Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Акчуриной Г.Ж., судей Имамовой Р.А., Полшковой Н.В., при секретаре Мишустиной Н.С., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Копейко В.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Эллада" о признании договора аренды прекратившим действие

по апелляционной жалобе Копейко В.В.

на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 4 декабря 2017 года, которым в удовлетворении иска отказано.

Заслушав доклад судьи Акчуриной Г.Ж., выслушав объяснение Копейко В.В., его представителя Плотникова Е.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ООО "Эллада" Брусковой Е.П., согласившейся с решением суда, судебная коллегия

установила:

Копейко В.В. обратился в суд с иском к ООО "Эллада" о признании договора аренды прекратившим действие. В обоснование требований истец указал, что 5 мая 2016 года между сторонами был заключен договор аренды жилого помещения сроком на 3 года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12 мая 2016 года. 22 августа 2017 года между сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды с 25 сентября 2017 года. Однако ответчик отказывается принять арендованное имущество, ссылаясь на ухудшение состояния помещения. Просил суд признать прекратившим действие договора аренды с 25 сентября 2017 года, обязать Управление Росреестра по Оренбургской области внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о расторжении договора аренды и погасить запись об аренде.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Копейко В.В. в судебное заседание не явился, его представитель Плотников Е.В. исковые требования поддержал, пояснил, что в настоящее время истец не занимает жилое помещение. Ввиду подписания соглашения о расторжении договора аренды, действие данного договора прекращено, однако ответчик уклоняется от регистрации соглашения и прекращения договора аренды.

Представитель ООО "Эллада" Брускова Е.П. против удовлетворения иска возражала, указала, что в арендованном помещении были выявлены недостатки, в связи с чем оно не было принято. Поскольку акт приема-передачи объекта аренды не подписан, соглашение о расторжении договора не может быть зарегистрировано и договор сохраняет свою юридическую силу.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 4 декабря 2017 года отказано в удовлетворении требований искового заявления Копейко В.В. к ООО "Эллада" о признании договора аренды прекратившим действие.

В апелляционной жалобе Копейко В.В. просит решение суда отменить, повторно ссылается на обстоятельства, приводимые в суде первой инстанции в обоснование иска.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

При рассмотрении дела судом установлено, что 5 мая 2016 года между ООО "Эллада" как арендодателем и Копейко В.В. как арендатором заключен договор аренды пятикомнатной квартиры N 2 общей площадью 211,5 кв. м, расположенной на первом этаже жилого дома N 119 по (адрес).

По условиям договора аренды он вступает в силу с момента государственной регистрации и действует в течение трех лет, но может быть расторгнут по письменному соглашению сторон (пункты 6.1, 6.4).

Пунктом 2.2.2. того же договора предусмотрено право арендатора на досрочное расторжение договора по соглашению сторон.

В пункте 1.5 договора установлена обязанность арендодателя принять объект от арендатора по акту приема-передачи по окончании срока договора аренды.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области 12 мая 2016 года.

22 августа 2017 года между ООО "Эллада" и Копейко В.В. подписано соглашение о досрочном расторжении договора аренды, по условиям которого стороны договорились о нахождении объекта аренды у арендатора до 25 сентября 2017 года.

Указанным соглашением на арендатора возложена обязанность сдать помещение в первоначальном состоянии по акту приема-передачи, которое является неотъемлемой частью данного соглашения.

20 сентября 2017 года истец направил в адрес общества письмо с требованием согласовать дату подписания акта приема-передачи, ответа на которое не последовало.

28 сентября 2017 года истец направил ответчику акт приема-передачи имущества по договору аренды.

В дальнейшем стороны вели переписку, содержание которой свидетельствует об отказе арендодателя принять помещение по акту приема-передачи в связи с наличием замечаний по состоянию помещения.

Уведомлением от 6 октября 2017 года Управлением Росреестра по Оренбургской области приостановлена государственная регистрация расторжения договора аренды ввиду непредставления акта приема-передачи помещения.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что подписание акта приема-передачи помещения является существенным условием для заключения соглашения о расторжении договора аренды.

Установив, что акт приема-передачи со стороны арендодателя не подписан, суд пришел к выводу о том, что существенные условия соглашения о расторжении договора аренды не согласованы, а потому признал договор действующим.

Судебная коллегия по гражданским делам находит, что решение суда принято с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров, как предусмотренных законом, так и не предусмотренных законом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

При этом в силу пункта 1 статьи 452 названного кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения должно быть заключено в письменной форме и оно подлежит государственной регистрации.

При этом подписание соглашения о расторжении договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательств, договор аренды будет считаться прекратившим свое действие надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Согласно части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Необоснованный отказ арендодателя принять помещение из аренды препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной частью 1 статьи 622 указанного кодекса, поэтому, если арендодатель отказывается принимать помещение, он в силу пункта 1 статьи 406 того же кодекса считается просрочившим кредитором.

В пункте 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Таким образом, если арендатор не мог возвратить помещение вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не будет считаться просрочившим должником.

Судебная коллегия установила, что истец к окончанию срока действия аренды освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено соглашением и договором (первая просьба о принятии - в письме от 20 сентября 2017 г., всего два письма), однако общество отказывалось принять помещение по акту приема-передачи, ссылаясь на наличие в нем недостатков.

Наличие недостатков в помещении, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, не дает арендодателю права отказаться принять такое помещении из аренды, так как в противном случае арендодатель получает возможность принудить арендатора к пользованию помещением после прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушает установленный законом принцип свободы договора.

Кроме того, такие последствия не предусмотрены статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Права собственника имущества могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия полагает, что истцом помимо фактического освобождения имущества были предприняты все зависящие от него действия, направленные на оформление возврата объекта аренды и ответчик, уклоняясь от подписания акта приема-передачи, не выполнил условия договора аренды и соглашения о его расторжении.

Следовательно, поименованные действия арендодателя расцениваются судом апелляционной инстанции как необоснованное уклонение от приема арендованного имущества.

Принимая во внимание, что просрочка возврата помещения возникла в связи с необоснованным отказом общества от приемки имущества, судебная коллегия признает договор аренды прекратившим свое действие путем подписания сторонами соглашения о его досрочном расторжении, договор считается расторгнутым с 25 сентября 2017 года (последний день пользования имуществом), обязательства сторон с этого момента прекращены.

С учетом изложенного судебная коллегия находит, что решение суда нельзя признать законным и оно подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований.

С 1 января 2017 года вступил в действие Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации России от 16 декабря 2015 года N 943, согласно пункту 99 которого государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке.

Если основанием для расторжения договора аренды является соглашение сторон такого договора, то в реестр прав на недвижимость также вносится запись о сделке - государственной регистрации соглашения.

В связи с этим решение суда по настоящему делу является основанием для возложения на Управление Росреестра по Оренбургской области обязанности по внесению в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении договора аренды (государственной регистрации соглашения) и погашению записи об аренде.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 4 декабря 2017 года отменить.

По делу вынести новое решение, которым исковые требования Копейко В.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Эллада" о признании договора аренды прекратившим действие – удовлетворить.

Признать прекратившим действие договора аренды от 5 мая 2016 года, заключенный между общества с ограниченной ответственностью "Эллада" и Копейко В.В., с 25 сентября 2017 года.

Возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о расторжении договора аренды от 5 мая 2016 года, заключенный между общества с ограниченной ответственностью "Эллада" и Копейко В.В., и погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись об аренде.

Председательствующий

Судьи