Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Кстовского муниципального района Нижегородской области к ФИО1, Муниципальному образованию Безводнинский сельсовет Кстовского муниципального района Нижегородской области в лице администрации Безводнинского сельсовета о признании недействительным пункта соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка и взыскании недополученной арендной платы и пени, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 17 мая 2016 года.

Заслушав доклад судьи Кузьмичева В.А., объяснения представителя ФИО1 адвоката ФИО11, представителя администрации Кстовского муниципального района ФИО12, судебная коллегия

установила:

Администрация Кстовского муниципального района Нижегородской области обратилась в Кстовский городской суд с исковым заявлением, указав, что на основании результатов аукциона по продаже права аренды земельного участка между КУМИ Кстовского муниципального района и ФИО9 заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>, разрешенное использование «для сельскохозяйственного использования». Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

В июне ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы составил <данные изъяты> руб., с июля ДД.ММ.ГГГГ года ежемесячный платеж по арендным платежам составляет <данные изъяты> руб. Размер годовой арендной платы, подлежащей оплате за пользование земельным участком <данные изъяты> рубля.

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. арендатором данного земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ являлось ООО «Виктория».

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между МО «Безводнинский сельсовет Кстовского муниципального района», ООО «Виктория» и ФИО1, новым арендатором земельного участка является ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ между МО «Безводнинский сельсовет Кстовского муниципального района» и ФИО1 заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым стороны внесли изменения в предмет договора аренды относительно вида разрешенного использования земельного участка, установив вид разрешенного использования «для рыбоводства».

Изменение вида разрешенного использования земельного участка повлекло изменение размера арендной платы, а именно размер арендной платы в год составит <данные изъяты> руб. арендная плата в месяц — <данные изъяты> руб.

Предметом аукциона являлся земельный участок с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования». Начальный размер арендной платы устанавливался на основании отчета об оценке рыночной стоимости размера арендной платы, подготовленного ИП ФИО10 Итоговый размер арендной платы установлен на основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ об итогах аукциона ДД.ММ.ГГГГ и составляет <данные изъяты> руб.

Оспариваемым соглашением стороны изменили качественные характеристики объекта сделки, а соответственно его рыночную стоимость и уменьшили размер арендной платы. В результате указанных действий бюджет муниципального образования в порядке статьи 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации недополучает <данные изъяты> руб. ежемесячно или <данные изъяты> руб. в год.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность арендатора по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за период с октября ДД.ММ.ГГГГ по декабрь ДД.ММ.ГГГГ года, с учетом оплат, рассчитанная по условиям проведенного аукциона, составляет <данные изъяты> руб.

Ответчик должен возместить в бюджет муниципального образования недополученный неналоговый доход в виде арендной платы в размере <данные изъяты> руб.

Истец просил суд признать недействительным соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное ДД.ММ.ГГГГ Муниципальным образованием «Безводнинский сельсовет Кстовского муниципального района ФИО2<адрес>» в лице главы администрации Безводнинского сельсовета и ФИО1, взыскать с ФИО1 недополученную арендную плату по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования. Администрация Кстовского муниципального района просила признать недействительным пункт 3 Соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между МО «Безводнинский сельсовет Кстовского муниципального района» и ФИО1, применить последствия недействительности сделки, а именно: взыскать с ФИО1 недополученную арендную плату по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на март ДД.ММ.ГГГГ., взыскать с ФИО1 пени по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Кстовского городского суда ФИО2<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено:

Исковые требования администрации Кстовского муниципального района Нижегородской области удовлетворить.

Признать недействительным пункт 3 соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между МО «Безводнинский сельсовет Кстовского муниципального района» и ФИО1

Взыскать с ФИО1 недополученную арендную плату по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек, пени в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки.

Взыскать с Администрации Безводнинского сельсовета госпошлину в доход государства в размере <данные изъяты> рублей.

Взыскать с ФИО1 госпошлину в доход государства в размере <данные изъяты> рубля.

Не согласившись с решением суда, ФИО1 подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить. В обоснование доводов жалобы указывает, что законом прямо предусмотрена возможность внесения изменений в договор аренды, в том числе и в части изменения размера арендной платы. К тому же, основанием для изменения арендной платы послужило существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно, изменилась кадастровая стоимость земельного участка, на основе которой определялся первоначальный размер арендной платы. Суд неправомерно применил к спорным правоотношениям положения ФЗ «О защите конкуренции». У истца отсутствует право на обращение в суд с подобным иском. Кроме того администрация Кстовского муниципального района Нижегородской области незаконно вторгается в сферу полномочий администрации Безводнинского сельсовета.

В заседании судебной коллегии представитель ФИО1 адвокат ФИО11 настаивал на отмене решения суда по доводам жалобы.

Представитель администрации Кстовского муниципального района ФИО12 просила решение суда оставить без изменения.

Судебная коллегия, заслушав объяснения представителей сторон, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы.

Предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, по данному делу судебная коллегия не усматривает.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что на основании результатов аукциона по продаже права аренды земельного участка (протокол от ДД.ММ.ГГГГ об итогах аукциона) между КУМИ Кстовского муниципального района и ФИО9 заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>, разрешенное использование «для сельскохозяйственного использования». Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6-8,14).

Соглашением о внесении изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено обязательство Арендатора по ежемесячному своевременному внесению арендных платежей не позднее 20 числа текущего месяца (л.д.15).

Договор аренды и Соглашение о внесении изменений в договор аренды зарегистрированы в установленном порядке.

Согласно п.1 соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ задаток (<данные изъяты> рублей) засчитывается в итоговый размер арендной платы на срок аренды 5 лет за Участок, оставшаяся часть итогового размера арендной платы на срок аренды 5 лет – <данные изъяты> рублей, вносится ежемесячно равными частями, не позднее 20 числа текущего месяца. В июне ДД.ММ.ГГГГ г. размер арендной платы составил <данные изъяты> руб., с июля ДД.ММ.ГГГГ года ежемесячный платеж по арендным платежам составляет <данные изъяты> руб. Размер годовой арендной платы, подлежащей оплате за пользование земельным участком <данные изъяты> руб.

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, арендатором земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ являлось ООО «Виктория» (л.д.16).

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между МО «Безводнинский сельсовет Кстовского муниципального района», ООО «Виктория» и ФИО1, зарегистрированному в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, новым арендатором земельного участка является ФИО1 (л.д.17).

ДД.ММ.ГГГГ между МО «Безводнинский сельсовет Кстовского муниципального района» и ФИО1 на основании распоряжения № от ДД.ММ.ГГГГ «Об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № классификатору видов разрешенного использования земельных участков» заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым стороны внесли следующие изменения: п.п.1.3 п.1 Договора читать в следующей редакции: Вид разрешенного пользования участка «для рыбоводства». Изменение вида разрешенного использования арендуемого земельного участка влечет соответствующий перерасчет арендной платы:

Арендная плата за год = <данные изъяты> х <данные изъяты> х <данные изъяты> х <данные изъяты> х <данные изъяты> = <данные изъяты> руб.

Арендная плата за месяц <данные изъяты> : 12 = <данные изъяты> руб. (л.д.19).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что законодательством установлен запрет на изменение платы по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного по результатам аукциона и пришел к выводу о том, что дополнительное соглашение заключено с нарушением императивных норм закона.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Последствия совершения сделок, не соответствующих требования закона, предусмотрены статьями 166 - 176 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Исходя из целей проведения аукциона, дальнейшее изменение арендной платы в сторону уменьшения недопустимо, поскольку обратное приведет к нарушению прав иных участников аукциона, предлагавших меньшую цену, чем победитель.

По смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Поскольку размер арендной платы за использование земельного участка по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ определяется начальной ценой аукциона (п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации), суд апелляционной инстанции отмечает, что ее изменение в сторону уменьшения, по сути, означает изменение условий и результатов аукциона, что противоречит нормам ст. 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исключает исчисление задолженности по арендной плате в размере, отличном от согласованного сторонами при заключении договора аренды.

Федеральным законом от 08.03.2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" внесены существенные изменения в статью 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, уточняющие возможность изменения условий договора по предоставлению земельных участков.

Согласно пункту 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Ограничения на изменение условий договора, заключенного на торгах, призваны воспрепятствовать своеобразному пересмотру результатов торгов и, по сути, обходу законоположений о торгах. Отсутствие указанных ограничений на изменение договора способствовало бы возникновению нежелательных ситуаций, при которых условия заключенного на торгах договора изменяются так значительно, что если бы торги проводились на измененных условиях, то это повлияло бы на состав участников торгов и содержание их предложений по условиям договора.

Вопреки доводам заявителя, механизм изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, предусмотренный статьей 451 Гражданского кодекса, в данном случае не может быть использован. К существенным изменениям обстоятельств заявитель жалобы относит изменение вида разрешенного использования, на основании чего произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка.

На основании п. 13 ст.34 Федерального закона от 23.06.2014 гола № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

В соответствии с условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ видом разрешенного использования земельного участка является «для сельскохозяйственного производства».

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 г. № 540 содержание вида разрешенного использования «сельскохозяйственное использование» включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 — 1.18, в том числе вид под кодом 1.13 «Рыбоводство».

Администрацией Безводнинского сельсовета на основании заявления ООО «Виктория» (бывшего арендатора) своим распоряжением № от ДД.ММ.ГГГГ «Об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № классификатору видов разрешенного использования земельных участков» установлен вид разрешенного использования спорного земельного участка — «рыбоводство».

На основании проведенного анализа вышеуказанных правовых актов следует, что администрацией Безводнинского сельского совета не был изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка, а лишь установлено его соответствие действующему классификатору видов разрешенного использования земельных участков на территории Российской Федерации. Доказательства об изменении кадастровой стоимости земельного участка в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается (п.17 ст.39.8 ЗК РФ).

Соглашение о внесение изменений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключено ДД.ММ.ГГГГ Изменения в статью 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, уточняющие возможность изменения условий договора по предоставлению земельных участков внесены Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации". 1. Федеральный закон вступил в силу с 01.06.2015 г. Вопреки доводам жалобы, на момент заключения спорного соглашения о внесении изменений пункт 8 статьи 448 ГК РФ уже распространял свое действие на спорные правоотношения.

Довод апелляционной жалобы о том, что п.6.1 основного договора предусмотрена возможность заключения подобного дополнительного заключения, основан на неправильном толковании норм материального права.

Так, пункт 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет случаи изменения условий договора аренды - если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом. Таким образом, вышеприведенное положение законодательства не указывает на диспозитивность, то есть, возможность сторонами договора изменять плату по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам аукциона, законом не предусмотрена.

Довод о том, что суд неправомерно применил к спорным правоотношениям положения ФЗ «О защите конкуренции» судебная коллегия отклоняет в силу следующего.

Одной из основных задач выполнения требований, предусмотренных частью 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О защите конкуренции" (наряду с необходимостью соблюдения интересов неограниченного круга лиц - потенциальных претендентов на заключение договора аренды государственного/муниципального имущества), является определение цены будущей сделки. В рамках рассмотрения организатором торгов конкурирующих заявок различных претендентов происходит установление наиболее выгодного для соответствующего публично-правового образования предложения.

Более того, уменьшение цены сделки в период исполнения договора, заключенного по результатам проведения публичных торгов, может привести к нарушению прав иных лиц. Такое уменьшение влечет необоснованное ограничение прав потенциальных претендентов на заключение договора, является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, что в силу положений Закона N 135-ФЗ) "О защите конкуренции" недопустимо.

Доводы апелляционной жалобы о том, что у истца отсутствует право на обращение в суд с подобным иском, и он незаконно вторгается в сферу полномочий Администрации Безводнинского сельсовета, судебная коллегия находит необоснованными.

Пунктом 3 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Из толкования данной нормы следует, что лицо, обратившееся с требованием о признании сделки недействительной (ничтожной), и не являющееся стороной договора должно доказать свою заинтересованность в оспаривании договора, а именно: в чем конкретно заключается его заинтересованность в оспаривании сделки и указать какие препятствия создает сделка для реализации его прав или надлежащего исполнения обязанностей.

В соответствии со ст. 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации к неналоговым доходам местных бюджетов относятся доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских поселений, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков.

В бюджеты муниципальных районов до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах сельских поселений и межселенных территорий муниципальных районов, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков - по нормативу 100 процентов.

Из материалов дела следует, что оспариваемым договором нарушены права и законные интересы муниципального образования «Кстовский муниципальный район» в лице администрации Кстовского муниципального района. А именно бюджет муниципального образования недополучает <данные изъяты> руб. ежемесячно. Исходя из вышеизложенного, администрация Кстовского муниципального района имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. На основании чего истец имел право на обращение в суд с настоящим иском.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь, доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы подвергали сомнению обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 17 мая 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: