Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Перми 01 февраля 2021 года дело по апелляционной жалобе Департамента земельных отношений администрации г.Перми на решение Свердловского районного суда г.Перми от 16 октября 2020 года, которым постановлено:

«В удовлетворении искового заявления Департамента земельных отношений администрации города Перми к ФИО1, Индивидуальному предпринимателю ФИО2, Индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании недействительным договор уступки о передаче права аренды на земельный участок от 14.03.2019; признании недействительным договор купли-продажи земельного участка № ** от 01.11.2019 с кадастровым номером **; применении последствий недействительности ничтожной сделки; признании право собственности за Муниципальным образованием город Пермь на земельный участок с кадастровым номером **; восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи о аренде земельного участка от 05.03.2019 № ** – отказать в полном объеме».

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Варовой Л.Н., пояснения представителя ответчиков ФИО3, ФИО2 по доверенности адвоката Панькова А.В., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Департамент земельных отношений администрации г.Перми обратился с иском к ФИО1, ИП ФИО2, ИП ФИО3 о (с учетом уточнения предмета иска в порядке ст.39 ГПК РФ):

- признании недействительным договора уступки о передаче права аренды земельного участка от 14.03.2019, заключенного между ФИО1 и индивидуальными предпринимателями ФИО2, ИП ФИО3, в соответствии с которым переданы права и обязанности по договору аренды № ** от 05.03.2019;

- признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № ** от 01.11.2019, заключенного между Департаментом земельных отношений администрации г.Перми и ИП ФИО2, ИП ФИО3, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде реституции;

- признании права собственности за Муниципальным образованием г.Пермь на земельный участок с кадастровым № ** площадью 1 478 кв.м по адресу: ****; восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи о договоре аренды земельного участка от 05.03.2019 № **.

Исковые требования мотивированы тем, что 05.03.2019 между ФИО1 (арендатор) и Департаментом земельных отношений администрации г.Перми (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № ** на срок с 12.02.2019 по 11.02.2039, по условиям которого в пользование арендатора передан земельный участок с кадастровым № ** площадью 1 478 кв.м по ул.**** в г.Перми для индивидуального жилищного строительства с разрешенным использованием – под жилой дом.

Право аренды земельного участка получено ФИО1 в первоочередном порядке, без проведения торгов и с льготной ставкой при уплате арендной платы за земельный участок, в целях освоения земельного участка для улучшения его жилищных условий, так как ФИО1 является инвалидом ** группы и нуждается в улучшении жилищных условий.

15.03.2019 от ФИО1 поступило уведомление № ** о переуступке прав и обязанностей по договору аренды.

Договор уступки права аренды земельного участка от 14.03.2019 был заключен ФИО1 с ИП ФИО2, ИП ФИО3, на основании договора уступки произошла смена арендатора на земельный участок; по данным ЕГРН договор уступки права аренды земельного участка зарегистрирован 20.03.2019.

27.09.2019 в Департамент поступили заявления от ФИО2 и ФИО3 о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность, основания для отказа отсутствовали.

01.11.2019 между истцом и ФИО2, ФИО3 заключен договор № ** купли-продажи земельного участка с кадастровым № ** по ул.**** в г.Перми, участок передан в общую долевую собственность.

Со ссылкой на положения ст.383, ст.384, ст.388 ГК РФ, ст.п.1, пп.14 ст.39.6 ЗК РФ истец указывает на ничтожность договора уступки прав по договору аренды, поскольку предоставление земельного участка осуществлено ФИО1, как лицу, являющемуся инвалидом, нуждающемуся в улучшении жилищных условий в соответствии с ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», без проведения торгов с установлением арендной платы по льготной ставке. Соответственно в данном случае предоставление участка непосредственно связано с личностью ФИО1, в связи с чем право аренды не может быть отчуждено иным лицам

Судом постановлено приведенное выше решение.

С решением суда не согласен истец, в апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное и необоснованное. Доводы жалобы аналогичны основаниям иска и позиции истца, занятой при рассмотрении спора по существу. Указывает, что мера социальной поддержки инвалида в виде права на первоочередное получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства неразрывно связана с личностью гражданина-инвалида. Договор цессии, как направленный на отчуждение права, неразрывно связанного с личностью, является ничтожным, данная сделка фактически направлена на обход процедуры предоставления земельного участка для ИЖС. Судом неправильно истолкованы положения договора аренды.

Представителем ответчиков представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на отсутствие оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.

Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующим выводам.

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 09.01.2019 распоряжением начальника Департамента земельных отношений администрации г.Перми (далее по тексту – ДЗО администрации г.Перми) предварительно согласовано предоставление ФИО1 земельного участка с кадастровым № ** площадью 1 478 кв.м по ул.**** в Свердловском районе г.Перми (далее по тексту – земельный участок) (т.1 л.д.15).

01.02.2019 в ДЗО администрации г.Перми обратился представитель ФИО1, действующий на основании доверенности С., с заявлением о подготовке договора аренды на земельный участок (т.1 л.д. 11).

05.03.2019 между ДЗО администрации г.Перми (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) на основании пп.14 п.2 ст.39.6 ЗК РФ заключен договор аренды земельного участка № ** с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (т.1 л.д. 30-37). Срок договора установлен сторонами с 12.02.2019 по 11.02.2039, с установленной арендной платой за 2019 год в сумме 6 832,5 рублей.

12.02.2019 земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи; в акте указано, что земельный участок частично огорожен, на участке расположено строение (т.1 л.д.39).

14.03.2019 ФИО1 по договору (т.1 л.д.49, 50) передал права и обязанности по договору аренды № ** от 05.03.2019 ФИО2 и ФИО3 (по 1\2 долив праве аренды каждому); цена договора 20000 рублей (п.1.3).

ФИО2 и ФИО3 с 05.12.2014 (т.1 л.д.59-68) зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей, одним из видов деятельности которых является строительство жилых и нежилых зданий.

15.03.2019 от ФИО1 в адрес ДЗО администрации г.Перми поступило уведомление о передаче права аренды земельного участка ФИО2 и ФИО3 (Выписки из ЕГРЮЛ т.1 л.д.46).

09.04.2019 в адрес представителя ФИО1, действующего на основании доверенности С., ДЗО администрации г.Перми направлен ответ на уведомление о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 05.03.2019 № ** со ссылкой на п.7.1 договора аренды, в соответствии с которым арендатор не вправе передавать права и обязанности по договору аренды третьему лицу, так как договор аренды заключен без проведения торгов на основании пп.14 п.2 ст.39.6 ЗК РФ (т.1 л.д. 58).

10.09.2019 органом по государственной регистрации прав зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО3, ФИО2 (в размере 1/2 доли за каждым) на жилой дом площадью 32 кв.м с кадастровым № ** (т.1 л.д. 224-228, выписка из ЕГРН).

01.11.2019 ДЗО администрации г.Перми по договору № ** купли-продажи передал земельный участок в общую долевую (по 1/2 доле каждому) собственность ФИО3, ФИО2 (т.1, л.д.91-92). Договор заключен на основании положений пп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ. Переход права собственности на земельный участок не зарегистрирован в связи с принятыми судом обеспечительными мерами (л.д.146, 147, отзыв Управления Росреестра по Пермскому краю).

При разрешении спора суд, руководствуясь ст.3, ст.6, ст.22, пп.14 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, ст.10, ст.165, ст.166, ст.167, ст.168, ст.173.1, ст.606, ст.608, ст.609, ст.615 ГК РФ, разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ДЗО администрации г.Перми исковых требований в полном объеме.

Коллегия не может согласиться с выводами суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявленных ДЗО администрации г.Перми в части признания недействительным договора цессии от 14.03.2019 по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст.383 ГК РФ переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается.

В силу норм п.1 ст.384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Положениями ст.388 ГК РФ предусмотрено, что уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (пункт 1). Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (пункт 2).

В соответствии с п.1, п.п.14 п.2 ст.39. 6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора уступки права аренды, суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемой ситуации право аренды не относится к числу тех, возможность передачи которых запрещена ст.383 ГК РФ; из толкования условий п.п.3.2.10 договора аренды от 05.03.2019, положений п.9 ст.22 ЗК РФ следует, что законом запрет на совершение уступки права аренды без согласия арендодателя не установлен, положения п. 7.1 договора аренды не регулируют вопросы уступки права аренды; оснований полагать, что уступка противоречит закону либо условиям договора, не имеется.

Судебная коллегия находит приведенные выводы суда основанными на неправильном применении норм материального закона, при несоответствии выводов суда первой инстанции, приведенных в решении, фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с разъяснениями п.9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ). Например, ничтожной является уступка прав бенефициара по независимой гарантии без одновременной уступки тому же лицу прав по основному обязательству (абзац второй пункта 1 статьи 372 ГК РФ). Статья 383 ГК РФ устанавливает запрет на уступку другому лицу прав (требований), если их исполнение предназначено лично для кредитора-гражданина либо иным образом неразрывно связано с его личностью. При этом следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве. Например, исходя из положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ запрет уступки прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, не затрагивает требований по денежным обязательствам.

Из материалов дела следует, что право аренды земельного участка получено ФИО1 в первоочередном порядке, без проведения торгов, и с льготной ставкой при уплате арендной платы за земельный участок,в целях освоения земельного участка для улучшения своих жилищных условий. Возможность приобретения земельного участка в льготном порядке и на льготных условиях, в соответствии с п.п.1.п.1 ст.1 Закона Пермского края № 604-ПК от 07.04.2010 года «О порядках определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, а также размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Пермского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» поставлена под условия наличия у ФИО1 статуса инвалида и нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Предоставление земельного участка в аренду на льготных условиях ФИО1 в рассматриваемой ситуации свидетельствует о реализации возложенных законом на орган власти обязательств по обеспечению инвалида, как лица, которому государством гарантированы специальные меры поддержки, земельным участком для строительства жилья, т.е. является непосредственно связанным с личностью ФИО1

В связи с этим приобретение земельного участка на праве аренды инвалидом без торгов, но в первоочередном порядке, на льготных условиях, исключает возможность уступки права аренды лицу, которое соответствующим статусом не обладает, поскольку право аренды неразрывно связано с личностью арендатора.

С учетом изложенного позиция суда о том, что оспариваемый договор цессии не нарушает запрет, установленный законом, является ошибочной.

Произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного в порядке ст. 17 ФЗ РФ от 24.11.1995 г. N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в РФ» договора аренды, ст.39.16 ЗК РФ, является недопустимой, поскольку фактически позволяет по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не являющееся инвалидом, нуждающимся в улучшении жилищных условий) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Учитывая фактические обстоятельства дела, принимая во внимание, что договор цессии заключен через 9 дней после заключения ФИО1 договора аренды, без улучшения жилищных условий ФИО1, право аренды уступлено лицам, являющимся индивидуальными предпринимателями, одним из видов деятельности которых является строительство жилых и нежилых зданий, действия ответчиков свидетельствуют об отсутствии намерения у ФИО1 реализовать права, предоставленные ФЗ РФ от 24.11.1995 г. N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в РФ» и приобретении земельного участка лицами, не имеющим права на льготы, в обход предусмотренной законом процедуры.

Судебная коллегия также находит ошибочным толкование судом первой инстанции условий заключенного между Департаментом земельных отношений администрации г. Перми и ФИО1 договора аренды земельного участка от 14.03.2019 года.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п.3.2.10 договора аренды от 14.03.2019 арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение представленных Арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, уступки прав и обязанностей третьим лицам, внесение права на аренду участка или его части в уставный капитал юридических лиц и другое) без письменного согласия Арендодателя (в случаях заключения настоящего договора на срок не более пяти лет), за исключением случаев, установленных законом.

Согласно абз. 2 п.7.1. договора аренды от 17.09.2019 в случае, если договор аренды заключен в порядке реализации гражданами права на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, Арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу.

Оценив положения абз. 2 п.7.1. договора аренды, суд первой инстанции, с учетом того, что они включены в раздел VII договора «Предоставление земельного участка в субаренду, заключение соглашения об установлении сервитута)», пришел к выводу о том, что они не регулируют вопросы передачи права аренды на основании договора уступки, в связи с чем сославшись на положения п.3.2.10 договора, пришел к выводу о том, что стороны согласовали возможность уступки права аренды по договору, заключенному на срок свыше пяти лет, третьим лицам без согласия арендодателя.

Вместе с тем, из приведенных выше положений ст.431 ГК РФ следует, что законом закреплен принцип последовательного толкования условий договора, систематическое толкование подлежит применению только в случае невозможности установить содержание условия договора путем буквального толкования.

Суд первой инстанции, приняв во внимание расположение условия абз. 2 п.7.1 договора аренды в разделе «Предоставление земельного участка в субаренду, заключение соглашения об установлении сервитута» не указал, в чем заключается невозможность буквального толкования условия абз.2 п.7.1. договора аренды.

Коллегия полагает, что каких-либо неясностей указанное условие договора не содержит. Из буквального толкования фраз и выражений, содержащихся в абз.2 п.7.1. договора, учитывая, что при передаче земельного участка в субаренду или установлении сервитута, передачи прав и обязанностей по договору аренды не происходит (обязанным перед арендодателем лицом остается арендатор), следует что данным условием договора установлен запрет на заключение арендатором договоров цессии (перенайм). При указанных обстоятельствах формальное включение указанных положений в раздел VII договора не может рассматриваться в качестве исключающего запрет на заключение договора цессии.

При этом положения абз.2 п.7.1. договора аренды являются специальными по отношению к положениям п.3.2.10 договора, регулирующим передачу прав по договору третьим лицам, и подлежат прямому применению в спорной ситуации, связанной с уступкой права аренды земельного участка, приобретенного ФИО1 в первоочередном порядке без торгов.

По данным причинам договор цессии подлежит квалификации в качестве недействительного в силу ничтожности (ст.10, ст.168 ГК РФ); решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска о признании недействительным договора цессии от 14.03.2019 подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в указанной части.

Коллегия не находит оснований для удовлетворения исковых требований ДЗО администрации г.Перми в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного 01.11.2019 между ДЗО администрации г.Перми и ФИО2, ФИО3, поскольку данный договор заключен между сторонами не в связи с наличием у ответчиков права аренды на земельный участок, зарегистрированного на основании ничтожного договора, а на основании подп.6 п.2 ст.39.3 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с подп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

Предоставление земельного участка по оспариваемому договору купли-продажи осуществлено ДЗО администрации г.Перми в связи с принадлежностью ответчикам на праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного на спорном земельном участке. В предмет иска требования об оспаривании зарегистрированного права на жилой дом не включено, оснований для выхода за пределы иска у коллегии не имеется. Отказ в иске в остальной части исключает возможность применения реституции по ничтожному договору аренды.

Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст.199, ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА :

Решение Свердловского районного суда г.Перми от 16 октября 2020 года отменить в части отказа в удовлетворении требований Департамента земельных отношений администрации г.Перми к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора о передаче права аренды на земельный участок от 14.03.2019 года.

В отмененной части принять новое решение, которым признать недействительным договор о передаче права аренды, совершенный 14 марта 2019 года между ФИО1 и ФИО2, ФИО3, в отношении земельного участка площадью 1478 кв.м с кадастровым № ** по адресу: г.Пермь, ул.****.

В остальной части решение Свердловского районного суда г.Перми от 16 октября 2020 года оставить без изменения.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)