Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя ответчика Тарасова А.В., третьего лица и представителя ответчика Белоусова А.И., представителя третьего лица Ляленковой В.А. адвоката Гаврилова С.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании

апелляционную жалобу Максимовой Л. В.

на решение Дзержинского городского суда Нижегородской области от 24 мая 2016 года

по гражданскому делу по иску Максимовой Л. В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Дзержинская оценочная компания» об оспаривании стоимости объекта оценки,

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Карпова Д.В., объяснения явившихся лиц, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Максимова Л.В. обратилась с иском к ООО «Дзержинская оценочная компания» об оспаривании стоимости объекта оценки - 1/2 доли жилого дома общей площадью 371,7 кв.м, по адресу: <адрес>, указав, что привлеченный к участию в исполнительном производстве в качестве оценщика, ответчик составил отчет об оценке № от 16.12.2015 г. на сумму <данные изъяты>, что существенно ниже и реальной рыночной стоимости объекта и его оценки, указанной в судебном акте, послужившем основанием для обращения взыскания на него, согласно которому оценка равна <данные изъяты>, что нарушает ее права собственника и должника в исполнительном производстве.

Решением Дзержинского городского суда Нижегородской области от 24 мая 2016 года в иске отказано, постановлено взыскать с Максимовой Л.В. в пользу ООО «НПО «Эксперт Союз»» оплату стоимости судебной экспертизы в размере <данные изъяты>

В апелляционной жалобе поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции и удовлетворении иска. Заявитель указывает, что оценка ответчика недостоверна. В основу решения суда положено лишь суждение о необходимости оценки 1/2 доли дома как самостоятельного объекта недвижимости.

В заседание судебной коллегии представитель ответчика не явился, ответчик извещен в соответствии с положениями статей 113, 114 ГПК РФ по указанному им адресу (<адрес>), извещение возвратилось за истечением срока хранения, представитель ответчика извещен телефонограммой, кроме того, информации по делу заблаговременно размещена на официальном интернет-сайте Нижегородского областного суда - www.oblsudnn.ru. Об уважительности причин неявки до начала судебного заседания представитель ответчика не сообщил, об отложении дела не ходатайствовал.

Согласно ст. 35 Гражданского процессуального кодекса РФ, лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Суд апелляционной инстанции считает, что нежелание лиц непосредственно являться в суд для участия в судебном заседании, свидетельствует об уклонении их от участия в состязательном процессе, и не может повлечь неблагоприятные последствия для суда, а также не должно отражаться на правах других лиц на доступ к правосудию, в связи с чем, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления, и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Доказательствами по делу подтверждается, что решением Арзамасского городского суда от 29.10.2012 года с Максимовой Л.В. в пользу Лялёнковой В.А. взыскан долг по договору займа <данные изъяты>.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 15.07.2014 признано право общей долевой собственности Максимовой Л.В. на 1/2 долю жилого дома, общей площадью 371,7 кв.м, по адресу: <адрес>. В счет погашения задолженности Максимовой Л.В. перед Ляленковой В.А. на принадлежащую Максимовой Л.В. 1/2 долю вышеуказанного жилого дома было обращено взыскание путем продажи с публичных торгов.

На основании данного судебного акта было возбуждено исполнительное производство №-ИП.

С целью определения рыночной стоимости указанного имущества судебным приставом-исполнителем был назначен оценщик - ООО «Дзержинская оценочная компания».

В соответствии с отчетом об оценке № от 16.12.2015 рыночная стоимость 1/2 доли жилого дома, общей площадью 371,7 кв.м, по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты>

Оспаривая результаты оценки, истец указывал на явное несоответствие установленной ответчиком оценки 1/2 доли дома ее рыночной стоимости.

В ходе рассмотрения дела судом по ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО «НПО «Эксперт Союз»». На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос о том, какова рыночная стоимость 1/2 доли жилого дома общей площадью 371,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, без учета каких-либо хозяйственных построек, а также без учета земельного участка?

Согласно выполненному ООО «НПО «Эксперт Союз»» экспертному заключению № от 20.04.2016 г., стоимость 1/2 доли жилого дома общей площадью 371,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, без учета каких-либо хозяйственных построек, а также без учета земельного участка составляет <данные изъяты>

Отвергая заключение эксперта в качестве достоверного доказательства и отказывая в иске об оспаривании результатов оценки, суд первой инстанции исходил лишь из того, что рыночная стоимость 1/2 доли спорного жилого дома была определена экспертом путем арифметического деления на два стоимости данного жилого дома в целом, определенной им в размере <данные изъяты>, что, по мнению суда, приводит к завышению стоимости объекта оценки.

Между тем судом не учтено следующее.

Вопросы оценки имущества должника урегулированы в статье 85 Закона об исполнительном производстве, согласно которой, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Для оценки вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей, судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки определены в статье 11 Закона об оценочной деятельности, а требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности регулируются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона N 135-ФЗ).

Закон об оценочной деятельности устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законом, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12).

Таким образом, разрешая спор по существу, суду надлежало проверить достоверность оспариваемого отчета об оценке и установить, определил ли оценщик в процессе осуществления оценки рыночную стоимость объекта оценки в соответствии с положениями Закона об оценочной деятельности и при неукоснительном соблюдении Федеральных стандартов оценки определил для целей обращения на нее взыскания на публичных торгах.

Вместо этого, суд первой инстанции, сославшись на неучтенный судебной экспертизой фактор формирования цены, вышеуказанное обстоятельство не установил, тем самым не разрешив спор о достоверности оценки по существу, чем нарушил положения ст.2 ГПК РФ, устанавливающей цели гражданского судопроизводства.

Судебная коллегия указывает, что Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 является обязательным к применению при оценке недвижимости.

В силу п.5 данного Стандарта при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

В нарушение данного положения оценщик не произвел осмотр оцениваемой доли жилого дома, причины и последствия этого в отчете об оценке не отразил, на что указывает в апелляционной инстанции представитель истца Белоусов А.И. В заседании первой инстанции представитель ответчика сослался на то, что осмотр дома был необязателен (л.д.54), что противоречит вышеуказанным императивным требованиям Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В связи с этим описание объекта оценки, содержащееся в оспариваемом отчете об оценке, не является полным, точным и достоверным, в нем не указан ни материал фундамента, перекрытий и крыши, ни материал внутренней отделки (полы, дверные проемы филенчатые деревянные, в отсутствие пластиковых, о которых указано в отчете об оценке), что подтверждается заключением судебного эксперта, составленного по результатам осмотра объекта оценки (л.д.87).

Кроме того, согласно п.25 указанного Стандарта оценки недвижимости оценщик основывается на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности применяемых подходов и методов оценки.

Как следует из оспариваемого отчета об оценке, оценщик, избрал затратный подход к оценке, отвергнув как доходный подход, так и сравнительный.

Согласно п. 18 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

В силу подп. «ж» п. 24 Стандарта оценки недвижимости ФСО N 7 при применении затратного подхода оценщик учитывает, что затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

Однако, применяя затратный подход, оценщик основывался на Сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), содержащих информацию по затратам на строительство зданий в ценах 1969 г., тогда как, в указанный период времени (почти 50 лет назад) в нашей стране не было ни коттеджного строительства, ни рыночной экономики, ни материалов, близких по качеству и свойствам к тем, которые фактически использованы при строительстве спорного дома в 2001 г. При этом, как видно из отчета об оценке и заключения судебной экспертизы, состояние отделки жилого дома экспертом охарактеризовано как улучшенная, оценщиком - как современный ремонт. Следовательно, оценщик нарушил требование подп. «ж» п. 24 Стандарта ФСО N 7 об учете всех издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием оцениваемого объекта, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ, ввиду чего не мог достичь объективного и достоверного результата оценки рыночной стоимости.

Напротив, оценивая спорный объект в ходе проведения судебной строительно-технической экспертизы, судебный эксперт в соответствии с вышеуказанными Стандартами оценки применил также сравнительный подход, установив наличие достаточного количества объектов-аналогов на открытом рынке, и затратный подход. При этом, используя затратный подход, эксперт применял Сборники укрупненных показателей стоимости строительства в базовом уровне цен на 01.01.2003, т.е. наиболее приближенном к дате ввода в эксплуатацию спорного жилого дома (л.д.92).

Судебная коллегия отмечает, что отчет об оценке не содержит обоснование применения Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) в ценах 1969 г. и невозможности использования Сборников укрупненных показателей стоимости строительства в базовом уровне цен на 01.01.2003, что противоречит принципам обоснованности и достаточности применяемых подходов и методов оценки, установленным п.25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Вышеуказанные нормы законодательства судом первой инстанции учтены не были.

Согласно положениям ст. 59, 67 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно положениям ч.ч. 3,4 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Из приведенных положений закона следует, что суд первой инстанции, оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу ст.ст.67, 86 ГПК РФ экспертное заключение оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Произведенные по настоящему делу экспертные исследования и заключение эксперта в целом соответствуют требованиям ст.25 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности». Экспертом произведен осмотр объекта оценки, изучение материалов дела и анализ рынка недвижимости г.Арзамас, применены сравнительный и затратный подход с соблюдением требований Стандартов оценки, их результаты согласованы в итоговой величине объекта оценки, в заключении указаны методы проведения исследования, а также отражены источники получения фактических данных.

Оценивая экспертное заключение, судебная коллегия также находит заслуживающими внимания доводы стороны истца о том, что из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда по делу по иску Ляленковой В.А. к Максимовой Л.В. о признании права собственности и обращении взыскания на долю в общем имуществе следует, что согласно представленному в материалы дела заключению специалиста ООО «Независимая экспертная компания» № от 03.02.2014 г., рыночная стоимость <адрес> составляет <данные изъяты>, а стоимость 1/2 доли спорного жилого дома составляет <данные изъяты> Данное заключение к материалам указанного дела приобщила взыскатель Ляленкова В.А.

Таким образом, выводы эксперта о рыночной стоимости объекта оценки значительно ближе к той оценке, из которой исходил суд при разрешении вопроса об обращении вопроса об обращении взыскании на 1/2 долю спорного жилого дома.

Кроме того, отвергая в полном объеме экспертное заключение как достоверное доказательство по делу, суд первой инстании сослался только на то обстоятельство, что экспертом 1/2 доля дома оценена как производное от стоимости всего жилого дома в целом, путем деления этой стоимости на два, при том, что продажа жилого дома по частям существенно снижает стоимость такого имущества, нежели при его продаже как единого целого. Однако суд не дал никакой оценки тому обстоятельству, что оспариваемый отчет об оценке также составлен, исходя из оценки стоимости целого объекта недвижимости, которая разделена пополам, а что касается, фактора наличия доли в праве, то оценщик лишь применил дисконт 10 % (коэффициент 0,9), корректирующий результат оценки, полученный затратным методом. При этом, вопреки ошибочному выводу суда, доля не оценивалась как самостоятельный объект продажи, т.к. сравнительный подход оценщиком был отвергнут.

Признавая правомерным довод стороны ответчика о необходимости учета фактора доли в праве, суд первой инстанции не указал причины, препятствующие принятию результатов судебной экспертизы с применением вышеуказанного поправочного коэффициента, уточняющего рыночную стоимость спорной 1/2 доли в праве, исходя из тех специальных познаний, которыми обладает оценщик, поскольку данные выводы оценщика лицами, участвующими в деле, не оспорены и материалами дела не опровергнуты.

С учетом изложенного, соглашаясь с необходимостью учета фактора наличия доли в праве, усложняющего реализацию объекта оценки, судебная коллегия находит правомерным применение оценщиком дисконта 10 % (коэффициента 0,9), который не применен судебным экспертом, ввиду чего при установлении рыночной стоимости объекта оценки приходит к выводу о корректировке полученной стоимости.

<данные изъяты> х 0,9 = <данные изъяты>

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что произведенная ответчиком оценка рыночной стоимости 1/2 доли жилого дома не соответствует его действительной рыночной стоимости, требованиям статьи 85 Закона об исполнительном производстве и Закона об оценочной деятельности, нарушает права и законные интересы должника, поскольку указанная в нем величина не могла быть использована при реализации этого имущества на торгах.

При таких обстоятельствах состоявшееся судебное постановление не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене с удовлетворением исковых требований как принятое с нарушением норм материального и процессуального права (ст.330 ГПК РФ).

Формулируя итоговое решение по делу, судебная коллегия учитывает, что в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" разъяснено, что стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

При этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора.

В резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Вступившее в законную силу решение суда, принятое в порядке искового производства по результатам оспаривания стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, является основанием для отмены соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя старшим судебным приставом.

По указанным причинам судебная коллегия указывает в резолютивной части определения на недостоверность результатов оценки ответчиком спорного объекта недвижимости.

В связи с удовлетворением исковых требований с ответчика подлежат взысканию судебные расходы: в пользу истца - на уплату государственной пошлины в суде первой и апелляционной инстанции, а в пользу экспертного учреждения - оплату за проведение экспертизы (ст. ст.85, 96, 98 ГПК РФ).

Ввиду отпадения оснований для приостановления исполнительного производства в связи с разрешением по существу спора об оценке переданного на реализацию имущества должника исполнительное производство подлежит возобновлению.

Руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дзержинского городского суда Нижегородской области от 24 мая 2016 года отменить.

Принять по делу новое решение, в соответствии с которым исковые требования удовлетворить.

Признать недостоверными результаты оценки 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом 10 по пер. Новикова г. Арзамас Нижегородской области, выраженные в отчете ООО «Дзержинская оценочная компания» № от 16.12.2015 г.

Установить оценку 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом <адрес>, принадлежащей Максимовой Л. В., в размере <данные изъяты>

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Дзержинская оценочная компания» в пользу Максимовой Л. В. расходы по оплате государственной пошлины <данные изъяты>

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Дзержинская оценочная компания» в пользу ООО «НПО «Эксперт Союз»» оплату судебной экспертизы в размере <данные изъяты>

Исполнительное производство возобновить.

Председательствующий

Судьи