Гражданский кодекс часть 1

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Дударёк Н.Г. дело по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью «Водоканал»

на решение Заводского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 19 октября 2018 года по делу по иску Общества с ограниченной ответственностью «Водоканал» к ФИО5 о выселении, по встречному исковому требованию ФИО5 к Обществу с ограниченной ответственностью «Водоканал» о сохранении права пользования жилым помещением; обязать предоставить жилое помещение,

УСТАНОВИЛА:

ООО «Водоканал» обратилось в суд с иском к ФИО5 о выселении, взыскании судебных расходов.

Иск обоснован тем, что в собственности ООО «Водоканал» находится двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Вышеуказанная квартира была приобретена в собственность на основании договора дарения от 27.02.1996.

На основании договора найма жилого помещения № от 15.05.1998, заключенного ЗАО «Водоканал» с ФИО1, квартира по адресу: <адрес> передана во временное пользование ФИО1. и постоянно проживающим вместе с ним гражданам: жене - ФИО5 и сыну - ФИО2 Договор найма жилого помещения № от 15.05.1998 г. был заключен сроком на один год, затем продлевался, 19 мая 2000 года расторгнут по соглашению сторон.

25 мая 2000 года ЗАО «Водоканал» заключило договор найма жилого помещения № с ФИО5, на основании которого квартира по адресу: <адрес>, передана во временное пользование ФИО5 и членам ее семьи мужу - ФИО1 и сыну - ФИО2 Срок действия договора найма жилого помещения № от 25.05.2000 - до 01.05.2001. В дальнейшем ЗАО «Водоканал» заключало с ФИО5 договоры найма жилого помещения срок менее года. Последний договор найма жилого помещения был заключен между ООО «Водоканал» и ФИО5 30.12.2016, срок действия которого истек 01.12.2017.

Согласно п. 2.2.4. договора найма жилого помещения №_1 от 30.12.2016 ежемесячная плата за пользование жилым помещением составляет 84,4 руб. Директором по развитию ООО «Водоканал» ФИО6 27.02.2015 был издан приказ № «Об утверждении нормы платы за коммерческий наем жилого помещения из расчета на 1 кв.м», согласно которому с 01.03.2015 стоимость 1 кв. м. общей площади двухкомнатной квартиры в Заводском районе г. Новокузнецка составляет 120 руб. На основании вышеуказанного приказа договор найма жилого помещения № от 30.11.2017 содержит существенное условие о ежемесячной плате за пользование жилым помещением в размере 5 388 руб. ФИО5 не подписала договор найма жилого помещения № от 30.11.2017.

ООО «Водоканал» неоднократно предлагало ФИО5 подписать договор найма жилого помещения указывая на истечение срока действия договора найма жилого помещения, ФИО5 договор найма жилого помещения № от 30.11.2017 подписан не был.

Согласно пункту 2.2.7. договора найма жилого помещения №_1 от 30.12.2016 наймодатель обязан сняться с регистрационного учета в жилом помещении, указанного в п. 1.1 настоящего договора, и выехать из квартиры в течение 14 дней с момента окончания срока действия договора. 02.04.2018 ФИО5 вручено уведомление от 29.03.2018 об истечении срока действия договора найма жилого помещения, об обязанности сняться с регистрационного учета в квартире № в доме № по <адрес> об обязанности выехать из квартиры, но не было выполнено. В настоящее время ФИО5 проживает в квартире по адресу: <адрес>, не имея на то оснований, плату за пользование жилым помещением не вносит в кассу ООО «Водоканал».

Просит выселить ответчика из занимаемого жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, являющегося собственностью ООО «Водоканал», взыскать с ответчика в пользу ООО «Водоканал» сумму уплаченной государственной пошлины в размере 6000 руб.

Ответчик ФИО5 предъявила встречный иск к ООО «Водоканал» о признании права бессрочного пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> просила, с учетом уточненных требований, сохранить за ней право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> на условиях оплаты собственнику помещения за найм жилого помещения на уровне размера платы, установленного органами местного самоуправления г. Новокузнецка для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и без установления срока действия договора найма, обязать Общество с ограниченной ответственностью «Водоканал» предоставить ей двухкомнатную квартиру в черте муниципального образования город Новокузнецк площадью не менее 26 кв.м общей площади на условиях договора социального найма.

Представитель истца\ответчика ООО «Водоканал» ФИО7 иск поддержал, встречный иск ФИО5 не признал.

Ответчик/истец ФИО5 и ее представитель ФИО8 иск поддержали, иск ООО «Водоканал» не признали.

Решением Заводского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 19 октября 2018 года постановлено:

В исковых требованиях Общества с ограниченной ответственностью «Водоканал» к ФИО5 о выселении - отказать.

Частично удовлетворить встречные исковые требования ФИО5.

Сохранить за ФИО5 право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> на условиях оплаты собственнику помещения за найм жилого помещения на уровне размера платы, установленного органами местного самоуправления г. Новокузнецка для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и без установления срока действия договора найма.

В остальных встречных исковых требованиях ФИО5 к Обществу с ограниченной ответственностью « Водоканал» - отказать.

В апелляционной жалобе ООО «Водоканал» просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что Арендное объединение «Водоканал» (ЗАО «Водоканал», ООО «Водоканал») не является государственным предприятием, имеющим государственный либо общественный жилищный фонд, которым может распоряжаться по своему усмотрению. Поэтому у Арендного объединения «Водоканал» отсутствовала обязанность по учету граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и представлении таким гражданам жилых помещений в домах государственного или общественного фондов; ФИО5 переселилась в двухкомнатную квартиру не как молодой специалист, а как член семьи арендатора, который являлся ее мужем; спорное жилое помещение не является муниципальной собственностью, поскольку является собственностью коммерческой организации ООО «Водоканал», поэтому указанное помещение не может быть служебным либо специализированным жилым помещением для проживания в нем граждан по договорам социального найма, договоры найма жилого помещения, заключаемые между ООО «Водоканал» и ФИО5 не являются договорами социального найма; поскольку ФИО5 отказалась подписать договор найма жилого помещения, она проживает без законных на то оснований, в связи с чем требования о ее выселении являются обоснованными.

ФИО5 поданы возражения на апелляционную жалобу.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя ООО «Водоканал» ФИО7, просившего об удовлетворении апелляционной жалобы, объяснения ФИО5 и ее представителя ФИО8, просивших об оставлении решения суда без изменения, заключение прокурора Маслаковой О.Г., полагавшей об отмене решения суда в части удовлетворения иска ФИО5, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на жалобу в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, квартира, состоящая из двух комнат, площадью 44,9 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, на праве собственности принадлежит ООО «Водоканал» (основание: договор дарения квартиры от 27.02.1996 года, заключенный между ФИО3, ФИО4 и АОЗТ «Водоканал») (т. 1 л.д. 5, 7).

Решением единственного акционера Закрытого акционерного общества «Водоканал» от 01.09.2014 года осуществлена реорганизация ЗАО «Водоканал» путем преобразования в общество с ограниченной ответственностью «Водоканал». Согласно передаточного акта от 01.09.2014 года все права и обязанности ЗАО «Водоканал» переходят к вновь созданному ООО «Водоканал», в том числе объекты недвижимости согласно приложения №, среди которых спорная квартира, расположенная по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 76-90).

Супруги ФИО1 и ФИО5 (до брака ФИО9), являясь работниками ЗАО «Водоканал», ФИО5 – до настоящего времени, проживали в жилом помещении (общежитии) по адресу: <адрес> (комната 2), нанимателем которой с 03.08.1987 года по 21.05.1998 года являлась ФИО5

15.05.1998 года между ЗАО «Водоканал» и ФИО1 заключен договор № найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, во временное пользование ФИО1 и членам его семьи постоянно проживающих с ним передана указанная квартира, ФИО1, ФИО5 (супруга), ФИО2 (сын) вселились в квартиру и осуществили регистрационный учет ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д. 142, 143). В последствии договор найма неоднократно продлевался, с 19.05.2000 года расторгнут по соглашению сторон (т.1 л.д. 10-13)

25.05.2000 года ЗАО «Водоканал» и ФИО5 заключили договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, переданного во временное пользование ФИО5 и членам ее семьи постоянно проживающих с ней (т. 1, л.д. 14-15). В дальнейшем были заключены аналогичные договоры найма между ООО «Водоканал» и ФИО5, срок действия последнего договора найма № от 30.12.2016 года, предусматривающего условие о ежемесячной плате за пользование жилым помещением 84,4 руб., истек 01.12.2017 года. (т. 1, л.д. 16-17).

Приказом директора по развитию ООО «Водоканал» 27.02.2015 издан приказ № ВДК-Вн-П-132/2015 «Об утверждении нормы платы за коммерческий наем жилого помещения из расчета на 1 кв.м», согласно которому с 01.03.2015 стоимость 1 кв. м. общей площади двухкомнатной квартиры в Заводском районе г. Новокузнецка составляет 120 руб. (т. 1 л.д. 20).

На основании вышеуказанного приказа договор найма жилого помещения № от 30.11.2017, со сроком действия до 01.11.2018 года, содержит условие о ежемесячной плате за пользование жилым помещением в размере 5 388 руб. (т. 1, л.д. 18-19).

ФИО5 не согласилась с указанным размером платы за пользование жилым помещением и не подписала договор найма жилого помещения № от 30.11.2017 (т. 1 л.д. 21-28).

Истечение срока договора найма является основанием для выезда нанимателя из жилого помещения и снятия его с регистрационного учета (п. 2.2.7. договора), в связи с чем ООО «Водоканал» неоднократно уведомляло ФИО5 о заключении договора найма на новых условиях оплаты за жилье либо о выкупе квартиры по рыночной стоимости, а также в случае незаключения договора найма - о выселении из квартиры (т.1 л.д. 21, 25, 28, 29).

В связи с окончанием срока действия договора найма жилого помещения, несмотря на неоднократные уведомления собственника ООО «Водоканал», ФИО5 из спорного жилого помещения не выехала, с регистрационного учета не снялась.

Разрешая заявленные по данному делу требования ООО «Водоканал» и анализируя представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции, руководствуясь жилищным законодательством, действующим на момент вселения семьи ФИО5 в спорное жилое помещение, пришел к выводу об отсутствии оснований для выселения ФИО5 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, нарушено право ФИО5, являющейся лицом, окончившим профессионально-техническое учебное заведение, направленное в порядке распределения на работу в другую местность, имеющим право на получение жилой площади по договору социального найма, с возможностью дальнейшей приватизации жилья в соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 г. № «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации», поскольку ООО «Водоканал» как правопреемник Управления водопроводно-канализационного хозяйства г. Новокузнецка обязано было исполнить обязательство по предоставлению ФИО5 жилой площади по договору социального найма, сохранив за ФИО5. Н. право пользования спорным жилым помещением на условиях оплаты собственнику помещения за найм жилого помещения на уровне размера платы, установленного органами местного самоуправления г. Новокузнецка для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и без установления срока действия договора найма.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В соответствии с требованиями ст. 688 ГК РФ последствиями расторжения договора найма жилого помещения является выселение нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении.

Судебная коллегия считает, что, учитывая положения приведенных выше норм закона, выводы суда первой инстанции являются ошибочными, основаны на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильном применении материального закона к спорным отношениям.

Действительно в силу пункта 3 статьи 37 Жилищного кодекса РСФСР (действующего до 01 марта 2005 года) вне очереди жилые помещения предоставлялись гражданам, окончившим аспирантуру, клиническую ординатуру, высшие, средние специальные, профессионально-технические и иные учебные заведения, направленным в порядке распределения на работу в другую местность, и членам их семей предприятиями, учреждениями, организациями, а в случаях, предусмотренных законодательством Союза ССР и РСФСР, - исполнительными комитетами местных Советов народных депутатов по приезде;

Пунктом 3 Постановления Совета Министров СССР N 677 от 15.07.1981 года "О гарантиях и компенсациях при переезде на работу в другую местность" было предусмотрено, что работникам, которые направляются в порядке распределения на работу в другую местность, и членам их семей предприятия, учреждения, организации, а в случаях, предусмотренных действующими законодательством, - исполкомы местных Советов народных депутатов обязаны по приезде предоставить во вне очереди жилое помещение.

В соответствии с п. 44 Положения о распределении и использовании в народном хозяйстве выпускников высших и средних специальных учебных заведений, утвержденного Приказом Гособразования СССР от 22.08.1988 N 286, согласно которому выпускники, направленные на работу по распределению в другую местность, а также члены их семей по приезде обеспечиваются вне очереди жилой площадью по установленным нормам (изолированным жилым помещением, на пользование которым заключен договор жилищного найма). Место (комната для семейных) в общежитии, арендованное жилье являются временной мерой обеспечения молодого специалиста и членов его семьи жилой площадью.

Выпускники, которые по какой-либо причине не были обеспечены по приезде обусловленной в удостоверении о направлении на работу жилой площадью и продолжают работать на тех же предприятиях, учреждениях, организациях, сохраняют право на ее получение вне очереди, независимо от срока работы на данном предприятии, в учреждении, организации.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г., в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до предоставления им жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях по основаниям, предусмотренным подпунктами 1, 3-6 части 1 статьи 56 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случае утраты ими оснований, которые давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, с учетом положений настоящей части.

Из письма администрации города Новокузнецка от 29.01.2019 N 5 \395 усматривается, что ФИО5 не состояла и не состоит на учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма ни в одном районе города Новокузнецка.

Из положений приведенного закона следует, что Жилищный кодекс РСФСР применяется только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением и пользованием жилых помещений, находящихся в собственности государства и муниципальных образований.

Если жилое помещение принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения Кодекса, регулирующие вопросы предоставления и использования жилых помещений, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства.

Таким образом, при разрешении заявленных по настоящему делу исковых требований, о выселении из жилого помещения, принадлежащего на праве собственности коммерческой организации, о сохранении права пользования спорным жилым помещением, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку установлено, что ответчик ФИО5 была вселена в спорное жилое помещение в мае 1998 года, уже принадлежавшее истцу ЗАО "Водоканал" (в настоящее время - ООО «Водоканал») на праве собственности, судебная коллегия приходит к выводу, что суд неверно применил к сложившимся правоотношениям положения жилищного законодательства, даже и при условии вселения ответчика до 1 марта 2005 года.

Оценивая сложившиеся правоотношения между сторонами, с учетом установленного, что ответчик вселена в спорное жилое помещение, которое относится к частному фонду коммерческой организации, на основании договора найма жилого помещения, данное жилое помещение по смыслу норм жилищного законодательства не относится к специализированному (служебному) фонду, ответчик вносит плату за наем собственнику ООО «Водоканал», судебная коллегия приходит к выводу, что между ООО «Водоканал» и ФИО5 сложились правоотношения, регламентируемые главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно отношения коммерческого найма жилого помещения.

Поскольку после 01.12.2017 года в письменной форме договор найма жилого помещения с ФИО5 не заключался, у ФИО5 при заключении договора найма жилого помещения возникла гражданская обязанность соблюдения условий указанного договора и, как следствие, после окончания срока действия этого договора обязанность освободить жилое помещение и сняться с регистрационного учета (п.2.2.7 договора), что не было ею выполнено, то в соответствии со ст. 688 ГК РФ подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Выводы суда о том, что ФИО5 не может быть выселена из спорного жилого помещения в связи с вселением в него в 1998 году на условиях найма специализированного жилого помещения, а также не условиях социального найма (ранее занимала отдельную комнату в общежитии на условиях социального найма), нельзя признать обоснованным, поскольку, как видно из материалов дела, в 1998 году ответчик была вселена и проживала в спорном жилом помещении, не относившимся ни к государственной, ни к муниципальной собственности, а находившееся в частной собственности юридического лица.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части нельзя признать законным, оно принято с существенными нарушениями норм материального права, что является основанием для отмены судебного постановления в части и принятия нового решения о выселении ФИО5 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, отказе в удовлетворении требований ФИО5 о сохранении права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, на условиях оплаты собственнику помещения за найм жилого помещения на уровне размера платы, установленного органами местного самоуправления г. Новокузнецка для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и без установления срока действия договора найма.

На основании ч.1 ст. 98 ГПК РФ с ФИО5 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Водоканал» подлежат взысканию судебные расходы, понесенные в связи с оплатой государственной пошлины при обращении в суд (т.1 л.д. 4), в размере 6 000 руб.

Решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска об обязании Общество с ограниченной ответственностью «Водоканал» предоставить ФИО5 двухкомнатную квартиру в черте муниципального образования город Новокузнецк площадью не менее 26 кв.м общей площади на условиях договора социального найма, не оспаривается, в связи с чем в силу ст. 327.1 ГПК РФ не подлежит проверке судом апелляционной инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.327.1 ч.1, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Заводского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 19 октября 2018 года в части отказа в исковых требованиях Общества с ограниченной ответственностью « Водоканал» к ФИО5 о выселении, частичного удовлетворения встречных исковых требований ФИО5, сохранении за ФИО5 право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> на условиях оплаты собственнику помещения за найм жилого помещения на уровне размера платы, установленного органами местного самоуправления г. Новокузнецка для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и без установления срока действия договора найма отменить.

В отмененной части принять новое решение.

Выселить ФИО5 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> А, <адрес>.

Взыскать с ФИО5 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Водоканал» судебные расходы, понесенные в связи с оплатой государственной пошлины при обращении в суд, в размере 6 000 руб.

В удовлетворении требований ФИО5 о сохранении права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> А, <адрес>, на условиях оплаты собственнику помещения за найм жилого помещения на уровне размера платы, установленного органами местного самоуправления <адрес> для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и без установления срока действия договора найма отказать.

В остальной необжалуемой части решение Заводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: