Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства в помещении суда гражданское дело по иску ООО «А-ИнжинирингФинанс» к ФИО1, о расторжении договора аренды, признании утратившей право пользования жилым помещением и выселении

по апелляционным жалобам представителя ответчика ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности, и представителя третьего лица ФИО3 – ФИО4, действующего на основании доверенности, на решение Полевского городского суда Свердловской области от 19.04.2016.

Заслушав доклад председательствующего, заключение по делу прокурора отдела по обеспечению участию прокуроров в гражданском процессе прокуратуры Свердловской области Дубовских Т.В., судебная коллегия

установила:

истец ООО «А-ИнжинирингФинанс» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды, признании утратившей право пользования жилым помещением и выселении.

В обоснование иска указано, что ... между ФИО3, арендодателем, и ФИО1, арендатором, заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передала арендатору во владение и пользование для проживания жилой дом, находящийся по адресу: ..., за плату в размере 3000 руб. ежемесячно. С ... собственником нежилого помещения, указанного выше, в котором проживает ответчик, является ООО «А-ИнжинирингФинанс». Об изменении собственника объекта недвижимости ФИО1 было известно, поскольку она присутствовала при исполнении требований исполнительного документа судебным приставом-исполнителем о выселении ФИО3 из этого же дома. Таким образом, с ... года ФИО1 должна была вносить арендные платежи в пользу ООО «А-ИнжинирингФинанс», однако, не исполняла это.

Решением Полевского городского суда Свердловской области от 19.04.2016 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с постановленным решением суда, представитель ответчика ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности, подал на него апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильное определение и недоказанность установленных судом первой инстанции юридически значимых обстоятельств, несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права. Указал, что в судебном заседании представлены доказательства, подтверждающие факт получения ответчиком письменного предварительного согласия ФИО3, являющейся предыдущим арендодателем по договору аренды, на совершение арендных платежей по договору, факт производства этих неотделимых улучшений и принятия их предыдущим арендатором (ФИО3), а также стоимость этих неотделимых улучшений. Несмотря на то, что представитель ФИО3 в судебном заседании подтвердил факт согласия ФИО3 на произведение ответчику неотделимых улучшений арендуемого имущества, принятие ФИО3 обязательства по возмещению ответчику стоимости неотделимых улучшений, в том числе путем зачета расходов ответчиком в счет арендной платы по договору аренды, а также согласие ФИО3 с размером произведенных ответчиком неотделимых улучшений, суд в решении указал: «признание факта противоречит закону». Вместе с тем, не указал конкретно какому закону это противоречит. Ссылка суда на то, что произведенные улучшения не зарегистрированы в установленном порядке, право собственности на объект недвижимости ФИО3 после его улучшении не переоформлено, необоснованна, поскольку арендуемый объект до сих пор является незавершенным строительством. А также сами по себе улучшения в объекте не подлежат отдельной государственной регистрации. Отсутствие регистрации ФИО3 объекта после произведенных улучшений не исключает факта совершения этих улучшений. Улучшения произведены данный факт ответчик и третье лицо не оспаривают.

Помимо ответчика с постановленным решением суда не согласилась третье лицо ФИО3 в лице представителя ФИО4, действующего на основании доверенности, которым подана апелляционная жалоба. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении иска отказать, поскольку письмом от ... ФИО3, как прежний собственник спорного объекта недвижимости выразила согласие на достройку дома, а также на компенсацию расходов на достройку путем погашения арендной платы по договору аренды от .... Письмом от ... ФИО3 была уведомлена об неотделимых улучшениях объекта недвижимости со стороны ответчика. Таким образом, ответчик и третье лицо согласовали порядок погашения арендной платы по договору аренды от .... Исходя из установленной сторонами стоимости арендной платы по договору аренды, с учетом письменных соглашений, а также производства строительных работ, ответчик вправе была проживать в спорном объекте более ... лет с момента заключения договора аренды.

В материалах дела имеются возражения на апелляционную жалобу от представителя истца ООО «А-ИнжинирингФинанс», в которых просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Также имеются возражения на апелляционную жалобу ответчика от прокурора г. Полевского, в которых прокурор г. Полевского просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика без удовлетворения.

Прокурор отдела по обеспечению участию прокуроров в гражданском процессе прокуратуры Свердловской области Дубовских Т.В. в суде апелляционной инстанции дала заключение, которым полагала, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, вынесенным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Как следует из материалов дела, лица, участвующие в деле, были извещены о времени и месте судебного заседания путем направления им извещения от 06.07.2016 и телефонограммы в адрес представителя ответчика, а также путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Свердловского областного суда в сети интернет.

Возражений против рассмотрения дела в отсутствие не явившихся сторон не поступало.

При таких обстоятельствах и с учетом положений ч. 1 ст. 327, ч. 3, 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), в связи с тем, что участвующие в деле лица знали о рассмотрении дела в суде, извещены о времени и месте судебного заседания по имеющимся в материалах дела адресам за срок достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не сообщили суду о причинах неявки, не ходатайствовали об отложении судебного заседания, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возможности рассмотрения апелляционной жалобы при установленной явке.

Обсудив доводы жалобы, заслушав заключение по делу прокурора, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения по данному делу.

Как следует из материалов дела, между ФИО3, арендодателем, и ФИО1, арендатором, заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передала арендатору во владение и пользование для проживания жилой дом, находящийся по адресу: ..., за плату в размере 3000р. ежемесячно.

С ... года ООО «А-ИнжинирингФинанс» является собственником объекта незавершенного строительства (степень готовности по факту – ...%) нежилого назначения, общей площадью застройки ... кв.м., литер А, расположенного по адресу: ..., и земельного участка, площадью ... кв.м, находящегося по этому же адресу.

На основании пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу прямого указания закона именно новый собственник становится новым арендодателем.

Поэтому в рассматриваемом случае смена арендодателя не влечет прекращение обязанности арендатора по внесению арендных платежей.

Согласно пункту 2.3.3 указанного договора аренды, арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в случаях невнесения арендатором платы за жилое помещение, разрушения или порчи жилого помещения арендатором или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Письмом от ...г. (л.д. 13) ООО «А-ИнжинирингФинанс» уведомило ФИО1 о смене собственника арендованного помещения и просило производить оплату в безналичном порядке на счет в ...

Письмами от ...г. и от ...г. ООО «А-ИнжинирингФинанс» уведомило ФИО1 о расторжении договора, поскольку ею своевременно не вносятся платежи по договору аренды.

Ответчик ФИО1, указывая на выполнение ею в период с ... по ... неотделимых улучшений в арендуемом помещении на общую сумму 9702059, 43 руб. возражала относительно исковых требований.

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом в силу п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из анализа статьи 623 ГК РФ следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

При этом возмещению подлежит не величина расходов на производство ремонтных работ вообще, а стоимость улучшений недвижимого имущества.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входят: факт осуществления арендатором работ по производству неотделимых улучшений спорного имущества за счет собственных средств, действительная стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю, наличие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, факт неотделимости произведенных улучшений.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания указанных обстоятельств относится на ответчика.

Рассматривая настоящий спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции посчитал недоказанным факт получения ФИО1 необходимого согласия ФИО3 на проведение улучшений в арендованном объекте недвижимости, поскольку между бывшим арендодателем и арендатором не были согласованы в надлежащей форме объем и стоимость таких неотделимых улучшений. А, поскольку произведенные улучшения не зарегистрированы в установленном порядке, право собственности на объект недвижимости ФИО3 после его улучшения не переоформлено, то суд пришел к выводу о том, что оснований для зачета стоимости улучшений в стоимость арендной платы не было. Так как ФИО1 длительное время не вносила арендную плату по договору аренды в пользу истца, который известил её о смене арендодателя, то суд пришел к выводу о расторжении договора аренды.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда.

Из совокупности представленных в материалы дела доказательств следует, что ответчиком произведены работы в арендуемом помещении по устройству стропильной многоскатной крыши мансардного этажа, по строительству пристроя, благоустройству территории и отделочные работы.

Ответчиком в материалы дела представлены документы в обоснование довода о проведении ремонтно-строительных работ в арендованном помещении. При этом доказательств того, что проведенные в результате работ изменения улучшили имущество (помещения) истца, не представлено.

В материалах дела отсутствуют сведения о стоимости арендованного имущества до проведения работ, так и после. Конкретные результаты выполненных работ, которые могли бы быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендуемого имущества, ответчиком не названы. Доказательств того, что ответчиком проводились работы капитального характера, связанные с реконструкций, модернизацией или дооборудованием арендованного имущества, которые могли бы привести к улучшению его технико-экономических характеристик, или же работ, вызванных изменением технологического назначения помещений, не представлено.

Включение стоимости по благоустройству территории, строительства пристроя, отделочных работ в стоимость неотделимых улучшений неправомерно, так как помещение может существовать и без указанных работ. Необходимо учитывать, что стоимость ремонтно-строительных работ и стоимость неотделимых улучшений не тождественные понятия.

Ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы на предмет являются ли произведенные ответчиком улучшения неотделимыми, в суде первой инстанции стороной ответчика не заявлялось.

Кроме того, ответчиком ФИО1 не указана стоимость амортизации имущества вследствие последующего (после завершения работ – ...) его использования самим же ответчиком до подачи иска.

Документы, подтверждающие перечень работ по улучшению имущества, представленные в материалы дела, надлежащим доказательством не являются, поскольку из них невозможно определить факт относимости результата работ к отделимым или неотделимым.

Стороной ответчика не представлено доказательств того, что в связи с проведением улучшений помещений стоимость имущества увеличилась.

Доводы апелляционных жалоб о согласованности между сторонами условия об уплате арендной платы в виде неотделимых улучшений, не принимаются судебной коллегией.

В письмах от ...г. и ...г. отсутствует указание, в чем именно выразились улучшения помещения, каков их объем и каким образом была определена их стоимость.

Иные доводы апелляционных жалоб не опровергают выводы суда первой инстанции, не свидетельствуют о неправильном применении и нарушении им норм материального и процессуального права, по сути, выражают несогласие с выводами суда, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Данные доводы, по существу, сводятся к переоценке установленных судом обстоятельств дела и подтверждающих данные обстоятельства доказательств. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах оспариваемое решение, должным образом отвечающее критериям законности и обоснованности, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Полевского городского суда Свердловской области от 19.04.2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий	Л.С. Деменева
Судьи	Е.В. Кайгородова
	Г.Г. Бурматова