Гражданский кодекс часть 1

на решение Нижегородского районного суда г. Н.Новгорода от 24 апреля 2018 года по иску ФИО4 к Нижегородскому областному потребительскому обществу о признании недействительными договоров аренды, возврате исполненного по сделкам.

Заслушав доклад судьи областного суда Шикина А.В., объяснения явившихся лиц, судебная коллегия

установила:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчику, указав в обоснование заявленных требований, что в период времени с 2013 г. ежегодно, вплоть до 2016 года заключал договора аренды нежилого помещения по адресу: ФИО3<адрес>, пер. <адрес>-а, с директором филиала «Дивеевское РАЙПО», по которому брал на себя обязательство по уплате арендной платы - в размере 52620 рублей в месяц. При заключении указанных договоров аренды истец был введен в заблуждение относительно прав арендодателя в лице директора филиала ответчика «Дивеевское РАЙПО» на указанное нежилое помещение. Арендодатель сообщал ему о том, что является собственником указанного нежилого помещения, что впоследствии оказалось не соответствующим действительности.

Кроме того, указанное нежилое помещение в соответствии с постановлением Правительства ФИО3<адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ входит в границы территории объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) регионального значения - «Лавка Купца Шатагина» и в указанном помещении запрещена хозяйственная деятельность, не согласованная в установленном порядке с государственным органом охраны объектов культурного наследия Нижегородской области.

Незнание арендодателем данного обстоятельства является следствием того, что арендодатель не является собственником данного нежилого помещения и не мог распоряжаться им, в том числе путем заключения договора аренды в качестве арендодателя.

О том, что филиал «Дивеевское РАЙПО» Нижегородского областного потребительского общества не является собственником нежилого помещения, истец узнал случайно. Для проверки данного обстоятельства истец обратился в филиал ФГБУ ФКП Росреестра но Нижегородской области (территориальный отдел №) и ДД.ММ.ГГГГ получил выписку Росреестра, из которой следует, что указанное нежилое помещение состоит на кадастровом учете под номером № с ДД.ММ.ГГГГ с годом завершенного строительства 1901, сведения имеют статус «актуальные, ранее учтенные», сведений о субъекте прав на нежилое помещение не имеется. Из уведомления об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о принадлежности нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ по запросу главы администрации Дивеевского сельского совета также подтверждена информация об отсутствии сведений о собственнике и чьих-либо правопритязаниях.

С указанного момента истцу стало известно о нарушении его прав и юридической возможности в будущем понести расходы по уплате арендной платы иному лицу, нежели выступающий незаконного по договорам с ним в качестве арендодателя филиал «Дивеевское РАЙПО» Нижегородского областного потребительского общества. В связи с этим он был вынужден покинуть помещение.

При таких обстоятельствах заключенные договора аренды носят недействительный характер, заключены с нарушением действующего законодательства. Недействительность договоров аренды влечет двухстороннюю реституцию в виде возврата всего по договорам полученного сторонами. Кроме того, в силу ст. 1103 ГК РФ, полученные денежные средства филиалом «Дивеевское РАЙПО» Нижегородского областного потребительского общества являются неосновательным обогащением и подлежат полному возвращению.

Согласно имеющихся у истца подтверждающих документов по оплате в филиал «Дивеевское РАЙПО» Нижегородского областного потребительского общества денежных средств по указанным выше договорам аренды, истец уплатил за период с 2014 г. по 2017 г. 1 843 100 рублей, которые являются для ответчика неосновательным обогащением.

В целях досудебного урегулирования возникшей ситуации в адрес ответчика и его Дивеевского филиала истцом направлялась претензия, которая была получена ДД.ММ.ГГГГ, в которой предлагалось в срок до ДД.ММ.ГГГГ вернуть незаконно полученные денежные средства по договорам аренды. Никакого ответа на указанную претензию от ответчика и его Дивеевского филиала до момента подачи искового заявления не поступало.

Истец просил суд признать недействительными договора аренды заключенные между Нижегородским областным потребительским обществом в лице филиала «Дивеевское РАЙПО» и ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и взыскать с ответчика Нижегородское потребительское общество в пользу ФИО4 1843100 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 на основании доверенности ФИО1 исковые требования поддержал, просил исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика на основании доверенности ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, по основаниям, указанным в возражениях на исковое заявление.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Решением Нижегородского районного суда г. Н.Новгорода от 24 апреля 2018 г. с учетом определения об исправлении описки от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: «Исковые требования ФИО4 удовлетворить частично, признать недействительными договора аренды, заключенные между Нижегородским областным потребительским обществом, в лице филиала «Дивеевское РАЙПО» и ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. Взыскать с Нижегородского областного потребительского общества в пользу ФИО4 1 843 100 рублей, оплаченных по договорам аренды, расходы по оплате услуг представителя в размере 1000 рублей.

В остальной части иска в удовлетворении исковых требований ФИО4, отказать.

Взыскать с Нижегородского областного потребительского общества в пользу ФИО4 государственную пошлину в размере 18615 рублей».

В апелляционной жалобе заявителем поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявителем указано, что удовлетворяя исковые требования истца, суд не указал по каким основаниям сделка признается недействительной. Суд, при вынесении решения, не установил имеется ли причинная связь между совершенной сделкой и возможной угрозой законным интересам ФИО4, какие законные интересы ФИО4 нарушены. По сделкам, признанным судом недействительными, полученное ФИО4 выражается в услуге, предоставленной ответчиком по пользованию имуществом, за что истцом была произведена оплата. Ответчик не принимал на себя обязанности по безвозмездной передаче в пользование истца имущества. Из обстоятельств дела следует, что денежные средства, внесенные истцом в качестве арендной платы за пользование помещением, возврату в виде последствий недействительности сделки не подлежат, поскольку владение и пользование имуществом является платным, в связи с чем права и законные интересы ФИО4 не нарушены.

В поступивших на апелляционную жалобу возражениях, истец просил решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО2, доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.

Представитель истца ФИО1, возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания путем направления судебных извещений, кроме того, информация о деле размещена на официальном интернет-сайте Нижегородского областного суда - www.oblsudnn.ru.

При указанных обстоятельствах в соответствии со ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле и их представителей, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по основанию, предусмотренному пп. 1, 4 п. 1 ст. 330 ГПК РФ в связи с существенным нарушением судом норм процессуального права.

Согласно ст. ст. 195, 198 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. В мотивировочной части решения должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельства; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

В соответствии с разъяснениями п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.

Согласно п. 3 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельства, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Приведенным требованиям постановленное по делу решение не соответствует.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что в период времени с 2013 года по 2016 г. между истцом и ответчиком ежегодно заключались договора аренды нежилого помещения расположенного по адресу: ФИО3<адрес>, пер<адрес><адрес>-а. Согласно условий указанных договоров, истец принял на себя обязательство по уплате ответчику арендной платы в размере 52620 рублей в месяц.

При заключении договоров аренды, истец полагал, что ответчик является собственником указанного нежилого помещения, что впоследствии оказалось не соответствующим действительности.

ДД.ММ.ГГГГ истец получил выписку Росреестра, из которой ему стало известно, что спорное нежилое помещение состоит на кадастровом учете под номером № с ДД.ММ.ГГГГ с годом завершенного строительства 1901, сведения имеют статус «актуальные, ранее учтенные», сведений о субъекте прав на нежилое помещение не имеется.

Из уведомления об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о принадлежности нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ по запросу главы администрации Дивеевского сельского совета также подтверждена информация об отсутствии сведений о собственнике и чьих-либо правопритязаниях на спорное нежилое помещение.

С момента получения указанной выше информации, истцу стало известно о нарушении его прав и юридической возможности в будущем понести расходы по уплате арендной платы иному лицу, нежели выступающему по договорам в качестве арендодателя ответчика в лице филиал «Дивеевское РАЙПО», в связи с чем истец был вынужден покинуть помещение.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что по указанным выше договорам аренды истец оплатил ответчику в счет арендных платежей за период с 2014 г. по 2017 г. включительно 1 843 100 рублей.

Истец посчитав, что при заключении договоров аренды он был введен ответчиком в заблуждение относительно прав арендодателя на спорное нежилое помещение, чем были нарушены его права, обратился в суд с настоящим иском.

Разрешая возникший спор, руководствуясь ст.ст. 166, 167, 219, 209, 1102, 1103 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку при заключении договоров аренды истец был введен ответчиком в заблуждение относительно прав арендодателя на спорное нежилое жилое помещение, ответчик не является его собственником, то полученные от истца денежные средства являются для него неосновательным обогащением, в связи с чем удовлетворил заявленные истцом требования, признав недействительными договора аренды, заключенные между сторонами от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, а также взыскал с ответчика в пользу истца 1 843 100 рублей, оплаченных по договорам аренды.

Судебная коллегия не может согласиться с приведенными суждениями суда, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм права и на неправильном определении обстоятельств имеющих значение для дела.

Согласно ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 178 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ, при наличии условий, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Пунктом 5 ст. 178 ГК РФ предусмотрено, что суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Как было указано выше и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 69-73), ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 49-53), ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22-26) между Нижегородским потребительским обществом в лице филиал «Дивеевское райпо» (Арендодатель» и ФИО4 (Арендатор) были заключены договора аренды нежилого помещения №№,23,4 общей площадью 87,7 кв.м., в том числе 19,9 кв.м. торговой площади на 1-м этаже нежилого отдельно-стоящего здания (литер А) по адресу: расположенного по адресу: ФИО3<адрес>, пер. Прудовый, <адрес> А. Помещение предназначено для использования под магазин для торговли.

Согласно п. 2.1 перечисленных выше договоров аренды, арендная плата за пользование помещением состоит из постоянной арендной платы в месяц 52620 руб., из расчета 600 руб. за 1 кв.м. в т.ч. НДС.

Согласно Охранного договора об условиях пользования памятником истории и культуры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между <адрес> потребительским обществом и Комитетом по охране и использованию историко-культурного наследия Нижнего Новгорода и Нижегородской области, Дивеевское РАЙПО является пользователем здания по адресу: <адрес>, пер. <адрес>, <адрес>, в связи с чем принимает на себя обязательства при осуществлении прав пользования на вышеназванный памятник, поставленный на госохрану решением областного Совета №-М от ДД.ММ.ГГГГ, а именно соблюдать режим содержания и использования памятника исключительно под торговый зал и служебные помещения магазина (п. 1.1.1.). Нести ответственность за надлежащее содержание и использование памятника при сдаче его помещений в аренду (п. 1.1.8) /л.д. 122-123/.

Согласно Устава Нижегородского областного потребительского общества от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что Потребительское общество является правопреемником по всем правам и обязанностям <адрес> потребительского общества, реорганизованных в форме присоединения к Нижегородскому областному потребительскому обществу /л.д. 110/.

Из письменных возражений ответчика /л.д. 105-108/, пояснений представителя ответчика данных в суде первой и апелляционной инстанций следует, что спорное нежилое помещение находится на балансе Общества, поступило в его пользование до 1995 года, каких-либо претензий и требований от третьих лиц, претендующих на статус собственника нежилого помещения в адрес Нижегородского областного потребительского общества не поступало. Общество добросовестно уплачивает налоги и содержит спорное нежилое здание. При проведении уполномоченным государственным органом проверки данного объекта в 2017 г. ответчику, каких либо предписаний по вопросу использования объекта не вынесено. Нарушений со стороны ответчика не установлено. На основании охранного договора ответчик является управомоченным пользователем нежилого здания и лицом, имеющим право на заключение договора аренды.

Таким образом, из анализа приведенных выше доказательств следует, что спорный объект недвижимости находится в безвозмездном пользовании Нижегородского областного потребительского общества, в связи с чем последнее имело право на сдачу спорного имущества в аренду. Отсутствие сведений о регистрации права собственности за ответчиком на данный объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по мнению судебной коллегии не свидетельствует об отсутствии у ответчика права пользования спорным объектом, поскольку спорное нежилое здание поступило в пользование ответчика до введения правил об обязательной регистрации прав на недвижимое имущество.

В связи с изложенным судебная коллегия, считает, вывод суда о том, что Нижегородское областное потребительское общество является не управомоченным законом лицом по сдаче спорного имущества в аренду, ошибочными, основанными на неправильном применении норм материального права и определении обстоятельств, имеющих значение для дела.

При этом судебная коллегия считает, что доводы истца, что он был введен ответчиком в заблуждение относительно того, кто является собственником нежилых помещений, несостоятельны. ФИО4 как арендодатель, при неоднократном заключении договоров аренды мог просить ответчика представить ему документы подтверждающие право собственности либо право законного владения спорным объектом недвижимости, сведения об их государственной регистрации, просить включить данные сведения в договор аренды. Кроме того, ФИО4 на тот момент осуществлял предпринимательскую деятельность.

Также несостоятельны доводы ФИО4 о том, что ответчик скрыл от него факт признания спорного объекта недвижимости объектом культурного наследия, не указав об этом в договорах аренды. Так в материалах дела имеется письмо Управления государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГ№ адресованное НОПО «Дивеевское райпо» с предложением установить на спорном объекте недвижимости информационную надпись /л.д. 116/, и фото, подтверждающее размещение указанной таблички на стене спорного здания /л.д. 117/. В связи с чем арендатор не мог не знать, что спорный объект является объектом культурного наследия.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, право собственности которого на недвижимое имущество не зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Положения статьи 608 ГК РФ не означают, что арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом, и оплатившим данное пользование, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не могут быть приняты судом во внимание.

Споры связанные со сдачей в аренду имущества неуправомоченным лицом, подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Согласно части 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из смысла изложенного следует, что пользование чужим имуществом осуществляется на основе платности, в связи с чем за пользование спорым имуществом истец в любом случае должен был производить платежи его владельцу. Как следует из пояснений представителя истца данных судебной коллегии, спорное имущество было передано в пользование истцу ответчиком, истец пользовался данным помещением, осуществлял в нем торговую деятельность, за что вносил арендные платежи. Какие либо требования об освобождении данного помещения, в связи с его незаконным занятием, со стороны ответчика либо третьих лиц, к истцу не предъявлялись, помещение истец освободил добровольно, написав заявление ответчику о расторжении договора аренды /л.д. 120/.

Таким образом, истец не представил в суд надлежащих доказательств, того, что его права были каким либо образом нарушены ответчиком в связи с заключением указанных выше договоров аренды, и нуждаются в защите.

Кроме того, ответчиком в ходе рассмотрения дела было заявлено ходатайство о применении к отношениям сторон срока исковой давности на основании ст.ст. 195, ч. 2 ст. 181, п. 2 ст. 199 ГК РФ, поскольку истец имел возможность узнать об обстоятельствах на которые он ссылается в обоснование заявленных требований в период действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ Суд первой инстанции данному ходатайству оценки не дал.

Судебная коллегия приходит к выводу, что заявленное стороной ответчика ходатайство является обоснованным, к отношениям сторон подлежит применению срок исковой давности, поскольку с иском о защите нарушенного права истец обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с пропуском срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в исковых требованиях о признании договоров аренды недействительными.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела указанные выше обстоятельства не учел, что привело к принятию им незаконного и необоснованного решения.

Поскольку суд неправомерно признал недействительными договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 69-73), ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 49-53), ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22-26) заключенные между Нижегородским областным потребительским обществом в лице филиал «Дивеевское райпо» и ФИО4, то и оснований для взыскания уплаченных арендных платежей в размере 1 843 100 рублей, расходов на оплату услуг представителя и судебных расходов по оплате государственной пошлины не имелось.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО4 в полном объеме.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда

определила:

решение Нижегородского районного суда г. Н.Новгорода от 24 апреля 2018 года отменить.

Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении иска ФИО4 к Нижегородскому областному потребительскому обществу о признании договоров аренды недействительными, взыскании денежных средств полученных по сделкам, судебных расходов, расходов на представителя, отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

Председательствующий:

Судьи: