Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «КГТУ-Жилстрой», Федеральному государственному автономному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Сибирский Федеральный университет» об изменении условий договора, признании права собственности на жилое помещение, встречному исковому заявлению ООО «КГТУ-Жилстрой» к ФИО1 о расторжении договора о долевом участии в строительстве,

по апелляционной жалобе представителя ООО «КГТУ-жилстрой» ФИО2,

на решение Октябрьского районного суда г.Красноярска от 26 ноября 2012 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «КГТУ-Жилстрой» удовлетворить.

Изменить условия договора № 68-10-3-Б-У от 19.12.2005г. в части предмета договора, считав предметом договора деятельность по строительству квартиры № №, общей площадью 118,4 кв.м., расположенной на 10 этаже в угловой блок-секции многоквартирного жилого дома по ул.<адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру № №, общей площадью 118,4 кв.м., расположенную на 10 этаже в угловой блок-секции жилого дома по ул.<адрес>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «КГТУ-Жилстрой» в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате госпошлины 9000 рублей и в доход государства 3000 рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Федеральному государственному автономному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Сибирский Федеральный университет» отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Обществу с ограниченной ответственностью «КГТУ-Жилстрой» к ФИО1 о расторжении договора № № от 19.12.2005г. о долевом участии в строительстве и передаче ей нежилого помещения, площадью 120 кв.м., на техническом этаже над квартирами № № многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, прекращении обязательств по указанному договору, отказать».

Заслушав доклад судьи Макурина В.М., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «КГТУ-Жилстрой», ФГАОУ ВПО «Сибирский федеральный университет» о признании права собственности на оплаченное ею помещение - квартиру № № в жилом доме по ул.<адрес> Свои требования мотивировала тем, что в соответствии с условиями договора № № о долевом участии в строительстве, она в 2005-200б г.г. в полном объеме осуществила финансирование строительства своей доли помещений в жилом доме по ул.<адрес> (бывший строительный адрес: г<адрес> Согласно п.2.1 договора ей необходимо было профинансировать свою долю в сумме 960 000 руб. С учетом дополнительных немотивированных и необоснованных поборов со стороны ответчика ею было в общем внесено 1057 647 руб. 63 коп. Пунктом 1.3 договора срок завершения строительства дома был установлен на 4 квартал 2005 г. Фактически дом в эксплуатацию сдан только в январе 2006г. Помимо этого, ответчик по надуманным основаниям не выдает ей акт приема-передачи ее доли жилья. Одним из таких оснований является удорожание в результате перевода нежилого помещения в жилое. Однако, каких-либо доказательств удорожания, ответчик не представляет. Кроме того, при заключении договоров долевого участия предусматривался их перевод в жилые помещения, поэтому во всех договорах на строительство помещений 10 этажа, в том числе и ее, не указано о возможности внесения дополнительных сумм в связи с переводом помещений из нежилых в жилые. Истица сама и за свой счет осуществила перепланировку и отделку занимаемого ее семьей помещения – квартиры № № и третий год проживает в ней. Никто из инвесторов строительства 10 этажа не оплачивал дополнительные суммы сверх 8 000 рублей за 1 кв.м., другим инвесторам СФУ выданы акты приема-передачи квартир и они зарегистрировали право собственности, она такой возможности лишена. С учетом уточненных исковых требований просила изменить условия договора № № и предметом договора считать деятельность по строительству квартиры № №, общей площадью 118,4 кв.м., расположенной на 10 этаже в угловой блок-секции многоквартирного жилого дома по ул.<адрес>, адресовав данные требования ООО «КГТУ-Жилстрой»; а также признать за истицей право собственности на указанную квартиру № 70, адресовав их дополнительно к ФГАОУ ВПО «Сибирский федеральный университет».

ООО «КГТУ-Жилстрой» обратился в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО1 о внесении следующих изменений в договор о долевом участии в строительстве указанием на то, что предметом договора является деятельность по строительству квартиры на 10 этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> строительный адрес № в соответствии с проектом краевого института «Красноярскгражданпроект» (шифр №): п.2.1 стоимость помещения составляет 2 844 923 руб. 48 коп. в ценах на момент заключения договора; п.2.3 цена одного кв.м. площади квартиры составляет 24028 руб. 07 коп., п.2.2 оплата полной стоимости квартиры производится инвестором до 01.10.2011г., п.3.2 осуществить финансирование строительства квартиры общей площадью 118,4 кв.м. на 10 этаже в угловой блок-секции, п.6.1 при своевременной оплате в полном объеме количества кв.м., указанных в п.3.2 настоящего договора, застройщиком и инвестором подписывается акт приема- передачи квартиры. Требования мотивированы тем, что между сторонами был заключен договор о долевом участии в строительстве, в соответствии с которым ООО «КГТУ-Жилстрой» обязалось построить нежилое помещение на 10 техническом этаже указанного выше жилого дома. В квартиру истица заселилась в конце декабря 2006 г., 01.02.2008г. она обратилась с требованием о предоставлении акта передачи. На данное обращение письмом от 11.02.2008 г. ей было предложено в связи с изменением целевого назначения помещения по согласованию с ней - нежилого помещения в жилое, подписать дополнительное соглашение, которое истицей подписано не было. При этом истица не допускает в квартиру работников ООО «КГТУ-Жилстрой» для приведения квартиры в состояние нежилого помещения в соответствии с условиями договора. Таким образом, виновных действий ответчика в неисполнении условий заключенного договора, как основания на внесение изменений в договор, на что ссылается истица, нет. Заявляя требования о внесении изменения в существующий договор, ссылаясь на то, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при его заключении, ФИО1 умалчивает, что в данном случае она не лишается квартиры, а, наоборот, хочет ее приобрести по цене значительно отличающейся от цен на квартиры в момент заключения договора. С учетом уточненных исковых требований, ООО «КГТУ-Жилстрой» просило расторгнуть договор № № о долевом участии в строительстве, прекратить обязательство ООО «КГТУ-Жилстрой» по договору о передаче ФИО1 нежилого помещения площадью 120 кв.м. на техническом этаже над квартирами №№ № многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес №) ввиду невозможности исполнения. Требования мотивированы тем, что спорное нежилое помещение является индивидуально-определенной вещью и введено в эксплуатацию 29.12.2006 г. именно как жилое. Таким образом, исполнить обязательство о передаче нежилого помещения, согласно предмету договора № № невозможно ввиду его отсутствия.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ООО «КГТУ-жилстрой» ФИО2 просит решение суда отменить в связи с нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права и принять по делу новое решение, ссылаясь на то, что суд, удовлетворяя требования ФИО1 и отказывая во встречных требованиях о расторжении договора о долевом участии, не учел имущественные интересы ответчика, поскольку истица на основании решения суда приобретает объект, оплату которого она не производила. Помимо этого, полагает, что удовлетворение судом требования ФИО1 о признании права собственности на жилое помещение неподведомственно суду общей юрисдикции, так как решением арбитражного суда Красноярского края от 13.11.2012 г. по делу № № ООО «КГТУ-жилстрой» было признано банкротом и в отношении него было открыто конкурсное производство. Спорная квартира входит в состав имущества должника ООО «КГТУ-жилстрой» и является единственным его имуществом. После удовлетворения судом требования ФИО1 об изменении предмета договора, ООО «КГТУ-жилстрой» стал отвечать признакам, предъявляемым ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» к Застройщику, и к нему должны быть применены правила параграфа 7 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», для банкротства предприятий - застройщиков, а, следовательно, требование о признании права собственности на квартиру подлежало рассмотрению арбитражным судом в рамках дела о банкротстве. Кроме того, полагает, что надлежащим ответчиком по указанному делу является ФГАОУ ВПО «СФУ», поскольку ООО «КГТУ-жилстрой», в соответствии с агентским договором, действовало от имени и по поручению Принципала, и не имело права заключать от своего имени договоры долевого участия, так как агентским договором и доверенностью полномочия на заключение агентом договоров долевого участия от своего имени не предоставлялись.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились истица ФИО1, представитель ответчика ФГАОУ ВПО «СФУ». Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие, поскольку последние о слушании дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя ответчика, истца ООО «КГТУ-жилстрой»- ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истицы, ответчицы ФИО1 - ФИО3, согласного с решением суда, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Согласно ч.2 ст.8 ГКРФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу ст.ст.309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ч.1 ст.432 ГК РФ условия обязательства определяются сторонами в договоре, который должен содержать существенные условия, в том числе условия о предмете договора.

В соответствии с ч.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с ч.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В силу ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.

Суд первой инстанции, дав надлежащую юридическую оценку представленным сторонами доказательствам и применив нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение, пришел к объективному выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ООО «КГТУ-жилстрой».

Выводы суда первой инстанции мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела, из которых видно, что 27.03.2002 г. между ГОУ «Красноярский государственный технический университет» (Принципал) и ООО «КГТУ-Жилстрой» (Агент) был заключен агентский договор № № по условиям которого Принципал поручает, а Агент обязуется осуществлять от имени Принципала функции Генерального заказчика по строительству двух жилых домов (в Студенческом городке и районе станции юных натуралистов (ул.<адрес>) в г.Красноярске. Агент обязался от имени Принципала, в том числе, заключать и расторгать договоры долевого участия и осуществлять сбор средств с дольщиков Агента и с дольщиков Принципала.

19 декабря 2005 года между ООО «КГТУ-Жилстрой» (Застройщик) и ФИО1 был заключен договор № 68-10-3-Б-У о долевом участии в строительстве жилого дома по ул.Киренского, строительный адрес 3А-11Б. Предметом договора является деятельность по строительству помещения на техническом этаже над квартирой № № многоквартирного жилого дома, в соответствии с проектом Краевого института «Красноярскгражданпроект», шифр № В п.3.2 договора указана общая площадь помещения - 120 кв.м., а также его расположение - на 10 этаже, в угловой блок-секции. Стоимость 1 кв.м. общей площади помещения на техническом этаже составляет 8000 руб. В соответствии с п.6.1 договора, после ввода жилого дома в эксплуатацию производится уточнение общей площади помещения, увеличение площади инвестор оплачивает дополнительно. Срок завершения строительства жилого дома предусмотрен договором - 4 квартал 2005 года, стоимость помещения составила 9б0 000 руб., при этом оплата производится на расчетный счет ООО «КГТУ-Жилстрой». Застройщик в свою очередь обязался в трехмесячный срок с момента подписания акта государственной комиссией о приемке дома в эксплуатацию передать Инвестору по акту оплаченное им помещение (п.3.1). Также Инвестор обязался в соответствии с п.3.2 договора компенсировать Гензаказчику дополнительные затраты пропорционально его доле в течение 10 дней с момента предъявления застройщиком счета.

По договору долевого участия в строительстве (п.2.1), стоимость помещения составляла 960 000 рублей, фактически истицей ФИО1 была профинансирована стоимость помещения в общей сумме - 1 057 647 руб. 63 коп.

21.02.2005 года ООО «КГТУ-Жилстрой» было получено разрешение на строительство многоэтажного жилого дома по ул.Киренского, строительный адрес 3А-11Б.

09 ноября 2006 года ООО «КГТУ-жилстрой» обратилось в ОАО ТГИ «Красноярскгражданпроект» с просьбой переработать план 10 технического этажа в мансардный этаж для жилого дома.

Администрацией города г. Красноярска 26 декабря 2006 года внесены изменения в распоряжение от 16 января 2003 года №45-арх в части объекта строительства.

На основании разрешения администрации г.Красноярска № № от 29 декабря 2006г. многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> (почтовый адрес: <адрес> был введен в эксплуатацию, имеет 10 этажей, состоит из двух секций. Из кадастрового паспорта, копии плана 10 этажа указанного дома и экспликации следует, что на 10 этаже в угловой блок-секции расположена четырехкомнатная квартира, общей площадью 118,4 кв.м., без учета площадей балконов, лоджий, которой присвоен порядковый № №. Таким образом, спорное помещение сдано в эксплуатацию как жилое - квартира № №.

Письмом ООО «КГТУ-жилстрой» от 11 февраля 2008 года ФИО1 в связи с изменением целевого назначения помещения было предложено подписать дополнительное соглашение об изменении предмета договора - перевода нежилого помещения в жилое, а также произвести доплату в размере 1822296 рублей в связи с удорожанием стоимости квадратного метра в результате перевода нежилого помещения в жилое. Однако дополнительное соглашение истицей подписано не было, по мотиву того, что она надлежащим образом исполнила свою обязанность по оплате помещения, а ответчик в одностороннем порядке изменил назначение помещений на 10 этаже многоквартирного дома, сдав их в эксплуатацию в качестве жилых.

Проанализировав вышеприведенные нормы закона, представленные по делу доказательства в их совокупности и удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в качестве предмета договора от 19.12.2005 г. сторонами определено помещение, расположенное на техническом этаже над квартирой № № многоквартирного жилого дома по ул.<адрес> Инвестор финансирует строительство помещения, общей площадью 120 кв.м., расположенного на 10 этаже в угловой блок-секции (п.3.2 договора). Как следует из материалов дела, платежных квитанций, обязанность по оплате объекта долевого строительства в соответствии с договором истицей ФИО1 исполнена.

В соответствии с ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (вступил в силу с 1.04.2005г.), объектами долевого строительства могут выступать как жилые, так и нежилые помещения в многоквартирном доме. В силу ч.4 ст.4 указанного закона в качестве существенного условия договора участия в долевом строительстве установлена необходимость определения подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства. Такой объект определяется в договоре в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В то же время застройщик ООО «КГТУ-Жилстрой», изменив без согласования с инвестором назначение объекта долевого строительства с нежилого на жилое (квартиру), поскольку обратных надлежащих и достаточных доказательств о наличии такого согласования суду первой инстанции не представлено, нарушил принятые на себя обязательства по договору от 19.12.2005г., тем самым создал препятствия для регистрации за инвестором права собственности на объект долевого строительства.

Учитывая, что предмет договора является существенным условием договора и одностороннее изменение предмета договора застройщиком ООО «КГТУ-Жилстрой» является существенным нарушением договора стороной, поскольку в этом случае инвестор ФИО1 лишена возможности получить в собственность имущество, финансирование которого она осуществила в полном объеме, что в силу требований статьи 450 ГК РФ является основанием для изменения договора; при этом стороны договора не пришли к соглашению об условиях изменения предмета договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что, в силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ, договор в данном случае должен быть изменен судом по требованию одной из сторон. О возможности такого изменения договора свидетельствуют и предпринятые сторонами действия, а также изменение аналогичных договоров другими инвесторами. По указанным основаниям суд первой инстанции обоснованно отказал и в удовлетворении встречных исковых требований ООО «КГТУ-Жилстрой» о расторжении договора № № от 19.12.2005 г.

С учетом того, что ФИО1 полностью исполнила свои обязательства по договору об участии в финансировании строительства, однако не имела возможности зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимости вследствие настоящего спора, в настоящее время на данный объект претендует ответчик ООО «КГТУ-Жилстрой», признанный банкротом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования ФИО1 о признании права собственности на объект долевого строительства, финансирование которого она осуществила в полном объеме, в соответствии с измененными условиями договора.

Доводы апелляционной жалобы представителя ответчика, истца ООО «КГТУ-Жилстрой» о том, что рассмотрение данного гражданского дела неподведомственно суду общей юрисдикции, так как ООО «КГТУ-жилстрой» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, в связи с чем после удовлетворения судом требования ФИО1 об изменении предмета договора к ответчику должны быть применены правила параграфа 7 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для банкротства предприятий – застройщиков, что предполагает рассмотрение требования о признании права собственности арбитражным судом в рамках дела о банкротстве, судебная коллегия находит необоснованными. Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13.11.2012 г. по делу № № ООО «КГТУ-жилстрой», в связи с имеющимся спором с ФИО1, отказано в применении особенностей, установленных параграфом 7 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», для банкротства предприятий – застройщиков. Кроме того, требования ФИО1 об изменении предмета договора и о признании за ней права собственности на уже переданное ей помещение в соответствии с указанным изменением предмета договора не являются требованиями, указанными в ст. 201.1 Закона о банкротстве ( требование о передаче жилого помещения либо денежное требование, вытекающее из договора участия в долевом строительстве жилого помещения ).

Доводы апелляционной жалобы о том, что надлежащим ответчиком по указанному делу является ФГАОУ ВПО «СФУ» судебная коллегия находит необоснованными, так как договор долевого участия в строительстве был заключен ООО «КГТУ-жилстрой» от своего имени и за счет принципала, оплата по договору производилась ООО «КГТУ-Жилстрой». Таким образом, ответственным за исполнение обязательств, связанных со строительством жилого дома, является только агент, то есть ООО «КГТУ-жилстрой».

Другие доводы апелляционной жалобы представителя ответчика, истца ООО «КГТУ-Жилстрой» по существу повторяют доводы, которыми были мотивированы возражения на исковое заявление ФИО1 и встречные исковые заявления, направлены на переоценку доказательств по делу и не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку этим доводам уже дана надлежащая оценка судом при исследовании доказательств в ходе судебного разбирательства, что отражено в решении.

Таким образом, судом всесторонне и объективно исследованы все фактические обстоятельства дела, верно применены нормы материального и процессуального права и вынесено законное решение.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328- 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Октябрьского районного суда г.Красноярска от 26 ноября 2012 года -оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ответчика, истца ООО «КГТУ-Жилстрой» ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий: О.Д. Иванова

Судьи: М.Г. Быстрова

В.М. Макурин