Гражданский кодекс часть 1

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Татуриной С.В., гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 14 августа 2012 года,

УСТАНОВИЛА:

КУИ г. Волгодонска обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку внесения платежей, указав, в обоснование заявленных требований, что на основании постановления Администрации г. Волгодонска НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА «О предоставлении в аренду земельного участка по переулку АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ФИО1, для строительства индивидуального жилого дома» ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между КУИ г. Волгодонска и ФИО1 был заключен договор аренды сроком по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА год, находящегося в государственной собственности земельного участка из категории земель населенных пунктов, расположенного в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН для строительства индивидуального жилого дома. Истец, как арендодатель, надлежащим образом исполнил свое обязательство по передаче недвижимого имущества в аренду, однако ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по оплате по договору аренды в период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, вследствие чего образовалась задолженность по арендной плате в размере 79322, 68 рублей. В адрес ответчика истцом была направлена претензия с предложением оплатить, образовавшуюся задолженность и пени, которая была оставлена без ответа, а содержащиеся в ней требования не удовлетворены.

В связи с частичным погашением задолженности ответчиком, в судебном заседании представитель КУИ г. Волгодонска уточнила исковые требования, в итоге просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2010 года по 31.03.2012 год в сумме 73996, 54 рубля, пени за просрочку платежей за период с 21.03.2011 года по 23.03.2012 год в сумме 5849, 20 рублей, всего 79845, 74 рублей.

Представитель ответчика частично признала исковые требования: задолженность по арендной плате в размере 6373, 70 рублей, пени за нарушение срока оплаты в размере 415, 81 рублей и предъявила встречный иск ФИО1 к КУИ г. Волгодонска о признании недействительным договора аренды земельного участка в части.

Во встречном иске ФИО1 просил признать недействительным п. 3.1 договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенного им с КУИ г. Волгодонска, в части определения годовой арендной платы в размере 30 741,67 руб. и арендной платы за период с 07.02.2011 г. по 31.12.2011 г. в размере 27 625,39 руб. и абзац 1 п. 8 указанного договора аренды в части определения платы за земельный участок за период с 01.01.2010 г. по 06.02.2011 г. в размере 43 550,75 руб. В обоснование своих требования ФИО1 указал, что КУИ г. Волгодонска при расчете арендной платы в оспариваемом договоре применяет неверные ставки земельного налога, поэтому размер арендной платы, указанный в оспариваемом договоре аренды, не соответствует нормам действующего законодательства. Согласно расчету истца по встречному иску размер арендной платы за земельный участок площадью 2 086 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА составляет 9 707,34 руб.

Представитель КУИ г. Волгодонска в судебном заседании встречные исковые требования не признал.

Решением Волгодонского районного суда Ростовской области от 14 августа 2012 года исковые требования КУИ г. Волгодонска к ФИО1 удовлетворены. Судом взыскано с ФИО1 в доход консолидированного бюджета Ростовской области 79845, 74 рубля, из которых задолженность по арендной плате за период с 01.01.2010 г. по 31.03.2012 года в размере 73996, 54 рубля, пени за просрочку платежей за период с 21.03.2011 года по 23.03.2012 года в размере 5849,20 рублей. Также взыскана с ФИО1 государственная пошлина в доход местного бюджета в сумме 2595, 38 рублей.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к КУИ г. Волгодонска о признании недействительным договора аренды земельного участка в части суд отказал.

Не согласившись с таким решением суда, ФИО1 подана апелляционная жалоба, в которой он просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении встречных исковых требований.

По мнению апеллянта, суд при вынесении решения неверно пришел к выводу о том, что им оспаривается порядок расчета арендной платы на земельный участок, поскольку в действительности им оспаривается коэффициент кратности, применяемый КУИ г. Волгодонска при определении стоимости арендной платы в отношении спорного земельного участка.

Апеллянт полагает, что поскольку данные правоотношения возникли ранее 01.01.2011 года, при определении размера арендной платы за 2012 год необходимо руководствоваться Постановлением Администрации г. Волгодонска от 26.11.2009 г. №4034 «Об установлении размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Волгодонск» и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

ФИО1 считает, что КУИ г. Волгодонска, фактически пользуется своим положением, понуждая арендаторов земельных участков, в том числе его, к заключению договоров аренды с формулировкой «на новый срок», с целью увеличения размера подлежащей оплате при таких условиях арендной платы, поскольку в этом случае, подлежит применению именно коэффициент кратности, равный 5, а не 1, как это должно быть, в случае пролонгирования договора аренды.

Также апеллянт указывает, что судом не учтено, что по вине Администрации г. Волгодонска, возведенный им на спорном участке индивидуальный жилой дом до настоящего времени не введен в эксплуатацию, что препятствует оформлению в собственность самого земельного участка. В связи с данным обстоятельством ФИО1 вынужден продлевать договор аренды с КУИ г. Волгодонска.

Обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, ознакомившись с телеграммой ФИО1 содержащей просьбу об отложении судебного заседания, принимая во внимание отсутствие доказательств уважительности причин его неявки и неявки его представителя, судебная коллегия не усматривает оснований для отложения слушания дела по его жалобе.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст.421, 425, 309, 310, 606-611, 614 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ и исходил из возникшего обязательства ФИО1 по уплате арендных платежей за спорный земельный участок и наличия задолженности за период с 01.01.2012 года по 31.03.2012 года в размере 73996,54 рубля, пени за просрочку платежей за период с 21.03.2011 года по 23.03.2012 года в размере 5849,20 рублей. При определении размера задолженности и пени, суд первой инстанции принял в основу постановленного решения расчет, представленный истцом, который суд признал обоснованным и арифметически верным.

Отказывая в удовлетворении встречного иска ФИО1, суд указал, что договор аренды подписан сторонами, соглашения об изменении его условий сторонами не заключалось, в судебном порядке изменения в договор не вносились. Оспаривание арендатором порядка определения размера арендной платы за пользование имуществом, согласованного сторонами договора не является основанием для признания договора аренды земельного участка недействительным.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия Ростовского областного суда соглашается, поскольку ни соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.

В силу ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно ч. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 22 ЗК РФ и ст. 614 ГК РФ размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определятся договором аренды.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исходя из приведенных правовых норм, суд обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате за спорный земельный участок.

Доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации г. Волгодонска НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА «О предоставлении в аренду земельного участка по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ФИО1 для строительства индивидуального жилого дома» между КУИ г. Волгодонска и ФИО1 ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА был заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

В соответствии с условиями договора по акту приема-передачи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ФИО1 был передан в аренду земельный участок по вышеуказанному адресу.

Срок действия договора аренды земельного участка установлен с 07.02.2011 года по 20.12.2011 года, договор вступает в силу с момента его подписания, государственной регистрации не подлежит.

По условиям договора аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА годовой размер арендной платы за земельный участок составляет 30741,67 рублей; размер арендной платы за период с 07.02.2011 года по 31.12.2011 года составляет 27625,39 рублей (п. 3.1). Арендная плата вносится арендатором ежегодно равными долями 20 марта, 20 июня, 20 сентября, 20 декабря текущего года.

В п.3,4 договора стороны установили, что размер годовой арендной платы за использование земельного участка может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке: путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период; в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При это размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении): нового размера прогнозируемого уровня инфляции; значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы; результатов государственной кадастровой оценки земель; в связи с принятым решением органов государственной власти Ростовской области по порядку определения размера арендной платы.

Таким образом, условия о порядке исчисления и размере арендной платы согласовано сторонами в письменной форме.

Кроме того, сторонами договора достигнута договоренность об особых условиях, согласно которым, его условия распространяются на правоотношения, возникшие с момента фактического использования земельного участка. Плата за период с 01.01.2010 года по 06.02.2011 года оплачивается в сумме 43 550,75 руб. в срок до 20.03.2011 года.

Истец, как арендодатель, надлежащим образом исполнил свое обязательство по передаче недвижимого имущества в аренду.

В нарушение условий договора, а также п. 7 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ, определяющей принцип платности использования земли, ответчик принятых на себя обязательств по оплате арендных платежей не исполнил, вследствие чего образовалась задолженность по арендной плате.

Согласно расчету арендной платы, являющегося приложением НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН к договору аренды с учетом целевого использования земельного участка с кадастровым номером 61:48:0070211:2 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2086 кв. метров для строительства индивидуального жилого дома, размер арендной платы определен исходя из кадастровой стоимости участка в размере 1576828,26 рублей, ставки земельного налога, умноженной на коэффициент кратности, коэффициентов инфляции на 2009-2010 годы.

Расчет арендной платы на 2010 год определен в соответствии с п. 2.2. Постановления администрации г. Волгодонска № 4034 от 26.11.2009 года «Об установлении размера годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «г. Волгодонск», и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», срок действия которого, согласно п. 4 Постановления администрации г. Волгодонска №3235 от 29.11.2010 года установлен до 01.01.2011 года.

За период 2011-2012 годы расчет арендной платы произведен на основании п.2.2. Постановления администрации города Волгодонска № 1531 от 16.06.2011 года «Об установлении размера годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «г. Волгодонск», и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Указанными нормативными актами коэффициент кратности в 2010 году установлен в размере 7, в 2011-2012 годах- в размере 5.

При этом коэффициент кратности 7 установлен в отношении земельных участков для индивидуального жилищного строительства по истечении 10 лет с момента первого предоставления вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости (п.2.3 Приложения № 2 к постановлению Администрации от 26.11.2009 года № 4034).

Коэффициент кратности 5 установлен в отношении земельных участков индивидуального жилищного строительства, предоставленных на новый срок ( п.2.2 Приложения № 2 к постановлению Администрации города от 16.06.2011 года №1531).

В своей апелляционной жалобе ФИО1 по существу указывает, что КУИ г. Волгодонска необоснованно в 2011 и 2012 годах в нарушение действующего законодательства увеличил арендную плату на спорный земельный участок, применил коэффициенты кратности, не подлежащие применению. К такому доводу апелляционной жалобы судебная коллегия относится критически, как не соответствующему материалам дела и нормам действующего законодательства.

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности в силу ч. 1 ст. 424 ГК РФ является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами.

Также согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.

Таким образом, арендная плата за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, относится к категории регулируемых цен.

Следовательно, установленный в договоре аренды размер арендной платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы. В этом случае заключения сторонами нового договора или соглашения к договору об изменении размера арендной платы (после принятия уполномоченным органом акта, устанавливающего новые ставки арендных платежей) не требуется.

На земельный участок, находящийся в пользовании заявителя, не разграничена государственная собственность и поэтому порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В Ростовской области для определения порядка, размера арендной платы, а также урегулирования условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, на которые не разграничена государственная собственность, применяется Постановление администрации Ростовской области №475 от 5 декабря 2007 года (действовавшее до 06.03.2012), согласно которому размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается по видам использования земель и категориям арендаторов, в том числе для лиц, освобожденных от уплаты земельного налога, органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов.

В соответствии с представленными полномочиями органам местного самоуправления, выполняя функции управления использованием земель, государственная собственность на которые не разграничена, Администрация г.Волгодонска была вправе устанавливать размер годовой арендной платы за использование земельных участков, как находящихся в собственности муниципального образования, так и для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. На основании указанных полномочий Администрацией г.Волгодонска издано постановление №4034 от 26 ноября 2009 года, а впоследствии постановление № 1531 от 16.06.2011 года, которым утверждены коэффициенты кратности арендной платы за землю к ставке земельного налога по виду использования земель и установлен размер годовой арендной платы за использование земельных участков, на которые государственная собственность не разграничена, определяемый как произведение кадастровой стоимости земельного участка на ставку земельного налога, на коэффициент кратности к ставке земельного налога.

Установление размера годовой арендной платы за использование земельных участков, производится ежегодно органами местного самоуправления в связи с необходимостью индексации размера годовой арендной платы за использование земельных участков, с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год, как того требовало Постановление Администрации Ростовской области от 05.12.2007 года №475, и как это закреплено в Постановлении Правительства Ростовской области №120 от 27.02.2012.

Исходя из закрепленных законодателем положений, следует, что размер арендной платы определяется на очередной финансовый год и доводы заявителя о неверном расчете произведенном КУИ г.Волгодонска не являются состоятельными, так как в представленном расчете определен размер годовой арендной платы исходя из действовавших нормативов. Соответственно, со следующего финансового года, применяется иное установленный органами местного самоуправления, порядок расчета.

Указывая на то, что при расчете арендной платы КУИ г. Волгодонска надлежало применять коэффициент кратности 1, ФИО1 не учитывает, что данный коэффициент согласно п. 2.1 Приложения № 2 к постановлению Администрации от 26.11.2009 года № 4034 и 2.1 Приложения № 2 к постановлению Администрации города от 16.06.2011 года № 1531 применяется в отношении земельных участков для размещения объектов индивидуальной жилищной застройки, личного подсобного хозяйства (приусадебного участка), тогда как разрешенное использование спорного земельного участка -для строительства жилого дома.

Представитель ФИО1 в судебном заседании не отрицал, что жилой дом по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН до настоящего времени не зарегистрирован за ФИО1 на праве собственности, либо на ином праве. Доказательств, опровергающих данное объяснение, суду не представлено.

Доводы заявителя жалобы о том, что право собственности на дом за ФИО1 не зарегистрировано по вине Администрации г. Волгодонска, не имеет правового значения при разрешении настоящего спора, в связи с чем, не может являться основанием для отмены состоявшегося решения суда.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат ссылок на заслуживающие внимание обстоятельства, доказательства, которые позволили бы судебной коллегии усомниться в обоснованности и законности судебного решения.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно применил нормы материального и процессуального права, дал оценку всем представленным сторонам доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, поэтому решение суда соответствует требованиям ст. 195 ГПК РФ, оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Исходя из изложенного и руководствуясь ст. ст. 199, 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 14 августа 2012 года оставить без изменения апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: