Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению <ФИО>1 к <ФИО>2 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества,

по апелляционной жалобе <ФИО>2 на решение Хостинского районного суда <Адрес...> Краснодарского края от <Дата ...>.

Заслушав доклад судьи <ФИО>14 об обстоятельствах дела, содержании решения суда, апелляционной жалобы, возражения, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

<ФИО>1 обратилась в Хостинский районный суд <Адрес...> Краснодарского края с исковым заявлением к <ФИО>2, в котором просила обязать ответчика заключить договор с <ФИО>1 в редакции, согласованной предварительным договором купли-продажи от <Дата ...>.

Требования мотивированы тем, что <Дата ...> между <ФИО>1 и <ФИО>2 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, помещение <№...>, общей площадью 36,5 кв.м., этаж: мансарда <№...>, по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, квартира застройки, с/т «Фронтовик» <Адрес...>, кадастровый <№...>.

Так как недвижимое имущество было приобретено за счет кредитных средств по ипотеке, выданной ПАО Сбербанк России, переданные истцом <ФИО>1 денежные средства в счет покупки, были направлены на погашение кредитной задолженности, а также на закрытие исполнительного сбора. Истец <ФИО>1 обязательства исполнила частично, уплатив продавцу сумму в размере 3 075 000 рублей, что подтверждается приложенными расписками. Оставшаяся сумма в счет покупки недвижимого имущества будет зачислена Покупателем несовершеннолетним детям на лицевые счета открытые в ПАО Сбербанк на имя несовершеннолетних детей.

<Дата ...> недвижимое имущество передано ответчиком ФИО1 истцу по акту приема-передачи. <Дата ...> истцом было направлено ответчику предложение исполнить обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, а также о

заключении основного договора купли-продажи, однако данное предложение оставлено без удовлетворения.

Согласно вышеуказанного предварительного договора купли-продажи ответчик ФИО1 после погашения кредитной задолженности, должна была выделить доли несовершеннолетним детям. Кроме того, ответчик должна была получить письменное разрешение от органов опеки и попечительства на отчуждение вышеуказанного объекта недвижимости, а позже на момент заключения основного договора купли-продажи Продавец обязана была снять себя, супруга, в том числе несовершеннолетних детей с регистрационного учета по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>.

Обязательство об оформлении вышеуказанного помещения в общую собственность членов своей семьи <ФИО>2 до настоящего времени не исполнено, чем нарушены права несовершеннолетних детей.

Согласно п.1.5 предварительного договора купли-продажи основной договор купли-продажи объекта недвижимости должен быть заключен не позднее <Дата ...>, однако договор не заключен до настоящего времени, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Обязать <ФИО>2 заключить с <ФИО>1 договор в редакции, согласованной предварительным договором купли-продажи от <Дата ...>.

Решением Хостинского районного суда <Адрес...> Краснодарского края от <Дата ...>, исковые требования – удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением суда, <ФИО>2 подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указано, что обжалуемое решение суда незаконно и необоснованно, вынесено с нарушением норм материального права и норм процессуального права, без учета фактических обстоятельств гражданского дела и требований норм законодательства, регулирующих спорные правоотношения.

В возражении на апелляционную жалобу представитель <ФИО>1 по доверенности <ФИО>7 ссылается на законность и обоснованность решения районного суда, просила оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. В судебном заседании судебной коллегии <ФИО>2 поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Иные лица, в судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда не явились, надлежащим образом извещались о месте и времени судебного заседания, суду о причинах уважительности неявки не сообщили. В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, участвующих в деле, признав причины их неявки неуважительными. Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившегося лица, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда, по следующим основаниям. В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; существенные нарушения норм процессуального права и неправильное применение норм материального права (ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов. В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, регламентируя судебный процесс, наряду с правами его участников предполагает наличие у них определенных обязанностей, в том числе обязанности добросовестно пользоваться своими правами (ст. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При этом реализация права на судебную защиту одних участников процесса не должна ставиться в зависимость от исполнения либо неисполнения своих прав и обязанностей другими участниками процесса. В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно ст. 8 "Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от <Дата ...> N 51-ФЗ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. В силу п. 1 ст. 9 "Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от <Дата ...> N 51-ФЗ, следует, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Как следует из материалов дела, <Дата ...> между <ФИО>1 и <ФИО>2 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, помещение <№...>, общей площадью 36,5 кв.м., этаж: мансарда <№...>, по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, квартира застройки, <Адрес...>, кадастровый <№...>. Согласно пунктам 1.3, 1.4 предварительного договора на момент заключения предварительного договора объект недвижимости обременен ипотекой в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <Дата ...>, сделана запись регистрации <№...>. Обременение наложено на объект недвижимости на основании кредитного договора <№...> от <Дата ...>, заключенного между <ФИО>8, <ФИО>9, <ФИО>10 и ПАО Сбербанк. В соответствии с п.3.2 Продавец обязан использовать денежные средства, указанные в п.4 для досрочного погашения кредита в день их получения. Пунктом 3.6 предварительного договора покупатель обязан после погашения кредитной задолженности, выделить доли несовершеннолетним детям и предоставить письменное разрешение от органов опеки и попечительства на продажу вышеуказанного объекта недвижимости. На момент заключения основного договора купли-продажи Продавец обязан снять себя, членов семьи, в том числе несовершеннолетних детей с регистрационного учета по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, квартира застройки, <Адрес...>, кадастровый <№...>. Стороны определили общую стоимость помещений в размере 3 600 000 рублей (пункт 4.1 предварительного договора). Вышеуказанная сумма в размере 3 600 000 рублей уплачивается покупателем продавцу наличными денежными средствами в следующем порядке: 4.3.1 сумма задатка в размере 100 000 рублей переданы продавцу до подписания настоящего договора по соглашению о задатке, что подтверждается соответствующей распиской. Сумма в размере 1 590 000 рублей будет переданы <Дата ...>: из которых 1 490 000 рублей для досрочной части возврата кредита (п.4.3.2), сумма в размере 1 000 000 рублей: из которых 845 000 рублей будут переданы до <Дата ...> для досрочного возврата кредита, 155 000 рублей для погашения коммунальных услуг. Остальная сумма в размере 910 000 рублей передается покупателем в срок до <Дата ...> (п.4.3.3). <Дата ...> недвижимое имущество передано ответчиком истцу <ФИО>1, о чем составлен акт. Разрешая исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что <ФИО>1 обязательства свои исполняла надлежащим образом в соответствии с условиями предварительного договора, уплатив продавцу сумму в размере 3075000 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела расписками. Однако, ответчик свои обязательства не выполнила. Судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции были существенным, образом нарушены нормы процессуального права. В силу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению. Применение тех или иных норм права (их выбор) к сложившимся правоотношениям, а также юридическая квалификация данных правоотношений, является прерогативой суда, а не истца, на что прямо указано в ч. 1 ст. 196 ГПК РФ. Таким образом, именно на суде лежит обязанность по установлению фактических обстоятельств дела и их юридической оценке, а также в связи с этим, решение вопроса об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. Помимо этого, на суде лежит обязанность по осуществлению руководства процессом, разъяснении лицам, участвующим в деле, их прав и обязанностей, предупреждении о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказании лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств (ч. 2 ст. 12 ГПК РФ). В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <Дата ...> N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов. Названным требованиям закона и разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, решение суда первой инстанции, не соответствует. Изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам. В соответствии с п. 1 ст. 15 ГК Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). В силу статьи 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Согласно п. 1 статьи 422 ГК Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В соответствии с п. 1 статьи 168 ГК Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу ч. 2 ст. 346 ГК Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Согласно п. 1 статье 37 Федерального закона от <Дата ...> N 102-ФЗ "Об ипотеке" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На основании статьи 167 ГК Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. При принятии решения, суд первой инстанции не принял во внимание вышеизложенные нормы права. Судебной коллегией установлено, что <Дата ...> между <ФИО>1 и <ФИО>2 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, помещение <№...>, общей площадью 36,5 кв.м., этаж: мансарда <№...>, по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, квартира застройки, <Адрес...>, кадастровый <№...>. На момент заключения предварительного договора указанная квартира находилась в залоге (ипотеке) у ПАО «Сбербанк», что было отражено в п. 1.3 и 1.4 предварительного договора. Данное обстоятельство участники соглашения не оспаривали. Наличие обременения в виде ипотеки также подтверждается выпиской из ЕГРП от <Дата ...><№...>. Обременение наложено на объект недвижимости на основании кредитного договора <№...> от <Дата ...>, заключенного между <ФИО>8, <ФИО>9, <ФИО>10 и ПАО Сбербанк. Согласно предварительному договору истцом ответчику передано в качестве задатка 100 000 рублей о чем было заключено соглашение о задатке Судебная коллегия приходит к выводу, что в силу части 2 статьи 346 ГК Российской Федерации ответчик не имела права отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя. Доказательств того, что договором с банком предусмотрено иное, в материалы дела не представлено. Кроме того, судебной коллегией установлено, что в силу п. <Дата ...> кредитного договора от <Дата ...><№...> предусмотрено, что созаемщики обязуются не отчуждать объект недвижимости без предварительного письменного согласия кредитора. Исходя из положений статьи 429 ГК Российской Федерации, целью предварительного договора является обязанность заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. При постановлении решения судом первой инстанции не дана оценка тому, что нахождение квартиры в ипотеке у банка и отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение залогового имущества не допускало заключение основного договора с соблюдением требований закона, а также то, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи от <Дата ...><ФИО>2 не имела права отчуждать долю в праве общей собственности недвижимого имущества: помещение <№...>, общей площадью 36,5 кв.м., этаж: мансарда <№...>, по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, квартира застройки, с/т «Фронтовик» <Адрес...>, кадастровый <№...>, поскольку указанная доля находилась в праве собственности у <ФИО>11 (матери) <ФИО>12, которая была переда ей по договору дарения № <Адрес...>9 только – <Дата ...>.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что заключение предварительного договора купли-продажи квартиры произведено сторонами с нарушением требований закона, в связи с чем, отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований <ФИО>1 к <ФИО>2 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества по условиям указанных в предварительном договоре купли-продажи от <Дата ...>. Судебная коллегия находит, что принятое судом первой инстанции решение не отвечает указанным требованиям закона. Удовлетворяя исковые требования <ФИО>1, суд первой инстанции не учел вышеперечисленные нормы права и обстоятельства дела, что заключения предварительного договора купли-продажи не свидетельствуют о возможности заключения основного договора купли-продажи при отсутствии согласия залогодержателя. При этом такое согласие не было получено, а иного материалы дела не содержат, в связи с чем заключение предварительного договора не повлекло бы для истца тех правовых последствий, на которые истец была вправе рассчитывать. Право на судебную защиту относится к основным неотчуждаемым правам и свободам и одновременно выступает гарантией всех других прав и свобод, в силу статьи 56 (часть 3) Конституции Российской Федерации оно не может быть ограничено ни при каких обстоятельствах. Право на судебную защиту предполагает конкретные гарантии эффективного восстановления в правах посредством правосудия, отвечающего требованиям справедливости; из статьи 46 Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 19 (часть 1), 47 (часть 1) и 123 (часть 3), закрепляющими равенство всех перед законом и судом, право каждого на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом, и принцип осуществления судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон, следует, что конституционное право на судебную защиту - это не только право на обращение в суд, но и возможность получения реальной судебной защиты в форме восстановления нарушенных прав и свобод в соответствии с законодательно закрепленными критериями, которые в нормативной форме (в виде общего правила) предопределяют, в каком суде и в какой процедуре подлежит рассмотрению конкретное дело, что позволяет суду (судье), сторонам, другим участникам процесса, а также иным заинтересованным лицам избежать правовой неопределенности в этом вопросе. Данную обязанность суд реализуют как на основании прямого указания процессуального закона, его смысла, так и на основании возникшей в ходе рассмотрения дела необходимости, обусловленной задачами гражданского судопроизводства, сформулированными в статье 2 ГПК РФ, причем независимо от того, инициировано ли соответствующее процессуальное действие лицами, участвующими в деле, поскольку из части второй статьи 12 ГПК РФ следует, что именно суды, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляют руководство процессом, создают условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел. В силу ст. 2 ГПК РФ целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов субъектов гражданских правоотношений. Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод, или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие ст. 12 ГК РФ. Исходя из положений п. 1 ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежит нарушенное право. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения. Тем самым, гражданское процессуальное законодательство исходит из того, что любому лицу судебная защита гарантируется только при наличии оснований предполагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат и, при этом, указанные права и свободы были нарушены или существует реальная угроза их нарушений. Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2 и 3 постановления от <Дата ...> N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов. Из изложенных норм процессуального закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению следует, что выводы суда об установленных им фактах должны быть основаны на доказательствах, исследованных в судебном заседании. При этом бремя доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, между сторонами спора подлежит распределению судом на основании норм материального права, регулирующих спорные отношения, а также с учетом требований и возражений сторон. Допущенные судом первой инстанции при разрешении спора, об обязании <ФИО>2 заключить с <ФИО>1 договор в редакции, согласованной предварительным договором купли-продажи от <Дата ...>, нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов истца. Согласно ст. 328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение. При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции, с вынесением нового судебного акта об отказе удовлетворения исковых требований. На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хостинского районного суда <Адрес...> Краснодарского края от <Дата ...>, отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований <ФИО>1 к <ФИО>2 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества – отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течении трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий <ФИО>13

Судьи <ФИО>14

<№...>