Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя Крыловой Ольги Глебовны – Крылова Сергея Васильевича на решение Димитровского районного суда г. Костромы от 24 апреля 2018 года, которым исковые требования Крыловой Ольги Глебовны к администрации г. Костромы о расторжении договора и взыскании денежных средств оставлены без удовлетворения в полном объеме.

Заслушав доклад судьи Лукьяновой С.Б., выслушав представителя истца Крылова С.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Крылова О.Г., действуя через представителя Крылова С.В., обратилась в суд с иском к администрации г. Костромы о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств.

В обоснование требований указала, что по результатам аукциона, проводимого Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Костромы, она 22 августа 2005 года заключила договор купли-продажи земельного участка по адресу <адрес>, д. 9А с находящимся на нем нежилым строением в стадии разрушения, не являющимся памятником и не имеющем каких-либо ограничений. В 2017 году при выяснении вопросов налогообложения, ей стало известно, что приобретенный земельный участок относится к объектам культурного наследия федерального значения, а находящееся на нем строение является действующим памятником архитектуры регионального значения – Лавка и каретный сарай (постройки конца XIX века). Считает, что при продаже данных объектов ей, как покупателю, была предоставлена заведомо недостоверная информация о них. 23 января 2018 года она направила претензию на имя главы администрации г. Костромы с просьбой привести данные о приобретенном ею товаре в соответствие с имеющимися у нее правоустанавливающими документами, а в случае не исполнения данных требований - о расторжении договора купли-продажи, однако ответ на претензию не дан.

Ссылаясь на положения Закона РФ «О защите прав потребителей», считает, что наличие у земельного участка на момент его приобретения статуса объекта культурного наследия свидетельствует о том, что у данного имущества имеется существенный недостаток, не позволяющий использовать его по целевому назначению, а именно, для размещения объектов общественно-деловой и жилой застройки, в связи с чем покупатель товара вправе требовать расторжения договора, поскольку недостаток товара возник до его передачи потребителю.

В этой связи просила расторгнуть договор купли-продажи нежилого строения с земельным участком по адресу <адрес>, д.9а от 22 августа 2005 года №, взыскать с администрации г.Костромы кадастровую стоимостью нежилого строения по состоянию на 01 марта 2016 года – 5 938 337,37 руб. и земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года – 1 449 853,85 руб., а также уплаченную ею сумму налогов, проиндексированную по средней ставке депозитного вклада 10% годовых ежегодно за весь налоговый период, освободив истца от уплаты налогов за 2017-2018 годы.

В ходе рассмотрения дела представитель истца в обоснование исковых требований дополнительно сослался на положения ст.ст. 476, 483, 503 ГК РФ, указав, что из-за недобросовестности продавца и предоставления им недостоверной информации о товаре Крылова О.Г. не может использовать участок в тех целях, для которых он приобретался – для строительства магазина с жилым домом, имея лишь возможность восстановления памятника архитектуры. Указал также, что в течение длительного времени он обращался в различные инстанции с заявлениями о завышении кадастровой стоимости спорного имущества, однако результата не достиг. Отметил, что силами собственника произведено существенное улучшение участка – убраны и утилизированы бытовые отходы, вручную спилено, механически раскорчевано и утилизировано 15 деревьев. Считает, что в результате исполнения договора купли-продажи, содержащего условия, ущемляющие права истца как потребителя (незаконность установления продавцом целевого назначения и невозможность его исполнения), Крылова О.Г. понесла указанные ею убытки, которые подлежат возмещению в полном объеме.

Также указал, что недостоверность предоставленной покупателю информации о товаре заключается в том, что в газетной публикации об аукционе продавец переименовал объект недвижимости с «Усадьба городская кон. XIX в.» на «нежилое здание – памятник истории и культуры», постановлением от 04 марта 2005 года № произвел переадресацию с <адрес> д. 11 литер Б на <адрес>, д. 9А и даже после предоставления покупателем на аукционе копии заключения Комитета по охране и использованию историко-культурного наследия, из которого следует, что здание по адресу <адрес>, д. 9а не является объектом культурного наследия, продавец не проинформировал покупателя о вышеуказанных изменениях и об обременениях на земельный участок, являющийся объектом культурного наследия.

Со ссылкой на нарушения ответчиком требований ст. 495 ГК РФ и ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей», устанавливающих обязанность продавца предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, просил определить дату расторжения договора купли-продажи 31 декабря 2016 года (дата последнего налогового периода, за который истцом произведена уплата налога).

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы, ИФНС России по г. Костроме.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель Крыловой О.Г. - Крылов С.В. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.

Указывает, что суд не дал оценки представленным в дело правоустанавливающим документам на спорное имущество, в которых отсутствует указание на наличие каких-либо ограничений и обременений. Судом не исследованы дополнительные обоснования исковых требований, необоснованно сославшись на то, что ответчик не является субъектом предпринимательской деятельности, суд проигнорировал положения ст.ст. 450, 452, 476, п. 3 ст. 483, ст. 495, п. 6 ст. 503 ГК РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей», в нарушение ст. 19.1 Конституции РФ проявил при рассмотрении дела предвзятость и необъективность. Основываясь только на внутреннем убеждении, суд оставил без внимания представленные в дело доказательства и обоснования. Удовлетворив замечания на протокол судебного заседания от 21 марта 2018 года, суд при вынесении решения опирался на первоначальную редакцию протокола, без учета принятых им замечаний на протокол, а замечания на протокол судебного заседания от 24 апреля 2018 года необоснованно отклонил.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Крылов С.В. апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней доводам.

Истец Крылова О.Г., представители ответчика, третьих лиц в суд апелляционной инстанции не явились, о дне рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено судебной коллегией в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 17 августа 2005 года состоялся аукцион по продаже муниципального имущества - нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м. с земельным участком площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу <адрес> дом 9а, по результатам которого 22 августа 2005 года с победителем аукциона Чистяковой О.Г. (после вступления в брак в <данные изъяты> году фамилия изменена на Крылову) (покупатель) и Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Костромы (продавец) заключен договор № купли-продажи нежилого строения с земельным участком.

Согласно пункту 1.1 договора продавец передает, а покупатель принимает в собственность муниципальное имущество: нежилое строение общей площадью <данные изъяты> кв.м, являющееся памятником истории и культуры местного значения, с земельным участком (кадастровый № №:0015) площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, д. 9а (инв. № I-№ ГП «Костромаоблтехинвентаризация»). Сумма продажи составила <данные изъяты> руб., в том числе: стоимость строения <данные изъяты> руб., стоимость земельного участка, закрепленного за строением, <данные изъяты> руб. Земельный участок предоставлен покупателю для размещения на нем общественной или жилой застройки.

17 ноября 2005 года Управлением Росреестра по Костромской области зарегистрировано право собственности истца на указанные нежилое строение и земельный участок, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи № и № соответственно.

Из выписок №, № из единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, выданных инспекцией по охране объектов культурного наследия Костромской области 16 января 2018 года, следует, что земельный участок по адресу <адрес> д.9а находится в границах территории объекта культурного (археологического) наследия в соответствии с постановлением губернатора Костромской области от 03 февраля 2005 года № 38, а нежилое строение, расположенное по адресу <адрес> 11 литер Б (в соответствии с нормативно правовым актом органа государственной власти о постановке на учет), по адресу <адрес> 9а (по данным органов технической инвентаризации) является памятником регионального значения в соответствии с Постановлением главы администрации Костромской области от 30 декабря 1993 года № 598.

23 января 2018 года Крылов С.В. на имя главы администрации г. Костромы направил претензию в которой содержалось требование о приведении данных о приобретенном Крыловой О.Г. товаре в соответствие с правоустанавливающими документами, а в случае не исполнения данных требований - о расторжении договора купли-продажи, которая оставлена без удовлетворения.

Разрешая спор, суд исходил из того, что на момент заключения договора купли-продажи истцу было известно о наличии у приобретаемого на аукционе объекта недвижимости статуса памятника местного значения, поскольку сведения об этом были указаны организатором аукциона в аукционных документах, содержатся в договоре купли-продажи, кроме того у истца имелась возможность получения указанных сведений, содержащихся в свободном доступе.

Также суд указал на недоказанность того обстоятельства, что статус объекта культурного наследия препятствует истцу в использовании спорного имущества в соответствии с его назначением, поскольку причиной обращения Крыловой О.Г. в суд с настоящим иском послужило существенное увеличение к настоящему времени величины налога на имущество и земельного налога.

В этой связи суд не усмотрел оснований для расторжении договора купли-продажи, отказав в этих требованиях, а также производных от них требований о взыскании с ответчика денежных сумм в размере кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, сумм уплаченных налогов с индексаций и об освобождении от уплаты налогов за 2017 и 2018 годы.

Кроме того суд пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с иском о расторжении договора купли-продажи, о применении которого заявлено ответчиком, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, доводы апелляционной жалобы его не опровергают.

Как правильно указал суд, проанализировав представленные по делу доказательства и дав им правильную оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, утверждение истца о неосведомленности на момент заключения договора купли-продажи, о статусе приобретаемого на аукционе объекта недвижимости как памятника культурного наследия, материалами дела опровергается.

Вопреки доводам апелляционной жалобы выводы суда по указанному вопросу установленным по делу обстоятельствам соответствуют.

Так, из аукционной документации, в частности из объявления, опубликованного в средствах массовой информации о предстоящем 17 августа 2005 года аукционе (лот 2) следует, что к продаже предлагается нежилое здание – памятник истории и культуры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу <адрес>,9а с земельным участком площадью <данные изъяты> кв.м. Особые условия: победитель аукциона (лот2) заключает охранный договор по недвижимому памятнику истории и культуры с комитетом по охране и использованию историко-культурного наследия администрации Костромской области. Земельный участок победитель аукциона покупает под здание.

Из заявки на участие в торгах от <данные изъяты> 2005 года, поданной истцом, видно, что своей подписью истец подтверждает, что ею приято решение об участии в аукционе по продаже находящегося в муниципальной собственности нежилого здания – памятника истории и культуры (л.д.62,64).

Аналогичная информация об отнесении приобретаемого объекта к памятнику истории и культуры и целевого использования земельного участка (для размещения общественной или жилой застройки) содержится в п.1.1 договора купли-продажи, справке ГП «Костромаоблтехинвентаризация» от 17 октября 2005 года, представленной истцом на государственную регистрацию права собственности. Кроме того, в соответствии с п.3.2.3 договора купли-продажи истец обязалась заключить охранный договор по использованию объекта историко-культурного наследия в течение одного месяца со дня государственной регистрации права собственности на Объект (л.д. 52-53,68,77).

Ссылка в апелляционной жалобе на справку Комитета по охране и использованию историко-культурного наследия администрации Костромской области от 11 августа 2005 года о том, что здание расположенное по адресу <адрес> 9а не является объектом культурного наследия, об обратном не свидетельствует, поскольку данная справка не соответствовала информации, содержащейся в аукционной документации, с которой как указано выше, истец на момент заключения договора была ознакомлена.

Кроме того, сведения о том, что ранее (до 04 марта 2005 года) приобретаемый истцом объект недвижимого имущества имел иной адрес – <адрес> дом 11 лит.Б, по которому и был включен в перечень объектов культурного наследия 30 декабря 1993 года, также были указаны в аукционной документации, однако истцом не были дополнительно запрошены в органе, выдавшем справку.

При таких обстоятельствах оснований полагать, что информация о предмете договора была скрыта продавцом, на что также указано и в апелляционной жалобе, у суда первой инстанции не имелось.

Не соглашаясь с доводами истца о наличии оснований для расторжения договора суд также правомерно исходил из того, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что статус приобретенного строения, как объекта культурного наследия, а также нахождение земельного участка в границах территории объекта археологического наследия, препятствует использованию данного имущества в соответствии с его целевым назначением.

Как видно по делу, представитель истца указал, что причиной обращения в суд с настоящим иском явилось существенное увеличение налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, с чем он не согласен.

Иных доказательств подтверждающих доводы истца о невозможности использования имущества, материалы дела не содержат.

Поскольку ответчик не является субъектом предпринимательской деятельности, спорный договор заключен на основании результатов аукциона по продаже муниципального имущества, суд, вопреки доводам жалобы, правомерно не усмотрел оснований для применения к правоотношениям сторон положений Закона РФ «О защите прав потребителей».

Доводы апелляционной жалобы об обратном несостоятельны, поскольку основаны на ошибочном толковании закона.

Судебная коллегия соглашается также и с выводом суда об отказе в иске в связи с пропуском истцом срока исковой давности, о чем было заявлено ответчиком.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Исходя из того, что о статусе приобретаемого объекта недвижимости истцу было достоверно известно с момента заключения договора (22 августа 2005 года), в суд с указанным иском она обратилась 27 февраля 2018 года, вывод суда том, что срок исковой давности истцом пропущен, является правильным.

В целом доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводом суда об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи направлены на иную оценку представленных доказательств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает, эти доводы не содержат обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда и опровергающих его выводы.

С учетом изложенного решение суда по доводам апелляционной жалобы не подлежит отмене.

Руководствуясь ст. ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Димитровского районного суда г. Костромы от 24 апреля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Крыловой Ольги Глебовны – Крылова Сергея Васильевича – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: