Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 26 августа 2015 года гражданское дело № 2-629/2015 по апелляционной жалобе ГАР на решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 07 апреля 2015 года по иску ИВГ к ГАР о взыскании задолженности по договору аренды, задолженности за потребленные коммунальные услуги, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами и встречному иску ГАР к ИВГ о признании договора расторгнутым.

Заслушав доклад судьи Охотской Н.В., объяснения ГАР и его представителя ССГ, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ИВГ – ИЕГ, возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ИВГ обратился в Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ГАР о взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения в размере <...> рублей, по оплате потребленных коммунальных услуг в размере <...> рублей, пеней за нарушение срока внесения арендной платы в размере <...> рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами предусмотренными ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации до дня полного погашения суммы основного долга.

Требования мотивированы тем, что 25 марта 2014 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Срок аренды в соответствии с п. 2 договора составляет 11 месяцев до 25 февраля 2015 года. В соответствии с договором арендная плата составляет <...> рублей в месяц по сроку уплаты до 25 числа каждого месяца, расходы на электроэнергию и потребление воды оплачиваются ответчиком ежемесячно согласно показаниям приборов учета. В нарушение условий указанного договора ответчик не выполнил принятые на себя обязательства по оплате арендуемого имущества и коммунальных услуг.

23 июня 2014 года ответчик обратился к истцу с требованием о расторжении договора аренды с 01 июля 2014 года. Поскольку договором не предусмотрен порядок расторжения договора, в данном случае действуют правила установленные ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению истца, договор следует считать расторгнутым с 23 сентября 2014 года. Ответчиком обязанность по арендной плате и оплате коммунальных услуг за период с 01 мая 2014 года по 23 сентября 2014 года не исполнена.

Возражая против доводов истца ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды от 25 марта 2014 года с 01 июня 2014 года.

В обоснование иска указав, что указанное помещение не являлось жилым, поскольку договор аренды заключался для расположения в нем офиса. В указанном помещении имелся дефект сантехнического оборудования, который невозможно было устранить, поскольку для ремонта необходимо было произвести демонтаж части стены. В связи с имеющимся дефектом помещение было непригодно для использования, арендатор отказался устранить указанный дефект, в связи с чем, ответчик направил истцу требование о расторжении договора.

Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 07 апреля 2015 года исковые требования ИВГ удовлетворены частично. Судом постановлено: взыскать с ГАР в пользу ИВГ задолженность по договору аренды в размере <...> рублей, задолженность за потребленные коммунальные услуги в размере <...> рублей, пени в размере <...> рублей, судебные расходы в размере <...> рублей <...> копеек. Взыскать с ГАР в пользу ИВГ проценты за пользование чужими денежными средствами по ставке 8,25 % годовых, начисляемых на сумму основного долга в размере <...> рублей, с учетом его фактического погашения за период с 23 сентября 2014 года до дня полного погашения суммы основного долга включительно. В удовлетворении встречного искового заявления ГАР отказано.

В апелляционной жалобе ответчик просит указанное решение отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска отказать в полном объеме, встречные исковые требования удовлетворить. В обоснование жалобы указывает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, а выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу без участия не явившегося в судебное заседание истца в соответствии со статьей 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в материалах дела имеются данные, подтверждающие его надлежащее извещение, учитывая, что интересы ИВГ в апелляционной инстанции представляет уполномоченное доверенностью лицо.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно положениям ст. ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ч.1 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Как следует из материалов дела, ИВГ является собственником квартиры по адресу: <адрес>.

25 марта 2014 года между ИП ИВГ и ГАР заключён договор аренды помещения - квартиры по адресу: <адрес>.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора срок найма помещения составляет 11 месяцев, договор действует до 25 февраля 2015 года включительно.

Согласно пунктам 4.1 - 4.5 договора плата за помещение установлена в размере <...> рублей в месяц по сроку уплаты до 25 числа каждого месяца. Начисление платы производится с 25 марта 2014 года и до фактического возврата помещения по акту приёма-передачи. В стоимость арендной платы входит оплата коммунальных услуг, городской телефон, интернет. Расходы на электроэнергию и потребление воды оплачиваются ответчиком ежемесячно согласно показаниям счётчиков.

Согласно п. 8.1 договора ответчик выплачивает денежную сумму в размере <...> рублей для обеспечения обязательств по договору.

Также судом установлено, что 25 марта 2014 года ответчиком истцу переданы <...> рублей, из которых <...> рублей в счёт оплаты за март 2014 года, <...> рублей в счёт оплаты за апрель 2014 года, <...> рублей в счёт платы за обеспечение обязательств по договору.

Данные обстоятельства сторонами в процессе рассмотрения дела не оспаривались.

Отклоняя доводы ответчика о том, что спорное жилое помещение являлось нежилым, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ответчиком в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каких-либо доказательств, что указанное помещение является нежилым и использовалось под офис, ГАР не представлено. Согласно кадастровому паспорту указанное помещение является жилым, в связи с чем, суд пришел к выводу, что между сторонами заключён договор найма жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>.

С указанным выводом суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, считает его законным и обоснованным, соответствующим обстоятельствам дела.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что указанные требования не основаны на требованиях закона и не подтверждаются материалами дела.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции на основании следующего.

Пункт 1 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Указанная норма права предоставляет наймодателю гарантию в целях минимизации убытков в случае досрочного расторжения договора найма, с тем, чтобы он имел возможность в течение трех месяцев решить вопрос о новом нанимателе жилого помещения.

Доказательств того, что между сторонами достигнуто соглашение о расторжении договора с 01 июня 2014 года ответчиком в материалы дела не представлено, более того, из объяснений ответчика и встречного искового заявления усматривается, что в связи с невозможностью использования жилого помещения ГАР в адрес ИВГ 23 июня 2014 года направлено уведомление о расторжении договора. Доказательств уведомления ИВГ о расторжении договора в апреле 2014 года не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в соответствии с абз. 2 п.2 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации у ГАР возникло право требовать расторжения договора аренды, по тем основаниям, что ИВГ не передал ему технический паспорт на квартиру, по мнению судебной коллегии не может служить основанием к отмене решения суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований, как основанных на неверном толковании норм права.

В ч. 2 п. 2 указанной статьи установлены последствия на случай нарушения арендодателем обязанности по предоставлению принадлежностей имущества и относящихся к нему документов. Как неисполнение указанной обязанности рассматриваются отказ в передаче таких принадлежностей и документов либо не предоставление их в срок. К не предоставлению приравнивается передача арендодателем принадлежностей и документов, не соответствующих условиям договора и (или) назначению имущества.

Основание для применения санкций – не предоставление не всяких принадлежностей имущества и относящихся к нему документов, а только тех из них, отсутствие которых исключает возможность эксплуатации объекта либо в значительной степени лишает арендатора того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Иными словами, в данном случае имеет место либо невозможность пользования арендованным имуществом, либо крайняя затруднительность.

Ответчиком в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в суд первой и апелляционной инстанции не представлено доказательств невозможности пользования арендованным имуществом или крайней затруднительности в его использовании, в отсутствие технического паспорта на квартиру.

Доводы ответчика о том, что указанное помещение представлялось ИВГ как не жилое, и должно было быть использовано в качестве офиса, в связи с чем, если бы при заключении договора был передан паспорт на квартиру, из которого усматривалось бы, что помещение является жилым, договор аренды не был бы заключен, судебной коллегией также не могут быть приняты во внимание, поскольку доказательств достижения между сторонами соглашения об аренде нежилого помещения материалы дела не содержат. В претензиях, направленных ГАР в адрес ИВГ содержатся требования об устранении повреждений сантехнического оборудования, что препятствует пользованию жилым помещением.

Разрешая исковые требования ИВГ, оценив материалы дела в их совокупности по правилам ст. ст. 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности заявленного иска, поскольку при заключении договора аренды, который ответчиком не оспорен, стороны договорились о сроках и размере вносимых арендных платежей, следовательно, неисполнение надлежащим образом условий договора является нарушением условий договора аренды. При этом судом установлено, что поскольку арендатор предупредил арендодателя о расторжении договора 23 июня 2014 года, то в силу ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор следует считать расторгнутым с 23 сентября 2014 года.

На основании изложенного, по основаниям ст. ст. 307, 309, 310, 420, 606, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом взыскана с ответчика задолженность по арендной плате и коммунальным платежам за период с 01 мая 2014 года по 23 сентября 2014 года в сумме <...> рубля <...> копеек.

Доводы апелляционной жалобы о том, что Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 06.06.2013 N 397 (ред. от 13.03.2014) «О региональных стандартах стоимости жилищно-коммунальных услуг» установлен региональный стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг на одного человека, согласно которому для отдельных и коммунальных квартир и жилых домов любой формы собственности жилищного фонда в Санкт-Петербурге составляет <...> рублей <...> копеек на одиноко проживающего гражданина, в связи с чем, размер арендной платы установленный ИВГ превышает предельно допустимый в 40 раз, судебная коллегия считает несостоятельным в силу следующего.

Согласно п.1 ст.1 Закона Санкт-Петербурга от 21.05.2009 N 228-45 (ред. от 28.12.2012) «О форме предоставления мер социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в Санкт-Петербурге» (принят ЗС СПб 20.05.2009) формой предоставления мер социальной поддержки категориям граждан, указанным в пункте 2 настоящей статьи, по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в Санкт-Петербурге является денежная выплата (далее - денежная выплата).

Согласно ст. 3 указанного размер денежной выплаты определяется в зависимости от величины базовой единицы и количества членов семьи.

Согласно ст. 2 Закона в настоящем Законе Санкт-Петербурга под базовой единицей (далее - B) понимается денежная единица, соответствующая по величине размеру регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг в Санкт-Петербурге.

Таким образом из анализа указанных правовых норм следует что указанный региональный стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг применяется для расчета денежной выплаты предоставляемой в качестве меры социальной поддержки отдельным нуждающимся категориям граждан. Иные субъекты гражданско-правовых отношений свободны при заключении договора аренды, в определении стоимости арендной платы. Иное противоречило бы сути принципа свободы договора.

Также, судом взысканы с ответчика пени в размере <...> рублей в соответствии с условиями п.6.2 договора аренды и проценты, предусмотренные ст. 395 Гражданского кодекса российской Федерации.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о законности требований истца о взыскании договорной неустойки, однако не может согласиться с выводом суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 (ред. от 04.12.2000) «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» в денежных обязательствах, возникших из договоров, в частности, предусматривающих обязанность должника произвести оплату товаров, работ или услуг либо уплатить полученные на условиях возврата денежные средства, на просроченную уплатой сумму подлежат начислению проценты на основании статьи 395 Кодекса.

Законом либо соглашением сторон может быть предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку (пени) при просрочке исполнения денежного обязательства. В подобных случаях суду следует исходить из того, что кредитор вправе предъявить требование о применении одной из этих мер, не доказывая факта и размера убытков, понесенных им при неисполнении денежного обязательства, если иное прямо не предусмотрено законом или договором.

Судом первой инстанции указанные положения закона учтены не были, в связи с чем, судебная коллегия, исходя из положений закона, о том, что кредитор вправе предъявить требование о применении одной меры ответственности полагает решение суда подлежащим отмене в указанной части, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ИВГ о взыскании процентов предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вывод суда о взыскании с ответчика судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере <...> рублей <...> копеек основан на ст. ст. 88, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 07 апреля 2015 года отменить в части взысканных процентов по ст. 395 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В удовлетворении исковых требований ИВГ к ГАР о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренных ст. 395 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации - отказать.

В остальной части Решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 07 апреля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ГАР – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: