Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 07 февраля 2017 года дело по апелляционной жалобе представителя ЗАО «Строитель» Б.А.Б. на решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 30 сентября 2016 года.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Братчиковой Л.Г.,пояснения представителя истца О.В.Н., возражавшего против доводов жалобы,судебная коллегия

установила:

О.Н.В. обратился в суд с иском к ЗАО «Строитель» о взыскании <данные изъяты> по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>., убытков в размере <данные изъяты> компенсации морального вреда в размере <данные изъяты>., расходов на нотариальное удостоверение доверенности, штрафа, ссылаясь на то, что 12.02.2014 г. между ним и ЗАО «Строитель» заключен договор участия в долевом строительстве № 117-2-А, в соответствии с которым ЗАО «Строитель» взяло на себя обязательства, построить многоквартирный жилой дом по <адрес> и передать участнику жилое помещение - однокомнатную квартиру №, расположенную на 14 этаже, общей площадью 38,98 кв.м.

27.02.2014г. участником внесены денежные средства по договору в размере <данные изъяты>. В силу п. 8.2 договора участия в долевом строительстве участник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры в срок, превышающий установленный п.5.2 договора, на два месяца. Пунктом 5.2 договора предусмотрена передача объекта участнику по 30.04.2015 г. Квартира истцу не передана. Объект создан с недостатками. Застройщик свои обязательства по договору не выполнил. Истец известил ответчика, что на основании п.8.2, п. 8.4 договора, п.2 ст.450.1 ГК РФ договор считается расторгнутым с момента направления в ЗАО «Строитель» уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Судом принято решение, которым исковые требования удовлетворены частично.

Взысканы с Закрытого Акционерного общества «Строитель» в пользу О.Н.В. денежные средства в размере <данные изъяты>., проценты в размере <данные изъяты>., компенсация морального вреда в размере <данные изъяты>., штраф в размере <данные изъяты>. В остальной части требований отказано.

Взыскана с Закрытого Акционерного общества «Строитель» в доход местного бюджета государственная пошлина в размере <данные изъяты>

С решением не согласен представитель ЗАО «Строитель» Б.А.Б. В апелляционной жалобе поставлен вопрос об отмене решения суда, принятии по делу нового решения, об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы указано, что истец не имеет оснований для одностороннего отказа от исполнения договора в связи с неустранением недостатков. Ссылаясь на заключение эксперта ООО «НБСТЭЭ», указывает, что имеющиеся в квартире истца недостатки не являются существенными и неустранимыми недостатками, как следствие, они не могут служить основанием для расторжения договора.

Считает, что истец не имеет оснований для одностороннего отказа от исполнения договора в связи с нарушением срока передачи квартиры более чем на два месяца, поскольку истец мог заявить о расторжении договора по основаниям, указанным в ч. 1 ст. 9 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве», до 06 июня 2015 года, даты направления сообщения о готовности объекта к передаче, после данной даты истец утратил данное право, так как у него возникла обязанность по приемке объекта долевого строительства - квартиры.

В суд апелляционной инстанции не явились истец, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя и представитель ответчика, извещенный о месте и времени судебного заседания под расписку в связи с чем, судебная коллегия в соответствии со ст.167 ГПК РФ полагает возможным, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Удовлетворяя исковые требования О.Н.В. к ЗАО «Строитель» о взыскании суммы уплаченной по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа, суд первой инстанции, руководствуясь ч. 1, 2 ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», исходил из того, что застройщиком не устранены недостатки объекта долевого строительства, кроме того, уведомление ответчиком было направлено истцу за пределами установленного договором двухмесячного срока для устранения недостатков.

Судебная коллегия в полном объеме не может согласиться с указанным выводом суда по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 12.02.2014 г. между истцом и ЗАО «Строитель» заключен договор участия в долевом строительстве №-А. В соответствии с условиями договора ЗАО «Строитель» взяло на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения по <адрес> и передать участнику жилое помещение - однокомнатную квартиру № расположенную на 14 этаже, общей площадью 38,98 кв.м. Цена договора <данные изъяты>

Пунктом 5.2 договора предусмотрена передача объекта участнику по 30.04.2015 г. (л.д.8-16).

Согласно п.5.4 договора предусмотрено, что участник до подписания сторонами акта о передаче объекта долевого строительства участнику вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта требованиям, указанным в п.3.3.3 договора и отказаться от подписания акта о передаче объекта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных п.3.2.3. Застройщик обязан устранить недостатки в течение двух месяцев.

Пунктом 8.2 договора участия в долевом строительстве №-А предусмотрено, что участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры в срок, превышающий установленный п.5.2 договора, на два месяца; существенного нарушения требований к качеству квартиры.

Истец обязанность по оплате в размере <данные изъяты>. выполнил в полном объеме, что подтверждается квитанцией (л.д.17) и не оспаривается ответчиком.

29 мая 2015 г. объект был сдан в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № Ru № (л.д. 45-48).

06 июня 2015 г. в адрес истца было направлено уведомление № от 02.06.2015 г. о завершении строительства и готовности объекта долевого строительства – квартиры № – к передаче (л.д. 49-51).

Из материалов дела следует, что 03.07.2015 г. был составлен акт осмотра квартиры № (л.д.26) с указанием перечня выявленных строительных недостатков.

30 июля 2015 г. в адрес ответчика было направлено уведомление от 29.07.2015 г. о расторжении истцом договора в одностороннем порядке, в т.ч. по основанию, указанному в п.п. 1 п. 1 ст. 9 Федерального закона РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. – неисполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры в срок, превышающий установленный п. 5.2. договора, на два месяца.

В силу положений ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 9 указанного Закона, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора.

Статья 8 указанного выше Закона закрепляет, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Часть 5 данной статьи устанавливает, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона (ч. 3 ст. 7 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Таким образом, Законом о долевом строительстве предусмотрено несколько оснований для реализации участником долевого строительства такого способа защиты нарушенного права, как отказ в одностороннем порядке от исполнения договора.

Отказ участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора по основанию, предусмотренному п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона, возможен только в случае, когда объект договора долевого участия в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, не завершен строительством, в силу чего застройщик лишен реальной возможности передать, а участник принять такой объект.

Следовательно, по основанию, предусмотренному п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве, участник долевого строительства вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора до завершения строительства и начала стадии приема-передачи объекта долевого строительства, после чего такой отказ от исполнения договора может иметь место по иным основаниям (п. п. 2, 3, 4, 5 ч. 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве). Не отказавшись в одностороннем порядке от исполнения договора до наступления стадии приема-передачи объекта долевого строительства, участник, тем самым, согласился с принятием исполнения по договору с нарушением предусмотренного договором срока и утратил, в связи с этим, право на односторонний отказ от исполнения договора по основанию, предусмотренному п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве.

По завершении строительства и получении от застройщика уведомления о готовности объекта к передаче О.Н.В. произвел осмотр квартиры, тем самым приступив к стадии приема-передачи объекта договора долевого строительства.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не было оснований для вывода о признании договора долевого участия расторгнутым по основанию, предусмотренному п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве, как основанным на ошибочном толковании норм материального права и противоречащим фактическим обстоятельствам дела.

Вместе с тем, указанные суждения суда повлечь отмену обжалуемого решения не могут, поскольку требования истца о признании договора долевого участия расторгнутым и возврате уплаченных по договору денежных сумм не были основаны на приведенных в п.п. 1 п. 1 ст. 9 Закона обстоятельствах.

Основанием для предъявления иска послужило неисполнение застройщиком обязанности, предусмотренной ч. 2 ст. 7 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, а именно: неустранение безвозмездно в разумный срок недостатков объекта.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 указанной выше статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Участник долевого строительства в силу пп. 2 ч. 1 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Как указано выше, 03.07.2015 г. был составлен акт осмотра квартиры № (л.д.26) с указанием перечня выявленных строительных недостатков.

Проведенной в рамках рассмотрения дела технико-экономической экспертизой ООО «НБСТЭЭ» установлено, что в квартире № в доме по <адрес>, подлежащей передаче истцу, имеется ряд недостатков (набрызги шпатлевки на поверхности профиля окон, отставания стяжки от основания в санузле, двух трещин стяжки: в коридоре и на кухне, трещины штукатурки в комнате, повреждений входной двери), которые являются устранимыми. Объект долевого строительства требованиям технических регламентов по качеству части объемов работ не соответствует, по прочностным характеристикам и обеспечению безопасного пользования квартирой техническим регламентам, проектной документации и условиям договора №, заключенного между сторонами 12.02.2014, соответствует.

Исходя из установленных обстоятельств дела, поскольку объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, которые привели к ухудшению качества такого объекта, у истца возникло право требовать безвозмездного устранения недостатков в разумные сроки.

Учитывая, что в разумный срок выявленные недостатки застройщиком устранены не были, вывод суда о праве истца как участника долевого строительства отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов является правильным.

При этом факт направления уведомления О.Н.В. об устранении недостатков в объекте долевого строительства, согласно акту от 26.08.2015, а также направления акта о передаче объекта долевого строительства от 26.10.2015 года в одностороннем порядке не имеет правового значения, поскольку наличие недостатков в объекте нашло подтверждение в ходе рассмотрения дела судом, что исключает передачу объекта участнику застройщиком в одностороннем порядке.

Указанный вывод соответствует положениям п.п. 2 ч. 1 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

При разрешении требований истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции правильно руководствовался положениями п. 2 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Руководствуясь положениями ч. 2 ст. 151 ГК РФ, ст. 15 Закона "О защите прав потребителей", а также п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", суд обоснованно взыскал в пользу истца с ответчика компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты>, поскольку факт нарушения прав О.Н.В. как потребителя действиями ответчика, отказавшегося от устранения недостатков в объекте долевого строительства, от возврата уплаченных в качестве цены объекта денежных средств, нашел подтверждение.

Вопрос о распределении судебных расходов разрешен судом в соответствии с положениями ст. 94, 98, 100 ГПК РФ.

Не соглашаясь с решением, в апелляционной жалобе ответчик также указывает на то, что истец не имеет оснований для одностороннего отказа от исполнения договора в связи с неустранением недостатков, которые не являются существенными и неустранимыми. Указанный довод является несостоятельным и служить основанием к отмене принятого по делу решения не может, поскольку требования истца были основаны не на наличии в объекте существенных недостатков, а на неустранении застройщиком в разумный срок выявленных недостатков/отступлений от условий договора, которые привели к ухудшению качества такого объекта.

Так, п. 3 ст. 7 Закона предусмотрено, что участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок.

Таким образом, из содержания вышеприведенной нормы следует, что право требовать расторжения договора долевого участия у участника строительства в одностороннем порядке возникает не только в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, что исключает возможность его использования для проживания, но и при наличии в нем перечисленных в п. 2 ст. 7 Закона недостатков. Наличие же таких недостатков подтверждено как представленным истцом экспертным заключением ООО «СтройТех», так и заключением судебной технико-экономической экспертизы.

С учетом изложенного не имеется законных оснований для отмены решения суда.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 30 сентября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ЗАО «Строитель» Б.А.Б. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи