Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кондраковой Н.В., Рыбиной Н.П., Рыбиной В.Ю., Соболя С.Н. к администрация Белгородского района, индивидуальному предпринимателю Зуевой Т.И. о признании недействительным договора аренды, запрещении размещения организации общественного питания

по апелляционным жалобам администрации Белгородского района, индивидуального предпринимателя Зуевой Т.И.

на решение Белгородского районного суда Белгородской области от 2 августа 2012 года

Заслушав доклад судьи Зюзюкина А.Н., объяснения представителей ответчиков: администрации Белгородского района- Божко Е.А. (по доверенности), индивидуального предпринимателя Зуевой Т.И.- Куликова В.А., поддержавших доводы апелляционных жалоб, объяснения представителя истицы Кондраковой Н.В.- Скоромного А.И. (по доверенности), возражавшего против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия

установила:

На первом этаже дома № по <адрес>, построенном в 1985 году в качестве общежития, располагались библиотека и столовая, имевшие общий вход с улицы и общий вестибюль.

Позднее помещения библиотеки перепланированы в три жилые комнаты (квартиры), в которых проживают семьи Кондраковой Н.В., Рыбиной Н.П., С. Н.А.. Квартира № на праве собственности принадлежит Кондраковой Н.В., помещение № по *** в праве общей долевой собственности принадлежит Рыбиной В.Ю., Соболю С.Н., Рыбиной Н.П., квартира № на условиях договора найма предоставлена семье С. Н.А..

По договору аренды от 14 февраля 2011 г. помещение столовой передано администрацией Белгородского района (арендодателем) индивидуальному предпринимателю Зуевой Т.И. (арендатору), признанной победителем торгов в форме аукциона, для оказания услуг общественного питания сроком на 5 лет. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области 21.04.2011г.. В предоставленном помещении арендатор организовала кафе «***».

В ноябре 2011 г. в ходе проверки кафе Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Белгородской области выявлен ряд нарушений санитарно-эпидемиологических требований. Установлено наличие общего входа для жилой части этажа и помещения кафе и осуществление загрузки продовольственного сырья и пищевых продуктов через общую входную дверь с фасада здания, что не согласуется с п. 3.7 санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», введенных в действие с 15 августа 2010 г.; прохождение водопроводных труб и канализационных стояков с верхних этажей здания в помещении склада (в нарушение п. 3.10 санитарных правил «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья; наличие плесени на стенах и потолке склада, отсутствие приточно-вытяжной механической вентиляции (в нарушение п. 4.4 СанПиН 2.3.6.1079-01, далее санитарные правила); отсутствие функционирующих моечной, сырьевого цеха для мяса и рыбы, отсутствие сантехнических устройств, технологического холодильного оборудования (в нарушение п. п. 2.3, 5.2, 5.10 санитарных правил); допуск в производственные помещения посторонних (в нарушение п. 2.5 санитарных правил).

В мае 2012 г. по заявлению арендодателя и согласно проекту Управления архитектуры и градостроительства администрации Белгородского района от 16 февраля 2012 г. в вестибюле первого этажа осуществлена перепланировка входной группы помещений, согласно которой вестибюль перегорожен на зону пользования жильцами и зону общественного пользования, вход в коридор, ведущий к квартирам, оборудован из ранее существовавшего оконного проема и располагается с левой стороны от подъезда дома, вход в помещение кафе оборудован правее от него.

Сославшись на наличие в деятельности кафе ряда нарушений санитарных требований, выявленных территориальным органом Роспотребназора в ноябре 2011 г., на несогласие с возведением в общем вестибюле перегородки, влекущем уменьшение общего имущества, Кондракова Н.В., Рыбины Н.П. и В.Ю., Соболь С.Н. инициировали судебное разбирательство вышеуказанным иском и просили признать недействительным договор аренды № нежилого помещения – столовой, площадью *** кв.м., находящейся по адресу: <адрес>; запретить организацию общественного питания в указанном нежилом помещении; обязать Зуеву Т.И. демонтировать перегородку в холле первого этажа, привести входную группу помещений в прежнее состояние.

Решением суда иск удовлетворен в полном объеме.

В апелляционных жалобах ответчики, каждый из них в отдельности, просят об отмене решения суда как постановленного при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм материального права, и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного постановления, обсудив доводы апелляционных жалоб и поступивших возражений, приходит к следующему.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о праве истцов по делу, хотя и не являющихся стороной спорных правоотношений, на обращение в суд с негаторным иском на основании ст. ст. 304, 305, 1065 ГК РФ и п. 1 ст. 3 ГПК РФ. Удовлетворение иска мотивировано нарушением арендатором санитарно-эпидемиологических требований к организации общественного питания, являющихся обязательными в силу положений Федерального закона от 30 марта 1999 г. №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», а также размещением кафе на одном этаже с жилыми помещениями, свидетельствующим о ничтожности договора аренды как не соответствующего требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ).

С выводами суда о наличии оснований для удовлетворения иска согласиться нельзя.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также иными способами, предусмотренными законом.

Положениями ст. ст. 304, 305 ГК РФ, являющихся правовым основанием заявленным истцами требований, предусмотрено, что собственник (иной владелец) может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 45, 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Установление обстоятельства, каким образом нарушение Зуевой Т.И. санитарных требований к организации общественного питания при организации кафе нарушает жилищные права истцов, чего требует диспозиция ст. ст. 304, 305 ГК РФ, в качестве юридически значимого, судом по делу не определялось. Бремя его доказывания между сторонами не распределялось. Ограничившись выводом о недопустимости нарушения санитарных требований в обоснование удовлетворения иска, суд нарушил положение ст. 17 Конституции РФ о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, в данном случае – право Зуевой Т.И. на осуществление предпринимательской деятельности, гарантированное ст. 34 Конституции РФ, право администрации Белгородского района Белгородской области на пользование своим имуществом (ст. 35 Конституции РФ).

Судом первой инстанции оставлено без оценки то обстоятельство, что являющиеся основанием иска нарушения санитарных требований были выявлены за полгода до обращения истцов в суд, на момент судебного разбирательства по делу часть из них была устранена, что устанавливалось в ходе выездного судебного заседания и на что ссылалась сторона ответчиков. В этой связи судом оставлено без внимания, что меры, принимаемые для восстановления нарушенного права, должны быть соразмерны допущенному нарушению, что соответствует возлагаемому Европейским Судом по правам человека на государство позитивному обязательству установить справедливый баланс между противоречащими друг другу интересами сторон в судебном разбирательстве (Постановление по делу «Калачева против Российской Федерации» от 07 мая 2009 г. §31).

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте части 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом, исходя из смысла приведенных норм, бремя доказывания нарушения жилищных прав размещением кафе на первом этаже дома № по <адрес> лежит на истцах, обратившихся с требованиями о признании недействительным договора аренды нежилого помещения- столовой, площадью *** кв.м, находящейся по адресу: <адрес> и запрещении организации общественного питания в указанном нежилом помещении.

Таких доказательств истцами не представлено.

Функциональное назначение упомянутого нежилого помещения для организации общественного питания при заключении договора аренды не изменялось.

В законодательстве Российской Федерации отсутствует прямой запрет на размещение в нежилых помещениях многоквартирных домов столовых, кафе и других пунктов общественного питания.

Пункт 2.2 СП 2.3.6.1079 «Санитарно- эпидемиологические требования к организации общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья» не запрещает размещение организаций общественного питания на жилом этаже, не установлен такой запрет и пункте 3.11 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», согласно которому над жилыми комнатами, под ними, а также смежно с ними не допускается размещать машинное отделение и шахты лифтов, мусороприемную камеру, ствол мусоропровода и устройство для его очистки и промывки, электрощитовую.

В связи с доводами представителя истицы Кондраковой Н.В.- Скоромного А.И. в суде апелляционной инстанции о нарушении жилищных прав повышенным уровнем шума от работы кафе, заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы о том, что при размещении организаций общественного питания в многоквартирных домах необходимо соблюдение СНиП 23-03-2003 «Защита от шума», СН 2.2.4/ 2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории застройки», МГСН 2.04-97 «Допустимые уровни шума, вибрации и требования к звукоизоляции в жилых и общественных зданиях». Нарушение названных правил в процессе деятельности кафе суд не установил.

Истцами и выступившими на их стороне третьими лицами не приведено убедительных доводов и не представлено доказательств антисоциальности оспариваемой сделки, дающей суду право применять ст. 169 ГК РФ. Наоборот, в материалах дела имеются коллективное обращение жителей пос. Дубовое в районный суд с просьбой не запрещать деятельность кафе, расположенного на первом этаже многокварного дома № по <адрес>, и решение общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома о даче согласия на работу столовой-кафе (протокол № 1 от 25.05.2012г.).

На основании положений ст.ст. 36, 44 ЖК РФ судом сделан вывод об отсутствии оснований для проведения работ по устройству в вестибюле первого этажа многоквартирного дома перегородки, изолирующей вход в нежилое помещение, переданное в аренду индивидуальному предпринимателю Зуевой Т.И., от входов в жилые помещения. Вместе с тем, в материалах дела имеется протокол № 2 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, от 13.06.2012г., согласно которому собственниками в форме заочного голосования принято решение дать согласие на перепланировку вестибюля и строительство перегородки. Суд признал указанный протокол общего собрания недопустимым доказательством по делу. При этом суд не учел, что по смыслу ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом. Таким образом, протокол общего собрания является допустимым доказательством решения собственников помещений многоквартирного дома. В порядке, предусмотренном частью 6 ст. 46 ЖК РФ, упомянутое решение собственников не обжаловано. Суд безосновательно сослался на не предоставление решений собственников в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование. В судебном заседании 20.07.2012г. суд вынес определение об истребовании приложения к протоколу № 2 общего собрания собственников помещения от 13.06.2012г., но лицо, обязанное исполнить данное определение, не определил. Предусмотренный ст. 57 ГПК РФ запрос для получения доказательств судом не выдавался.

Неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права в совокупности с неверным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, привело к принятию неправильного решения, подлежащего отмене по основаниям п.п.1, 4 части 1 ст. 330 ГПК РФ.

По установленным обстоятельствам дела судебная коллегия принимает новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. 327, п. 2 ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Белгородского районного суда Белгородской области от 2 августа 2012 г. по делу по иску Кондраковой Н.В., Рыбиной Н.П., Рыбиной В.Ю., Соболя С.Н. к администрация Белгородского района, индивидуальному предпринимателю Зуевой Т.И. о признании недействительным договора аренды, запрещении размещения организации общественного питания отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Кондраковой Н.В., Рыбиной Н.П., Рыбиной В.Ю., Соболя С.Н. к администрации Белгородского района, индивидуальному предпринимателю Зуевой Т.И. о признании недействительным договора аренды № нежилого помещения- столовой, площадью *** кв.м, находящегося по адресу: <адрес> заключенного 14.02.2011г. между администрацией Белгородского р-на и Зуевой Т.И., запрещении размещения организаций общественного питания в указанном нежилом помещении, обязании Зуевой Т.И. демонтировать перегородку в холле первого этажа дома по указанному адресу, привести входную группу помещений в прежнее состояние, отказать.

Председательствующий

Судьи