Гражданский кодекс часть 1

Требования мотивировал тем, что 28.11.2019 между Горшковым А.В. и Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого Горшкову А.В. на срок 18 месяцев предоставлен во временное владение и пользование земельный участок по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №.

17.01.2020 Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Кемерово подготовлен градостроительный план № № земельного участка.

28.08.2020 на основании градостроительного плана земельного участка и проектной документации, подготовленной ООО «СтройПроектПрофи», им получено разрешение на строительство складского здания по адресу: <адрес>№, срок действия разрешения с 07.04.2020 по 01.01.2021.

03.06.2021 Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Кемерово согласована геодезическая съемка здания склада, построенному нежилому зданию присвоен адрес: <адрес>.

09.06.2021 им подано заявление в Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Кемерово о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако письмом от 16.06.2021 отказано на основании п.1 ч.6 ст.55 Градостроительного кодекса РФ – наличие у входа в здание опоры линии электропередач, что не предусмотрено проектной документацией.

При этом 11.06.2021 Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Кемерово согласована схема, отображающая расположение построенного здания в границах земельного участка с кадастровым номером №.

11.06.2021 Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Кемерово также согласована съемка благоустройства земельного участка с этим же кадастровым номером.

14.07.2021 в Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Кемерово им подано повторное заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако письмом от 20.07.2021 ему отказано в выдаче разрешения по п.1 ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ – наличие у входа в здание опоры линии электропередач, что не предусмотрено проектной документацией.

Письмом от 14.07.2021 Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области отказал в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 28.11.2019 № в связи с тем, что изначально договор был заключен по итогам торгов и арендатор земельного участка не имеет преимущественного права на заключение договора аренды без проведения торгов.

30.07.2021 он сдал в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с созданием объекта недвижимого имущества – здания склада, однако 12.08.2021 им получено уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав сроком до 12.11.2021 в связи с тем, что им не предоставлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости.

Установление опоры линии электропередач у входа в построенное здание не было согласовано с ним как с арендатором, на дату заключения договора аренды такой опоры не имелось. Вся документация относительно возведения здания была получена им в установленном законом порядке на земельном участке, отведенном для этого.

Учитывая невозможность оформления прав на построенное здание в досудебном порядке, он вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Просил признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание, площадью 511,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

В судебное заседание истец Горшков А.В. не явился, его представитель Тарасов К.С. иск поддержал.

Представитель ответчика Администрации г. Кемерово - Лозовая П.В., не признала иск.

Представители третьих лиц: Росреестра, ООО «СтройПроектПрофи», АО «Кемеровская горэлектросеть», Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области - Кузбасса, в судебное заседание не явились.

Решением Заводского районного суда г. Кемерово от 12.11.2021 постановлено (л.д. 210-220):

В удовлетворении исковых требований Горшкова А.В. к Администрации г.Кемерово о признании права собственности на здание отказать.

В апелляционной жалобе Горшков А.В. просит отменить решение суда (л.д. 227-232).

Указывает, что положения ст. 222 ГК РФ, которые приведены судом, не полежат применению в данном случае, поскольку объект недвижимого имущества не является самовольной постройкой в виду того, что построен на земельном участке, специально отведенном для этих целей, с получением соответствующего разрешения, без нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

Вывод суда об отсутствии возражений со стороны арендодателя о пользовании земельном участком, в связи с чем возможна защита права истца на основании положений п. 2 ст. 621 ГК РФ, является неверным, поскольку арендодатель Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса направил истцу уведомление о необходимости возврата земельного участка, возражал в суде против использования земельного участка истцом, предъявил иск к истцу об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (находится на рассмотрении в Заводском районном суде г. Кемерово).

Его заявление об обращение в Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области-Кузбасса с просьбой продлить срок действия договора аренды земельного участка, либо заключить с ним новый договор аренды земельного участка, судом не было изучено и не было приобщено к материалам дела. При этом в материалах дела имеется письмо Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области-Кузбасса об отказе в удовлетворении данного заявления.

Единственным способом устранения нарушения права явилось обращение с иском о признании права, учитывая, что п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, на основании которой Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области-Кузбасса было отказано в предоставлении земельного участка, и п.п. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ являются противоречащими (коллизия норм).

Таким образом, истцом, вопреки выводу суда, был соблюден досудебный порядок оформления права на объект недвижимости в полном объеме.

Суд не дифференцирует понятия «объект, завершенный строительством», «объект незавершенного строительства и «самовольная постройка», обосновывая отказ в иске положениями ст. 222 ГК РФ, где говорится об объекте, как о самовольной постройке, положениями ст. 39.6 Земельного кодекса РФ и п. 2.1 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», где говорится об объекте незавершенного строительства.

Действующим законодательством не предусмотрено обязательное соблюдение претензионного либо досудебного порядка урегулирования спора при обращении в суд с исковым заявлением о признании права.

В случае признания права на объект недвижимости у него в соответствии с принципом единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, имелись бы основания приобрести право на земельный участок на основании положений ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, однако, суд лишил его такой возможности.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца - Тарасова К.С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы и просившего решение суда отменить, проверив законность и обоснованность решения суда, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.11.2019 между Горшковым А.В. и Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого Горшкову А.В. на срок 18 месяцев предоставлен во временное владение и пользование земельный участок по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № (л.д.19-22, 45-53).

По акту приема-передачи от 28.11.2019 земельный участок с кадастровым номером № передан во владение истца (л.д.27).

17.01.2020 Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Кемерово подготовлен градостроительный план № № земельного участка (л.д.29-41).

28.08.2020 на основании градостроительного плана земельного участка и проектной документации, подготовленной ООО «СтройПроектПрофи» (л.д.82-107), Горшковым А.В. получено разрешение на строительство складского здания по адресу: <адрес>№, срок действия разрешения с до 28.12.2020 (л.д.42-44). Разрешение выдано для строительства объекта капитального строительства по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

В период действия разрешения на строительство (до 28.12.2020 на л.д. 42-44) Горшковым А.В. построено здание площадью 511,5 кв.м., о чем в дело представлен технический план от 04.06.2021 (л.д. 68-81).

03.06.2021 Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Кемерово согласована геодезическая съемка здания склада (л.д. 51-53), построенному нежилому зданию присвоен адрес: <адрес> (л.д. 54-55).

09.06.2021 Горшковым А.В. подано заявление в Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Кемерово о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 56-58), письмом от 16.06.2021 отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании п. 1 ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ – отсутствуют пластиковые окна, предусмотренные проектной документацией, на въезде установлена опора линий электропередач, затрудняющая въезд на склад, а также отсутствующая в разделе «Схема планировочной организации земельного участка», пожарная лестница не окрашена, в здании не выполнены мероприятия по обеспечению пожарной безопасности, на металлических конструкциях внутри здания отсутствуют антикоррозионная обработка (л.д.59-60).

14.07.2021 в Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Кемерово Горшковым А.В. подано повторное заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 61-65), письмом от 20.07.2021 отказано в выдаче разрешения в связи с тем, что не предоставлен правоустанавливающий документ на земельный участок, предусмотренный ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, договор аренды расторгнут по окончании его действия с 12.06.2021, на въезде установлена опора линий электропередач, затрудняющая въезд на склад, а также отсутствующая в разделе «Схема планировочной организации земельного участка» (л.д. 66-67).

30.07.2021 Горшков А.В. сдал в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с созданием объекта недвижимого имущества – здания склада (л.д. 113-114), однако 12.08.2021 им получено уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав сроком до 12.11.2021 в связи с тем, что им не предоставлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости. Рекомендовано предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, правоустанавливающий документа на земельный участок, а также технический план на здание (л.д. 116-118).

По запросу суда представителем АО «Кемеровская горэлектросеть» суду представлена документация, касающаяся возведение на земельном участке с кадастровым номером № у въезда в спорное здание линии электропередач (л.д. 136-149), из корой видно, что опора была установлена 25.06.2020.

В ходе судебного разбирательства данная опора линии электропередач была перенесена сотрудниками АО «Кемеровская горэлектросеть» в другое место, в результате чего въезд в спорное здание она больше не перегораживает, о чем в дело представлено заключение кадастрового инженера от 14.10.2021, составленного по инициативе истца (л.д. 168-193). К заключению также приложен соответствующий фотоматериал (л.д. 179-180).

Установив вышеприведенные обстоятельства, и отказывая в иске, суд первой инстанции, приходя к выводу о том, что Горшков А.В. не лишен права зарегистрировать спорный объект недвижимости в виде объекта незавершенного строительства на основании положений пункта 2.1 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ), даже в случае истечения срока договора аренды земельного участка, необоснованно исходил из того, что срок разрешения на строительство у Горшкова А.В. не истек, тем не менее, как следует из материалов дела указанный срок истек 28.12.2020 (л.д. 42-44), что исключает возможность государственной регистрации объекта незавершенного строительства при истечение срока действия договора аренды земельного участка, даже с учетом обращения истца в Росреестр 30.07.2021.

Так, согласно части 2.1 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства объекта недвижимости, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком не является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права на создаваемый на таком земельном участке объект незавершенного строительства, разрешение на строительство которого на момент представления документов для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является действующим.

Согласно части 1 статьи 40 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи.

Согласно части 2 статьи 40 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

В соответствии с частью 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Кроме того, суд не учел, что применение при разрешении спора положений части 2.1 статьи 40 Федерального закона N 218-ФЗ не соответствует заявленным предмету и основаниям иска, а именно, Горшков А.В. просил признать за ним право собственности на оконченный строительством объект, а не объект незавершенный строительством, поэтому регистрация оконченного строительством объекта в данном случае регулируется вышеприведенными положениями частями 2 и 10 статьи 40 Федерального закона № 218-ФЗ, в соответствии с которыми для регистрации созданного здания требуются иные условия при истечении сроков аренды земельного участка, а именно, действие договора аренды земельного участка на момент ввода здания в эксплуатацию, а следовательно требуется наличие такого обстоятельства, как ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости, в то время как в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости истцу было отказано, в связи с чем спорное знание на момент истечения срока аренды земельного участка (11.06.2020) не было введено в эксплуатацию.

В силу подпункта 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункта 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Ссылки суда на обязанность Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области заключить новый договор аренды на основании подпункта 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ являются необоснованными, так как на дату рассмотрения спора срок 6 месяцев с даты окончания действия договора аренды земельного участка не истек: договор аренды земельного участка действовал до 11.06.2021, и, соответственно, указанный срок истек 11.12.2021, тогда как решение судом вынесено 12.11.2021.

При таких установленных обстоятельствах, решение суда подлежит отмене.

В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

При этом необходимо учитывать, что признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения п. 3 ст. 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ (в редакции, действующей на момент вынесения решения), право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п. п. 25, 28 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на самовольную постройку может быть признано право собственности за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Разрешая требования Горшкова А.В. по существу, судебная коллегия считает, что на возникшие между сторонами правоотношения, вопреки доводам апелляционной жалобы, распространяются положения ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке, поскольку самовольной постройкой, помимо прочего, является здание, созданное без получения на это необходимых согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается в том числе на основании правоустанавливающих документов на земельный участок (подпункт 1 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Как следует из материалов дела в выдаче разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Кемерово истцу Горшкову А.В. было отказано, указанный отказ Горшковым А.В. в установленном законом порядке не обжалован и является действующим, то есть документ, удостоверяющий выполнение строительства спорного объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, в данном случае отсутствует, что не позволяет прийти к выводу о соответствии объекта требованиям п. 3 ст. 222 ГК РФ, а именно о том, что построенный истцом объект недвижимости соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, а также о том, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Само по себе обращение Горшкова А.В. с настоящим иском в суд в обход существующих административных процедур государственной регистрации права собственности на объект строительства, установленных действующим законодательством, свидетельствует о наличии препятствий в признании спорного объекта завершенным строительством, соответственно, предъявленные требования относятся к правоотношениям, регулируемым положениями ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке.

Однако, поскольку какое-либо право на земельный участок на котором находится спорный объект недвижимости у Горшкова А.В. отсутствует (ранее заключенный договор аренды истек 11.06.2021, а новый заключен не был), то в соответствии с положениями п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на спорный объект недвижимости за ним признано быть не может, так как вопреки доводам стороны истца Горшкова А.В., до получения в установленном законом порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию возведенное истцом здание не может считаться оконченным строительством, и соответствующим всем предъявляемым требованиям к строительству, поскольку в рамках существующих административных процедур государственной регистрации права собственности на объект строительства, установленных действующим законодательством, единственным доказательством наличия указанных обстоятельств является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое истцом получено не было.

Какие-либо иные доказательства (заключения экспертизы и т.д.) того, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, стороной истца также представлено не было.

При таких установленных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отказа Горшкову А.В. в иске в полном объеме.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Заводского районного суда г. Кемерово от 12 ноября 2021 года отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Горшкова А.В. к Администрации г. Кемерово о признании права собственности на здание отказать в полном объеме.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 07.02.2021.