Гражданский кодекс часть 1

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Тхагапсовой Е.А. дело по апелляционной жалобе представителя Министерства Обороны Российской Федерации Козырева Н.Н. на решение Батайского городского суда Ростовской области от 28 августа 2012 года,

У С Т А Н О В И Л А :

Забежайло А.В. обратился в суд с иском к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по РО, ФГКУ «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» МО РФ г.Ростова-на-Дону, Министерству Обороны РФ о признании договора купли-продажи высвобождаемого недвижимого военного имущества на аукционе заключенным, признании права собственности на это имущество.

В обоснование заявленных требований истец указывал, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ним и ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА был заключен договор купли-продажи высвобождаемого недвижимого военного имущества на аукционе НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Согласно указанному договору Забежайло А.В. приобрел незавершенный строительством индивидуальный жилой дом шифр ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. В соответствии с п. 3.1. договора установленная по итогам аукциона цена указанного имущества составила 62 000 руб. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между истцом и ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА были подписаны акты приема-передачи отчужденного с аукциона имущества, однако указанная сделка не была зарегистрирована в органах юстиции.

В связи с ликвидацией ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, а также передачей полномочий Федеральному агентству по управлению государственным имуществом, во внесудебном порядке истец не может зарегистрировать сделку и переход права собственности на спорное имущество, вследствие чего вынужден был обратиться в суд с настоящим иском.

Представители ответчиков заявленные исковые требования Забежайло А.В. полагали не подлежащими удовлетворению.

Решением Батайского городского суда Ростовской области от 28 августа 2012 года исковые требования Забежайло А.В. удовлетворены в полном объеме. Суд признал заключенным договор купли-продажи высвобождаемого недвижимого военного имущества на аукционе НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом шифр ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН между ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА и Забежайло А.В., также признал за истцом право собственности на указанное имущество.

С принятым решением не согласилось Министерство Обороны РФ и в лице своего представителя ФИО1 подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда отменить и вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований истцу отказать.

В обоснование своей жалобы апеллянт указывает, что истец не представил суду надлежащих доказательств перехода права собственности на спорное недвижимое имущество, поскольку вышеуказанный акт приема-передачи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА не соответствует условиям договора по передаче имущества.

Апеллянт указывает, что ФИО2 не представлены доказательства оплаты приобретаемого имущества, а также сведения о праве на земельный участок под спорным объектом недвижимости.

Полагает, что судом неправильно применены нормы материального права, а также неверно определены обстоятельства, имеющие значения для дела, что в силу ст.330 ГПК РФ, является основанием для отмены решения суда.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей ответчиков, проверив законность принятого решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, руководствовался ст.ст. 164, 218 ГК РФ, положениями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и исходил из того, что в соответствии с вышеуказанным договором купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, ФИО2 на законных основаниях приобрел спорный объект недвижимости и оплатил его стоимость, а ввиду того, что сторона по договору – продавец, ликвидирован, истец лишен возможности во внесудебном порядке зарегистрировать сделку и переход права собственности на имущество.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

Из материалов гражданского дела следует, что между истцом и ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА был заключен договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА высвобождаемого военного имущества, а именно не завершенный строительством индивидуальный жилой дом (коттедж) шифр ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В данном договоре указано, что предметом договора является высвобождаемое военное имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации и находящееся в оперативном управлении ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА.

Распоряжением Правительства РФ от 28.06.2008 года №947-Р ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, ликвидировано.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 ст. 154 ГК РФ установлено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (для двусторонней сделки).

С вышеизложенными нормами права связано положение п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о том, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Однако, истцом не представлено доказательств того, что с момента заключения договора купли-продажи с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и до ликвидации ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА), истцом предпринимались попытки к регистрации права собственности на спорный объект недвижимости либо доказательств, подтверждающих факт уклонения продавца от такой регистрации.

В положениях пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указано, что на основании статей 58, 1110, 1112 ГК РФ ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица, судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате имущества. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Как видно из материалов дела, ФИО2 не представлено доказательств исполнения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества.

Согласно п.4.1 договора купли-продажи имущество считается переданным покупателю по настоящему договору после утверждения продавцом передаточного акта имущества, подписанного балансодержателем и покупателем. Передаточный акт имущества утверждается продавцом после полной оплаты приобретаемого покупателем имущества.

В силу п.4.2 договора право собственности на имущество переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном действующим законодательством порядке.

Между тем, истцом не представлено доказательств того, что спорный незавершенный жилой дом был передан от балансодержателя к покупателю.

Представленный истцом акт приема-передачи данного объекта недвижимости не служит подтверждением исполнения договора, поскольку в акте указано о передаче объекта от продавца к покупателю, а не от балансодержателя, как то предусмотрено условиями п.4.1, 4.2 договора купли-продажи.

Кроме того, в деле отсутствуют доказательства тому, что покупателем фактически производилась оплата по данному договору.

Несмотря на то, что в договоре купли-продажи указано о принадлежности данного имущества на праве собственности Российской Федерации и нахождении его на тот момент в оперативном управлении ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, каких либо доказательств этому в материалы дела не представлено.

Более того, из технического паспорта на незавершенный жилой дом (процент готовности 17%) следует, что данный объект является самовольно возведенным.

В силу требований ст.ст. 421, 555 ГК РФ к существенным условиям договора продажи недвижимости относятся условия, индивидуализирующие продаваемую недвижимость и определяющие её цену.

Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из договора купли-продажи следует, что предметом сделки является не завершенный строительством жилой дом (коттедж) шифр ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Таким образом, в указанном договоре сторонами не предусмотрены существенные условия, индивидуализирующие продаваемую недвижимость, в том числе его место нахождения, расположения, процент готовности и т.д.

При таких обстоятельствах по делу отсутствуют правовые основания для признания данного договора купли-продажи высвобождаемого недвижимого военного имущества на аукционе НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН заключенным, а также признания права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных исковых требований нельзя признать законным, в связи с чем, на основании ст. 330 ГПК РФ, оно подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска ФИО2 о признании заключенным договора купли-продажи высвобождаемого недвижимого военного имущества на аукционе НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом шифр ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН между ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА и ФИО2, и признании за ФИО2 права собственности на незавершенный строительством жилой дом (коттедж) шифр ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА площадью застройки 67,0 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, инвентарный номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Руководствуясь 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Батайского городского суда Ростовской области от 28 августа 2012 года отменить.

Принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2 к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области, ФГКУ «Северо - Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ, Министерству обороны РФ о признании договора купли-продажи заключенным, признании

права собственности на объект незавершенного строительства – отказать.

Председательствующий –

Судьи: