Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Беляковой М.В. на решение Нерехтского районного суда Костромской области от 02 июня 2014 года по гражданскому делу по иску ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» к Беляковой М.В., Беляковой А.Н. о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, выселении Беляковой А.Н. из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, признании Беляковой М.В. утратившей право пользования жилым помещением, снятии Беляковой М.В. и Беляковой А.Н. с регистрационного учета по месту жительства, которым исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Лукоянова А.Н., выслушав объяснения ответчицы Беляковой М.В., представителя истца ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» Кукушкиной О.Г., заключение прокурора Рыловой Т.В., полагавшей решение суда подлежащим отмене, а исковое заявление - оставлению без рассмотрения, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» обратилось в суд с иском к Беляковой М.В. и Беляковой А.Н., просило расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между обществом и ответчиками, выселить ответчиков из данного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, обязать Территориальный пункт ФМС России по Костромской области в г. <данные изъяты> снять ответчиков с регистрационного учета по указанному адресу, взыскать с ответчиков возмещение расходов по оплате госпошлины.

Требования мотивированы тем, что истец владеет на праве собственности зданием общежития, расположенным по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности. Белякова М.В. вселилась в комнату № <данные изъяты> общежития на основании ордера № 875, выданного филиалом <данные изъяты> ОАО <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени ответчицы проживают в указанной комнате и зарегистрированы в ней, при этом в трудовых отношениях с ОАО <данные изъяты> или ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» они никогда не состояли. Договор найма в виде единого документа, подписанного сторонами, не заключался. Ответчики систематически не оплачивают коммунальные услуги. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. задолженность составила <данные изъяты> руб., а по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. - <данные изъяты> руб.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, ссылаясь на положения пункта 2 статьи 687, статьи 688 Гражданского кодекса РФ, просил расторгнуть договор коммерческого найма специализированного жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между обществом и ответчиками; выселить Белякову А.Н. из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения; признать Белякову М.В. утратившей право пользования указанным жилым помещением; обязать Территориальный пункт ФМС России по Костромской области в г. <данные изъяты> снять ответчиков с регистрационного учета по указанному адресу, взыскать с ответчиков возмещение расходов по оплате госпошлины.

В обоснование уточнённых исковых требований истец указал, что после предоставления права на вселение в комнату в общежитии ответчики проживали в ней, потребляли коммунальные услуги, получали счета о плате за наем и коммунальные услуги, но не в полном объеме и не ежемесячно производили их оплату. Впоследствии Белякова М.В. выехала из спорной комнаты и в настоящее время проживает по адресу: <адрес>. Несмотря на то, что договор найма между ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» и ответчиками в соответствии с требованиями статьи 674 ГК РФ не заключался, между сторонами фактически сложились отношения коммерческого найма. Последний платеж в сумме <данные изъяты> рублей произведен Беляковыми в <данные изъяты> года, при этом задолженность на ДД.ММ.ГГГГ. составляла <данные изъяты> руб.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено УФМС России по Костромской области.

Решением Нерехтского районного суда Костромской области от 02 июня 2014 года исковые требования ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» удовлетворены частично:

договор найма жилого помещения по адресу: <адрес>, между ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» и ФИО1 признан расторгнутым;

ФИО1 признана утратившей право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>;

ФИО1 снята с регистрационного учета по указанному адресу;

с ФИО1 в пользу ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» взысканы судебные расходы по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты> руб.

В удовлетворении исковых требований ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» к ФИО2 о расторжении договора найма, выселении, снятии с регистрационного учета по адресу: <адрес>, взыскании расходов по оплате госпошлины отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просила отменить решение суда, указывая в обоснование, что истцом не соблюден предусмотренный частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ досудебный порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Предложение об изменении или расторжении договора найма жилого помещения в связи с существенными нарушениями нанимателем его условий ФИО1 не направлялись. Разрешая дело и признавая ее утратившей право пользования жилым помещением, суд сослался на часть 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ, которая не подлежала применению в данном случае, поскольку регулирует отношения по расторжению и прекращению договора социального найма, в то время как жилой фонд ОАО «Гостиница Костромской «ГРЭС» не относится к государственному либо муниципальному жилищному фонду. Отмечает, что в <данные изъяты> году она действительно выехала из спорного жилого помещения, не имеющего отдельных ванной, санузла и кухни, в связи с необходимостью осуществлять уход за тяжело больным мужем С., являющимся инвалидом <данные изъяты> группы. По месту временного пребывания ни она, ни ее муж не зарегистрированы. В спорной комнате остаются ее вещи и мебель, она приходит туда, чтобы отдохнуть, следит за жилым помещением, содержит его в чистоте и порядке, вносит плату за него. Так, ДД.ММ.ГГГГ ею был внесен платеж в сумме <данные изъяты> рублей в погашение задолженности по квартплате, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты> руб. Полагает, что в нарушение абзаца 4 части 2 статьи 687 ГК РФ суд не предоставил ей как нанимателю жилого помещения срок для устранения нарушений, послуживших основанием для обращения ОАО «Гостиница Костромской «ГРЭС» в суд, а именно для погашения оставшейся задолженности. Суд не учел, что она оплачивает жилое помещение по мере своей возможности, так как не работает, ухаживает за мужем инвалидом, получает в связи с этим компенсационную выплату в размере <данные изъяты> рублей.

В возражениях относительно апелляционной жалобы представитель ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» ФИО3, помощник прокурора г. Волгореченска Г. просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции ответчица ФИО1 апелляционную жалобу поддержала по изложенным в ней доводам.

Представитель истца ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» ФИО4 возражала против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно неё, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом, здание общежития, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» /л.д. 7, 9/. Ордер на жилую площадь в указанном общежитии выдан ФИО1 с её дочерью ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 10, 11/. Указанные лица зарегистрированы по месту жительства в комнате № <данные изъяты> данного общежития /л.д. 13, 14/.

Задолженность ФИО5 за квартплату по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составляла <данные изъяты> руб., оплата произведена в <данные изъяты> года в сумме <данные изъяты> руб., после чего в течение 6 месяцев оплата не вносилась, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. задолженность составляла <данные изъяты> руб. /л.д. 108, 109/.

Разрешая дело, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, несмотря на отсутствие договора в письменной форме, между ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» и ответчиками фактически сложились отношения по найму жилого помещения, регулируемые главой 35 Гражданского кодекса РФ. Данный вывод сторонами не оспаривался.

Установив обстоятельства, свидетельствующие о добровольном выезде ФИО1 из жилого помещения в другое место жительства, об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также об её отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору найма, суд, руководствуясь положениями части 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ, посчитал исковые требования, предъявленные к ФИО1, подлежащими удовлетворению в полном объёме.

Отказывая в удовлетворении требований, предъявленных к ФИО2, суд исходил из того, что ФИО2 приобрела право пользования спорным жилым помещением, фактически проживала в нем на момент рассмотрения дела, а также принял во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих ее добровольный отказ в одностороннем порядке от права пользования спорной жилой площадью, приобретение в постоянное пользование иного жилья.

Однако, разрешая заявленные исковые требования, суд не учел положения части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) и разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, содержащиеся в постановлении от 19.12.2003 г. № 23 «О судебном решении».

В соответствии с частью 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В силу пункта 5 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда РФ заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом.

В исковом заявлении, в заявлении об уточнении иска /л.д. 104-107/ истец, обосновывая предъявленные требования, ссылался на факт невнесения платы за жилое помещение в течение шести месяцев, в качестве правового обоснования приводил нормативные положения, содержащиеся в главе 35 Гражданского кодекса РФ. Заявленные требования не обосновывались фактом отказа ответчиц в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору найма, в обоснование требований истец не ссылался на положения статьи 83 Жилищного кодекса РФ, допускающие расторжение договора найма жилого помещения в случае выезда нанимателя из жилого помещения в другое место жительства.

Несмотря на четко сформулированное истцом основание иска, суд вышел за его пределы, рассмотрев заявленные требования по основаниям, на которые истец не ссылался, соответственно не проанализировав должным образом обстоятельства, которыми исковые требования были обоснованы.

Истцом было заявлено требование о расторжении договора найма жилого помещения, в том числе с ответчицей ФИО1 Однако это требование судом фактически не рассмотрено. Вместо разрешения требования о расторжении договора найма жилого помещения с ФИО1, суд признал договор расторгнутым.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как уже было указано, суд пришел к выводу о том, что между истцом ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» с одной стороны и ответчиками ФИО5 с другой стороны фактически сложились отношения по найму жилого помещения, регулируемые главой 35 Гражданского кодекса РФ.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что предложение о расторжении договора истец ответчицам не направлял, досудебное урегулирование спора не имело места, истец сразу обратился с иском в суд.

Таким образом, установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден не был.

Из дела видно, что решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований, предъявленных к ФИО2, лицами, участвующими в деле, не обжалуется.

Однако в силу части 2 статьи 327^1 ГПК РФ, в силу разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме, выйдя за пределы требований, изложенных в апелляционной жалобе, и не связывая себя доводами жалобы.

Принимая во внимание, что к ФИО1 и ФИО2 предъявлены практически однородные исковые требования, касающиеся одного жилого помещения, судебная коллегия полагает необходимым, несмотря на отсутствие жалобы на решение в части отказа в удовлетворении исковых требований, предъявленных к ФИО2, проверить решение суда в полном объёме.

В этой связи решение подлежит отмене, а исковое заявление ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» к ФИО1 и ФИО2 о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения по адресу: <адрес>, признании ФИО1 утратившей право пользования данным жилым помещением, выселении ФИО2 из этого жилого помещения, снятии ФИО1 и ФИО2 с регистрационного учета по указанному адресу, в соответствии с положениями статьи 222 ГПК РФ - оставлению без рассмотрения.

При этом судебная коллегия находит, что не основан на законе довод представителя истца ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» ФИО4 о том, что в рассматриваемой ситуации досудебный порядок не применяется, досудебный порядок может быть применён только по требованию нанимателя, а не по требованию наймодателя.

Положения, предусмотренные пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, являются общими и распространяют своё действие на все договоры гражданско-правового характера. В главе 35 ГК РФ, регулирующей отношения по найму жилого помещения, каких-либо специальных требований к порядку расторжения договора найма не содержится. Следовательно, положения пункта 2 статьи 452 ГК РФ подлежат применению и к отношениям по расторжению договора найма жилого помещения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Нерехтского районного суда Костромской области от 02 июня 2014 года отменить.

Исковое заявление ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС» к ФИО1 и ФИО2 о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения по адресу: <адрес>, признании ФИО1 утратившей право пользования данным жилым помещением, выселении ФИО2 из этого жилого помещения, снятии ФИО1 и ФИО2 с регистрационного учета по указанному адресу, оставить без рассмотрения.

Разъяснить ОАО «Гостиница Костромской ГРЭС», что с указанными требованиями истец вправе обратиться в суд после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Председательствующий:

Судьи: