Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Правительства Пермского края на решение Пермского краевого суда от 02 ноября 2018 года, которым постановлено:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Лихттен Крауф СТ» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости по адресу: **** по стоянию на 22.06.2012 года в размере равном рыночной стоимости, в том числе:

- встроенного помещения с кадастровым номером **, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-42, площадь 862,3 кв.м, в размере 27 900 000 рублей;

- встроенного помещения с кадастровым номером **, этаж 4, номера на поэтажном плане 1-33, площадь 952,9 кв.м, в размере 30 831 000 рублей;

- встроенного помещения с кадастровым номером **, этаж 3, номера на поэтажном плане 1-48, площадь 964,7 кв.м, в размере 31 213 000 рублей;

- встроенного помещения с кадастровым номером **, этаж 2, номера на поэтажном плане 1-36, площадь 943,7 кв.м, в размере 30 524 000 рублей;

- встроенного помещения с кадастровым номером **, этаж 5, номера на поэтажном плане 1-42, площадь 933,7 кв.м, в размере 30 210 000 рублей;

- встроенного помещения с кадастровым номером **, в подвале, номера на поэтажном плане 1-21, площадь 1 314,9 кв.м, в размере 42544000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 14.09.2018 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2018 года.

Заслушав доклад судьи Судневой В.Н., объяснения представителя административного ситца-Храмцова О.В., возражающего против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

ООО «Лихттен Крауф СТ» обратилось с административным иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю) об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном рыночной в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: ****, в размере равном рыночной стоимости, в том числе:

- встроенного помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-42, площадь 862, 3 кв.м, в размере 27 900000 рублей;

- встроенного помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **, этаж 4, номера на поэтажном плане 1-33, площадь 952,9 кв.м, в размере 30 831000 рублей;

- встроенного помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **, этаж 3, номера на поэтажном плане 1-48, площадь 964,7 кв.м, в размере 31 213000 рублей;

- встроенного помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **, этаж 2, номера на поэтажном плане 1-36, площадь 943,7 кв.м, в размере 30524 000 рублей;

- встроенного помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **, этаж 5, номера на поэтажном плане 1-42,на отм.+19.290 – 1,2: на отм.+20.550 -1,2: на отм.22.700 – 1, площадь 933,7 кв.м, в размере 30210 000 рублей;

- встроенного помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **, в подвале, номера на поэтажном плане 1-21, площадь 1314,9 кв.м, в размере 42544000 рублей.

Требования мотивирует тем, что принадлежащие обществу помещения находятся в здании, включенном в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 25.11.2017 № 944-п. Полагает, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости завышена, что влечет нарушение прав общества на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит Правительство Пермского края указывая, что отчет об оценке, подготовленный ООО «Экспертиза» выполнен с нарушениями федерального стандарта оценки, в связи с чем суд необоснованно отказал в назначении судебной экспертизы об оценке рыночной стоимости жилых помещений. В отчете произведен расчет стоимости нежилых помещений с применением затратного подхода, в рамках которого был выбран метод сравнительной единицы. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом. Нежилые помещения расположены в подвале, а также с 1 по 5 этажи, высотность помещений разная. Вместе с тем, оценщиком не введена корректировка на различие в высоте этажей, что соответственно привело к неверному определению рыночной стоимости нежилых помещений.

Проверив законность и обоснованность постановленного решения суда, судебная коллегия оснований к его отмене не усматривает.

Другие лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Судом первой инстанции установлено, что ООО «Лихттен Крауф СТ» является собственником объектов недвижимости (встроенных нежилых помещений с кадастровыми номерами: **, **, **, **, **, **. (л.д. 35,36,37,38,39,40 т.1). Указанные помещения находятся в здании по адресу: ****, с кадастровым номером **.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 944-п от 25.11.2017 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень включено здание по адресу: ****, с кадастровым номером ** (№ 445).

Кадастровая стоимость пяти из указанных в иске помещений установлена по состоянию на 22.06.2012 года, утверждена на основании Постановления Правительства Пермского края от 11.01.2013 года № 1588-п, в том числе: встроенного помещения с кадастровым номером ** – 44740211,30 рублей; встроенного помещения с кадастровым номером ** – 49440968,75 рублей; встроенного помещения с кадастровым номером ** – 50053208,68 рублей; встроенного помещения с кадастровым номером ** – 48948063,72 рублей; встроенного помещения с кадастровым номером ** – 68223244,63 рублей. Кадастровая стоимость встроенного помещения с кадастровым номером ** определена по состоянию на 22.06.2012 на основании Акта от 24.12.2014 № ** рублей.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, в подтверждение заявленных исковых требований «Лихттен Крауф СТ»представило отчет, составленный оценщиком ООО «Компромисс» - Н. № ** от 10.09.2018 года, согласно которому рыночная стоимость на 22.06.2012 года определена в отношении: встроенного помещения с кадастровым номером ** в размере 27 900 000 рублей; встроенного помещения с кадастровым номером ** в размере 30 831 000 рубль; встроенного помещения с кадастровым номером ** в размере 31 213 000 рублей; встроенного помещения с кадастровым номером ** в размере 30 524 000 рублей; встроенного помещения с кадастровым номером ** в размере 30 210 000 рублей; встроенного помещения с кадастровым номером ** в размере 42 544 000 рублей.

14.09.2018 года общество обратилось с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Уведомлением от 20.09.2018 № 1441 ООО «Лихттен Крауф СТ» Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Пермском крае было отказано в принятии заявления в связи с пропуском установленного ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности срока подачи заявления.

Установив изложенные обстоятельства, суд первой инстанции на основе анализа положений пункта 2 части 1 ст. 248 КАС РФ, пункта 2 статьи 375, статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, пункта 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края», статей 11, 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки ( ФСО № 3), утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 № 299 пришел к выводу о том, что отчет об оценке выполненный оценщиком ООО «Компромисс», в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, в том числе показаниями Н., подтверждает достоверность величины рыночной стоимости заявленных административных иске объектов недвижимости.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299. В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Судом первой инстанции установлено и следует из отчета, что оценщик провел анализ рынка торговой недвижимости. По результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного сегмента рынка. Проведен анализ структуры предложения на рынке коммерческой недвижимости по районам города Перми и Пермского края на I квартал 2012 года. После чего оценщик определил диапазон цен рыночной стоимости 1 кв. м офисных помещений в г. Перми, динамику изменения цен. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости. Оценщиком проведен анализ предлагаемых объектов сделок, на основании которого оценщик пришел к выводу об отсутствии необходимых для оценки с использованием сравнительного подхода предложений касающихся объектов сопоставимых с теми, в отношении которых производится оценка, поскольку имеющаяся информация не содержит сведений о характере прав на земельные участки, сведения о стоимости земельных участков, состояния объектов (износа), что имеет существенное значение.

В отчете объясняется выбор затратного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и сравнительного подходов. При использовании затратного подхода оценщик, применив метод сравнительной единицы сопоставив количественные и качественные характеристики объекта оценки с данными Справочника, определил в качестве аналога по Справочнику оценщика Ко-Инвест, Общественные здания табл. О3.11.053, стр.332 и скорректировав данные затрат на строительство с учетом особенностей объекта оценки в сравнении с аналогом, с учетом износа, определил затрат на замещение в отношении здания.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка доводам Правительства Пермского края, Министерства по управлению имуществом и земельными отношениями Пермского края о том, что оценщик необоснованно использовал аналог предусмотренный Справочником КО-Инвест Общественные здания 2011 – О3.11.053 стр. 332 без проведения корректировки на этажность, признав несостоятельной ссылку на наличие в Справочнике КО-Инвест Общественные здания 2011 (далее Справочник) формулы поправки на различие в высоте этажа (стр.11-12 Справочника). Как следует из рекомендаций по использованию Справочника (стр. 10) решение вопроса об объеме работы по корректировке справочных стоимостных показателей рекомендуется принимать на основе сопоставления параметров оцениваемого объекта с параметрами объектов аналогов, таблица 1.2 (содержит характеристику – преобладающая высота этажа), на основании анализа выявляются параметры, влияющие на стоимость и подлежащие корректировке. Из данных Справочника выбранный оценщиком аналог - О3.11.053 описывается как торгово-развлекательный центр количество этажей от 4 до 6 высота этажа до 5,5 метров, дополнительно в характеристике указано, что в строительные конструкции включены пассажирские лифты. Техническая документация подтверждает, что помещения являющиеся предметом оценки находятся в пятиэтажном здании по адресу: г. Пермь, ул. ****, с высотой помещений по внутреннему обмеру – от 2 до 4 метров. Таким образом, описание выбранного аналога данное в Справочнике Ко-Инвест, соответствует данным здания, в котором расположены объекты являвшиеся предметом оценки (встроенные помещения) при сопоставлении параметров (объект оценки - преобладающая высота этажа – до 4 метров) с объектом аналогом (высота этажа до 5,5 метров),в связи с чем оценщик обоснованно не усмотрел оснований для проведения корректировки, так как установлено соответствие выбранного аналога по показателям этажности и высоты потолка объекту оценки необходимости.

Суд первой инстанции также правильно указал, что наличие в Справочнике формулы корректировки по высоте потолков само себе не свидетельствует о необходимости ее применения, поправка подлежит применению при неполном соответствии аналога оцениваемому объекту, в том числе при высоте потолков объекта оценки, не укладывающихся в параметры аналога (до 5,5 метров).

При проведении оценки оценщик определил подлежащие применению корректировки, учтя различия между аналогом и зданием, в том числе на наличие подвала, различие в регионально-климатическом уровне цен, различие в регионально-экономическом уровне цен, изменение цен после издания справочника, скорректировал результат с учетом налогообложения (НДС) прибыли предпринимателя. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.

Определенная оценщиком с использованием затратного подхода стоимость здания 32355,4 руб./кв.м., использованная при расчете рыночной стоимости объектов оценки, находится в границах определенных оценщиком на основании данных по рынку цен на анализируемый период на объекты торгово-офисного назначения – от 27000 рублей до 45455 руб./кв.м (при данных о сделках не раскрывающих информацию о правах на земельный участок).

Оснований не согласиться с указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Выводы суда первой инстанции надлежащим образом и тщательно мотивированны, требованиям закона не противоречат, также как и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости корректировки на выявленные различия между единицей аналога и оцениваемым объектом были предметом оценки суда первой инстанции, оснований для переоценки судебная коллегия не усматривает.

Не могут повлечь отмену решения суда доводы апелляционной жалобы об отказе в назначении по делу судебной экспертизы. В соответствии с положениями ст.77 КАС РФ ходатайство стороны о назначение экспертизы не является безусловным основанием для ее назначения, тем более в условиях не представления суду иной оценки, содержащей отличные выводы с оцениваемой судом оценки.

При таких обстоятельствах судебная коллегия оснований к отмене решения суда не усматривает.

Доводов влияющих на законность решения суда апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 309 КАС Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Пермского краевого суда от 02 ноября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Пермского края–без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: