Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Мой М. Д.» к ФИО1, ФИО2 о взыскании стоимости ремонта, в результате которого произведены неотделимые улучшения, взыскании расходов по оплате государственной пошлины,

по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Пушкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>, заслушав доклад судьи Шмелева А.Л., объяснения представителя ФИО1 – ФИО3,

установилА:

ООО «Мой М. Д.» предъявлен иск к ФИО4, ФИО2 о взыскании солидарно стоимости ремонта, в результате которого произведены неотделимые улучшения в размере 849 278 руб., взыскании расходов по оплате государственной пошлины, по тем основаниям, что <данные изъяты> между ФИО4, ФИО2 и ООО «Мой М. Д.» заключен договор <данные изъяты> аренды нежилого помещения, в соответствии с которым ответчики ФИО4 и ФИО2 предоставили истцу ООО «Мой М. Д.» за плату во временное пользование нежилое помещение с кадастровым номером 50:13:0060146:7037, расположенное по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 154,5 кв.м., обеспеченное теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью, выделенной линией Интернет. <данные изъяты> между сторонами было заключено дополнительное соглашение <данные изъяты> к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора аренды нежилого помещения. В соответствии с п. 2.2.6 договора Арендатор не вправе проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя. В силу п. 5.2 договора Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если по время заключения Договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков Арендатор вправе по своему выбору: потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков нежилого помещения, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков нежилого помещения. Соглашением к Договору от <данные изъяты> сторонами было установлено, что Арендатор обязуется выполнить ремонтные работы в срок предоставленных арендных каникул, а именно: восстановление окон в магазине (2 окна слева от входной двери), не нарушая конструкции капитальной стены (при необходимости укрепления оконных проемов), а также выравнивание стен с окнами снаружи и внутри; установление входной группы с пандусом для маломобильных граждан; восстановление всех запасных выходов в помещение; восстановление санузла в торговом зале, а также санузла для персонала; выравнивание полов в торговом зале (выполнение бетонной стяжки и покраска пола); восстановление внутренних стен и перегородок в помещении; монтаж (п.1). Арендатор обязуется выполнить ремонтные работы в летний период, а именно: выяснение причины трещины в наружной стене слева от входной группы и ее устранение (п.2); смета по выполненным работам согласно п.1 данного соглашения будет согласовываться в срок до <данные изъяты>г.; смета по капитальным работам согласно п.2 дополнительного соглашения будет согласовываться после выяснения причин образования данной трещины. Истец ООО «Мой М. Д.» произвело ремонтные работы нежилого помещения, которые являются капитальными, неотделимыми улучшениями нежилого помещения. Генеральный директор ООО «Мой М. Д.» ФИО5 неоднократно обращалась к ответчикам ФИО4 и ФИО2 с просьбами согласовать сметы, позже со стороны ответчиков стали чиниться препятствия в использовании нежилого помещения по назначению. Поскольку произведенные неотделимые улучшения нежилого помещения по адресу: <данные изъяты> остаются в собственности арендодателей ФИО4, ФИО2, то, понесенные ООО «Мой М. Д.» расходы истец просит взыскать солидарно с ФИО4, ФИО2

ФИО1, также являющаяся представителем ответчика ФИО2 иск не признала.

ФИО2 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена, причин неявки суду не сообщила.

Решением Пушкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> постановлено: Иск ООО «Мой М. Д.» к ФИО1, ФИО2 о взыскании стоимости ремонта, в результате которого произведены неотделимые улучшения, взыскании расходов по оплате государственной пошлины удовлетворить частично. Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу ООО «Мой М. Д.» стоимость ремонта, в результате которого произведены неотделимые улучшения на сумму 849 278 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 692,78 рублей – с ФИО1 – 1/3, ФИО2 – 2/3. Вернуть ООО «Мой М. Д.» излишне уплаченную государственную пошлину в размере 44,50 рублей. В удовлетворении требований о взыскании в солидарном порядке – отказать.

Ответчики в апелляционной жалобе просит отменить решение, как незаконное и необоснованное.

В соответствии с ч. 1 п. 1, п. 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Статьей 12 ГПК РФ определено, что правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст.ст. 56, 57 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно ч. 1 ст. 55 и ч. 1 ст. 56 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу положений ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд, самостоятельно определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Из содержания статьи 8 Гражданского кодекса РФ следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; вследствие иных действий граждан и юридических лиц и т.д.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению объекта долевой собственности соразмерно своей доле.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Как установлено ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, после заключения условия договора становятся обязательными для его сторон.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 616 ГК РФ предусмотрено, что Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются, в том числе, расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

По делу установлено, что ФИО1 и ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 50:13:0060146:7037, расположенное по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 154,5 кв.м.: ФИО1 – 1/3 доли в праве, ФИО2 – 2/3 доли в праве. Также ответчикам на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок площадью 258 кв.м., с кадастровым номером 50:13:0060146:760, расположенный по адресу: <данные изъяты>.

<данные изъяты> между ФИО4, ФИО2 и ООО «Мой М. Д.» заключен договор <данные изъяты> аренды нежилого помещения, в соответствии с которым ответчики ФИО4 и ФИО2 предоставили истцу ООО «Мой М. Д.» за плату во временное пользование нежилое помещение с кадастровым номером 50:13:0060146:7037, расположенное по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 154,5 кв.м., обеспеченное теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью, выделенной линией Интернет. Неотъемлемой частью Договора <данные изъяты> является Дополнительное Соглашение <данные изъяты> от <данные изъяты>.

В соответствии с п. 2.2.6 договора Арендатор не вправе проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя.

В силу п. 5.2 договора Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если по время заключения Договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков Арендатор вправе по своему выбору: потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков нежилого помещения, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков нежилого помещения.

Соглашением к Договору от <данные изъяты> сторонами было установлено, что Арендатор обязуется выполнить ремонтные работы в срок предоставленных арендных каникул, а именно: восстановление окон в магазине (2 окна слева от входной двери), не нарушая конструкции капитальной стены (при необходимости укрепления оконных проемов), а также выравнивание стен с окнами снаружи и внутри; установление входной группы с пандусом для маломобильных граждан; восстановление всех запасных выходов в помещение; восстановление санузла в торговом зале, а также санузла для персонала; выравнивание полов в торговом зале (выполнение бетонной стяжки и покраска пола); восстановление внутренних стен и перегородок в помещении; монтаж (п.1).

Арендатор обязуется выполнить ремонтные работы в летний период, а именно: выяснение причины трещины в наружной стене слева от входной группы и ее устранение (п.2); смета по выполненным работам согласно п.1 данного соглашения будет согласовываться в срок до <данные изъяты>г.; смета по капитальным работам согласно п.2 дополнительного соглашения будет согласовываться после выяснения причин образования данной трещины.

Срок аренды нежилого помещения установлен с <данные изъяты> по <данные изъяты> (п. 4.1 Договора).

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно исходил из того, что согласием на производство улучшений арендованного имущества является подписанное арендодателями ФИО1, ФИО2 дополнительное соглашение <данные изъяты> к договору аренды нежилого помещения от <данные изъяты>, которое также как и договор аренды зарегистрировано в регистрирующих органах в установленном законом порядке. Факт выдачи такого согласия, арендодателями – ответчиками не отрицался в ходе рассмотрения дела.

Истцом ООО «Мой М. Д.» за счет собственных денежных средств был произведен ремонт в нежилом помещении по адресу: <данные изъяты>.

Согласно представленной смете, квитанциям и чекам сумма потраченная истцом на ремонт составила 853 728 рублей.

<данные изъяты> между ФИО4, ФИО2 и ООО «Мой М. Д.» составлен акт <данные изъяты> приема-передачи (возврата) нежилого помещения, согласно которому арендатор ООО «Мой М. Д.» возвращает арендодателям ФИО4 и ФИО2 нежилое помещение с кадастровым номером 50:13:0060146:7037, расположенное по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 154,5 кв.м.

При этом в п. 3 указанного акта установлено, что нежилое помещение находится в надлежащем к использованию состоянию, а именно: состояние стен: внутренние стены и перегородки восстановлены, отштукатурены, покрашены согласно дополнительному соглашению <данные изъяты> к договору аренды нежилого помещения; состояние пола: выровнены полы в торговом зале (бетонная стяжка пола в торговом зале и покраска); состояние потолка: потолок по всей площади торгового зала очищены от сажи, лишних металлических крепежей ошкурены и покрашены; состояние окон: восстановлены окна в магазине, стена с наружи и внутри магазина укреплена, отштукатурена, покрашена; состояние других конструкций внутренние перегородки восстановлены.

Судом первой инстанции правильно и справедливо приняты во внимание выводы проведённой по делу экспертизы, согласно которым, рыночная стоимость ремонтных работ, проведенных в нежилом помещении по адресу: <данные изъяты>, проведенных в период с <данные изъяты> по <данные изъяты>, составляет 924 793 рублей. Стоимость ремонтных работ по представленным чекам составляет 901 826 рублей. Согласно предоставленной смете на ремонтно-строительные работы стоимость составляет 853 728 рублей. Проведенные работы в нежилом помещении не противоречат п. 2.2.4 Договора аренды <данные изъяты> нежилого помещения от <данные изъяты> и соответствуют работам, предусмотренным в дополнительном соглашении <данные изъяты> к Договору аренды <данные изъяты> нежилого помещения от <данные изъяты>, заключенному между сторонами. К неотделимых улучшениям помещения относятся: восстановление оконных проемов и монтаж оконных блоков ПВХ, расширение дверного проема и монтаж входной группы, усиление фасада и оконных проемов металлоконструкцией, оштукатуривание и покраска фасада нежилого помещения, оштукатуривание, шпатлевка и покраска стен, колонн, потолка, выравнивание и покраска пола, укладка плитки, монтаж конструкций из ГКЛ, обшивка стен из ГКЛ, монтаж внутренних дверных блоков. Демонтаж без нарушения целостности материалов невозможен: демонтаж металлоконструкций; демонтаж штукатурных, шпаклевочных окрасочных слоев, стяжки пола, плитки; демонтаж конструкций из ГКЛ. Демонтаж без нарушения целостности материалов возможен: демонтаж дверного и оконных блоков из ПВХ; демонтаж внутренних дверных полотен. Демонтаж данных ремонтных/строительных работ без технического изменения самого помещения невозможен. Демонтаж металлоконструкций, поскольку демонтаж металлоконструкций приведет к разрушению стен с фасадной части здания. Демонтаж дверного и оконных блоков из ПВХ, поскольку помещение без установленных оконных и дверных блоков переходит в стадию объекта незавершенного строительства.

Согласно выводов проведённой по делу дополнительной комплексной судебной строительно-технической и оценочной экспертизы, при обследовании помещения произведены контрольные замеры геометрических параметров результатов выполненных ремонтных работ, произведены контрольные вскрытия конструкций и отделочных слоёв с их замерами для определения объёмов выполненных работ и использованных материалов, произведено освидетельствование скрытых работ (усиления стен, заделки трещин и пр.). Экспертами были сопоставлены предоставленный перечень ремонтных и строительных работ (доп. соглашение <данные изъяты> /лист суд.дела 66/ и фактически имеющийся ремонт в нежилом помещении в результате которого установлены фактически выполненные работы: 1. Восстановление окон в магазине (2 окна слева от входной двери). 2. Установление входной группы (расширение дверного проема с монтажом дверного блока). 3. Восстановление запасных выходов в помещение (демонтаж листов ГКЛ ранее зашитого существующего пожарного выхода). 4. Восстановление санузла в торговом зале, а также санузла для персонала (замена перегородок санузлов из гипсокартона). 5. Выравнивание полов в торговом зале (частично выполнена бетонная стяжка и покраска пола). 6. Восстановление внутренних стен и перегородок в помещении (демонтаж перегородки не отмеченной на плане). Стоимость ремонтных работ и материалов, проведенных в нежилом помещении по адресу: <данные изъяты>, проведенных в период с <данные изъяты> по <данные изъяты> составляет 849 278 рублей. Экспертами установлено, что проведенные работы в нежилом помещении соответствуют объему обязанностей арендатора по договору аренды <данные изъяты> нежилого помещения от <данные изъяты> и дополнительному соглашению <данные изъяты> заключенному между сторонами. К неотделимым улучшениям помещения относятся: монтаж оконных блоков ПВХ, монтаж дверного блока, оштукатуривание, шпаклевка, покраска нежилого помещения, выравнивание и покраска пола, монтаж конструкций из ГКЛ, обшивка стен из ГКЛ, монтаж внутренних дверных блоков. Демонтаж без нарушения целостности материалов невозможен: демонтаж штукатурных, шпаклевочных окрасочных слоев, стяжки пола, демонтаж конструкций из ГКЛ, демонтаж внутренних дверных блоков. Демонтаж без нарушения целостности материалов невозможен: демонтаж дверного и оконных блоков из ПВХ. Демонтаж данных ремонтных/строительных/монтажных работ без технического изменения самого помещения невозможен. Демонтаж дверного и оконных блоков из ПВХ, поскольку помещение без установленных оконных и дверных блоков переходит в стадию объекта незавершенного строительства.

Данные выводы судебных экспертиз, не оспоренные и не опровергнуты ответчиками, опровергают доводы последних об отсутствии проведения истцом работ и наличия неотделимых улучшений в помещении, явившихся результатом этих работ.

Суд первой инстанции правильно указал на то, что поскольку произведенные неотделимые улучшения нежилого помещения по адресу: <данные изъяты> остаются в собственности арендодателей ФИО6, ФИО2, то, понесенные ООО «Мой М. Д.» в лице Генерального директора ФИО5 расходы подлежат взысканию с ФИО6 и ФИО2 пропорционально их долям в праве на недвижимое имущество.

В силу закона у арендатора ООО «Мой М. Д.» в лице Генерального директора ФИО5 возникло право требования возмещения стоимости затрат на произведённый с согласия арендодателей капитального ремонта, в результате которого произведены неотделимые улучшения.

Вопрос о распределении судебных расходов правильно разрешён судом первой инстанции с учётом положений ст.ст. 98. 100 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, основаны на ошибочном толковании норм материального права, в связи с чем, не влияют на правильность принятого судом решения и не могут служить основанием к отмене решения суда.

Судом первой инстанции исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам.

Выводы суда подробно, со ссылками на нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, приведены в мотивировочной части решения и судебная коллегия с ними соглашается, не усматривая оснований для их переоценки. Нормы материального права при рассмотрении дела применены правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

руководствуясь ст.ст. 199, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пушкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи