Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 19 июля 2017 года гражданское дело № 2-5851/2016 по апелляционной жалобе ФИО4 на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 14 ноября 2016 года по иску ФИО4 к ФИО5 о признании права собственности на квартиру, и регистрации перехода права собственности.

Заслушав доклад судьи Охотской Н.В., объяснения ФИО4, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ФИО5 – ФИО6, возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО4 обратилась в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ФИО5, в котором, уточнив исковые требования в порядке, предусмотренном ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила признать за ней право собственности по договору купли-продажи с рассрочкой платежа от 30 сентября 2015 года, заключенному между ней и ФИО7, в отношении квартиры №..., расположенной в <адрес>, а также произвести регистрацию перехода права собственности на названную квартиру к ФИО8

Исковые требования ФИО4 обосновывает тем, что между ней и ФИО7 30 сентября 2015 года был заключен договор купли-продажи (далее договор) названной квартиры с рассрочкой платежа. Цена договора была определена в размере <...> рублей. Денежные средства в размере <...> рублей были оплачены истцом, что подтверждается актом получения денежных средств от 30 сентября 2015 года. Последующие платежи подлежали выплате согласно графику платежей.

ФИО4 указывает, что ФИО7 вселила ее в спорную квартиру еще в июне 2015 года. В п.2.1.1 договора стороны предусмотрели, что продавец обязуется предоставить квартиру покупателю без арендной платы. Сам договор является актом приема-передачи квартиры.

Пунктом 2.2.2 договора от 30 сентября 2015 года предусмотрено, что покупатель обязуется оплачивать коммунальные услуги из собственных средств. ФИО4 указывает, что с июня 2015 она осуществляла оплату коммунальных услуг, что подтверждается имеющимися у нее квитанциями за период с ноября 2015 по март 2016. Квитанции за период с июня 2015 года по октябрь 2015 года были переданы истцом ФИО7

При заключении договора стороны согласовали условие о том, что покупатель осуществляет действия по оформлению права собственности на спорную квартиру не позднее 31 декабря 2015 года, однако 19 ноября 2015 года продавец квартиры ФИО7 умерла, что воспрепятствовало сторонам обращению за государственной регистрацией перехода права собственности.

Истец указывает, что до настоящего времени право собственности на квартиру зарегистрировано за ФИО7, умершей 19 ноября 2015 года.

Наследник ФИО7 - ответчик ФИО5 отказывается принимать от истца денежные средства в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от 30 сентября 2015 года, а также обращался к истцу с требованием об освобождении спорной квартиры.

В связи с названными обстоятельствами, ФИО4 обратилась в суд с настоящим иском.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 14 ноября 2016 года в удовлетворении исковых требований ФИО4 отказано.

В апелляционной жалобе ФИО4 просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.

На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции третье лицо нотариус ФИО9 не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела в суд апелляционной инстанции не поступало, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося третьего лица.

Также, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу без участия не явившегося в судебное заседание ответчика, поскольку в материалах дела имеются данные, подтверждающие его надлежащее извещение, учитывая, что интересы ФИО5 в апелляционной инстанции представляет уполномоченное доверенностью лицо.

Заслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Согласно части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнению покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено, что согласно выписке из ЕГРП спорная квартира принадлежала ФИО7 с 09 августа 2015 года.

04 мая 2015 года между ООО «Глория-Консалт» (продавец) в лице директора ФИО7, действующей на основании устава, и ФИО4 (покупатель), был заключен договор купли-продажи спорной квартиры с рассрочкой платежа.

Из пункта 1.1 названного договора следует, что на условиях, определенных договором, продавец приобретает в свою собственность и передает права на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> в счет оплаты юридических услуг, предоставленных покупателем в качестве исполнителя по договорам возмездного оказания услуг от 03 марта 2014 года и от 04 мая 2015 года с ООО «Аудиторская фирма «Глория» и ООО «Глория-Консалт» в обусловленный настоящим договором срок.

Покупатель в свою очередь осуществляет действия по оформлению права собственности на квартиру не позднее 01 июня 2018 года.

Пункт 3.1 устанавливает, что объект недвижимости продается за <...> рублей. Оплата объекта недвижимости осуществляется продавцом в рассрочку в счет оказанных покупателем услуг.

Пункт 3.2 договора предусматривает, что оплата по договору в размере <...> рублей осуществляется покупателем путем зачета невыплаченного вознаграждения, предусмотренного п.2.1 договора возмездного оказания юридических и иных услуг физическим лицом от 03 марта 2014 года, что подтверждается соглашением о зачете денежных средств.Последующие платежи продавец получает в соответствии с п.2.3. договора возмездного оказания юридических и иных услуг с физическим лицом от 04 мая 2015 года.

В соответствии с п. 3.4 договора полная оплата по договору производится путем предоставления услуг покупателем-исполнителем по вышеназванным договорам в период до 01 июня 2018 года, после чего указанная квартира передается в собственность покупателю.

К названному договору в качестве приложения представлен договор №... от 03 марта 2014 года оказания юридических и иных услуг с физическим лицом, заключенный между ООО «Аудиторская фирма «Глория» (заказчик) и ФИО4 (исполнитель), аналогичный договору №... от 04 мая 2015 года.

Пункт 2.3 договора от 04 мая 2015 года предусматривает, что оплата производится в следующем порядке: невыплаченная под расписку часть вознаграждения, предусмотренного п.2.1 договора за предоставленные услуги удерживается заказчиком в пользу исполнителя в счет исполнения договора купли-продажи спорной квартиры.

Также в материалы дела представлено соглашение о зачете денежных средств от 04 мая 2015 года, заключенное между ООО «Аудиторская фирма «Глория» (должник) и ФИО4 (кредитор), в соответствии с которым стороны соглашения договорились о том, что <...> рублей засчитываются в счет исполнения договора купли-продажи от 04 мая 2015 года.

В материалы дела представлен акт от 04 мая 2015 года, в соответствии с которым ООО «Глория-Консалт» получило от ООО «Аудиторская фирма «Глория» сумму в размере <...> рублей в счет договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 04 мая 2015 года, заключенного меду ООО «Глория-Консалт» и ФИО4

25 сентября 2015 года, между ФИО4 (цедент), ФИО7 (цессионарий), ООО «Глория-Консалт» (должник) заключен договор цессии, из содержания которого следует, что цедент и должник считают договор купли-продажи с рассрочкой платежа от 04 мая 2015 года расторгнутым.

Пункт 2.1 названного договора предусматривал, что цедент уступает, а цессионарий принимает права требования по возврату денежных средств в рамках договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 04 мая 2015 года, заключенному между цедентом и должником, сумма уступаемого права требования в соответствии с п.2.2 составляет <...> рубля <...> копеек.

Пункт 3.2. названного договора предусматривает, что взамен за уступаемые права требования в сумме, указанной в п.2.2 договора, цессионарий засчитывает за цедентом по договору купли-продажи с рассрочкой платежа от 30 сентября 2015 года, заключенному между цессионарием и цедентом в размере <...> рубля <...> копеек.

Из соглашения о зачете денежных средств от 30 сентября 2015 года, заключенного между ООО «Глория-Консалт» (должник) и ФИО4 (кредитор) следует, что стороны договорились о том, что сумма в размере <...> рублей <...> копеек засчитывается в счет исполнения договора купли-продажи спорной квартиры, от 04 мая 2015 года.

Также суду представлен договор купли-продажи спорной квартиры с рассрочкой платежа от 30 сентября 2015 года, заключенный между ФИО7 и ФИО4, согласно условиям которого, продавец передает все права на квартиру, а покупатель приобретает в свою собственность объект недвижимости и осуществляет действия по оформлению права собственности на него не позднее 31 декабря 2015 года.

Стороны договорились том, что продавец обязуется предоставить покупателю квартиру для проживания без арендной платы с момента подписания договора. В свою очередь продавец обязуется принять объект недвижимости для проживания, а также для последующего оформления в собственность.

Цена объекта недвижимости была установлена в размере <...> рублей, при этом оплата осуществляется продавцом в рассрочку. Приложен график платежей к договору.

Оплата по договору в размере <...> рублей <...> копеек осуществляется на основании акта получения денежных средств от 30 сентября 2015 года. Полная оплата производится не позднее 01 июня 2018 года.

Пунктом 4.1. названного договора предусматривается, что сам договор является актом приема-передачи объекта недвижимости.

Указанный договор в установленном законом порядке в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу для регистрации не передавался.

19 ноября 2015 года ФИО7 умерла (т. 2 л.д. 63), ее наследником по закону, согласно представленным документам, является её сын ФИО5

Разрешая заявленные исковые требования и принимая решение об отказе ФИО4 в иске, суд первой инстанции исходил из того, что доказательств, с достоверностью подтверждающих согласование сторонами всех существенных условий договора, исполнение сторонами договора купли-продажи квартиры, материалы дела не содержат.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиком законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Как правильно отмечено судом, между ФИО7 и ФИО4 не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 30 сентября 2015 года, на основании которого истец основывает свои требования.

п. 3.1. названного договора предусмотрено, что оплата объекта недвижимости осуществляется продавцом, а не покупателем в рассрочку.

Суд первой инстанции обоснованно указал, на несогласованность и противоречивость условий договора цессии от 25 сентября 2015 года, из п. 2.1. которого следует, что по нему цедент уступает, а цессионарий принимает права требования по возврату денежных средств в рамках договора купли-продажи от 04 мая 2014 года (указанный договор суду не представлен, имеется лишь договор от 04 мая 2015), а пункт 3.2 предусматривает, что взамен за уступаемые права требования цессионарий засчитывает за цедентом по договору купли-продажи с рассрочкой платежа от 30 сентября 2015 года денежные средства в размере <...> рубля <...> копеек, хотя названный договор еще не был заключен на дату подписания договора цессии от 25 сентября 2015 года.

Также суд первой инстанции верно указал, что в материалы дела не представлено достоверных доказательств свидетельствующих об оплате покупателем цены договора.

Приведенный судом анализ условий договора купли-продажи от 30 сентября 2015 года, а также документов, представленных в качестве доказательств исполнения обязательств по оплате, свидетельствует о несогласованности условий сделок, противоречивости их содержания и допущенной в них хронологической путаницы, что не позволяет с достоверностью установить волеизъявление сторон, а также установить, что исполнение по сделке имело место.

Также, по мнению судебной коллегии, имеются и существенные противоречия между объяснениями истца, ее действиями после совершения сделки.

Согласно п. 2.2.3 Договора купли-продажи от 30 сентября 2015 года покупатель обязуется зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости в установленном законодательством РФ порядке. Все расходы связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на объект недвижимости несет покупатель.

Между тем истцом не представлено доказательств того, что она до смерти продавца предпринимала попытки регистрации перехода права собственности, оплачивала необходимую для этих целей государственную пошлину, обращалась к продавцу с требованием о регистрации перехода права собственности и получала отказ.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию истца, изложенную при рассмотрении дела в суде, первой инстанции, они не опровергают выводов суда, основаны на неправильном толковании норм материального права, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, и правового значения не имеют.

Проверив дело с учетом требований ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия с указанными выше выводами суда первой инстанции соглашается и полагает, что, разрешая спор сторон, суд правильно оценил собранные по делу доказательства, верно определил юридически значимые по делу обстоятельства, правильно оценил все доводы сторон и вынес решение для отмены которого оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 14 ноября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: