Гражданский кодекс часть 1

по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «СД-Эксплуатация», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Синара-Девелопмент» о признании договора инвестирования недействительным, признании права собственности отсутствующим, признании помещений общим имуществом многоквартирного дома

по апелляционным жалобам ответчиков общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «СД-Эксплуатация», общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Синара-Девелопмент» на решение Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга от 24.04.2019.

Заслушав доклад судьи Ильиной О.В., объяснения сторон, судебная коллегия

установила:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 обратились в суд с иском к ООО «УК «СД-Эксплуатация», ООО «Синара-Девелопмент», в котором просили:

признать недействительным договор инвестирования от 31.10.2016, заключенный между ООО «УК «СД-Эксплуатация» и ООО «Синара-Девелопмент»;

признать право собственности ООО «УК «СД-Эксплуатация» (ИНН <***>) в отношении помещения офиса № 5, площадью 197,9 кв.м, кадастровый номер <№>, этаж: 1 и 2; помещения, площадью 15,8 кв.м, кадастровый номер <№>, этаж: подвал; помещения, площадью 10,5 кв.м, кадастровый номер: <№>, этаж: подвал; помещения КПП, площадью 22,9 кв.м., кадастровый номер <№>; помещения, площадью 4,7 кв.м, кадастровый номер <№>, этаж: первый, расположенных по адресу: <адрес> – отсутствующим;

признать указанные помещения общим имуществом данного многоквартирного дома.

В обоснование иска истцы указали, что спорные помещения принадлежат на праве собственности ответчику ООО «УК «СД-Эксплуатация» на основании договора инвестирования № 1 от 31.10.2016, заключенного с ООО «Синара-Девелопмент», в соответствии с которым ООО «Синара-Девелопмент» (застройщик) и ООО «УК «СД-Эксплуатация» (инвестор), пришли к соглашению, что застройщик обязуется осуществить организацию строительства жилого дома в части указанных помещений, перечень и характеристики которых определяются в приложении № 1 к договору, а инвестор обязуется осуществить финансирование строительства дома в части указанных нежилых помещений. Договором предусмотрен срок ввода жилого дома в эксплуатацию – 4 квартал 2016 г. Срок передачи нежилых помещений в собственность инвестора – не позднее 30.04.2017. В соответствии с пунктом 4.1 договора инвестирования, общий объем инвестиций (финансирования), передаваемых инвестором застройщику составил 1290000 руб., в том числе, НДС и включает в себя все расходы застройщика. Строительство многоквартирного дома <№> по <адрес> осуществлялось на основании разрешения на строительство № RU 66302000-4300 от 26.06.2014, выданого Администрацией г.Екатеринбурга. 14.11.2016 пятисекционный дом переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями, помещениями ДДУ на 1 и 2 этажах (1А, 1Б, 1В, 1Г, 1Д по ПЗУ) и встроено-пристроенной подземно-наземной автостоянкой со встроенной трансформаторной подстанцией (1Е, 1.2Е по ПЗУ) введен в эксплуатацию Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 66302000-255-2016 от 14.11.2016. Однако спорные помещения относятся к общему имуществу, предназначенному для обслуживания нескольких или всех помещений в данном доме и не имеющих иного самостоятельного назначения, принадлежат всем собственникам помещений в многоквартирном доме. Ответчики, при совершении оспариваемой сделки, в результате которой имущество, являющееся общей долевой собственностью собственников имущества в многоквартирном доме, выбыло из их законного пользования, владения и распоряжения, допустили злоупотребление правом. На факт недобросовестности поведения со стороны ответчиков указывает заниженная стоимость спорного имущества 1290000 руб., которая не является рыночной, также аффилированность сторон сделки, поскольку на момент совершения сделки, директор ООО «УК «СД-Эксплуатация» ФИО9 являлся акционером АО «Группа-Синара», являющегося учредителем ООО «Синара-Девелопмент». Кроме того, сделка по отчуждению спорных помещений осуществлена на основании договора инвестирования от 30.10.2016 от имени застройщика ООО «Синара-Девелопмент» ФИО10, который обладал 25% доли в уставном капитале ООО «УК «СД-Эксплуатация».

Решением Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга от 24.04.2019 исковые требования истцов удовлетворены частично. Договор инвестирования № 1 от 31.10.2016, заключенный между ООО «УК «СД-Эксплуатация» и ООО «Синара-Девелопмент» признан недействительным в части передачи в собственность: нежилого помещения хранения в соответствии с п. 4.10; 4.11; 4.12 СП 54.13330.2012, проектной площадью 15,81 кв.м, этаж: подвал, секция; нежилого помещения хранения в соответствии с п. 4.10; 4.11; 4.12; СП 54.133302012, проектной площадью 4,68 кв.м, этаж: 1, секция Д; нежилого помещения – КПП, проектной площадью 23,09 кв.м, этаж: отм.-1, 190 подземно-наземной автостоянки; офиса № 5, проектной площадью 203,93 кв.м., этаж: 1 и 2, секция В. Признано отсутствующим право собственности ООО «УК «СД-Эксплуатация» на указанные помещения. Указанные помещения признаны общим имуществом многоквартирного дома <№> по <адрес>. В удовлетворении остальной части иска отказано.

С таким решением не согласились ответчики, ими поданы апелляционные жалобы, в которые представители ответчиков просят решение суда от <дата> отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске. Доводы апелляционных жалоб аналогичны.

В обоснование апелляционных жалоб указано на недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела. Суд первой инстанции установил, что спорные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома <№> по <адрес>, основываясь на экспертном заключении ФБУ «Уральский региональный центр судебной экспертизы» от 29.03.2019 № 3087/04-2, составленном экспертом В.Н.И. (далее по тексту – экспертное заключение). Однако, указанное заключение является необоснованным, так как в нарушение статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта отсутствуют обязательные сведения о применяемых методах, об использованных при исследовании приборах и оборудовании. По тексту экспертного заключения не содержится пояснений относительно понятия «обслуживание более одного помещения», не содержится критериев, исходя из которых инженерное оборудование отнесено экспертом к оборудованию, предназначенному для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, отсутствуют описания технологических связей и зависимостей инженерного оборудования и описание технической невозможности отделения сетей от конструкций помещений без существенного ущерба. Все выводы эксперта являются голословными, не мотивированны ни ссылками на документацию (рабочую, проектную), ни ссылками на нормативно-техническую базу.

Экспертное заключение является неполным, так как эксперт дал неполный ответ на вопрос № 2, не указал какое именно оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме, находится в этом помещении – офис № 5. Кроме того, эксперт уклонился от проведения исследования по вопросу № 5, исследовательская часть по этому вопросу неясна и лишена логики.

Экспертное заключение является противоречивым, в частности в исследовании при ответе на вопрос № 5 эксперт указывает, какое оборудование имеется в помещениях, однако при ответе на пятый вопрос эксперт делает противоположный вывод о том, что такого оборудования нет. Исследуя помещения офиса № 5 эксперт при ответе на первой вопрос прямо указывает, что часть помещений офиса № 5 не предназначена для обслуживания более, чем одного помещения дома, между тем в окончательном ответе на этот вопрос эксперт указывает, что все помещения офиса № 5 предназначены для обслуживания более чем одного помещения.

Выводы эксперта ошибочны, при этом эксперт допустил неверное прочтение проектной документации и толкования норм Технического регламента о требованиях пожарной безопасности при формулировке вывода об обслуживании помещениями офиса № 5 других помещений здания, что повлекло неправильный вывод при ответе на вопрос № 1. Экспертом также не учтено, что офис № 5 не является неделимым объектом, он состоит из отдельных помещений, которые могут быть выделены и отдельно поставлены на кадастровый учет с регистрацией права собственности на них.

В связи с указанными неясностями и противоречиями в экспертном заключении ответчиком было заявлено ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений по экспертному заключению, однако судом в удовлетворении данного ходатайства было отказано. Кроме того, ответчиками было заявлено ходатайство о назначении по делу по тем же вопросам повторной экспертизы, однако судом в удовлетворении этого ходатайства также было отказано.

В материалах дела имеются доказательства, подтверждающие, что спорные помещения не являются общим имуществом многоквартирного дома, уже на стадии проектирования дома эти помещения были сформированы как нежилые встроенные помещения, не относящиеся к общему имуществу дома. Такими доказательствами являются проектная декларация по дому от 10.02.2014, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 14.11.2016, рабочая документация, технический паспорт.

Выводы о недобросовестном поведении ответчиков, заключивших оспариваемый инвестиционный договор, суд также основывает на ошибочном выводе эксперта о том, что спорные помещения являются общим имуществом дома, о чем, по мнению суда, было известно ответчикам, поскольку это следовало из проектной и технической документации. Между тем проектная и техническая документация указывает на обратное – спорные помещения не являлись общим имуществом дома и были изначально спроектированы и построены как встроенные нежилые помещения.

Суд первой инстанции применил пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащий применению в настоящем деле, а также неправильно применил статью 166 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор инвестирования, заключенный между ответчиками, не нарушает прав и законные интересы истцов. В договорах участия в долевом строительстве, которые были заключены с истцами, не указано на наличие в доме спорных помещений. Более того, в этих договорах указано, что проектные решения в случае необходимости могут быть изменены застройщиком в одностороннем порядке в ходе дальнейшего проектирования и строительства.

Истцами выбран неправильный способ защиты права, защита прав невладеющего собственника не может быть осуществлена предъявлением требования о признании зарегистрированного права отсутствующим, поскольку одно лишь исправление записи о государственной регистрации права не обеспечивает возврат владения.

Представитель ответчика ООО «Синара-Девелопмент» ФИО11 в письменных ходатайствах просит вызвать в судебное заседание эксперта ФБУ «Уральский региональный центр судебной экспертизы» В.Н.И. для дачи пояснений по экспертному заключению, а также назначить по делу повторную экспертизу по тем же вопросам.

Представитель ООО «УК «СД-Эксплуатация» ФИО12 в письменном ходатайстве просит назначить повторную экспертизу.

Истцами представлен отзыв на апелляционные жалобы, в котором просят апелляционные жалобы оставить без удовлетворения. В отзыве указано, что изначально спорные помещения проектировались, планировались к использованию и фактически используются в качестве общего имущества многоквартирного дома, необходимого для обслуживания более чем одного помещения. Указано, что судебная экспертиза проведена на основании представленных судом материалов, при проведении судебной экспертизы эксперт произвел натурный осмотр объекта недвижимости в присутствии сторон. В заключении эксперт дал подробное описание каждому объекту (помещению) на предмет его фактического назначения с подробным описанием размещенных в помещениях систем и оборудования, а также его практического назначения.

Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 24.07.2019 следует, что ответчик ООО «Синара-Девелопмент» изменил наименование на ООО «Специализированный застройщик «Синара-Девелопмент» (далее по тексту – ООО «СЗ «Синара-Девелопмент»).

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика – ООО «СЗ «Синара-Девелопмент» ФИО11, действующая на основании доверенности от 01.01.2019, представитель ответчика ООО «УК «СД-Эксплуатация» ФИО12, действующий на основании доверенности от 16.01.2019, доводы и требования апелляционных жалоб, а также заявленные ходатайства поддержали.

Истцы ФИО7, ФИО1, ФИО5 возражали относительно доводов апелляционных жалоб, а также возражали против удовлетворения заявленных ходатайство

Остальные участники процесса в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом и своевременно: истцы посредством направления судебных извещений, третье лицо Управление Росреестра по Свердловской области посредством размещения информации о времени и месте рассмотрения дела на официальном сайте Свердловского областного суда в сети интернет: http://www.ekboblsud.ru, которая доступна для всех участников процесса. Не явившиеся участники процесса ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли. Руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке. Заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что ООО «СЗ «Синара-Девелопмент», ранее имевшее наименование ООО «Синара-Девелопмент», являлось застройщиком многоквартирного дома <№> по <адрес> (далее по тексту – МКД).

Истцы являются собственниками жилых помещений в МКД, право собственности на которые возникло на основании договоров участия в долевом строительстве.

Ответчик ООО «СД-Эксплуатация» является управляющей организацией МКД, что подтверждается копией протокола конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 16.01.2017.

Спорными помещениями являются следующие помещения, в отношении которых в настоящее время проведены технические замеры, площади помещений уточнены и им присвоены кадастровые номера:

помещение хранения, площадью 15,8 кв.м, кадастровый номер <№>, этаж: подвал, секция В;

помещение хранения, площадью 10,5 кв.м, кадастровый номер <№>, этаж: подвал, секция Д;

нежилое помещение КПП, площадью 22,9 кв.м, кадастровый номер: <№>, этаж: первый, секция Д;

помещение хранения, площадью 4,7 кв.м, кадастровый номер <№>, этаж: первый, секция Д;

офис № 5, площадью 203,93 кв.м, кадастровый номер <№>, этаж:1 и 2, секция В.

31.10.2016 между ООО «УК «СД-Эксплуатация» (инвестор), в лице генерального директора ФИО9, и ООО «Синара-Девелопмент» (застройщик), в лице ФИО10, действующего на основании доверенности № СДО/16/02 от 01.01.2016, заключен договор инвестирования № 1, по которому застройщик обязался осуществить организацию строительства пятисекционного жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями, помещениями ДДУ на 1 и 2 этажах (№1А, 1Б, 1В, 1Г, 1Д по ПЗУ) и встроено-пристроенной подземно-наземной автостоянкой со встроенной трансформаторной подстанцией (№№ 1Е, 1.2Е, по ПЗУ), расположенный по адресу: <адрес>, и строящийся на земельном участке с кадастровым номером <№>, принадлежащем застройщику на праве собственности, в части нежилых помещений, перечень и характеристика которых указана в Приложении № 1 к договору, а инвестор обязался осуществить финансирование строительства данного жилого дома в части указанных нежилых помещений.

Согласно приложению № 1 к договору инвестирования, передаче в собственность ООО «УК «СД-Эксплуатация» подлежат следующие нежилые помещения: 1) помещение хранения, проектной площадью 10,49 кв.м, этаж: подвал, секция Д; 2) помещение хранения проектной площадью 15,81 кв.м, этаж: подвал, секция В; 3) помещение хранения проектной площадью 4,68 кв.м, этаж: первый, секция Д; 4) нежилое помещение КПП проектной площадью 23,09 кв.м, этаж: отм. -190, подземно наземной стоянки; 5) офис № 5 проектной площадью 203,93 кв.м, этаж: 1 и 2, секция В.

В соответствии с пунктом 4.1 договора инвестирования, общий объем инвестиций (финансирования), передаваемых инвестором застройщику по настоящему договору составляет 1290000 руб. (в том числе, НСД, фактически уплаченный подрядным и иным организациям в процессе строительства) и включает в себя все расходы застройщика. Цена договора является твердой и изменению не подлежит. Если по окончании строительства жилого дома в соответствии с условиями настоящего договора в распоряжении застройщика остаются неиспользованные денежные средства (экономия), они считаются доходами застройщика и инвестору не возвращаются. При этом, риск недостатка денежных средств несет застройщик (пункт 4.2 договора).

Строительство МКД осуществлялось на основании разрешения на строительство № RU 66302000-4300 от 26.06.2014, выдано Администрацией г.Екатеринбурга.

14.11.2016 МКД переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями, помещениями ДДУ на 1 и 2 этажах (1А, 1Б, 1В, 1Г, 1Д по ПЗУ) и встроено-пристроенной подземно-наземной автостоянки со встроенной трансформаторной подстанцией (1Е, 1.2Е по ПЗУ) введен в эксплуатацию Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 66302000-255-2016 от 14.11.2016, присвоен адрес: <адрес>.

На основании вышеуказанного договора инвестирования от 31.10.2016 № 1 за ответчиком ООО «УК «СД-Эксплуатация» зарегистрировано право собственности на спорные помещения.

Определением суда от 07.12.2018 по ходатайству истцов назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ФБУ «Уральский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции России, в целях установления: предназначены ли спорные помещения для обслуживания более одного помещения в МКД; размещено ли в спорных помещениях инженерное оборудование (коммуникации), предназначенное для обслуживания более одного помещения; имеются ли в спорных помещениях конструкции и (или) оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме; является ли предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме инженерное оборудование (коммуникации), если такое имеется), установленное в спорных помещениях дублирующим инженерное оборудование (коммуникации), установленное за пределами этих помещений.

В экспертном заключения ФБУ «Уральский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции России № 3087/04-2 от 29.03.2019, экспертом В.Н.И. сделаны следующие выводы:

- помещение офиса № 5, площадью 197,9 кв.м, кадастровый номер <№>, этаж: 1 и 2 предназначено для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме <№> а <адрес>. В результате непосредственного осмотра, на основании результатов сравнения и сопоставления данных, полученных в процессе натурных исследований и требований, отраженных в нормативно-технических и нормативно-правовых документах, экспертом установлено, что помещение офис № 5 состоит из нескольких помещений, из которых помещения № 37, 38. 39, 154, 155 являются элементами системы эвакуации людей из здания (частью эвакуационного пути), в данных помещениях размещены инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающее более одного помещения в МКД (в том числе, запорно-регулирующая арматура). Также помещение офиса № 5 состоит из помещений № 158, 40-42, которые, как установил эксперт, не предназначены для обслуживания более одного помещения в данном МКД. Вместе с тем, согласно выводам эксперта, все указанные помещения функционально связаны между собой – образуют единое помещение офиса № 5,, имеющее один кадастровый номер, этаж 1 и 2, оборудованное приборами учета воды, тепла и электроэнергии. В связи с этим, спорное помещение офис № 5 следует считать единым помещением. Вход в данное помещение оборудован пандусом с поручнями для обеспечения беспрепятственного доступа маломобильных групп населения к помещениям в МКД;

- помещение, площадью 15,8 кв.м, кадастровый номер <№>, этаж: подвал – предназначено для обслуживания более одного помещения в МКД. Как следует из заключения эксперта, в данном помещении располагаются инженерные коммуникации, в том числе, запорно-регулирующая арматура: магистральные трубопроводы системы отопления (прямая и обратная ветви), горячего и холодного водоснабжения здания с установленными на них спускными кранами, а также регуляторами давления на трубопроводе ГВС, трубопроводы системы канализации с прочистками, обслуживающие более одного помещения в данном МКД. В данном помещении размещены инженерные коммуникации, не имеющие дублирующих коммуникаций за пределами данного помещения.

- помещение № 109 КПП, площадью 22,9 кв.м, кадастровый номер <№> - предназначено для обслуживания более одного помещения в МКД. Как следует из заключения, помещение КПП, площадью 22,9 кв.м, расположено у въезда в паркинг (-1 уровень). Фактическая планировка спорного помещения соответствует данным, отраженным на поэтажном плане 1 этажа и отм. -1.190 надземно-подземной автостоянки Технической информации. В данном помещении располагаются блоки управления и индикации автоматизированной системы пожаротушения и пожарной сигнализации, шкаф управления вентиляцией, системы дымоудаления и оповещения о превышении уровня угарного газа в подземно-наземной автостоянке (паркинге) с интерфейсной линией в офис № 5, резервные источники питания; щиты управления освещением подземно-надземной автостоянки; устройства системы контроля доступа; разводка к ручным пожарным извещателям на входе в паркинг на отм. 1.190; через помещение проходят трубопроводы системы отопления паркинга на отм. – 1.190 с установленными на них спускными кранами, данные инженерные коммуникации и оборудование, являются обслуживающими более одного помещения в здании. При этом, инженерное оборудование (коммуникации), установленные в данном помещении не является дублирующим по отношению к инженерному оборудованию (коммуникациям), установленным за пределами этих помещений – в помещениях электрощитовой (секция В, помещение XXVI) и шинной №1 паркинга отм. – 4.610.

- помещение № 219, площадью 4,7 кв.м, кадастровый номер <№>, этаж: первый, согласно данным представленной документации является шахтой лифта, следовательно, предназначено для обслуживания более одного помещения в указанном МКД, однако, по состоянию на момент экспертного осмотра, в помещении отсутствуют какие – либо инженерные коммуникации и лифтовое оборудование.

- помещение № 2, площадью 10,5 кв.м, кадастровый номер <№>, этаж: подвал, расположенное в секции Д данного многоквартирного дома – не предназначено для обслуживания более одного помещения в МКД. В данном помещении отсутствуют какие-либо инженерные коммуникации и сети, кроме системы электроснабжения данного помещения.

Суд первой инстанции исследовав указанное судебное заключение, а также иные представленные доказательства, в том числе Новую редакцию проектной декларации по жилому дому со встроенными нежилыми помещениями, расположенному в квартале улиц Мельникова-Татищева-Крылова-Венгерских коммунаров в г.Екатеринбурге (2 очередь ЖК «Крылов») от 10.02.2014, 19.05.2014 с изменениями; договор управления многоквартирным домом; ответ Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области от 30.11.2018; Положительное заключения негосударственной экспертизы от 30.12.2013, руководствуясь статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации 13.08.2006 № 491, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», пришел к выводам о том, что спорные помещения, за исключением помещения № 2 площадью 10,5 кв.м, предназначены для обслуживания более одного помещения в МКД, а находящееся в спорных помещениях оборудование необходимо для эксплуатации всего МКД, спорные помещения предназначены для обслуживания всех его помещений и служат для функционирования систем эвакуации, пожарной безопасности жителей дома, признаков самостоятельного назначения указанные помещения не содержат, в связи с чем относятся к общему имуществу МКД.

При этом суд первой инстанции учел, что спорные помещения фактически используются в целях, связанных с обслуживанием МКД.

Придя к выводу о том, что спорные помещения относятся к общему имуществу МКД, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что право на распоряжение данным имуществом имеется только у собственников помещений в МКД. Права на отчуждение данного имущества у застройщика ООО «Синара-Девелопмент» не имелось. В связи с этим, условие договора инвестирования от 31.10.2016 о передаче в собственность ООО «УК «СД-Эксплуатация» права собственности на спорные помещения, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем помещений.

С учетом вышеизложенного, суд пришел к выводам о том, что у ООО «Синара-Девелопмент» отсутствовало правомочие на заключение инвестиционного договора от 31.10.2016 по отчуждению общего имущества МКД, в связи с этим, данный договор ничтожен на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку он не соответствует требованиям действующего законодательства, а именно статьям 290, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При этом судом первой инстанции учтено недобросовестное поведение ответчиков, которое выразилось в заниженной стоимости отчуждаемого имущества по договору инвестирования 1290000 руб. Приходя к выводу о заниженной стоимости отчуждаемого имущества, суд исходил из стоимости жилых помещений, указанных в представленных истцами договорах долевого участия в строительстве, согласно которым стоимость за 1 кв.м помещения составляет около 100000 руб. Кроме того, оспариваемый договор заключен между взаимосвязанными (аффилированными) лицами, при этом, стороны данной сделки не могли не знать, что данные помещения относятся к общему имуществу МКД, поскольку их назначение следовало из проектной, технической документации дома.

При установленных обстоятельствах и выводах, суд первой инстанции заявленные исковые требования истцов удовлетворил в отношении спорных помещений, за исключением помещения № 2 площадью 10,5 кв.м.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции полагает возможным согласиться, а доводы апелляционной жалобы о том, что спорные помещения к общему имуществу собственников помещений в МКД не относятся оставляет без удовлетворения.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал следующее. Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу здания, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения, возможности его использования как самостоятельного.

Как следует из новой редакции проектной декларации по МКД от 10.02.2014 по состоянию на 19.05.2014, спорное помещение общей площадью 203,93 кв.м, расположенное на 1 и 2 этажах МКД указано, как встроенное нежилое помещение офис № 5. При этом, данное помещение в Рабочей документации секции В (Архитектурные решения выше отм. 0,000 СДП.002-01В-АР2) (том 3 л.д. 48) в технической информации, составленной БТИ, указано как помещение ТСЖ. Из Рабочей документации следует, что офис № 5 (ТСЖ) имеет следующие помещения на 1 этаже: вестибюль, лестничную клетку, помещений собраний ТСЖ, сан.узел, рабочую комнату, а также помещения на 2 этаже: офис ТСЖ, офис ТСЖ, вестибюль, сан.узел и помещение уборочного инвентаря, лестничную клетку, тамбур, тамбур.

При этом из Новой редакции проектной декларации от 19.05.2014 (том 3 л.д. 7-47), в пункте 2.4, содержащем описание местоположения строящегося МКД, описание самого МКД указано, что жилые секции образуют закрытый с двух сторон двор. Уровень дворовой территории расположен выше планировочных отметок земли на эксплуатируемой кровле закрытой наземной автостоянки с въездом по крытому двухполосному пандусу со стороны <адрес>. Для удобства доступа жителей на территорию двора предусмотрены две рассредоточенные открытые лестницы. У одной из лестниц со стороны <адрес> и <адрес> предусмотрен подъемник для инвалидов. При этом указано, что основной вход на территорию двора жильцов и посетителей осуществляет со стороны <адрес> через проходной холл в секции 1В, то есть через проходной холл, который расположен в спорном помещении, указанном как офис № 5 (ТСЖ).

В пункте 2.5 Новой редакции проектной декларации от 19.05.2014 указано количество и описание в МКД самостоятельных частей, а именно квартиры, надземно-подземная автостоянка, встроенные нежилые помещения, среди которых указано и спорное помещение – офис № 5 (ТСЖ), иные спорные помещения не указаны.

При этом в пункте 2.6 Новой редакции проектной декларации от 19.05.2014 в описании назначения нежилых помещений в МКД, не входящих в состав общего имущества МКД, указано, что встроенные помещения офисов расположены на 1 и 2 этажах жилого дома с отдельными от жилой части входами со стороны <адрес> и <адрес> Однако, спорное помещение офис № 5, как указано выше служит, в том в качестве основного входа на территорию двора МКД.

Кроме того, следует отметить, что данное спорное помещение (офис № 5 (ТСЖ) изначально проектировалось, впоследствии было заинветаризировано, как помещение ТСЖ, то есть предназначено для организации, осуществляющей управление и обслуживание МКД.

Из описания указанного спорного помещения (офис № 5 (ТСЖ), приведенного в судебном заключении эксперта также следует, что через данное помещение осуществляет проход на территорию МКД, в помещении расположено оборудование по обслуживанию МКД, а также размещены почтовые ящики, относящиеся к квартирам МКД.

Остальные спорные помещения были выделены в помещения, как не входящие в состав общего имущества МКД, лишь 31.10.2016, что подтверждается изменениями от 31.10.2016 в Новую редакцию от 19.05.2014 Проектной декларации (том 3 л.д. 47), назначение спорных помещений указано, как помещения хранения, а назначение помещения площадью 22,9 кв.м, указано как помещение КПП.

При этом в спорных помещениях, за исключением помещения площадью 4,7 кв.м, как следует из судебного заключения эксперта, расположено оборудование, обслуживающее все помещения в МКД. Так, помещение КПП площадью 22,9 кв.м расположено у въезда в паркинг, имеет окно, расположенное таким образом, что из него открывается обзор на въезд в паркинг, в этом помещении расположен оборудование, обслуживающее более одного помещения в МКД, которое подробно указано в судебном заключении эксперта. Эксперт в заключении указала, что во всех спорных помещениях, кроме помещения площадью 4,7 кв.м, расположены инженерные коммуникации и оборудование. Помещение площадью 4,7 кв.м заинвентаризировано в настоящее время как помещение хранения инвентаря, однако согласно Рабочей документации шифр СДП.002-01В-АР2. Архитектурные решения, фактически является шахтой лифта, на момент осмотра лифт отсутствует.

Таким образом, из имеющихся в деле документов следует, что спорные помещения, за исключением помещения площадью 10,5 кв.м, предназначены для обслуживания всех помещений, распложенных в МКД, исходя из назначения этих помещений и находящегося в них оборудования.

Тот факт, что данные спорные помещения были переданы в собственность организации, которая осуществляет управление МКД, подтверждают данное обстоятельство. Однако, по решению собственников помещений в МКД может быть изменен способ управления МКД либо избрана иная управляющая организация, а данные помещения предназначены именно для обслуживания всех помещений в МКД. При этом следует отметить, что при разработке проекта МКД учитывался тот факт, что для размещения организации, осуществляющей управление МКД, необходимы помещения, такие помещения и были предусмотрены проектом, что следует из назначения этих помещений, указанных в проекте.

Вопреки доводам апелляционных жалобы судебное заключение эксперта от 29.03.2019 № 3087/04-2 мотивированно, не содержит каких-либо противоречивых выводов, является ясным и понятым.

В Исследовательской части судебного заключения эксперта указано, каким путем осуществлялось исследование, а также какое оборудование использовалось экспертом.

Кроме того, в соответствии со статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Вся указанная информация содержится в судебном заключении эксперта.

Отсутствие в тексте судебного заключения эксперта раскрытия понятия «обслуживание более одного помещения» основанием для вывода о том, что данное заключение не понятно, не ясно, не является, так как данное понятие раскрыто в Жилищном кодексе Российской Федерации, кроме того, следует из содержания самого понятия «обслуживание более одного помещения».

Являются несостоятельными и доводы апелляционных жалоб относительно выводов эксперта в отношении спорного помещения общей площадью 203,93 кв.м (офис № 5), так как в заключении эксперта приводится подробное описание указанного помещения, содержатся выводы о том, почему, по мнению эксперта, данное помещение относится к общему имуществу. Несмотря на то, что в отдельных комнатах (помещениях), расположенных внутри спорного помещения площадью 203,93 кв.м (офис № 5) отсутствует какое-либо оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения, однако, данные комнаты (помещения) являются часть всего спорного помещения площадью 203,93 кв.м, которое имеет общее назначение для размещения организации, осуществляющей управление МКД, кроме того, само данное помещение является единым объектом, именно в этом виде поставлено на учет, как объект недвижимости, его раздел не осуществлялся, все помещения между собой связаны.

Таким образом, судебная коллегия не усматривает оснований для назначения по делу повторной судебной строительно-технической экспертизы, а также для вызова эксперта для допроса в судебном заседании, так как все свои выводы эксперт изложила в судебном заключении, которое противоречий не содержит, в связи с чем судебная коллегия в удовлетворении ходатайств ответчиков о назначении по делу повторной судебной строительно-технической экспертизы, вызове эксперта для допроса отказала.

Судебная коллегия также полагает необходимым отметить, что по своей сути разрешение вопроса о том, относятся ли спорные помещения к общему имуществу МКД, является правовым вопросом, в данном случае эксперт в судебном заключении подробно изложила результаты осмотра спорных помещений, указала, что именно находится в спорных помещениях, какое оборудование, предназначено ли данное оборудование для обслуживания помещений в МКД. Суд первой инстанции, в соответствии с правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оценивал судебное заключение эксперта в совокупности с другими доказательствами по делу, в том числе технической (проектной) документацией, перепиской, которая велась между застройщиком и уполномоченными органами на стадии строительства МКД, оценив все доказательства в совокупности пришел к выводу о том, что спорные помещения относятся к общему имуществу МКД, более того, они была запроектированы именно в качестве таковых, исходя из их назначения, несмотря на то, что в проектной документации они указаны в разделе нежилых помещений имеющих самостоятельное назначение.

Доводы апелляционных жалоб о том, что судом первой инстанции применена норма, не подлежащая применению (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также, что истцами выбран неправильный способ защиты права, судебная коллегия оставляет без удовлетворения, так как исходя из оснований иска, предъявленные истцами исковые требования позволяют восстановить их нарушенные права в результате действий ответчиков.

Доводы апелляционных жалоб, аналогичны доводам, приведенным в суде первой инстанции, не опровергают правильности выводов суда. При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам жалоб не имеется.

Руководствуясь статьями 320, 327.1, пунктом 1 статьи 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга от 24.04.2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчиков – без удовлетворения.

Председательствующий Г.Г. Бурматова

Судьи А.С. Коренев

О.В. Ильина