Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Перми 02 февраля 2022 года дело по апелляционной жалобе департамента земельных отношений администрации города Перми на решение Мотовилихинского районного суда города Перми от 21 октября 2021 года, которым постановлено:

«Департаменту земельных отношений Администрации города Перми в удовлетворении исковых требований к Цыганковой Ирине Николаевне об изъятии объекта незавершенного строительства площадью 139,7 кв.м. с кадастровым номером ** расположенного на земельный участок площадью 1221,1 кв.м. с кадастровым номером ** по адресу: г. Пермь, ул. ****; путем продажи с публичных торгов, отказать».

Заслушав доклад судьи Хузяхралова Д.О., пояснения представителя ответчика Шакирзянова И.В., действующего на основании доверенности, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда

У С Т А Н О В И Л А:

Департамент земельных отношений администрации города Перми обратился в суд с иском к Цыганковой И.Н. об изъятии объекта незавершенного строительства площадью 139,7 кв.м. с кадастровым номером **, расположенного на земельном участке площадью 1221,1 кв.м., с кадастровым номером **, находящемся по адресу: г.Пермь Мотовилихинский район, ул. ****, путем продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что на основании договора аренды земельного участка от 11 апреля 2018 года № 022-18М для завершения строительства объекта – жилой дом с кадастровым номером ** предоставлен земельный участок с кадастровым номером **. На основании договора переуступки прав аренды земельного участка от 05 сентября 2018 года, права и обязанности по указанному договору перешли Цыганковой И.Н. Поскольку в течение срока действия договора аренды ответчиком не достигнута цель предоставления земельного участка, в связи с прекращением действия договора аренды письмом от 22 июня 2021 года департамент уведомил Цыганкову И.Н. о возврате земельного участка.

Представитель истца Юшкова Л.Б. в судебном заседании суда первой инстанции настаивала на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в иске.

Ответчик Цыганкова И.Н. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель ответчика Шакирзянов И.В. в судебном заседании суда первой инстанции возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседания суда первой инстанции своих представителей не направило, о месте и времени рассмотрения деда извещено надлежащим образом.

Судом постановлено приведенное выше решение, не согласившись с которым, истец департамент земельных отношений администрации города Перми обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В апелляционной жалобе ее заявитель приводит доводы о том, что в деле имеется подмена объектов и понятий и как следствие усматривается злоупотреблением правом со стороны ответчика. Вывод суда о том, что на момент обращения ответчиком с заявлением о передаче в собственность земельного участка, до окончания срока действия договора аренды за ним в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на жилое здание 2020 года постройки, которое является объектом капитального строительства, в связи с чем наличие зарегистрированного права собственности на объект недвижимости, расположенном на земельном участке предоставленного в аренду, и его соответствие разрешенному виду использования порождает право ответчика на приобретение земельного участка в собственность не соответствует фактическим обстоятельствам дела и основан на неправильном применении норм права. В соответствии с положениями договора аренды земельного участка, земельный участок предоставлен ответчику в аренду для завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства, а не для строительства нового объекта недвижимости. Ответчик в нарушение договора аренды не закончил строительство объекта в установленные договором сроки, в связи с чем, истец, как орган муниципальной власти, уполномоченный распоряжаться муниципальными собственностью, правомерно обратился с иском об изъятии объекта недвижимости. Судом не было исследован факт неисполнения ответчиком условий договора аренды, поскольку ответчик не представил в судебное заседание документы, подтверждающие окончание его строительства, а судом не были запрошены необходимые доказательства. При рассмотрении дела суд не исследовал представленные доказательства, в связи с чем вынес необоснованное решение. Новый объект недвижимости, возведенный ответчиком, построен без разрешительной документации на земельном участке, предоставленном для завершения строительства имеющегося на участке объекта недвижимости, вследствие чего является самовольной постройкой и подлежит сносу. Суд, принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, фактически распорядился земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, что не допустимо.

Возражений на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступало.

Представитель ответчика Шакирзянов И.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда перовой инстанции оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом с учетом положений части 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией принято решение о рассмотрении дела при данной явке.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с положениями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что Цыганкова И.Н. на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 05 сентября 2018 года является собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 79,9 кв.м., со степенью готовности 4%, с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****. Право собственности на объект зарегистрировано 13 сентября 2018 года (л.д. 116, 85-86).

Указанный объект с кадастровым номером ** расположен на земельном участке с кадастровым номером **, площадью 1221,1 кв.м., по адресу: ****, права на который ответчиком Цыганковой И.Н. были приобретены на основании договора переуступки аренды земельного участка от 05 сентября 2018 года, заключенного с К., согласно которому Цыганковой И.Н. были переданы права по договору аренды, заключенному К. с администрацией города Перми от 11 апреля 2018 года, для завершения строительства объекта незавершенного строительства, на срок с 18 января 2018 года по 17 января 2021 года, зарегистрированному 18 сентября 2018 года (л.д. 7-10, 12-15).

Судом апелляционной инстанции установлено, что изначально строительство объекта незавершенного строительства осуществлялось на земельном участке, переданного на основании договора аренды земельного участка от 17 сентября 2004 года № 324-04М.

Из акта осмотра земельного участка от 06 июля 2021 года департамента земельных отношений администрации города Перми следует, что осмотрен земельный участок с кадастровым номером ** площадью 1221,1 кв.м., по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. ****, установлено, что участок огорожен частично, фактически на участке расположено деревянное одноэтажное строение, также конструкции из стальной арматуры, преобладает растительность. Приложенными к акту осмотра фотографиями подтверждаются изложенные в нем обстоятельства (л.д.39-42)

Судом первой инстанции также установлено, что на указанном земельном участке с кадастровым номером ** площадью 1221,1 кв.м., по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. ****, кроме спорного объекта незавершенного строительства с кадастровым номером **, имеется жилой дом 2020 года постройки, площадью 27.1 кв.м. с кадастровым номером **, принадлежащий на праве собственности Цыганковой И.Н., на кадастровый учет дом поставлен 27 ноября 2020 года (л.д.18, 16).

07 декабря 2020 года, т.е. до окончания срока действия договора аренды земельного участка, в департамент земельных отношений администрации города Перми поступило заявление Цыганковой И.Н. о предоставлении земельного участка с кадастровым номером ** площадью 1221,1 кв.м., по адресу: ****, в собственность за плату без проведения торгов под существующий жилой дом (л.д.7).

Решением департамента земельных отношений администрации города Перми от 11 января 2021 года № 21-01-07-И-74 отказано ответчику в предоставлении в собственность указанного земельного участка.

Одновременно, в ходе рассмотрения заявления о предоставлении участка в собственность, департамент земельных отношений администрации города Перми подготовил проект договора купли-продажи земельного участка, определили цену выкупа земельного участка в размере 31644 рублей. Проект договора Цыганковой И.Н. не направлялся.

Представитель ответчика в судебном заседании суда первой инстанции пояснил, что через единый портал государственных и муниципальных услуг ответчику был сформирован и выставлен департаментом счет по договору от 28 декабря 2020 года в размере выкупной цены участка – 31644 рубля, который ответчиком оплачен 24 марта 2021 года.

По сообщению Департамента земельных отношений администрации города Перми, в настоящее время начисление выкупа земельного участка аннулированы, заявление о возврате денежных средств в размере 31644 рублей от Цыганковой И.Н. в адрес департамента не поступало. Денежные средства Цыганковой И.Н. не возвращены.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок предоставлялся ответчику в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером **, однако на момент обращения ответчика с заявлением о передаче в собственность земельного участка, до окончания срока действия договора аренды, за ним в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на жилое здание 2020 года постройки с кадастровым номером **, которое является объектом капитального строительства. Наличие зарегистрированного права собственности на объект недвижимости, расположенного на земельном участке предоставленного в аренду, и его соответствие разрешенному виду использования порождает право ответчика на приобретение земельного участка в собственность.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они являются обоснованными, соответствует материалам дела, и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

На основании пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.

Статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации введена Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ).

В части 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ указано, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01 марта 2015 года, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01 марта 2015 года регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон N 137-ФЗ).

Законом № 171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01 марта 2015 года.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01 марта 2015 года утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 данной статьи, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01 марта 2015 года, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01 марта 2015 года.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01 марта 2015 года, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Из целевого назначения предоставления земельного участка по договору 2018 года следует, что участок предоставлен для завершения строительства, договор заключен в порядке пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Таким образом, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства реализовано, срок действия указанного договора истек, строительство объекта недвижимости не закончено. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о завершении строительства спорного объекта.

Данная норма, по общему правилу, регулирует правоотношения, возникшие после 01 марта 2015 года, однако в силу норм права, регулирующих переходные положения, ее применение допустимо и в отношении земельных участков, однократно продленных после окончания договоров аренды, заключенных до 01 марта 2015 года, поскольку позволяет соблюсти принцип недопустимости необоснованных предпочтений в отношении землепользователей, осуществляющих аналогичные виды деятельности.

Помимо этого, общие правила статьи пункта 1 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусматривают изъятие у собственника путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьями 284 - 286 Гражданского кодекса Российской Федерации, здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, в случаях, когда изъятие земельного участка ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на это имущество.

Следовательно, обращение в суд с требованием об изъятии спорного объекта путем продажи с публичных торгов явилось следствием прекращения договорных отношений по аренде земельного участка, на котором расположен не завершенный строительством объект.

При этом следует отметить, что процедура изъятия объекта, не завершенного строительством, путем продажи с публичных торгов, предполагает возможность для другого собственника, выкупившего объект, достроить его, поэтому с этой целью, новый собственник получает право на заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства.

Между тем, судом первой инстанции установлено, что на земельном участке до истечения срока аренды построен другой жилой дом, который зарегистрирован в установленном законом порядке. Следовательно, как правильно отметил суд первой инстанции, наличие зарегистрированного права собственности на объект недвижимости, расположенного на земельном участке предоставленного в аренду, и его соответствие разрешенному виду использования порождает право ответчика на приобретение земельного участка в собственность.

При таких обстоятельствах, невозможно предоставление земельного участка для завершения строительства объекта новому собственнику в аренду, поскольку данный земельный участок будет предоставлен собственнику жилого дома, выстроенного на этом земельном участке.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером ** площадью 1221,1 кв.м., по адресу: ****, является принадлежностью главной вещи - жилого дома с кадастровым номером **, необходим для использования этого объекта, а также других принадлежащих ответчику объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, в том числе и объекта незавершенного строительства площадью 139,7 кв.м., с кадастровым номером **, поэтому оснований для изъятия объекта незавершённого строительства, несмотря на окончание действия договора аренды не имеется.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что новый объект недвижимости, возведенный ответчиком, построен без разрешительной документации находятся в неустранимых противоречиях с материалами дела. Так, из материалов дела следует, что департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми направлено Цыганковой И.Н. уведомление от 12 августа 2020 года № 059-22-05-06-384-2020 о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам допустимого размещения объекта индивидуального жилищного строительства, а также уведомление от 26 октября 2020 года № 059-22-05-07-384-2020 о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности (л.д. 91, 92).

Вопреки позиции подателя апелляционной жалобы, спорный объект самовольной постройкой не признан, зарегистрирован в установленном законом порядке, в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства, судом первой инстанции установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы существенное значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, а фактически направлены на переоценку выводов суда в отсутствие на то достаточных оснований.

Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

Предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения в апелляционном порядке не имеется.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Мотовилихинского районного суда города Перми от 21 октября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента земельных отношений администрации города Перми – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в соответствии с главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в кассационном порядке в течение трех месяцев в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции (город Челябинск) через суд первой инстанции.

Председательствующий -

Судьи -

Мотивированное апелляционное определение

изготовлено в окончательной форме 11 февраля 2022 года.