответствует адресу участника долевого строительства либо почтовому адресу, указанному участником долевого строительства, а адрес Г.Л.Н. являющейся участником долевого строительства, не совпадает с адресом ее представителя, оснований для направления застройщиком данного предупреждения только по адресу представителя дольщика не имелось.

При таких обстоятельствах ссылка суда на достаточность принятых ответчиком мер по предупреждению дольщика путем уведомления его представителя, как имеющего нотариальную доверенность, ошибочен.

В силу пункта 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная представителем от имени представляемого в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Следовательно, представитель участника долевого строительства не наделен теми правами и обязанностями по сделке, которые возникли у его представляемого в связи с ее совершением.

Поэтому направление застройщиком предупреждения в адрес представителя стороны по договору, не свидетельствует о надлежащем уведомлении самой стороны.

Кроме того, принимая во внимание то, что Г.Л.Н.., соблюдая условия договора долевого участия в финансировании строительства (пункт 8.2), в своем уведомлении о приостановлении исполнения обязательств по договору сообщила застройщику свой почтовый адрес, на который ей необходимо осуществлять отправку корреспонденции (<адрес>), направленное на ее имя предупреждение по адресу, не соответствующему указанному, не может считаться надлежащим.

Таким образом, застройщиком не были соблюдены обязательные условия для одностороннего расторжения договора, в связи с чем его действия по одностороннему расторжению договора являлись незаконными.

В связи с изложенным, постановленное судом решение подлежит отмене с принятием судебной коллегией нового решения об удовлетворении исковых требований о признании недействительным одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Поскольку признание действий по расторжению договора № № долевого участия в финансировании жилого дома №№, расположенного в районе <адрес> от 02.11.2015 недействительным влечет возврат сторон в первоначальное положение, свидетельствующее о том, что договор является действующим, принятия отдельного решения по признанию договора действующим, не требуется.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 10 августа 2017 года отменить.

Принять новое решение по делу об удовлетворении исковых требований Г.Л.Н. к ООО «Зеленый квартал» о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора.

Признать односторонний отказ от исполнения договора № № долевого участия в финансировании жилого дома №№, расположенного в районе <адрес> от 02.11.2015, оформленный ООО «Зеленый квартал» 14.02.2017, недействительным.

Председательствующий

Судьи