Гражданский кодекс часть 1

Григорьева Светлана Ремовна обратилась в суд с иском к ООО «Таунхаус», в лице директора Миллер Л.М., о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия, указывая, что 16 ноября 2015 года между истцом и ООО «Таунхаус» был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (квартира в КП «Каштановый Дворик» д.Кузнечиха). Общая сумма договора составила 3341280 рублей. Истица продала имеющуюся в собственности квартиру, в которой на тот момент проживала, часть денег взяла в долг и заплатила сумму, указанную в договоре полностью. На момент заключения договора, строительство шло полным ходом: 1-я очередь заселялась; 2-я очередь строилась (дома были построены примерно на 90%); 3-я очередь (где должна была быть квартира истца) заложен фундамент. На вопрос истца, почему заключают не Договор долевого участия, а предварительный договор купли-продажи, ей ответили, что строят не многоквартирные дома, а малоэтажные (блокированные) жилые дома, которые относятся к ИЖС. Для такого строительства, по закону, не нужно получать «Разрешение на строительство» и не нужно заключать ДДУ. В июле 2016 года к ФЗ-214 были приняты поправки, которые отнесли блокированные дома к объектам многоквартирным и долевого строительства, соответственно, все формулировки в договорах с клиентами, заключенные согласно прежним законам, стали неактуальны и автоматически устарели, появились новые требования к застройщикам. Так как в указанные договором сроки строительство не было закончено, Миллер Л.М. должна была получить всю разрешительную документацию для продолжения строительства и перезаключить договора с покупателями, чего сделано не было. В 2016г. строительство было полностью остановлено, Миллер Л.М. денег не вернула и обещала дома достроить, но обещаний не сдержала. В данный момент Управлением МВД России по г.Нижнему Новгороду на Миллер Л.М. заведено уголовное дело по ст.159 ч.4 УК РФ. В рамках уголовного дела была проведена строительная экспертиза, по результатам которой было сделано заключение, что строились блокированные дома, состоящие из 3-х и более блоков, а значит по ФЗ-214 относятся к многоквартирным и долевого строительства.

На основании изложенного истец Григорьева С.Р., просила суд признать предварительный договор купли-продажи от 16 ноября 2015 года договором долевого участия.

Истец Григорьева С.Р. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.

В судебное заседание представитель ответчика не явился, о месте и времени рассмотрения дела ответчик извещен в установленном законом порядке.

Решением Нижегородского районного суда г.Нижнего Новгорода от 8 сентября 2020 года в удовлетворение исковых требований Григорьевой Светланы Ремовны отказано.

В апелляционной жалобе Григорьева Светлана Ремовна просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований. Заявитель указывает на то, что строящиеся дома блокированной застройки являются многоквартирным домом, так как каждый блокированный дом состоит из двух этажей и имеет две квартиры, а блокированный дом предназначен для проживания одной семьи. Также указывает на то, что судом первой инстанции не выяснены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела и не дана должная правовая оценка представленным со стороны истца доказательствам.

В судебном заседании апелляционной инстанции истец Григорьева С.Р. поддержала доводы своей апелляционной жалобы, просила решение отменить.

На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции остальные лица не явились, не представили доказательств уважительности причин своего отсутствия, равно как и ходатайств об отложении судебного заседания, извещались надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания путем направления судебных извещений, кроме того, информация о деле размещена на официальном интернет-сайте Нижегородского областного суда www.oblsudnn-nnov.sudrf.ru и www.oblsudnn.ru.

В соответствии с частью 1 статьи 327, частями 3, 4 статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть поступившую жалобу в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность обжалованного в апелляционном порядке судебного решения проверена по правилам положений, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16 ноября 2015 года между ООО «Таунхаус» и Григорьевой Светланой Ремовной был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (доли земельного участка и доли жилого дома).

Согласно п.2.1 данного Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, В соответствии с условиями настоящего договора Стороны договорились заключить в будущем договор купли -продажи (основной Договор) по которому Представитель Продавца продает, а Покупатель покупает следующее недвижимое имущество (далее по тексту - «Объекты»): 1/2 доли земельного участка (Далее Участок 2) общей площадью 192,8 кв.м., категории земель - земли населённого пункта, разрешенное использование - для личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: [адрес], корпус Б (адрес строительный по генплану), который будет создан путем разделения земельных участков, указанных в п.п.2.2, настоящего договора. (Далее Участок 1, Участок 1а, участок 16, при совместном упоминании именуемые Участки), 6961/11232 долей в праве на жилой дом, общей площадью 112,32 кв.м., расположенный на Участке 2, согласно прилагаемому проекту.

Согласно п.3.1 Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, цена, уплачиваемая Покупателем Представителю Продавца составляет 3 341 280 рублей.

При рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции пришел к выводу о том, что к отношениям сторон не могут быть применены положения ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», так как часть 2.3 статьи 1 данного закона, которой его действие распространено на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц, введена Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 304-ФЗ и подлежит применению к договорам, заключенным после 1 января 2017 года.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами жалобы о том, что строящиеся дома блокированной застройки являются многоквартирным домом в силу следующего.

Согласно пункту 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции», многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом при этом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Как следует из положений подпункта 2 пункта 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Из существа договора участия в долевом строительстве усматривается, что ООО «Таунхаус» приняло на себя обязательства построить многосекционный жилой дом, состоящий из нескольких блок-секций, строящийся на земельном участке. В отличие от многоквартирного дома, у жилых домов блокированной застройки имеется выход на территорию общего пользования, а также отсутствуют помещения общего пользования (межквартирные лестничные площадки, переходные лоджии, лестницы, коридоры, лифты и т.д.).

Строительство жилых домов блокированной застройки (таунхаусов) не подразумевает применение застройщиком требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов специального режима в виде заключения и государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до привлечения денежных средств гражданина для целей строительства объекта, поскольку такой объект не является многоквартирным домом.

При таких обстоятельствах, истцом не приведено убедительных и достаточных доказательств того, что дом, строительство которого предусмотрено названным договором, относится к многоквартирному жилому дому либо к иному объекту недвижимости, связанному непосредственно с понятием многоквартирного дома в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

Судебная коллегия в полной мере соглашается с выводами суда первой инстанции. Данные выводы основаны судом на материалах дела, к ним он пришел в результате обоснованного анализа письменных доказательств, которым дал надлежащую оценку в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ во взаимосвязи с нормами действующего законодательства.

Несогласие в апелляционной жалобе с выводами суда первой инстанции в отношении представленных доказательств и установленных по делу обстоятельств, не состоятельны, поскольку согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд самостоятельно определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что ответчиком строились многоквартирные дома, поэтому предварительный договор от 16 ноября 2015 года является договором долевого участия. Данный довод судебной коллегией отклоняется, поскольку отличие многоквартирного жилого дома от дома блокированной застройки заключается не в количестве квартир, а в наличии общего имущества собственников, наличии отдельного входа, и в жилых домах блокированной застройки и многоквартирных домах имеется общее имущество - фундамент, общие стены, крыша, при этом различие между многоквартирным жилым домом и домом блокированной застройки заключается в обеспечении коммунальными услугами и наличии непосредственного выхода на земельный участок, поэтому вывод суда первой инстанции, что ответчиком строились дома блокированной застройки, а не многоквартирные жилые дома, является правильным.

Поскольку договор о долевом участии в строительстве жилья от 21 декабря 2015 г. N ПР-7а/1-3 заключен и зарегистрирован до 1 января 2017 г.,

Внимание заявителя апелляционной жалобы обращается на то обстоятельство, что, поскольку предварительный договор между сторонами заключен 16 ноября 2015 года, суд пришел к выводу о том, что на спорные правоотношения положения Федерального закона N 214-ФЗ не распространяются, следовательно, не применяется и Приказ Минстроя России от 12 августа 2016 г. N 560/пр, которым утверждены критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан, а также правила ведения реестра пострадавших граждан. До принятия указанного Федерального закона, которым был установлен специальный порядок применения части 2.3 статьи 1 Федеральным законом N 214-ФЗ, эти отношения урегулированы не были, действие ФЗ N 214-ФЗ на отношения по долевому строительству домов блокированной застройки необходимо распространять с момента, определенного законодателем – с 1 января 2017 г.

Изложенные выводы суда первой инстанции сомнений в законности не вызывают, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и обстоятельствам данного дела.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нижегородского районного суда г.Нижнего Новгорода от 8 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Григорьевой Светланы Ремовны – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи