Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Брусника. Управляющее бюро» о взыскании задолженности по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Брусника. Управляющее бюро» о взыскании страхового депозита, процентов за пользование чужими денежными средствами,

по апелляционной жалобе ответчика ООО «Брусника. Управляющее бюро» на решение Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 13.02.2019.

Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения представителей ответчика ФИО3, ФИО4 судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Брусника. Управляющее бюро» о взыскании задолженности по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, указав в обоснование, что 26.02.2014 между ФИО5 (арендодателем) и ООО «Брусника. Управляющее бюро» (арендатором) был заключен договор аренды жилого помещения по адресу: ..., общей площадью 48,9 кв.м. По условиям договора арендная плата определена в размере 40229, 90 руб., срок уплаты – не позднее 25 числа текущего месяца в качестве авансового платежа за следующий месяц. 19.10.2015 ФИО5 подарил указанную квартиру своей супруге ФИО2 Договор аренды сохранил свое действие. С ноября 2016 года ООО «Брусника. Управляющее бюро» прекратило оплату за аренду квартиры. 29.05.2017 ФИО5 обратился к ответчику с претензией, по результатам рассмотрения которой в ответе от 14.06.2017 общество отказало в оплате за аренду квартиры, ссылаясь на то, что арендодатель по договору ФИО5 не является собственником квартиры. При этом, квартира не была возвращена ни истцу ФИО2, ни третьему лицу ФИО5, ключи находятся у ответчика. В связи с существенным нарушением ответчиком условий договора 12.10.2017 истцом ответчику было направлено уведомление о расторжении договора, которое было получено последним 23.10.2017.

ФИО2 просила взыскать с ООО «Брусника. Управляющее бюро» задолженность по арендной плате за период с февраля 2017 года (обеспечительный платеж в размере арендной платы за один месяц в размере 40229, 90 руб. зачтен истцом в счет оплаты за январь 2017 года) по 23.10.2017 в размере 351686, 52 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.02.2017 по 23.04.2018 - 26569, 36 руб., расходы по оплате государственной пошлины – 6983 рубля.

Не согласившись с предъявленными требованиями, ООО «Брусника. Управляющее бюро» обратилось в суд со встречным иском к ФИО2 о взыскании страхового депозита, процентов за пользование чужими денежными средствами, указав в обоснование иска, что 25.11.2016 общество на основании п. 3.2 договора аренды от 26.02.2014 в одностороннем порядке отказалось от договора аренды, заключенного со ФИО5 Договор прекратил свое действие с 25.12.2016. При этом, квартира была освобождена 06.12.2016. Факт получения уведомления о расторжении договора ФИО5 не отрицается. По условиям договора страховой депозит в размере 40229, 90 руб. подлежит возврату арендатору при досрочном расторжении договора, однако истцом указанная сумма неправомерно зачтена в счет оплаты за январь 2017 года. В связи с чем, общество просило взыскать со ФИО2 неосновательное обогащение в виде страхового депозита в размере 40229, 90 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27.12.2016 по 17.01.2018 в размере 6859, 31 руб. по день уплаты денежных средств.

В судебном заседании истец ФИО2 по первоначальному иску и ее представитель ФИО6 требования и доводы, изложенные в иске, поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить, при этом возражали против удовлетворения встречного иска, ссылаясь на отсутствие на то оснований. Дополнительно пояснили, что действующий договор аренды не запрещает арендодателю предлагать иным лицам сдачу квартиры в аренду в целях заключения договора на более выгодных условиях.

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании полагал, что иск ФИО2 подлежит удовлетворению. Дополнительно пояснил, что по электронной почте им было получено письмо - уведомление о расторжении договора от неуполномоченного лица, без подтверждений соответствующих полномочий. В качестве приложения к этому письму был приложен проект акта приема – передачи квартиры, которая вообще не являлась предметом договора (вместо дома № 41 был указан дом № 48). Кроме того, оно поступило с адреса электронной почты, который не указан в договоре аренды. Поэтому данное письмо не было принято им во внимание. Адрес регистрации и фактического проживания у него совпадает. В установленном же договором порядке уведомлений о расторжении договора по средствам его доставки заказной почты последний от ответчика не получал. Описи вложения о расторжении договора ООО «Брусника. Управляющее бюро» не представлено, поэтому не доказан факт его уведомления ответчиком о расторжении договора.

Представители ответчика по первоначальному иску ФИО7, ФИО3 возражали против удовлетворения иска ФИО2 по доводам встречного иска и возражений. Дополнительно пояснили, что уведомление о расторжении договора было сначала направлено ФИО5 на электронный адрес, указанный в договоре. Затем 01.12.2016 уведомление о расторжении договора было направлено истцу почтой, однако корреспонденция была возвращена за истечением срока хранения. По мнению стороны ответчика, факт освобождения квартиры подтверждается также тем, что ФИО2 предлагала эту же квартиру по адресу: ... в аренду уже в декабре 2016 года, что подтверждается нотариально удостоверенными протоколами осмотров Интернет-страниц электронного сообщения.

Решением Октябрьского районного суда от 13.02.2019 исковые требования первоначального и встречного исков удовлетворены частично.

Суд путем произведенного судом взаимозачета взыскать с ООО «Брусника. Управляющее бюро» задолженность по договору аренды в сумме 351 686 рублей 52 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 22578 рублей 06 копеек, расходы по оплате государственно пошлины в сумме 6943 рубля.

С таким решением не согласился ответчик ООО «Брусника. Управляющее бюро», в апелляционной жалобе просит решение суда в части удовлетворения первоначального иска отменить, приняв по делу новое решение об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска. В качестве оснований для отмены решения привели следующие доводы: неверное толкование положений пункта 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации в части, касающейся уведомления о смене арендодателя и лишении возможности воспользоваться правом досрочного расторжения договора в соответствии с условиями договора; выводы Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 20.08.2018 по иску ФИО5 не являются преюдициальными при рассмотрении настоящего спора; настаивают на соблюдении процедуры досрочного расторжения договора с направлением уведомления ФИО5 посредством электронной почты. Считают, что суд не дал надлежащей оценки согласованным действиям истца и третьего лица; полагают необоснованными отклонения ходатайств об истребовании технической документации по квартирам ФИО2 в доме по ул..... настаивают на направлении уведомления о расторжении договора Почтой России 01.12.2016.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика ФИО3, ФИО4 доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание коллегии не явились, извещались своевременно надлежащим образом, об уважительных причинах неявки до начала судебного заседания не сообщили. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителей ответчика, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с их условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Судом первой инстанции установлено, что 26.02.2014 между ФИО5, именуемым арендодателем, и ООО «Брусника. Управляющее бюро», именуемым арендатором, был заключен договор аренды жилого помещения по адресу: ..., общей площадью 48,9 кв.м.

По условиям договора арендная плата определена в размере 40229, 90 руб. (п.4.1), срок уплаты – не позднее 25 числа текущего месяца в качестве авансового платежа за следующий месяц (п.4.2). Также стороны предусмотрели, что первый платеж в размере 80459, 80 руб. производится не позднее 28.02.2014, включает оплату за первый месяц аренды и оплату страхового депозита (п.4.3). Арендатор обязан передать арендодателю квартиру после окончания срока действия или досрочного его расторжения по акту приема-передачи (п.3.1.7). Арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, уведомив об этом арендодателя путем вручения письменного уведомления уполномоченному лицу арендодателя под расписку либо направлением заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении; договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента получения уведомления; датой уведомления об отказе считается дата вручения уведомления уполномоченному лицу арендодателя либо дата получения отправления арендодателем (п.3.2.1). Страховой депозит в размере 40229, 90 руб. арендодатель обязуется вернуть арендатору в полном объеме при окончании срока действия договора или при досрочном расторжении договора (п.7.4).

Суд установил, что 19.10.2015 ФИО5 и ФИО2 подписали договор дарения указанной квартиры по адресу: .... В Единый государственный реестр недвижимости сведения об изменении собственника указанной квартиры были внесены 24.11.2015 (номер государственной регистрации права №). Вместе с тем, с учетом п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации после смены собственника арендованной квартиры по адресу: ... со ФИО5 на ФИО2, договор аренды указанного объекта недвижимости от 26.02.2014 сохранил свое действие на тех же условиях.

При этом, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу прямого указания закона именно новый собственник становится новым арендодателем. Поэтому суд исходил из того, что в рассматриваемом случае смена арендодателя не влечет прекращение обязанности арендатора по внесению арендных платежей.

Доводам стороны ответчика о надлежащем уведомлении арендодателя ФИО5 о досрочном расторжении договора аренды в декабре 2016 года и об освобождении помещения с 06.12.2016 с прекращением обязательств по оплате арендных платежей суд первой инстанции дал надлежащую оценку, указав, что сторона не предоставила доказательств соблюдения порядка реализации права на односторонний отказ арендатора от исполнения договора аренды, предусмотренного пунктом 3.2.1 договора аренды. Доказательств, подтверждающих факт вручения уведомления лично ФИО5, либо направления уведомления заказным почтовым отправлением с описью вложения ответчик не представил. Ссылку в жалобе на квитанцию от 01.12.2016 судебная коллегия находит несостоятельной, поскольку ответчиком не доказано, что данное почтовое отправление содержало именно уведомление о расторжении договора, доводы жалобы в этой части сводятся к переоценке доказательств, исследованных судом первой инстанции, оснований для которой судебная коллегия не усматривает, поскольку суд тщательно проанализировал представленные квитанцию и отслеживание почтовой корреспонденции и пришел к обоснованному выводу, что в отсутствие вернувшегося в адрес ответчика конверта и его содержимого оснований считать, что данное отправление содержало именно уведомление о досрочном расторжении договора, не имеется.

В этой связи доводы жалобы о неверном толковании положений статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации правового значения не имеют, поскольку со стороны арендодателя возражений относительно того, по отношению к прежнему или нынешнему собственнику реализуется порядок досрочного расторжения договора, не имеется. Факт зачета арендных платежей, перечисляемых прежнему собственнику, новым арендодателем установлен вступившим в законную силу судебным актом.

Довод жалобы об отсутствии преюдициальности выводов из решения суда от 20.08.2018 не может служить основанием к отмене обжалуемого решения, поскольку суд на основании этого решения счел установленным только недоказанность реализации порядка расторжения договора с прежним собственником ФИО5, ответчиком по делу, третьим лицом в рассматриваемом споре. Противоречий с установленными в ходе рассмотрения настоящего дела обстоятельствами данные выводы не содержат.

Довод жалобы о процессуальном нарушении, выразившемся в неистребовании технической документации на квартиры, принадлежащие истцу, также не может быть положен в основу отмены обжалуемого судебного акта, поскольку правового значения для разрешения настоящего спора данные сведения не имеют, цель ответчика использовать данные сведения для подтверждения предложения в аренду квартиры, являющейся предметом настоящего спора. Между тем, само по себе подтверждение данного обстоятельства не свидетельствует о досрочном прекращении договора аренды и прекращении обязательств по оплате арендованного жилья, в связи с чем судебная коллегия находит верным отказ в истребовании данной документации.

Имеющим для правильного рассмотрения дела обстоятельством, исходя из позиции ответчика, является выполнение в декабре 2016 года арендатором обязанности передать арендодателю помещение в том же состоянии, что и при заключении договора, в соответствии с абзацем 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Стороной ответчика данное обстоятельство достаточными допустимыми доказательствами не подтверждено. Равно как и доказан факт уклонения арендодателя от приемки помещения. Представленной ответчиком переписке по электронной почте суд первой инстанции дал надлежащую оценку, с которой судебная коллегия соглашается, поскольку, действительно, адрес электронной почты сотрудника ответчика ( / / )16 Н. не обозначен в реквизитах арендатора и не отвечает критериям о способе направления письменных документов, согласованным сторонами в п. 7.1 договора. Сторона истца указывает на расторжение договора по инициативе арендодателя в связи с нарушением условий договора об оплате со стороны арендатора путем направления 12.10.2017 в адрес ООО «Брусника. Управляющее бюро» уведомления о расторжении договора аренды(Т.1 л.д. 53). Стороной ответчика данное обстоятельство не опровергнуто. При таких обстоятельствах верным является вывод суда о расторжении договора и прекращении обязанности по уплате арендных платежей с 23.10.2017. Определяя размер задолженности, суд первой инстанции верно исходил из того, что истцом уже произведен зачет обеспечительного платежа как плата за январь 2017 года, в связи с чем согласился с расчетом истца о задолженности с февраля 2017 года.

Альтернативных расчетов сторона не представила, расчет истца не оспорила, настаивая на прекращении обязательств по оплате за помещение с декабря 2016 года.

Выводы решения суда подтверждены материалами дела, которым суд дал надлежащую оценку. Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые опровергали выводы судебного решения и направлены на иную оценку доказательств, что не является основанием для отмены судебного решения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 13.02.2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ООО «Брусника. Управляющее бюро» -без удовлетворения.

Председательствующий С.Н.Киселева

Судьи В.А. Зайцева

ФИО1